マンションで塾を経営

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。マンションの管理規約違反についてのご相談です。最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】

[1: 匿名さん]

専ら住居として使用する傍らで塾などを経営することは規約違反には該当しません。勿論、子供の出入りなどで他の居住者の迷惑とならないように努める義務はありますので、建物内は必ず当人が引率するなど是正を求めることは出来ます。

[2: 匿名さん]

管理規約違反　→　管理組合から是正勧告　→　改善されなければ法律家に相談　→　民事訴訟なりで騒音被害等の慰謝料ほかを請求

[3: 匿名さん]

↑
規約違反ではないので無理

[4: 匿名さん]

＞３
管理規約で
「区分所有者は、その占有部分を住居として使用するものとする。他の用途に供してはならない」
こう定められていれば、家庭教師程度ならともかく、大勢の生徒を集める塾の経営は規約違反と認められるでしょう。

[5: 匿名さん]

スレ主の話では住居としての前に「専ら」とついているので、主たる使用が住居用であれば違反にはなりませんよ。

[6: 匿名さん]

「主たる使用」をどうとらえるか？
住居が主か、塾経営が主か。

てか、ここでごちゃごちゃ言ってないで、裁判で白黒つけたらどうですか。

[7: 匿名さん]

回答下さり、ありがとうございます。現状としては二番目の方が書いて下さったプロセスの二つめが終わった段階ですので、本人の対応など細かく記録にとり、しかるべき司法手続きをとるべく法律の専門家に相談してみます。ありがとうございました。

[8: 匿名さん]

スレ主の話では住居としての前に「専ら」とついているので、主たる使用が住居用であれば違反にはなりませんよ。

[9: 匿名さん]

もっぱら【専ら】《「もはら」の音変化》
［副］他はさしおいて、ある一つの事に集中するさま。また、ある一つの事を主とするさま。ひたすら。ただただ。「―練習に励む」「休日は―子供の相手をする」「―のうわさだ」



専ら居住用に使用する →　ひたすら、ただただ居住用に使用する

[10: 匿名さん]

区分所有法57条は、区分所有者が共同の利益に反する行為をした場合には、管理組合は、 区分所有者の共同の利益のため、その行為の停止等の必要な措置をとることを請求でき、集会の決議により訴訟を提起できることを規定している。
過去の裁判例
幼児による騒音等の被害が少なくないとして保育室としての使用禁止を認めたもの(横浜地判 平6・9・9)
賃借人が宗教団体(オウム)の教団施設として使用したことが共同の利益に反するとして、賃貸借契約の解除、専有部分からの退去請求を認めたもの (大阪高判 平10・12・17)
暴力団事務所としての使用停止が認められたもの(大阪地判平10・12・8他)
などがある。

個々のケースはさまざまでしょうから、スレ主さんの「法律の専門家に相談」は正しい方向でしょうね。結果がどうなったのか、あとでレスをもらえると参考になりますね。

[11: 匿名さん]

デベが管理会社つきの大手ならまず認めていないと思います。
マンションは管理を買え、とはよく言ったものですね。
100%アウトだと思います。
住居が主だからOKというなら、ピアノ教室も、宗教事務所も（専ら住居と使用する傍らでなら）全てOKなのでしょうか。
主さん頑張ってください。
マンションで塾やりたいなら、はじめからそういうマンションを選ぶべきです。

[12: 匿名さん]

塾をやるなら戸建てにするかテナントを借りるか。
マンションで他の住人の犠牲の下で借料を節約って。
社会通念として許されるのかね。

[13: 匿名さん]

自らが所有する住居を収益の用に供することは当然の権利ですよ。
ネイル、アロマ、着付け、、、お客が大人で少人数だと気付かないと思います。
論点は大勢の子供が出入りする点を区分所有者の共同の利益に反するとみるか、いなか。

[14: 匿名さん]

>お客が大人で少人数だと気付かない

知らぬが仏
区分所有者の共同の利益には全く反しない
その場合は問題にならない

[15: 匿名さん]

>14
収益が盛大にあがってるなら、税務署は問題にするかもしれません。
ちくられるとえらいことになる？

[16: 匿名]

うちのマンションは音楽教室はダメだけど、お習字とかネイルやお料理教室ならいいそうです。

[17: 匿名さん]

主さん　頑張ってください。

ひとつの事例を黙認すると2例目、3例目が出てくるかもしれません。
そうなったら、解決は今以上に大変になると思いますので、1例目のうちから
管理組合が動く事はいい事だと思います。

[18: 匿名さん]

何を頑張るの？
頑張るも頑張らないもないでしょ。
違反か違反ではないかだけ。
頑張って違反にするの？
意味不明。

[19: トピ主]

