マンションで塾を経営

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。マンションの管理規約違反についてのご相談です。最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】

[234: 匿名さん]

論点を整理して考えたほうが良いでしょう。

規約の
「専ら住居として使用し、他の用途に用いてはならない」という部分を、
その部分だけで解釈するか、使用状況を外形的に見て影響度から総合的に判断するか、様々な解釈の仕方があります。

よって、実際の裁判の判例も実のところ、同じようなケースでも容認される場合や規約違反とされる場合もあります。

まず、本事案では、
・塾の指導に対価が生じており、ボランティアではない
・宣伝活動を行っており、「親しい親戚・友達を相手としているものではない」ことが明白である
・それを住戸の中で行っている

以上３点から、マンション住戸を営業活動の拠点として使用していることは間違いないと言えます。

よって、「親戚の子供を預かる」「ホームパーティーで多くの不特定多数の友人が出入りする」ことと比較すること自体無意味です。

あくまで、継続的営業活動を行う拠点として使用するケースと比較しなければなりません。

一方で、在宅勤務のケースもあります。
自宅で朝から晩までプログラムの修正を行うSEが規約違反になるでしょうか？
普通は問題にさえならないでしょう。でも、この場合も自宅で仕事をしていることにはかわりはないですよね。

しかし、大きな違いがあります。それは、自らが事業主となり、自宅を事業所として利用していることです。
そうすると、次にSOHOはどうか、ということになります。
たとえば他に自宅を持っていて、マンションの住戸はSOHOのオフィスにだけ使用しているのであれば、
厳密に言うと、規約違反なんですよ。いくら、そこに誰も訪ねてくることもなく、また、何らの騒音もなかったとしても。

でも、だれもそのことを知らず、広告もなくHPにもSOHOオフィスの場所など掲載していなければ、
実質的に被害が生じていないなら、だれもそれを規約違反だとして提起するにはいたらないでしょうね。

とすれば、本事案の大きな問題はなんなのでしょうか。
それは、やはり平穏が乱される可能性があることです。

マンション住戸を、自らが事業主となる営利目的の事業の拠点とし、そこに生徒を常時、継続的に招いていること。
HPにマンションを掲載していること。これについて複数の住民が苦痛を感じていれば、その時点で平穏が乱されているという可能性が高いと考えられます。

以上のように、本事案を他のケースと比較し、その特徴を確認したところで、再度、規約に立ち返えり、専ら住居として使用し、他の用途に用いてはならない、という規定に違反するかどうかを総合的に判断することとなるでしょうね。

そうすると、
・家庭菜園は営利目的の営業所として利用していないが、本事案は営利目的の営業拠点である
・在宅勤務は、自宅で仕事をしているが、別に本人が営む事業の事業所ではなく、また誰にも迷惑をかけてはいないが、本事案は自の事業所として営業拠点として使用している。

という違いから、家庭菜園や在宅勤務と同列にはならず、他の用途に用いているとされる可能性は高くなります。

なお、来客が多く平穏が乱される形でSOHOに使用していれば、当然ながら本件と同様に規約違反の可能性が高まります。

以上のとおり、少なくとも、家庭菜園、ホームパーティー、友達親戚の子供を何人もあずかる、というケースと比較することは全く無意味です。

[235: 匿名さん]

ＨＰに載せただけで平穏さが害されるでしょうか、凄く飛躍しているように感じます。

逆に善意だとしても定期的に多人数の子供を預かっていたとしたら、程度問題ですが平穏さが害される場合もあると思われます。

専ら住宅として使用するとは営業目的での使用を禁ずと同意ではありませんよね。

[236: 匿名さん]

一般論で言えば住宅で塾を経営しても、住宅としての用途を逸脱しているとは考えられない。

[237: 匿名さん]

社宅では、塾は勿論、ピアノ、活け花、着付けなどのお稽古事に使用していた人は退去させられましたよ。

[238: 匿名さん]

