マンションで塾を経営

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。マンションの管理規約違反についてのご相談です。最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】

[21: 匿名さん]

>>19トピ主さん
うちのマンションでこっそり始まった○○○サロンの営業を前面に立って阻止した経験があります。
かなり苦労しましたが、今でもその時頑張ってよかったと思っています。
陰ながら応援させていただきます。

[22: 匿名さん]

↓ここ参考になりませんか？
http://www.m-douyo.jp/question/syosai.phtml?qu_id=7626

[23: 匿名さん]

その道の専門家でも意見の割れる話ですからね。規約には全く抵触しないとい言う弁護士さんもいますよ。

[24: 匿名さん]

>>23
＞規約には全く抵触しないとい言う弁護士さんもいますよ。
まあ、弁護士はクライアントの意向次第ですからね。

[25: 匿名さん]

賃貸に住んでおりますが、住人で塾を経営している方がいらっしゃいます。
私の家は棟が離れているので直接の被害はありませんが、
やはり子供の出入りが激しく、駐輪場が自転車で溢れたり、敷地内に空き缶
などのゴミがポイ捨てされていたりとあまりいい事がありませんね。

[26: 匿名]

うちは募集を始めた段階でやめるように促したので問題にはなりませんでした
一度はじめると経営者も客に対する責任が生じるからこじれそうですね

[27: 匿名さん]

促して止めたんてすか？
随時と物分かりが良いと言うか、無知と言うか。
当然の権利を放棄させられて可哀想。

[30: 匿名]

うちのマンション、幼稚園ママ呼んでナリス売る人とか
ネイルの出張さんを招いて友達相手に部屋を提供ってかんじでお小遣い稼ぎしていた奥さんは数人いましたよ。
みんな子どもが小さい時やっていていまは止めてますが。
堂々と看板掛けて塾はないですけど。

[31: 匿名さん]

看板はかけていないもの、奥様を対象とした料理教室や手芸教室は普通にありそうですね。
この辺になると友人を招いてのお茶会などとの線引きが難しくなかなか発覚もできないかもしれませんね。
どこかのタワマンでは、パーティルームを会場に合コンパーティーが開かれていたと聞いた覚えがあります。

[32: 匿名さん]

マンションのゲストルームでお見合いパーティは
どこかのスレで見たことがありますね。
基本、住民しか使えないはずなのに…。
事務所使用ができないマンションも多い中、
多数の部外者を招き入れるような商売はやめてほしいですね。

[33: 匿名さん]

マンション住まいの友人が、
近所の奥さま集めてフラワーアレンジメントのサロンをしていますが、
そういうのももしかしたら微妙なのかもしれないですね。
マンションによって規約が違うかもしれないですが。

[34: 入居済み住民さん]

管理規約違反は自分的には一度管理サイドへ報告すると思います。

うちのマンションはオフィス可になっていますのでそれで料理教室や整体があったりするのかな（これはオフィスの部類？）。

大家さんが上か近くに住んでいて管理会社も近いなら双方に相談の上で可能になる場合もあるみたいですがそれも階や位置にもよるみたいで（聞いたことのある一例です）。

何も申告無しに営業というのは隣上下は特に気になっちゃいますよね・・。

[35: 匿名さん]

住人全員で入塾して、学級崩壊させるとか・・・ｗ
冗談です。

他の住人と結託して、総会でやめさせるのが一番じゃないですか？
役立たずの管理会社には、本社に「こういうときに役に立たないんじゃ、次回の契約はないと思ってください」とでも
言っておけばいいんじゃないでしょうか。
少しはまともに管理するのでは？

[36: 匿名さん]

管理サイドに通告しても、
結局は無視されてしまうとどうしようもないんですよね。
まだ低層階なら我慢できますが、
高層階にも多くの子供が多数乗るとなんとも。
エレベータも多くないので。

[37: 匿名さん]

一戸建てならまだしも、
集合住宅でこういう塾などは
管理組合から許可をとらないといけないですよね。
うちのマンションはオフィス利用不可なのですが、
なにやら仕事に使っている部屋があるようで、
エレベータを長時間占拠して商品の搬入をしていて迷惑なお宅があります。

[38: 匿名さん]

うちのマンションはスーパーの宅配サービスを利用してる人が多いみたいで時々エレベーターが遅いときあります、涙。
商売をやっているお部屋はないみたいですけどやっぱりエレベーター待ちや、同じ階だと通路の人の行き来が頻繁だったり、なのだろうあなと想像はできますねえ。