まずはお返事をくださった皆さん、お一人お一人に感謝します。どうもありがとうございます。とりわけ、過去の判例を調べて下さった方、専らという言葉の定義を調べて下さった方、ご自身の体験をお聞かせ下さった方、大変参考になりましたし、賛否両論さまざまな見方があるのだと改めて実感いたしました。この場を借りて御礼申し上げます。管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。また結果をご報告差し上げます。

[20: 匿名さん]

その様子だと、相手の人は裁判も辞さない感じですね。管理会社のお兄ちゃんは何か良く知らないで上から言われたことをそのまま言っている感じで頼りなさそう。

[21: 匿名さん]

>>19トピ主さん
うちのマンションでこっそり始まった○○○サロンの営業を前面に立って阻止した経験があります。
かなり苦労しましたが、今でもその時頑張ってよかったと思っています。
陰ながら応援させていただきます。

[22: 匿名さん]

↓ここ参考になりませんか？
http://www.m-douyo.jp/question/syosai.phtml?qu_id=7626

[23: 匿名さん]

その道の専門家でも意見の割れる話ですからね。規約には全く抵触しないとい言う弁護士さんもいますよ。

[24: 匿名さん]

>>23
＞規約には全く抵触しないとい言う弁護士さんもいますよ。
まあ、弁護士はクライアントの意向次第ですからね。

[25: 匿名さん]

賃貸に住んでおりますが、住人で塾を経営している方がいらっしゃいます。
私の家は棟が離れているので直接の被害はありませんが、
やはり子供の出入りが激しく、駐輪場が自転車で溢れたり、敷地内に空き缶
などのゴミがポイ捨てされていたりとあまりいい事がありませんね。

[26: 匿名]

うちは募集を始めた段階でやめるように促したので問題にはなりませんでした
一度はじめると経営者も客に対する責任が生じるからこじれそうですね

[27: 匿名さん]

促して止めたんてすか？
随時と物分かりが良いと言うか、無知と言うか。
当然の権利を放棄させられて可哀想。

[30: 匿名]

うちのマンション、幼稚園ママ呼んでナリス売る人とか
ネイルの出張さんを招いて友達相手に部屋を提供ってかんじでお小遣い稼ぎしていた奥さんは数人いましたよ。
みんな子どもが小さい時やっていていまは止めてますが。
堂々と看板掛けて塾はないですけど。

[31: 匿名さん]

看板はかけていないもの、奥様を対象とした料理教室や手芸教室は普通にありそうですね。
この辺になると友人を招いてのお茶会などとの線引きが難しくなかなか発覚もできないかもしれませんね。
どこかのタワマンでは、パーティルームを会場に合コンパーティーが開かれていたと聞いた覚えがあります。

[32: 匿名さん]

マンションのゲストルームでお見合いパーティは
どこかのスレで見たことがありますね。
基本、住民しか使えないはずなのに…。
事務所使用ができないマンションも多い中、
多数の部外者を招き入れるような商売はやめてほしいですね。

[33: 匿名さん]

マンション住まいの友人が、
近所の奥さま集めてフラワーアレンジメントのサロンをしていますが、
そういうのももしかしたら微妙なのかもしれないですね。
マンションによって規約が違うかもしれないですが。

[34: 入居済み住民さん]

管理規約違反は自分的には一度管理サイドへ報告すると思います。

うちのマンションはオフィス可になっていますのでそれで料理教室や整体があったりするのかな（これはオフィスの部類？）。

大家さんが上か近くに住んでいて管理会社も近いなら双方に相談の上で可能になる場合もあるみたいですがそれも階や位置にもよるみたいで（聞いたことのある一例です）。

何も申告無しに営業というのは隣上下は特に気になっちゃいますよね・・。

[35: 匿名さん]

住人全員で入塾して、学級崩壊させるとか・・・ｗ
冗談です。

他の住人と結託して、総会でやめさせるのが一番じゃないですか？
役立たずの管理会社には、本社に「こういうときに役に立たないんじゃ、次回の契約はないと思ってください」とでも
言っておけばいいんじゃないでしょうか。
少しはまともに管理するのでは？

[36: 匿名さん]

管理サイドに通告しても、
結局は無視されてしまうとどうしようもないんですよね。
まだ低層階なら我慢できますが、
高層階にも多くの子供が多数乗るとなんとも。
エレベータも多くないので。

[37: 匿名さん]

一戸建てならまだしも、
集合住宅でこういう塾などは
管理組合から許可をとらないといけないですよね。
うちのマンションはオフィス利用不可なのですが、
なにやら仕事に使っている部屋があるようで、
エレベータを長時間占拠して商品の搬入をしていて迷惑なお宅があります。

[38: 匿名さん]