スレの冒頭にはっきり、

>最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、
>先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

って書いてあるんだけど。

[239: 匿名さん]

それって主の主観でしょう。
仮に客観的にみてもうるさかったとして、静かにさせるように申し入れをするのが普通で、いきなり規約違反だから止めろとしたのはまずかったですよ。
再三、静かにさせるように申し入れをしても、改善がみられなければ次の手段に出るべきでしたね。

[243: 匿名さん]

間違った対応が相手の態度を硬化させたのでは。

[244: 匿名さん]

暴力団がマンションを事務所として使っているとして、逮捕されてますね。

暴力排除条項を設定していると、暴力団を契約違反で追い出せる。

[245: 匿名さん]

塾の経営者は今後も同じマンションに住み続けるのかなぁ。
管理組合や他の住人と不仲になったことから居心地が悪くなって、自主的に退去することになりそうだけど。

[246: 匿名さん]

そんな柔な神経の持ち主だったら、こんな事態になっていないって。

[247: 匿名さん]

むしろ、規約違反で塾を廃業に出来なかったら、スレ主のほうが居づらくなるんじゃないの？

[248: 匿名さん]

>247
そんなことあるわけないじゃん。管理組合もスレ主の主張を認めているのだから。

[249: 匿名さん]

>245
マンション中の人が塾経営者と敵対しているとは思えない、この手の問題は受け止め方は色々だから、良いところ半々じゃないかな。

[250: 匿名さん]

>247
理事会の多数決で違反と判断したに過ぎない。

[251: 匿名さん]

↑>248でした

[252: 匿名さん]

そもそも住人の誰かが言ってたけど、スレ主は居住者じゃない可能性が大。ばつが悪くなってだんまりを決め込んでるようだし。だとしたら、これまでのやりとりってむなしくない？

[253: 匿名さん]

塾の生徒は塾にくる度にエントランスからインターホンを鳴らしてるのかなぁ。
塾経営者はその度にモニターで顔を確認してロックを解除してるの？
想像すると面倒そう。

[254: 匿名さん]

自分の住んでるマンションで子供向け塾（30人規模・講師募集中）を経営されて、
管理組合理事会からの規約違反の指摘も無視して塾経営を継続中。

そんな話を例えば総会で聞いて、理事会ではなく塾経営者側に肩入れする住民なんているのか？

[255: 匿名さん]

>>250
>理事会の多数決で違反と判断したに過ぎない。
塾の主張は最も効力のない区分所有者の判断に過ぎない。
理事会の判断が上。
覆す自信があるなら、裁判に臨めばよろしいのでは？

法的な判断（裁判）>管理組合の判断（総会）＞管理組合理事会の判断＞区分所有者の判断

[256: 匿名さん]

＞250
＞理事会の多数決で違反と判断したに過ぎない。
スレ主の主張は理事会に受け入れられた。
塾側の主張は理事会に退けられた。
もう、負けてるんです。

[257: 匿名さん]

>>254
>子供向け塾（30人規模・講師募集中）

講師募集中はまずいが、30人規模だと週6日として一日5人、それほど問題だろうか？

ちなみに関係者ではありません。

[258: 匿名さん]

＞＞２５６
＞もう、負けてるんです。

何に？

[259: 匿名さん]

>257
子供向け学習塾で、各生徒は週に1日しか通ってないなんて非現実的な計算されても困る。

[260: 匿名さん]

>>259

マンションだと一日5人くらいしか面倒見きれないでしょう？

それとも毎日30人通っているのですか？

[261: 匿名さん]

人数が多くなってきて面倒見きれないから講師募集かな？
経営者の息子も講師してるんですよね。

[262: 匿名さん]

スレタイの説明自体が、ご自身で述べているようにノイローゼ気味の感情的な説明なので、実態も要点も不明ですね。こういうところに投稿するのであれば、単なる嫉妬と思われないように、もう少し冷静に要点をまとめて投稿された方が良かったように思います。

