マンションで塾を経営

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。マンションの管理規約違反についてのご相談です。最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】

[154: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[157: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[158: 匿名さん]

確かに…
そこらへんも含めて途中経過お願いします、スレ主さん。

[159: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[161: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[162: 匿名さん]

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199502.html
に保育室の例が掲載されていますね。

で結論的にはこの保育室は近隣に迷惑を及ぼすからだめなようだけれど、

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一般に、「住宅としての用途に供する」とは、居住者の生活の本拠があること及びその利用方法として生活の本拠に必要な平穏さを有することが必要であるとされていますから、例えば居住者が住居として使用するかたわら、塾や小規模な華、書道、英会話教室などを開く場合には、規模・人数、時間帯、周囲の環境等に照らし、平穏さが害されていなければ、なお用途制限に違反するとまではいえません。
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小規模な華、書道、英会話教室ならば、同好会みたいなものとも思えますね。

[163: 匿名さん]

>>139
>規約だけの場合と何も変わりませんね。
ありがとうございます。
何も変わらないと言える根拠も教えていただけませんか。

気になるのは細則は標準管理規約には無い一文だからです。
例外は許さないとフォローしているとも取れます。
確認しましたが、平穏云々の記載は管理規約には見当たりませんでした。

>>144
ありがとうございました。
考え方が良くわかりました。

[165: 匿名さん]

>明日は我が身

明日は我が身で起業するかも知れないので、大変興味があります。

生存権が優先されるでしょうから、営業の事実より、迷惑をかけるかかけないかがポイントだと思うのですが・・・。

[166: 匿名さん]

１６５は起業するなら迷惑をかけないように戸建てですればいいのにｗ

[167: 匿名さん]

横浜地方裁判所　平成６年９月９日判決
「被告らが病院経営による経済的利益を得るのに、住民らは一方的に不利益を受けるだけであって
住民らにおいてこのような使用を受忍すべき理由はない」

「被告らが病院経営による経済的利益を得るのに、住民らは一方的に不利益を受けるだけ」
病院経営を塾経営に置き換えられそうですね。
受忍限度はケースバイケースでしょうけれど。

「事業使用の場合には管理費割増」と管理規約を改正するのも手でしょうね。
そうすれば「一方的な不利益」のバーターが他住戸も得られる。

[168: 匿名さん]

一方、こういう記事もありますね。既出でしたらごめんなさい。

「専有部分の用途制限は可能か」
http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html

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（２）「住宅として使用」の意義

この条文の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにありますように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになります。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になるわけですが、具体的にある行為が本条に違反するかどうかの判定は、必ずしも容易ではありません。

いくつか例をあげて説明することにします。

・主婦が行なう一般的な内職など
これは、住戸に特に影響を与えるものではないので、認められると考えます。

・華道、茶道、書道などの伝授
それらの伝授は、小人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもありえます。

・塾やピアノを教授するような場合
規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合も出てくると考えます。

（３）適切な対応の仕方

　客観的な使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要です。そして、必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約または使用細則で定めておくのもひとつの方法と考えます。

　したがって、貴組合でも質問の内職程度の学習塾についての判定基準についてはもとより、上記の解説を参考にして、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約または使用細則を定めて対処していくことをおすすめします。

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ご参考まで。

[169: 匿名さん]

http://www.kurashinomado.com/knowledge/q_and_a/q01.html

でも、「しかし、住宅として使用するかたわら、その一部を教室や塾としても使用しているという場合は具体的な事情にもよりますが、共同の利益に反する行為とまではいえないことが多いでしょう。」とあり、居住しながらの塾はぎりぎりOKのようね。

[170: 匿名さん]

>>166
>１６５は起業するなら迷惑をかけないように戸建てですればいいのにｗ

「迷惑をかけない」のであれば、マンションでも良いってことの裏返しのようですね。

[171: 匿名さん]

同じことをしてマンションだと迷惑で戸建だと迷惑ではないって感覚が既に変ですね。

[172: 匿名]