うちのマンションはスーパーの宅配サービスを利用してる人が多いみたいで時々エレベーターが遅いときあります、涙。
商売をやっているお部屋はないみたいですけどやっぱりエレベーター待ちや、同じ階だと通路の人の行き来が頻繁だったり、なのだろうあなと想像はできますねえ。

塾経営だと生徒さんの出入りはかなり激しいのでは？？
マンション内にも通われている生徒さんがいると中々ややこしそうですねえ、汗。

[39: 匿名さん]

うちは同じ建物内にネイルサロンを開いてる人がいます。
大っぴらに宣伝しているわけではないので管理組合にも多分届けたりしてないはず。
塾と違ってたくさんの人数が出入りするわけじゃありませんが、お客さんと思しき
女性と同じエレベータになると何かモヤモヤします。

[40: 匿名]

看板を出さなければＯＫというマンションは結構ありますよ。届け出は必要ないそうです。

[41: 匿名さん]

うちは住居以外の用途は一切ダメなので、もし塾を開業しようものなら断固としてやらせませんね。
総会で集中的に攻撃してやります。
「セキュリティ面の～」「管理がなっていないと思われると資産価値が下がる」と言えば、
結構賛同する住宅は出てくると思いますし。
管理会社にも、月に小規模でも何十万、大規模なら何百万単位で払っているマンションばかりでしょうから、
管理会社にも圧力をかければいいんです。
本社に「こんな事態になったのは管理不足のせいだ。今までの管理費を返せ」とでも言ってみるとか。

[42: 匿名さん]

ムダな抵抗ですね。

[43: 匿名さん]

終の棲家として選んだマンションなのに、セキュリティ完備も、落ち着いた環境も全てぶち壊しですね。
経営内容が教育という事もあり、張本人も半ば開き直っている感があるのではないでしょうか。
とは言え住人は実際利用者(生徒さん)による騒音、送迎の迷惑駐車などの影響が出てくるので、
管理組合の方で働きかけるしかないと思います。

[44: 匿名さん]

なんだか難しいですよね。。。
開業すなら他でオフィスを借りてすればいいのにと思います。
そうすればお互いに不愉快にならないのに。
でもその借りるお金がすごくかかるからいやなんでしょうね。

[45: 匿名さん]

オフィス借りるお金が惜しいから自宅マンションでって。。。

失礼だが、貧乏たらしいマンションですね。

[46: 匿名さん]

商業地域や準工業地域にあるマンションでは開業も仕方ないでしょうね。
うちは第一種住宅専用地域ですから、心配ありませんが。

[47: 匿名さん]

用途地域と管理規約は関係ないと思いますが。
さもないと商業地域は何でもＯＫとなります。
「あなたも居酒屋チェーンに入れます！」
「だれでもできます風俗店！」
こういったちらしがマンションのメールボクスに投函されるようなら大変ですよね。

[48: 匿名さん]

（財）マンション管理センターの出している標準管理規約のコメントを読んで下さい。

住居としての平穏さが保たれているかがポイントだと書いてあります。

マンションの立地、用途地域によって平穏さの評価は異なります。

閑静な住宅街のマンションと駅前、繁華街に隣接しているマンションでは、後者のほうが元々騒がしくて当たり前と考えられてしまうのです。

いざ、裁判になった時に大きく影響しますよ。

[49: 匿名さん]

なるほど・・・。
住宅街のいわゆる第一種住宅専用地域だと、
トピ主さんの遭われた事例の場合、
多数の子供たちが出入りするということで
平穏さは保たれないんですよね。

[50: 物件比較中さん]

専有部分の託児所使用についての裁判例　東京地判平18・3・30　を見てみてください
裁判のケースはひとつひとつ違うので、あくまで参考例として

[51: 匿名さん]

マンションが託児所として使われていた例もあるのですね。
そう言えば先日知人が自宅マンションでリフレクソロジーサロンを開業しました。
今のところ表立った営業活動はせず、顧客は知り合いや友人のみにしているようですが、
意外とこんな風にひっそり開業している部屋はありそうですよね。

[52: 匿名さん]

よく住民以外の人の出入りがある部屋ってありますよね
もしかしたらそういう事をしているのかもしれないです
迷惑が掛からない範囲だったら
別にいいのですが・・・。

[53: 匿名さん]

＞５１

本当に身内だけ、少ない友人だけ、というのなら良しとしてもらえるマンションはありそうですよね。
実際お料理研究などで定期的に集まっているお部屋もあるみたいで、それは事務所や塾、店舗というわけではないですから相談や確認による許可次第ではＯＫなのだと思います。

なんだか私もプチ何とかという感じでやりたくなってきますが、
その時はほんとお友達の中だけでという感じで規約に反さないように気をつけようと思います。

[54: 匿名]