[263: 匿名さん]

マンションを購入者の同居家族が暴力団であると、組員が来客として出入りするよ。

暴排規約があると『組員の出入りがある＝暴力団事務所』として使用したと逮捕されるよね。

塾も同じでしょ。生徒数ではなく塾として経営していたのは事実かどうか

[264: 匿名さん]

皆さんはご存知でしょうか？スレ主さんは３月7日以降、今現在に至るまで一度もレスを書いていません。おそらくスレ主さんが書かれた翌日に当該マンションの住人からのレスが何らかの影響を及ぼしていると思います。もしこのスレを読んでいるなら何らかのレスがあってしかるべきなのだが、皆さんからのレスの多さをみて自分のたてたスレの影響に驚いてしまったのかもしれません。若しくはこのスレ事態に何らかの間違いがあってレスが出来ないのかもしれません。それとももうこのスレを見ていない可能性もありますが・・・。どちらにしてもここはスレ主さんに登場してもらい、各レスで疑問に思っている事に答えてもらいたいです。そうじゃないと今の様にレス事態が同道巡りになってしまいます。
皆さんはどう思いますか？

[265: 匿名さん]

>>263
> 塾も同じでしょ。生徒数ではなく塾として経営していたのは事実かどうか
暴排規約と同等の塾の排除規則があるのならばね。

[266: 匿名さん]

>>265、そうですね。
住居専用とあれば、判例からも塾経営は負け。

[267: 匿名さん]

>>264さんの想像力には感心しますが、スレ主がいなくてもよくあるマンショントラブルですから閉鎖しなくて良いと思います。

[268: 匿名さん]

>>266
> 住居専用とあれば
あるの？
「専ら」は「専用」とは異なるよ。

[269: 匿名さん]

塾を経営してようとも住居は住居。

[270: 匿名]

>>269　言い張って終わりとか・・・・・説得力がなくなっているんだけど？

[271: 匿名さん]

このスレで、いくら言い張っても裁判したら負け。

事務所探しは大変でしょうが、探しなさい。

戸建てでも塾の営業許可は必要です。
住居用マンションで、隠れて営業するのは、管理組合以外でも問題です。

[272: 匿名]

>このスレで、いくら言い張っても裁判したら負け。
掲示板の独裁裁判長ですか？　マンションにより状況が異なるというのに。

[273: 匿名さん]

＞269
＞塾を経営してようとも住居は住居。
違うってば。
そういう場合は『住居兼塾』
『兼』は『専ら』に抵触しているのでアウト。

[274: 匿名]

そんな屁理屈を言ったところで、裁判では負けませんよ。

[275: 匿名さん]

どな方、この当該マンションの管理規約をご存知な方はいらっしゃいますか？
今、論点になっているのは
＞区分所有者は、その専用部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない
ですよね。しかし、スレ主のスレッドにも　＞＞１９　＞＞５４　＞＞６０　にも書かれてはいません。

それなのに＞区分所有者、その専用部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供したはならない

の　＜他の用途に供してはならない　が規約に文言として記されているのが分かるのでしょうか？

もし、規約に文言として記載されていれば塾の営業は完全にアウトになりますが、記載されていなければ塾の営業は大丈夫なのでは。全ては当該マンションの規約の中身だと思うのだけれど・・・。

[276: 匿名さん]

住居の一室を塾として使用することは
「住居として使用」の範囲を逸脱していことにはなりません。

[277: 匿名さん]

>275
その一文の有無は判断に影響ありませんよ。

[278: 匿名]

>そういう場合は『住居兼塾』
>『兼』は『専ら』に抵触しているのでアウト。
これでは裁判には勝てませんね。>275にしても勝てる材料は何もないですね。

[279: 匿名さん]