戸建ての方がキャパがあるってことでしょ。

[173: 匿名さん]

そうとも限らない。
木造の狭小戸建ならマンションのほうが隣近所への影響は小さい。　

[174: 匿名さん]

全くの第三者だが、こういう塾経営は迷惑千万なので、こんなネットの片隅の掲示板であっても、これがきっかけで
問題意識がたかまってこの手のケースが排除される結果につながるなら、本当にありがたいことだ。


普通の感覚では、こちらになんのメリットもなく、むしろ、いたずらに不特定多数の住民でない人間が出入りして
平穏が崩れ、いくら子供だといっても、本来住民だけが出入する集合住居が頻繁に開閉することで
何かしら安全性が低下するデメリットが否めないことについて、全く問題がない、と思う人のほうが珍しい。


このスレを最初から読んで、ここ最近の塾擁護の流れはなんとなく不自然に感じるよ。
疑いすぎかもしれないけど、客観的に見ても変。

まさに167の判例の通りだと私は思う。
こんなのが認められるなら、ネイルサロン、宗教道場、なんでもござれでしょ。

専ら住居として使用すべき集合住宅を勝手に営利目的で営業拠点として利用され、不特定多数がでいりして
不安と不快感を感じる、また現に防犯の観点からも低下する懸念があるだけで十分罪深い行為です。

私の個人的な印象では必死に擁護しているのは塾の関係者であるように見えます。

なんで他人がこんなに必死になって書いているかというと、自分のところにこんな迷惑な輩がいて開業されたら
嫌だから、こんなネットの片隅であっても、放置せず、見解を示して、少しでも私の意見に同意する人が
増えてくれたら、と思うから。

それだけですよ。

[175: 匿名さん]

>>174

関係者ではないですが、迷惑をかけなければ良いというのが、法律的な判断のようですね。色々とネットで調べられると、概ねそういうように書かれています。大きな実害のないものや不公平のないものを排斥するのは無理でしょう。

[176: 通りすがり]

>174
パチパチパチ！
全く同意見。
口コミだけでやっていて、外から営業行為が全く見えない塾ならともかく、HPで堂々と宣伝しているような塾なら、議論するまでも無く明らかにだめでしょう。こんな例外を認めてしまうと、なし崩し的に他の営業行為も認めることになり、マンションの資産価値にも大きく影響するよ。
しかも、アクセスマップではマンション全体が塾のように表示している。これ虚偽表示だよね。

ルールはルール。それを守らないと区分所有の秩序は保てないでしょ。守りたくないなら総会で規則変更をすれば良いだけ。

>175
違いますよ。
迷惑をかけているか否かは、規則の条文に当てはめて解釈する際の補助的な判断材料の一つに過ぎません。
ですから、明らかに規則違反なら、迷惑の有無に関係なくＮＧです。

[177: 匿名さん]

>迷惑をかけているか否かは、規則の条文に当てはめて解釈する際の補助的な判断材料の一つに過ぎません。
>ですから、明らかに規則違反なら、迷惑の有無に関係なくＮＧです。
『迷惑かけない』、という旨の規則条文を解釈することになったらどうなるの？

[179: 匿名さん]

養護だと思うほうがおかしい。そもそもが不当に塾を排除しようという主張から始まっているのだから、客観的かつ冷静に考えれたらそれは間違っていると言っているだけ。区分所有法や標準管理規約の趣旨を正しく理解すれば、営業目的だから塾はダメという結論が出てくるハズは無い。

[180: 匿名さん]

そもそも横浜に塾なんてたくさんあるんだし
近隣の方からの反対意見もでているのに
自分勝手にマンションで経営しているようなところに
子供を通わせたくないですね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[183: 匿名さん]

ほら、区分所有法や標準管理規約の趣旨を正しく理解出来てない。　

[185: 匿名さん]