スレ主からその後の経過を少しご報告します。学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理規約違反のため。当該地区は住宅用地です）をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で当該塾経営者に文書で通知しました。ところが、経営者は塾のホームページを削除したものの一行に状況は変わらず、相変わらず塾はマンション内で続けられています。今後は、法的な手続きに移行する見通しですが腹立たしい限りです。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[55: 匿名さん]

「当該地区は住宅用地です」

？？？

[56: 匿名さん]

第一種住宅地域です、という意味です。失礼しました。

[57: 匿名さん]

第一種住宅地域でも塾は経営出来ますが？

[58: 匿名さん]

>>54
お疲れ様です。
着々と事が進んでいるようですね。
ここは怒りを抑え、淡々と追い詰めて行きましょう。

陰ながら、応援してます。


課税申告してないってほんとうですか？
起塾時期・定休日・開塾時間・推定塾生数・入塾費・月謝などの情報をまとめ、税務署に連絡しましょう。
悪質かつ金になりそうと税務署が判断すれば、税務署も一緒に追い込み掛けてくれるかも？

[59: 匿名さん]

理事会総意で通達しても一向に改善の余地がないとは、なかなかのお相手のようですね。
塾を経営する計画があるなら、はじめから商用利用でも利用できるマンションに住むべきだったと思います。
法的手段となると、民事訴訟になるのでしょうか？
何とか和解し、マンション内に静寂と平和が戻ると良いですね。

[60: 匿名さん]

レスを下さった皆さんありがとうございます。管理組合が塾経営をやめるよう通告した直後に、学習塾のホームページはいったん閉鎖されたのですが、その後経営者の教育観、人生観を書き連ねているブログからリンクする形で新たなホームページが立ち上げられ現在公開されています。大幅な値上げをしたようで新たな月謝が掲載され、代わりに経営者の写真は削除されていました。塾と銘打ちながら経営者の名前はおろか（地図を掲載しておきながら）そこがマンションであることも、号室も書かれていないホームページです。経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。管理規約など関係ない。具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろという主張です。分譲マンションというのは、ある程度、社会生活に対する規範意識が共有できる住民が集まるものだと思っていましたがどうやら違ったようです。また展開があればご報告致します。

[61: 匿名さん]

　当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。失礼ですが、このスレ主さんは、本当にこのマンションに居住されている方でしょうか？理事会にご自身の名前等を明かされていますか？
　数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。ここまで徹底した糾弾をされるということは、急にわき起こった問題ではないはずで、前々から個人的にクレームをその学習塾に対して出されていたのでしょうね。理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えないので投稿させて頂きました。

[62: 匿名さん]

規約に違反しているか否か、それが全てです。
原告は違反と思い、被告が規約内と思うなら、裁判で決着をつけるしかないと思います。
議論しても時間の無駄です。

[63: ＢＡＲ]

＞＞６１の方が書かれていましたが、管理組合に今回の事を上げる前に相手方の人と話し合いをしたのですよね？そこで話し合いが上手くいかなかったので管理組合に苦情を上げたのですよね。レスの中には『管理規約違反かそうではないか』で裁判を促すレスもありますが、余りレスに踊らされないほうがいいように思います。第三者の自分が思うのは、もう一度、相手方の人と話し合いをした方が良いという事です。もし裁判などで争ってしまったら同じマンション（スレに書いてあったので）に住む住人同士で嫌な思いをするだけです。スレ主さんと相手方の人に重ねてお願いします。もう一度、話し合いを持ってください。

当事者でもないのに勝手な言い分を書いて申し訳ありませんでした。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[64: 匿名さん]

この経営者のものであろうブログを見ました。
開き直りっぷりがすごいですね。
はたして、話し合いの余地はあるかな。

管理規約通りなら、塾を閉めるか移転するしかないはずですが、
強制力は訴訟によるしかないのが悩みどころ。

この塾では「罰則がなければルールは破ってもいい」
という人生訓でも教えているのでしょうか？

これが放置されてしまうと、中古相場にも影響しかねません。
買う前に調べれば分かるだろうし。

[65: 匿名さん]

住居専用のマンションでも塾は出来ますよ。国交省のマンション管理センターのＨＰにも載ってます。あくまで程度問題だと。
エントランスから部屋まで経営者の方が責任をもって引率するなどの対応は必要でしょうけど、止める必必要はないですね。

[66: 匿名さん]

私もちょっと調べてみましたが、そのようですね。

http://mbp-kyoto.com/mankan/column/3790/
に掲載されている事例1が、このスレの問題と酷似していますね。

「専有部分を専ら住居として使用する」の解釈がポイントで、
･住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるかこと
･利用方法は、生活の本拠であるための必要な平穏さを有すること
ということのようです。