何かノイローゼっぽい投稿が続いているようだけれど、規約よりも現実に不公平や被害があるかとうかにかかっているような説明が、ネット上では多いようなんだけれど。

30人が毎日がやがやと夜間に二度出入りしたらまずいだろうけれど、５人位が静かに出入りすのは別に問題ないように思うが、どうなんだろうか。

[280: 匿名]

>271
>このスレで、いくら言い張っても裁判したら負け。
ノイローゼっぽい投稿の筆頭ですね。

[281: 匿名さん]

＞280
必死だね、
自分が同じマンションに塾経営者を見つけたら、即座に税務署に通報するよ。

[282: 匿名]

そうしたところで裁判と何か関係あるの？

[283: 匿名さん]

住居用マンションでの、塾やエステの開業によるトラブルは少なくありません。

[284: 匿名さん]

エステは塾よりも静かだが、問題はそこではない。

不特定の人の出入りがある防犯問題。他の居住者からの苦情がある。

管理規約違反（住居以外として使用）

仮に塾はよいとしたとする。
そうすると、マッサージは？エステは？託児所は？
結局、あらゆる業種を認めなければならなくなります。

マンション内で子供が傷害事件を起こした。マンション内の物を壊した。
経営者の責任で治療や修理をすることになっても、マンション内での事故に対する醜聞は消せない。

[285: 匿名]

＞自分が同じマンションに塾経営者を見つけたら、即座に税務署に通報するよ。
もしかして脱税ありきですか？納税くらいするでしょう？日本国民ですもの。

[286: 匿名さん]

住居用の分譲マンションで塾をするくらいですから、税務署に開業手続きはしてないでしょう。

[287: 匿名さん]

収入を推測したり、脱税を疑ったりするって、あんまり品の良いことではないですね。

裁判に任せるより仕方ないでしょうね。

結果を見守りましょう。

[288: 匿名]

裁判で勝てないから脱税容疑？

いるんですよね。税務署の人間でもなければ、税理士でもない。薀蓄だけ好きな人が。
納税している人間を何をどうするというのでしょう？　
　

[289: 匿名さん]

住居用の分譲マンションで塾をするくらいですから、税務署に開業手続きはしてないでしょう。

[290: 匿名さん]

>284
予め契約した子供が決められた時間に通っているのであれば、「不特定多数」とは考えせん。

[291: 匿名]

>>289 脱税容疑の次は、手続き話ですか？

[292: 匿名さん]

>住居用の分譲マンションで塾をするくらいですから、税務署に開業手続きはしてないでしょう。

分譲マンションで個人事業をしているのならば、普通は個人事業主として確定申告すると思いますよ。脱税しているとは思いません。

[293: 匿名さん]

個人塾って、開業手続きを税務署でするものなの？

[294: 匿名]

規模によるんじゃないですか？　この塾の方が幾ら稼いでいるのか知りませんが。

[295: 匿名さん]

>>284　>>286

そういうこと。
事務所を認めても、人の出入りのある業種は認めないね。

エレベーターの利用や駐輪場の利用。汚れ。
事業所物件と居住物件では、使用も管理規約も違う。

居住物件で開業するのは、それら事業所としてのリスクやコストをを他の居住者へ負わせ、自分の利益をいかに多くするかという考えからだろう。

塾企業や賃貸を安易に分譲マンションで行い、無知なため税務署に開業手続きもせず脱税となる例もあるそうだね。

[296: 匿名さん]

個人事業の開業ですから、所得税法第229条に該当して届出が必要です。
○国税庁のHP
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/04.htm

もっとも、確定申告をきちんとすれば、特段のペナルティ等は無い模様ですが。

[297: 匿名]

子供を保育園に入れるために事業として届出を出して納税。
働いている証明にも使えますしね。
そういう情報も少し探せばネットにありますからね。

「個人事業＝脱税」とか、いつの時代の人なんだか？（笑）

[298: 匿名]