塾経営だと生徒さんの出入りはかなり激しいのでは？？
マンション内にも通われている生徒さんがいると中々ややこしそうですねえ、汗。

[39: 匿名さん]

うちは同じ建物内にネイルサロンを開いてる人がいます。
大っぴらに宣伝しているわけではないので管理組合にも多分届けたりしてないはず。
塾と違ってたくさんの人数が出入りするわけじゃありませんが、お客さんと思しき
女性と同じエレベータになると何かモヤモヤします。

[40: 匿名]

看板を出さなければＯＫというマンションは結構ありますよ。届け出は必要ないそうです。

[41: 匿名さん]

うちは住居以外の用途は一切ダメなので、もし塾を開業しようものなら断固としてやらせませんね。
総会で集中的に攻撃してやります。
「セキュリティ面の～」「管理がなっていないと思われると資産価値が下がる」と言えば、
結構賛同する住宅は出てくると思いますし。
管理会社にも、月に小規模でも何十万、大規模なら何百万単位で払っているマンションばかりでしょうから、
管理会社にも圧力をかければいいんです。
本社に「こんな事態になったのは管理不足のせいだ。今までの管理費を返せ」とでも言ってみるとか。

[42: 匿名さん]

ムダな抵抗ですね。

[43: 匿名さん]

終の棲家として選んだマンションなのに、セキュリティ完備も、落ち着いた環境も全てぶち壊しですね。
経営内容が教育という事もあり、張本人も半ば開き直っている感があるのではないでしょうか。
とは言え住人は実際利用者(生徒さん)による騒音、送迎の迷惑駐車などの影響が出てくるので、
管理組合の方で働きかけるしかないと思います。

[44: 匿名さん]

なんだか難しいですよね。。。
開業すなら他でオフィスを借りてすればいいのにと思います。
そうすればお互いに不愉快にならないのに。
でもその借りるお金がすごくかかるからいやなんでしょうね。

[45: 匿名さん]

オフィス借りるお金が惜しいから自宅マンションでって。。。

失礼だが、貧乏たらしいマンションですね。

[46: 匿名さん]

商業地域や準工業地域にあるマンションでは開業も仕方ないでしょうね。
うちは第一種住宅専用地域ですから、心配ありませんが。

[47: 匿名さん]

用途地域と管理規約は関係ないと思いますが。
さもないと商業地域は何でもＯＫとなります。
「あなたも居酒屋チェーンに入れます！」
「だれでもできます風俗店！」
こういったちらしがマンションのメールボクスに投函されるようなら大変ですよね。

[48: 匿名さん]

（財）マンション管理センターの出している標準管理規約のコメントを読んで下さい。

住居としての平穏さが保たれているかがポイントだと書いてあります。

マンションの立地、用途地域によって平穏さの評価は異なります。

閑静な住宅街のマンションと駅前、繁華街に隣接しているマンションでは、後者のほうが元々騒がしくて当たり前と考えられてしまうのです。

いざ、裁判になった時に大きく影響しますよ。

[49: 匿名さん]

なるほど・・・。
住宅街のいわゆる第一種住宅専用地域だと、
トピ主さんの遭われた事例の場合、
多数の子供たちが出入りするということで
平穏さは保たれないんですよね。

[50: 物件比較中さん]

専有部分の託児所使用についての裁判例　東京地判平18・3・30　を見てみてください
裁判のケースはひとつひとつ違うので、あくまで参考例として

[51: 匿名さん]

マンションが託児所として使われていた例もあるのですね。
そう言えば先日知人が自宅マンションでリフレクソロジーサロンを開業しました。
今のところ表立った営業活動はせず、顧客は知り合いや友人のみにしているようですが、
意外とこんな風にひっそり開業している部屋はありそうですよね。

[52: 匿名さん]

よく住民以外の人の出入りがある部屋ってありますよね
もしかしたらそういう事をしているのかもしれないです
迷惑が掛からない範囲だったら
別にいいのですが・・・。

[53: 匿名さん]

＞５１

本当に身内だけ、少ない友人だけ、というのなら良しとしてもらえるマンションはありそうですよね。
実際お料理研究などで定期的に集まっているお部屋もあるみたいで、それは事務所や塾、店舗というわけではないですから相談や確認による許可次第ではＯＫなのだと思います。

なんだか私もプチ何とかという感じでやりたくなってきますが、
その時はほんとお友達の中だけでという感じで規約に反さないように気をつけようと思います。

[54: 匿名]