そうなると、「学習塾は即NG」と断定できず、「生活に必要な平穏さが保たれてない」
ことをスレ主は主張し、客観的に認めてもらわないと、学習塾を止めさせることはで
きない。
ということになりますな。

[67: 匿名さん]

ＳＯＨＯとかテレワークとか、最近ではネットを利用して自宅で仕事する人は増えてますからね。マションと言えど自宅を営業目的で使用するなとは言えませんね。

[68: 匿名さん]

「マンションで塾ができるか」との質問の答えは、
「管理組合が認めればできる」が正解でしょう。
それが規約の改正によるべきか、解釈によるべきかは単に手段の違い。

スレ主さんの管理組合は認めなかったのだから、
塾経営を続けたいのなら、多数派工作でもして認めてもらえるように努力すべきでしょう。

私見ですが、
・不特定多数の子どもが出入りするが、静謐さが保たれるか保証がない
・来客用自転車置き場の問題
・エレベーター、自動ドアの使用頻度等、一般住民より共用部に与える負担が大きいのに管理費は同じ。
等々で、うちのマンションなら賛成しませんね。

もう築数十年になっていて、空き部屋多数で、事務所利用を認めてでも管理費と修繕積立金を
払ってほしい、という物件ならともかく、築数年でこれをやられると腹立たしいと思います。

スレ主さんお住まいの横浜市HPより。
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/housing/seisaku/m-kiyaku/m-kiy...

専有部分を住宅以外の用途に活用する例としては、区分所有者が居住しながら自宅に子供たちを集め
て学習塾を開きたいという場合や、ホームオフィスとして活用しその看板を玄関等に掲示したいとい
う場合、1 階の専有部分をカラオケ店や小さなブティックとして営業を開始したいという場合など、
専有部分を住宅専用以外の用途に使いたいという申し出に対して、管理組合としてはその対応に苦慮
することが考えられます。
●この場合、規約で一律に禁止されているからといって、排除するのではなく、その住宅専用以外の用
途が、「生活の本拠であるために必要な平穏さを維持」できるものかどうかについて、各区分所有者
の十分な合意のもと認めていくことが妥当かどうか、管理組合でよく検討し、判断していくことが必
要と思われます。
●特に交通の利便性の高い立地にあるマンションでは、比較的多く見られるケースのようです。また、
規約では「専ら住宅として使用」として規定されているにもかかわらず、事務所として使用されてい
るものを黙認する形で管理運営しているケースもあり、後のトラブルの原因となる場合も多いようで
す。
●「専ら住宅として使用」と規約に規定されている場合、住宅専用以外の用途に使用することを認めて
いく場合、単にその個別事例を認めるのではなく、規約の改正手続きが必要となります。
●その状況に応じて、区分所有者が居住しながら事業を行う場合に限り認めていく方法や、区分所有者
に限らず賃借人等が居住しながら事業を行う場合に限り認めていく方法が考えられます。（⇒規約案
は第 12 条）
●この場合、その事業が他の区分所有者等の迷惑となるか否かについて判断に苦慮することが考えられ
ますが、理事会が総合的に判断して承認することを明確に規定しておき、事業を行う者からどのよう
な事業を行うかについて事前に届け出てもらい、その事業に伴う騒音の発生や居住者以外の者の出入
りの状況・時間帯等を詳細に検討の上、運用していくことが考えられます。（⇒規約案は第 12 条）

[69: 匿名さん]

逆でしょ、認めない場合には組合が認められない根拠を示す必要があります。
エレベーターの使用頻度？
それならば沢山ネットショッピングをして頻繁に宅配業者が出入りしているお宅も、毎週末のように友人を呼んでホームパーティを開いているお宅も同じことですよ。
他は良くて、塾だとダメな客観的かつ合理的な理由が示せないならば、認めざるを得ませんね。

[70: 匿名さん]

逆でしょ、認めない場合には組合が認められない根拠を示す必要があります。
エレベーターの使用頻度？
それならば沢山ネットショッピングをして頻繁に宅配業者が出入りしているお宅も、毎週末のように友人を呼んでホームパーティを開いているお宅も同じことですよ。
他は良くて、塾だとダメな客観的かつ合理的な理由が示せないならば、認めざるを得ませんね。

[71: 匿名さん]

ありゃ、ダブった。失礼。

[72: 匿名さん]

失礼ついでにもう一つ。
そもそも管理費は持ち分割合に応じて決まっているのだから、そこに使用頻度を持ち出すのは間違いです。
一人暮らしのお宅と五人家族のお宅では、単純計算で使用頻度は五倍になりますが、それを不公平と言いますか。
一階のお宅と十階のお宅ではどうでしょうか。
そう考えれば、塾だからダメというのは筋が通らないことが理解出来るでしょう。