擁護するつもりは全くないが、スレ主のように規約を自身に都合よく拡大解釈して、相手に対
して強硬な態度で臨む姿勢には共感できない。そんなことすれば、当然相手も頑なになる。現
に割と早い段階で弁護士に依頼をされている。管理組合側も稚拙な管理会社の担当者の甘言に
惑わされることなく、マンションに詳しい弁護士に相談して見解を貰う必要性があった。
私の住んでいるマンションでは、揉めそうなケースは必要に応じて弁護士に相談して、その
見解も参考に相手と意見調整を行うようにしている。

また、営業行為だからダメというような意見を書かれている方も居るようだが、
共用部分での営業行為を禁止している規約はあっても、専用部分での営業行為を禁止している
ものは滅多に見たことがない。そもそも、専用部分での営業行為を禁止することなど現実的で
はない。

「不特定多数の来訪があると問題である」というのはほぼ共通の認識のようだが、塾などのよ
に予め来訪する人間が特定されているケースでは多くの場合、不特定多数の来訪には該当しな
いと判断される。マンションの1室で行う塾など、精々一度に5人程度のはずなので、行儀が
良ければ迷惑を掛けるという状態になるとも思えないのだが、問題になるほど躾が悪いのか？

まあ、お互いにどのような点が問題であるかを冷静に話し合って、その問題点を解消するため
の施策を実施すれば良いだけのはずなのだがね。

[186: 匿名さん]

私には、タイトル文の
> 個人塾を経営している
> マンション名まで入ったホームページを作って生徒を募り、
> 三十人ほどを集めて自宅で勉強を教えて
の部分で、「専ら住居として」の範疇を大きく逸脱していると思いました。スレ主の意見は正当だと思います。

[187: 匿名さん]

塾の所在をマンション名含めて掲示することに何の問題もない。
生徒が３０人なら規模としては極小さな部類ですよ。
毎日３０人全員が同時に通ってるわけないし。

[188: 匿名さん]

居住者、その友人知人、宅配便業者など、マンションでは日に何人の人が出入りしてるんでしょうね。
部外者（居住者以外）でも相当な人数でしょうね。
そこの塾生が増えたことで共有部の使用や安全面でどれほどの影響がありますかね。
そこが理論的に説明出来ないと、スレ主や批判的な意見の方々の言っていることはただの感情論に過ぎません。

[189: 匿名さん]

じゃあ、187の左右と上下の部屋は、明日から創価学会、＊＊＊、天理教、アレフの道場となって
それぞれ毎日、数十人の信者が出入りします。
皆、ほとんど決まった人です。

近所からは「宗教マンション」とよばれ、嫌な目で見られ、賃貸はだしても客が入らず、
売却などほぼ不可能。子供もいじめられ、信者と間違われて学校では毎日死ねといわれ自殺。

というのは妄想でもなんでもなく、実際に宗教団体の互助会が何個も入ったマンションは
幽霊マンションになってみんな大損して売却して出て行くんだよねえ。

塾経営をみとめたら、もう、何も禁止できないよ。
一つみとめたら、マンション全体がそうなっても誰も文句言えない。

[190: 匿名さん]

極端な例をあげて全て否定しますか（笑
）
やっぱり、反対派には理屈なんて通用しない人が多そうですね。
国交省のマンション管理センターも個別の基準を規約に盛り込むように言ってますよ。
それまでは現状の規約に則って判断するしかないのです。
つまりは、有無も言わさずに禁止することなど出来ず、認めざるを得ないのです。

[191: 匿名さん]

>>189
結局、感情論だけなのですね。

そもそも、
> 道場となって
だと、
「専ら居住用に使用する」
という要件を満たせないからアウトです。

[194: 匿名さん]

平穏さが損なわれている客観的かつ合理的な根拠（具体的な数字）などを示さない限りは個人の権利に対する組合の不当介入と考えられます。この場合ゴネているのはスレ主側にしか思えません。

[195: 匿名さん]

>194
説得力ないよ。

[196: 匿名さん]