>>296　巷の「個人事業開業の書」の方が遥かに役に立ちますね。うまく立ち回って、タフに生きましょうよ（笑）

[299: 匿名さん]

初めから読むと既に解決済みスレッド。


>>10にある判例
>>295の説明で十分でしょう。

例の上野のマンションのにも学習塾がありました。
分譲住居専用マンションに学習塾を認証し、上野のマンションのようになると悲惨この上ない。

[300: 匿名さん]

>>299
結局ケースバイケースってことですよね？

一律に認められないというように書かれたサイトはないように思いますが・・・。

[301: 匿名さん]

ま、元々人の出入りの激しいマンションなら、塾の子供が増えたくらいでは有意な差は認められないでしょうね。　
大規模マンションで子供が１００人、２００人住んでいたら、そもそもうるさいから誤差の範囲。
逆に子供のほとんどいない小規模マンションで塾なんてやったら大問題ですね。

[302: 匿名さん]

>295
塾の場合は予め契約した子供が決まった時間に通ってくるので「不特定多数」とは言えません。

[303: 匿名さん]

＞３００、住宅用のマンションで塾経営を認めてるとしているサイトがあるのですか？

普通に考えたら、一部の金儲けのオーナーのために他の住宅オーナーが管理費や修繕費を支払うなど考えられないですよ。

それでなくても、自転車の問題は頭が痛い。
駐輪所に駐輪できないからベランダで保管した人の自転車が強風で電線に飛ばされた事件が台東区であったばかり。
塾なんかあると、よけいに駐輪問題できるだろう。
住民以外の自転車が、近隣に放置されマンション住民が悪く言われたり、マンション通路に止められたり。

エレベーターの使用回数が増えると修繕も増えるよ。
マンションは共同住宅なんだから金儲けはやめなさい。

[304: 匿名さん]

程度問題で認められるとしているサイトなら沢山あるよ。

エレベーターの使用回数がどんだけ増えるのかね？
元々１０００規模の住人のいるマンションで３０人増えたからといってどんだけ影響があんの？

ベランダに自転車とか訳の分かんないこと言っちゃってさ。

[305: 匿名さん]

住宅で塾を開くことは「住宅として使用」に含まれます。それだけでは規約違反とはなりません。　

[306: 匿名さん]

ヒステリックな住民の方が余程他の住民にとっては迷惑でしょう。管理組合の他の人たちも困っているのではないでしょうか？

[307: 匿名さん]

>>１０に判例がある。
裁判すれば簡単さ

[308: 匿名さん]

せいぜい頑張ってね。無理だけど。

[309: 匿名さん]

>>307
判例
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%88%A4%E4%BE%8B
では、「厳密な意味では、裁判所が示した判断全てを「判例」と呼ぶわけではなく、「一定の法律に関する解釈で、その法解釈が先例として、後に他の事件へ適用の可能性のあるもの」のみを「判例」と呼ぶ。」となっているように、判決があったとしても、判例と呼べるかどうかはわからないようですよ。こういうケースの場合は、毎回諸事情が勘案されるものとなるのではないでしょうか。それほど簡単ではないでしょう。

[310: 匿名さん]

>>309
> こういうケースの場合は、毎回諸事情が勘案されるものとなるのではないでしょうか。それほど簡単ではないでしょう。

その通り。
簡単な話であれば、スレ主もこんなところでスレ立てないし、塾側も弁護士を立てて質問状を送付
するようなことも無いですね。

[311: 匿名さん]

白黒つけるには訴訟しかない。

管理組合理事会は、規約を守らない管理組合員を放置すると、善意管理義務違反で管理組合員から訴訟されることもある。
マンションをスラム化させないためには規約を守るように、通告しても改善されない場合は、直ちに訴訟し、規約違反者の占有権を停止しマンションから追い出すことだ。