[73: 匿名さん]

契約した時の不動産重要書類に禁止事項として載ってないのですか？
うちは載っていますよ。

[74: 匿名さん]

営利目的の事業は責任が重くなるのを考慮すべきではないのですか。

・ネットショッピングはもっぱら買うだけ
１日平均３業者も来れば部屋がモノで満杯になってしまう。
消費者としての通常の生活。

・オークション転売目的でネット購入、売れたら部屋から発送する
これならひっきりなしに出入りがあり、しかも営利目的ですね。

・毎週末にホームパーティ
これも通常の生活の範囲内といえるでしょう。ただし深夜は困りますよ。

・毎日、マルチ商法の「ホームパーティ商法」で鍋釜を売る
これは高頻度で、かつ営利目的。

管理費が持分割合で決まっているのは、「専ら住居として」使うことが前提だからでしょう。
下層階は分譲価格が安いのが普通だし、納得の上購入したはずです。

でも、塾やらピアノ教室やら「借金取り戻します司法書士事務所」やらが
隣にできるかもしれない、と想定して買った人がどれだけいるものか？

[75: 匿名さん]

毎日、自分の子供の友達を沢山招いてボランティアで勉強を教えるのは可で、週一で学習塾を営業するのは不可ですか。理論的に破綻していますね。

[76: 匿名さん]

＞管理費が持分割合で決まっているのは、「専ら住居として」、、、

一人暮らしと五人家族が同じ割合なのは不公平じゃないの？十人家族だったら？
共有設備の使用頻度は人数に比例しますよね？

[77: 匿名さん]

>>60
>管理規約など関係ない。
これ関係大ありですよね。
マンション購入時に管理規約を守るという契約無くして入居できるわけがありません。
その事実を指摘してあげましょう。

>具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろという主張です
これは争点がずれています。返答する必要はありません。
弁護士も管理規約に違反していると認めざるを得なかったのでしょう。
管理規約に違反している事実を伝え、営業停止を求めましょう。

感情に走らずたんたんと追い詰めて行って上げてください。

[78: 匿名さん]

>>60
直接話し合うなんて絶対やっちゃダメですよ。
嫌がらせにあうに決まってます。

[79: 匿名さん]

>>19
> 管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘

これがあてにならないのです。
管理会社の担当者の知識を過信してはなりません。
誰が見ても管理規約の第xx条xx項のxxxxxxxxに明確に抵触している。
という状況であれば別ですが、どうもそうではないようなので。


>>60
> 経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきた

そりゃそうでしょう。
さほど知識の無い管理会社の担当者が規約違反だと騒いだところで、
裁判所がすんなり認めることなど無いことは明らかなので

>>10 で書かれているように
> 幼児による騒音等の被害が少なくないとして保育室としての使用禁止を認めたもの(横浜地判 平6・9・9)

のように、他の居住者の生活に対して迷惑になっていることが明確
である事実を列記した上で、止めるように勧告しないとね。
今の状況だと、裁判に持ち込んでも管理組合が勝てるようには見えない。

[80: 匿名さん]

>>79
>これがあてにならないのです。
いいえ、それはありません。
そこがあてにならない部分なら、塾側弁護士は管理規約に違反してないとハッキリ反論してきます。
管理規約は関係ないと言ったのは争点がそこにあると不味いからです。
実の処、話をそらしたくてそらしたくて困っているんでしょう。

>>60
塾経営者は頼みの綱である見方の弁護士にまで、管理規約に違反していると注意され、精神的かつ金銭的に弱っている事請け合いです。
当面の攻め所は管理規約に違反している自覚ありの処です。
実際の裁判まで管理組合側は手の内を見せる必要はありません。
何度も何度も繰り返し、管理規約に違反している事を伝え続けましょう。

感情に走らずたんたんと追い詰めてあげてください。

[81: 匿名さん]

管理規約に違反しているか否かの判断は＞６６にあるとおりです。
生活の本拠はあるのでしょうから、後は平穏さが保たれているかどうかがポイントになります。

[82: 匿名さん]

「具体的に何が迷惑行為に当たるか言え」とは、即ち「平穏さを害している事実を具体的にあげろ」ということです。
組合がこれを具体的かつ客観的な根拠をもって証明出来なければ、裁判で規約違反を勝ち取ることは出来ません。

[83: 匿名さん]

自宅を営業目的で使用しただけでは規約違反には問われません。そこを勘違いしないで下さいね。

[84: 匿名さん]

動揺治まらず3連投ですか？
お気の毒さま

[85: 匿名さん]