別にあなたを説得しても意味ないですから。
あなたが納得しようとしまいとそれが法に則った手順というものです。
スレ主の場合も相手の塾経営者から弁護士を通して同様の要求があったようですが、当然のことです。

[198: 匿名さん]

第１２条に基づいて規約違反を指摘されたのだから、その根拠を示せというのは当然でしょう。
何が根拠となるかは標準管理規約のコメントの通りですから。
それでは都合が悪いので条文の上っ面だけを捉えた理屈で押し通したいのがミエミエですよ。

[200: 匿名さん]

「平穏さが保たれていれば例外」とは、どこをどう読んだらそういう真逆な理解が出来るのか？
「平穏さが損なわれる」ことが明らかな場合に規約違反に該当するのであって、グレーゾーンは違反には当たらない。

[201: 匿名さん]

「平穏」とは、具体的な騒音（DB）や、騒音、騒動の発生する回数（頻度）といった
具体的な実証データの他に、その状況によって住民の心の平安が脅かされ
不安な状況におかれ精神的苦痛を味わうことが客観的合理的に支持されうることも意味します。

翻って、営利目的の塾の経営それ位自体が専ら住居として使用しその他の用途に用いないという
規約にそもそも反しているとの解釈が裁判で支持されれば、具体的な証拠を出せという
論点以前の次元で塾の経営に問題があると判断されることになります。

そう言う意味で、具体的な被害を出せと繰り返すのは、根本の問題をすり替えて
開き直る行動という点で誠意がない態度であり、裁判においては逆に裁判官の心象を害するでしょうな。

もちろん、平穏が乱されているということを、人の出入りの回数、音、会話、その他具体的な数字で
提示すればより有利にはなりますが、規約違反により現に塾が経営されており、HPで宣伝活動が行われ
実態として営業活動が成り立っていることに疑いの余地がないという状況について、
複数の住民が苦痛を感じ、不安を感じ、結果、平穏を乱されていると主張すれば、それ自体で
もう実証はされているのです。

よって、裁判となり複数の住民が原告となって申し立てすれば塾は負ける確率が極めて高いでしょうな。

[202: 匿名さん]

それに、塾講師まで募集しているという事実はもはや「専ら住居として使用している」とはいえない有力な傍証となりえる。

一部の規制業種では、法令で定められる主たる業務以外を行ってはならないという規制があり、その他の業務については余剰能力の範囲内で行う付随的業務にとどめるよう厳しく制限されている。
例で言えば病院、銀行、一部教育機関など。

それでは、どこまでが付随的業務であり、どこまでが付随的とは言えず異なる業務を業として行っているか判断されるかという点は、先ほど言ったとおり余剰の範囲内という点が重視される。

本事案については、区分管理法における住居の使用の問題であり、上述の規制業務における付随的業務の範囲とは性質は異なるものの、余剰の範囲内であるかどうかという点は共通する判断基準であり、裁判においても解釈の難しい事例については類推適用して解釈する際に参考になる考え方となる。

とすれば、塾講師まで雇用して営業する塾はもはや完全な塾経営であり、住居として使用する余剰の範囲内たりえない。なぜなら、講師が住民自身であるからこそ、もっぱら住居として使用し、余剰の範囲内で塾をやるという論理が通用するわけであり、講師の募集を行った時点で、経営者がもっぱら住居として使用する範囲を逸脱したことは明らかであり、この点をもって、管理規約違反とすることが出来ると思料する。

という解釈になるかな。
※小生は某企業の法務部に勤務しています。

[203: 匿名さん]

>201
複数の住人が原告となる確率は低いのではないだろうか？
普通に考えてみれば、居住者にとって、居住者の知人が一度に複数くることと、塾の生徒が先の例と同じ数一度に来るのではなんら変わりはないと思う。
それが塾の生徒だと思うから不快になっているだけで、普通の居住者は、なにも知らず、ただ居住者の知人が遊びに来たと思う人がほとんどである。