面倒だと規約違反者を放置していると、自分が訴訟される。又はスラム化しマンション価値が下がる嵌めにおちいる。

通常の分譲マンションは、管理と防犯と修繕の問題から居住部分と事業所部分をきっちり分けて販売している。
見極めて理事会が放置しているなら、早めに売り逃げるのがいい。

[313: 匿名さん]

傍から見る必要はありませんよ。当事者なのですから。
知りたければ、塾側に情報提供を求めれば良いことです。
管理人さんが生徒を確認して、オートロックを解除してくれるマンションもあります。

[314: 匿名さん]

尚且つ、それがその他一般の来訪者と区別がつかないのであれば、それが原因で平穏が損なわれたとは言えません。

[315: 匿名さん]

尚且つ、塾は規約違反ではありません。

[316: 匿名さん]

自分の考えや規約があればそれがすべて正しいと考えるとするのならば、投稿の必要がそもそもないでしょうね。このノイローゼになりかけの方の投稿の目的は何でしょうかね？

[317: 匿名さん]

本当ですね。

正しいと主張したいなら、裁判所で白黒付ければいいだけなのに。

[318: 匿名さん]

自分の考えが間違っていると考えつつ投稿する人など皆無では？

[319: 匿名さん]

恐らく、管理組合から経営停止の内容証明文書が届いてるのでは？
規約で禁止していると、管理組合から注意勧告を受けても塾を経営するのは、よほど金に困ってるのでしょう。

しかし、お稽古事なら分かるが学習塾？
通わせる親もどうなの？
成績アップするのかね？

[320: 土地勘無しさん]

スレ主がんばれ！
非常識住人に負けるな！

[321: 匿名さん]

>>320
実際の状況を知らずに、片側を応援するのはどうでしょうか？裁判所の判断に任せるしかないでしょう。

[322: 匿名さん]

管理組合が間違っているのだから、堂々と塾を続ければいいのです。
弁護士も立てているようですから、これかも堂々と戦って行きましょう。

[323: 匿名さん]

>>321さん

その通りで裁判ですね。
しかも、>>1〜 >>10で終わってる

[325: 匿名さん]

>>322さん、弁護士立ててとは貴女のことですか？

管理組合が間違っているのですか？
当事者がいらっしゃるとは、興味深い。

居住専用マンションでの起業トラブルはよくあることです。

今後の参考のためにも、理事会・管理会社板に是非いらして下さい。

[327: 匿名さん]

>324
情報提供を求めずして分からないと言っている時点で組合の責任放棄ですから、勘違いでも何でもありません。
規約違反ではない塾を勘違いで止めさせるのではなく、他の居住者との共存を図るのが組合の役割でしょう。

[328: 匿名さん]

>326
住宅の一部を塾として使用しても「専ら住宅として使用する」という規約には抵触しません。一般論として住宅としての使用の範囲と考えられるからです。

[330: 匿名さん]

管理組合がなぜあるかわかりますか？
区分所有法で定められていることわかりますか？

学習塾を経営するくらいなら、このくらいは常識のつもりで、レス付けて欲しいな。

[331: 匿名さん]

裁判官というのは、普通は白黒つけたがらないものなんだけれど。

普通は和解をまず勧めるでしょうね。具体的な被害があれば、被害がないようにすれば良い。それだけでしょう？

被害が軽微ならば裁判に持ち込むような事例ではないと思います。

ちなみに外野です。

[332: 匿名さん]

331さん、スレタイ読みましたか？
個人の価値観の問題ではなく、分譲マンションの区分所有法に反したモデルケースですよ。

理事会は、相手が営業をやめないなら、法的手続きで営業を停止させるしかない。

[333: 匿名さん]

営業を停止させるだけでなく、管理組合への損害賠償も計上できると思います。

ペット禁止マンションで、１階の区分所有者が庭で野良猫に餌をやり続けた事例の賠償金、結構な額でしたよね。

同じ扱いできるのでは？