スレ主からその後の経過を少しご報告します。学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理規約違反のため。当該地区は住宅用地です）をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で当該塾経営者に文書で通知しました。ところが、経営者は塾のホームページを削除したものの一行に状況は変わらず、相変わらず塾はマンション内で続けられています。今後は、法的な手続きに移行する見通しですが腹立たしい限りです。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[55: 匿名さん]

「当該地区は住宅用地です」

？？？

[56: 匿名さん]

第一種住宅地域です、という意味です。失礼しました。

[57: 匿名さん]

第一種住宅地域でも塾は経営出来ますが？

[58: 匿名さん]

>>54
お疲れ様です。
着々と事が進んでいるようですね。
ここは怒りを抑え、淡々と追い詰めて行きましょう。

陰ながら、応援してます。


課税申告してないってほんとうですか？
起塾時期・定休日・開塾時間・推定塾生数・入塾費・月謝などの情報をまとめ、税務署に連絡しましょう。
悪質かつ金になりそうと税務署が判断すれば、税務署も一緒に追い込み掛けてくれるかも？

[59: 匿名さん]

理事会総意で通達しても一向に改善の余地がないとは、なかなかのお相手のようですね。
塾を経営する計画があるなら、はじめから商用利用でも利用できるマンションに住むべきだったと思います。
法的手段となると、民事訴訟になるのでしょうか？
何とか和解し、マンション内に静寂と平和が戻ると良いですね。

[60: 匿名さん]

レスを下さった皆さんありがとうございます。管理組合が塾経営をやめるよう通告した直後に、学習塾のホームページはいったん閉鎖されたのですが、その後経営者の教育観、人生観を書き連ねているブログからリンクする形で新たなホームページが立ち上げられ現在公開されています。大幅な値上げをしたようで新たな月謝が掲載され、代わりに経営者の写真は削除されていました。塾と銘打ちながら経営者の名前はおろか（地図を掲載しておきながら）そこがマンションであることも、号室も書かれていないホームページです。経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。管理規約など関係ない。具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろという主張です。分譲マンションというのは、ある程度、社会生活に対する規範意識が共有できる住民が集まるものだと思っていましたがどうやら違ったようです。また展開があればご報告致します。

[61: 匿名さん]

　当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。失礼ですが、このスレ主さんは、本当にこのマンションに居住されている方でしょうか？理事会にご自身の名前等を明かされていますか？
　数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。ここまで徹底した糾弾をされるということは、急にわき起こった問題ではないはずで、前々から個人的にクレームをその学習塾に対して出されていたのでしょうね。理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えないので投稿させて頂きました。

[62: 匿名さん]

規約に違反しているか否か、それが全てです。
原告は違反と思い、被告が規約内と思うなら、裁判で決着をつけるしかないと思います。
議論しても時間の無駄です。

[63: ＢＡＲ]

＞＞６１の方が書かれていましたが、管理組合に今回の事を上げる前に相手方の人と話し合いをしたのですよね？そこで話し合いが上手くいかなかったので管理組合に苦情を上げたのですよね。レスの中には『管理規約違反かそうではないか』で裁判を促すレスもありますが、余りレスに踊らされないほうがいいように思います。第三者の自分が思うのは、もう一度、相手方の人と話し合いをした方が良いという事です。もし裁判などで争ってしまったら同じマンション（スレに書いてあったので）に住む住人同士で嫌な思いをするだけです。スレ主さんと相手方の人に重ねてお願いします。もう一度、話し合いを持ってください。

当事者でもないのに勝手な言い分を書いて申し訳ありませんでした。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[64: 匿名さん]

この経営者のものであろうブログを見ました。
開き直りっぷりがすごいですね。
はたして、話し合いの余地はあるかな。

管理規約通りなら、塾を閉めるか移転するしかないはずですが、
強制力は訴訟によるしかないのが悩みどころ。

この塾では「罰則がなければルールは破ってもいい」
という人生訓でも教えているのでしょうか？

これが放置されてしまうと、中古相場にも影響しかねません。
買う前に調べれば分かるだろうし。

[65: 匿名さん]

住居専用のマンションでも塾は出来ますよ。国交省のマンション管理センターのＨＰにも載ってます。あくまで程度問題だと。
エントランスから部屋まで経営者の方が責任をもって引率するなどの対応は必要でしょうけど、止める必必要はないですね。

[66: 匿名さん]