確かにお隣さんや真下だと嫌でしょうね。

[86: 匿名さん]

＞８４
イイエ、地下鉄の駅で止まるごとに送信しただけです。
因みに関係者ではありません。

[87: 匿名さん]

>>80
実にそこまで自分に都合よく解釈できるものだと感心するよ。

> 塾側弁護士は管理規約に違反してないとハッキリ反論してきます

現状で他の居住者に被害が生じているとか耐え難い迷惑が掛かって
いるという事実が確認されれば、管理規約違反になる。
よって、まずはこの事実確認を行うために
「具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよ」
という文書が送られてきた段階だと認識すべき。
この文書に対して、被害や迷惑を具体的かつ客観的な根拠をもって
証明出来なければ、先に出てきた
･利用方法は、生活の本拠であるための必要な平穏さ
を乱していることにならないから、先方は「規約違反に該当しない」
という主張をしてくるとみた方が良い。

実際に、過去の判例等でも「被害が確認されたから中止させられた」と
いうものは確認できたが、「学習塾だから中止させられた」というのは
確認できていないのが現実。

[88: とおりすがり]

日本人はここまでひどくなったのか。

じゃあ、その塾のとなりで風俗営業許可とって風俗開業して、風俗嬢や黒服たちが、
塾に来る子供の前で法令に抵触しないギリギリの猥褻な行為をして子供達に見せびらかしたり
卑猥な言葉や下品な言葉（もちろん法令に抵触しない範囲内）を事あるごとに子供に教え込んでも、
その部屋の居住者が専ら住居としてつかってれば良いのかね？？

もちろん、風俗営業は静謐を保って遂行されるんでしょうね。

ちなみに、塾の子供は区分所有者でも、居住者でもないので、子供たちがどれだけ不快な思いをしようと、
法令違反でなければ問題ないですよね。何しろ、熟に通う子供が不快に思うことは
区分管理法の対象外ですから。住民じゃないですから。

そういう屁理屈で開き直って、塾を開業してるんだと私は思いますな。
違うと思いますか？同じですよ。全く同じ。

何も法令に反してません！規約にも違反してません！静謐を保ってます！

ああ、醜い。。。

[89: 匿名さん]

塾擁護派は判例がお好きみたいね。
うちの物件にはそんな訴訟マニアがいないことを願います。

下の下級審判例でも、別に「ギター教室が規約違反でない」と
お墨付きを与えたわけじゃないよ。
「規約違反だから中止せよ」と公権力を行使する場合に
裁判所は慎重に判断をしているだけであって、常識のある日本語話者なら
「専ら住居として」を「塾経営ＯＫ」と読むはずがない。


東京地判　平18・３・30

この点、Ｙらは、他の住戸の住居目的外使
用の事務所の使用状態を把握せずＹらのみ
に使用差止を求めることは権利の濫用であ
ると主張する。確か
に、本件マンション内では、住居部分にお
いて、ギター教室が開設されていたり、郵
便受けに会社名や事務所名等を掲げている
ものもあるところ、区分所有者の共同の利
益に反する行為という観点からすれば、多
数の苦情が寄せられて問題視されてきた本
件託児所とは比較にならないものであるか
ら、これら事業所として使用していると思
われる居住者との比較において、Ｙらに対
する本件請求が権利の濫用であるとは評価
できない。

[90: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[91: とおりすがり]

東京地裁の判決は、マイノリティの権益保護が多いのであまり当てにならないかな。

東京高裁／控訴審の判決が参考になると思われます。

大事なのは、４分の３以上の人間でなくてもよいので、それなりの人数が平穏を乱されたり苦痛を感じているという
具体的な証言を行っているか（日付を伴った証言。子供がうるさい、不特定多数が出入りしているのを目撃して安全性に不安を感じるなど）

裁判はつくづく心象形成主義で進むものですが、事実ほど強いものはない、という点だけ意識してください。
被害を感じている人の複数の証言が必要でしょうね。
「事実に基づく証言で、裁判官の心を動かして」ください。

あと、経営者の日頃の態度なども、具体的に記録していれば、内容によって「物証」たりえます。
原告の主張を裏付けるだけの信ぴょう性があるかどうか、という点で。

ちなみに私、マンションとは全く関係ない事案ですが、とあることでひどい目に合わされて法的手続きを
とった経験があります。

裁判は事実に基づくものの、裁判官の心象形成主義で成り立ってます。
弁護士に任せすぎず、必ず出廷し、自ら繰り返し複数人で証言してください。

[92: 匿名さん]

子供が通っていたんですが、こんな騒ぎになっていたんですね。

ここの塾って、市販の問題集をコピーして解かせているだけなんですよ。先生も授業をするというより、丸つけしているだけのようで。

それだけだったら家でできるのでは？と思いやめました。

中学生の息子さんに教えさせていることもあるようです。授業料払ってるのにそれってどうなの？と。

値段も安いし（今月？から大幅アップしてますが）、個人塾だからしょうがないのかもしれないですが・・・

本牧は塾が多いですから慎重に選びたいものです。

それにしても、管理組合の許可をもらわずに営業を始めるのはさすがにまずいですよね。

[93: 匿名さん]

>>89
> 塾擁護派

そんなの居たか？
管理規約違反と決め付けているようだが、管理規約の文面や過去の事例及び
判例から鑑みて、それだけでは押し切れない可能性があることを示唆して
いるだけに見えるけどな。

[94: 匿名さん]

まあ、この不景気な時代、SOHO的なものや、まわりに迷惑をかけないものならば、ある程度認めるか黙認しないと、いつ自分自身の首を絞めることになるかわからないような気がします。高齢化にも関わらず、どんどんリストラされたり、早期退職で起業をする時代ですからね。

この塾がどれだけ周りに迷惑をかけているかは不明ですが、実際に上階に子供が一人いるだけでも、階下の人間には耐えられない場合もあるので、塾の経営者は少なくとも周囲に迷惑をかけない配慮が必要でしょうね。それと、迷惑をかけていると指摘されているのであれば、迷惑の事実を証明せよと弁護士を通して言う前に、真摯に話し合って、改善できるものは改善すると説明して、それでも受け入れられないのであれば、弁護士という手順でしょうか。

ただ、もうここまで拗れてしまうと、双方とも大変そうですね。歩み寄りがなければ、訴訟の結果を待つしかないのかも。双方とも嫌な思いをすることになったり、収入減になったり、大変お気の毒です。お互い人としての優しさを取り戻していただければと思います。

[95: 匿名さん]

おおめにみてやりませんか？
んなこといってたら個人経営塾なんてひとつ残らず倒産ですよww
僕の住むマンションも個人経営塾をしている人はいますが、問題になんてなったことありませんよ？
それと、「子供の帰宅する音がうるさすぎてノイローゼになりそう」というのは大げさだと感じました。
僕は部屋にいるときに外の音がかなりうるさく邪魔だと思ったことはほとんどありません。
ましてや僕の周囲の人間で「外の足音やしゃべり声がうるさいからノイローゼになりそう」なんて訴えてる人なんて一人もいません。
その塾の生徒がどれだけうるさくて、あなたがどれだけ音に敏感なのかはわかりません。
しかし、ひと一人をノイローゼにするくらいの音をその塾の生徒達が頻繁に出しているとはとても考えにくいです。
また、不特定多数の人が出入りしていることで気が重くなるというのは、さすがに気にしすぎなのではないでしょうか？
普通、人が出入りする数がどうであれさほど気にならないと思います。
↑僕が鈍感なだけかもしれませんが…
さらに、深夜や明朝などに生徒は来ないでしょうし、睡眠の邪魔になるとも考えにくいです。
法的な手段で解決するのはいいことだと思いますが、なにもあなたがそんな面倒臭いことをしてまで解決しなくてはいけない話ではないと思います。
ここは、広い心で様子を見てみてはどうでしょう。
気にしなければそこまで気にならないと思いますよ？

[96: 匿名さん]

同じルール、マナー違反でも済まなさそうにしているのと、
開き直っているのでは心象が違うよね。
夜間の楽器演奏でも、日頃からタバコポイ捨てしたりバイク空ぶかししたりするヤンキーがエレキかき鳴らすのと、
日頃から近隣への挨拶や贈答を欠かさない家庭が
「うちの子が音大を受けるんです。受験まで半年、少しだけ大目に見て頂けませんか」と平身低頭で頼みにくるのではかなり違う。ま、後者でも嫌な人は嫌だろうけどね。

[97: 匿名さん]

だからさぁ、塾はルール違反じゃないんだよ。まだ理解出来ないんだ。

[98: 匿名さん]

>>97
> だからさぁ、塾はルール違反じゃないんだよ。まだ理解出来ないんだ。
スレ主さんとそれに同調する方々にとって、そこだけは譲れないじゃないかな。
しかも、塾側が早い段階で弁護士に依頼したところを見ると、スレ主等はかなり
強硬な態度で臨んだと推測されます。
こうなってしまうと行く着くとこまで行かないともう無理かもね。

[100: 匿名さん]

そりゃあそうでしょう。規約の条文の表づらを勝手に解釈してルール違反と決め付けられたんですからね。自ら事態を悪化させた報いは自らが受け止めるしかありません。裁判になって負けてマンションに居づらくなって出て行かざるを得なくなるかも知れませんね。