私もちょっと調べてみましたが、そのようですね。

http://mbp-kyoto.com/mankan/column/3790/
に掲載されている事例1が、このスレの問題と酷似していますね。

「専有部分を専ら住居として使用する」の解釈がポイントで、
･住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるかこと
･利用方法は、生活の本拠であるための必要な平穏さを有すること
ということのようです。

そうなると、「学習塾は即NG」と断定できず、「生活に必要な平穏さが保たれてない」
ことをスレ主は主張し、客観的に認めてもらわないと、学習塾を止めさせることはで
きない。
ということになりますな。

[67: 匿名さん]

ＳＯＨＯとかテレワークとか、最近ではネットを利用して自宅で仕事する人は増えてますからね。マションと言えど自宅を営業目的で使用するなとは言えませんね。

[68: 匿名さん]

「マンションで塾ができるか」との質問の答えは、
「管理組合が認めればできる」が正解でしょう。
それが規約の改正によるべきか、解釈によるべきかは単に手段の違い。

スレ主さんの管理組合は認めなかったのだから、
塾経営を続けたいのなら、多数派工作でもして認めてもらえるように努力すべきでしょう。

私見ですが、
・不特定多数の子どもが出入りするが、静謐さが保たれるか保証がない
・来客用自転車置き場の問題
・エレベーター、自動ドアの使用頻度等、一般住民より共用部に与える負担が大きいのに管理費は同じ。
等々で、うちのマンションなら賛成しませんね。

もう築数十年になっていて、空き部屋多数で、事務所利用を認めてでも管理費と修繕積立金を
払ってほしい、という物件ならともかく、築数年でこれをやられると腹立たしいと思います。

スレ主さんお住まいの横浜市HPより。
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/housing/seisaku/m-kiyaku/m-kiy...

専有部分を住宅以外の用途に活用する例としては、区分所有者が居住しながら自宅に子供たちを集め
て学習塾を開きたいという場合や、ホームオフィスとして活用しその看板を玄関等に掲示したいとい
う場合、1 階の専有部分をカラオケ店や小さなブティックとして営業を開始したいという場合など、
専有部分を住宅専用以外の用途に使いたいという申し出に対して、管理組合としてはその対応に苦慮
することが考えられます。
●この場合、規約で一律に禁止されているからといって、排除するのではなく、その住宅専用以外の用
途が、「生活の本拠であるために必要な平穏さを維持」できるものかどうかについて、各区分所有者
の十分な合意のもと認めていくことが妥当かどうか、管理組合でよく検討し、判断していくことが必
要と思われます。
●特に交通の利便性の高い立地にあるマンションでは、比較的多く見られるケースのようです。また、
規約では「専ら住宅として使用」として規定されているにもかかわらず、事務所として使用されてい
るものを黙認する形で管理運営しているケースもあり、後のトラブルの原因となる場合も多いようで
す。
●「専ら住宅として使用」と規約に規定されている場合、住宅専用以外の用途に使用することを認めて
いく場合、単にその個別事例を認めるのではなく、規約の改正手続きが必要となります。
●その状況に応じて、区分所有者が居住しながら事業を行う場合に限り認めていく方法や、区分所有者
に限らず賃借人等が居住しながら事業を行う場合に限り認めていく方法が考えられます。（⇒規約案
は第 12 条）
●この場合、その事業が他の区分所有者等の迷惑となるか否かについて判断に苦慮することが考えられ
ますが、理事会が総合的に判断して承認することを明確に規定しておき、事業を行う者からどのよう
な事業を行うかについて事前に届け出てもらい、その事業に伴う騒音の発生や居住者以外の者の出入
りの状況・時間帯等を詳細に検討の上、運用していくことが考えられます。（⇒規約案は第 12 条）

[69: 匿名さん]

逆でしょ、認めない場合には組合が認められない根拠を示す必要があります。
エレベーターの使用頻度？
それならば沢山ネットショッピングをして頻繁に宅配業者が出入りしているお宅も、毎週末のように友人を呼んでホームパーティを開いているお宅も同じことですよ。
他は良くて、塾だとダメな客観的かつ合理的な理由が示せないならば、認めざるを得ませんね。

[70: 匿名さん]

逆でしょ、認めない場合には組合が認められない根拠を示す必要があります。
エレベーターの使用頻度？
それならば沢山ネットショッピングをして頻繁に宅配業者が出入りしているお宅も、毎週末のように友人を呼んでホームパーティを開いているお宅も同じことですよ。
他は良くて、塾だとダメな客観的かつ合理的な理由が示せないならば、認めざるを得ませんね。