マンションで塾を経営

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。マンションの管理規約違反についてのご相談です。最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】

[63: ＢＡＲ]

＞＞６１の方が書かれていましたが、管理組合に今回の事を上げる前に相手方の人と話し合いをしたのですよね？そこで話し合いが上手くいかなかったので管理組合に苦情を上げたのですよね。レスの中には『管理規約違反かそうではないか』で裁判を促すレスもありますが、余りレスに踊らされないほうがいいように思います。第三者の自分が思うのは、もう一度、相手方の人と話し合いをした方が良いという事です。もし裁判などで争ってしまったら同じマンション（スレに書いてあったので）に住む住人同士で嫌な思いをするだけです。スレ主さんと相手方の人に重ねてお願いします。もう一度、話し合いを持ってください。

当事者でもないのに勝手な言い分を書いて申し訳ありませんでした。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[64: 匿名さん]

この経営者のものであろうブログを見ました。
開き直りっぷりがすごいですね。
はたして、話し合いの余地はあるかな。

管理規約通りなら、塾を閉めるか移転するしかないはずですが、
強制力は訴訟によるしかないのが悩みどころ。

この塾では「罰則がなければルールは破ってもいい」
という人生訓でも教えているのでしょうか？

これが放置されてしまうと、中古相場にも影響しかねません。
買う前に調べれば分かるだろうし。

[65: 匿名さん]

住居専用のマンションでも塾は出来ますよ。国交省のマンション管理センターのＨＰにも載ってます。あくまで程度問題だと。
エントランスから部屋まで経営者の方が責任をもって引率するなどの対応は必要でしょうけど、止める必必要はないですね。

[66: 匿名さん]

私もちょっと調べてみましたが、そのようですね。

http://mbp-kyoto.com/mankan/column/3790/
に掲載されている事例1が、このスレの問題と酷似していますね。

「専有部分を専ら住居として使用する」の解釈がポイントで、
･住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるかこと
･利用方法は、生活の本拠であるための必要な平穏さを有すること
ということのようです。

そうなると、「学習塾は即NG」と断定できず、「生活に必要な平穏さが保たれてない」
ことをスレ主は主張し、客観的に認めてもらわないと、学習塾を止めさせることはで
きない。
ということになりますな。

[67: 匿名さん]

ＳＯＨＯとかテレワークとか、最近ではネットを利用して自宅で仕事する人は増えてますからね。マションと言えど自宅を営業目的で使用するなとは言えませんね。

[68: 匿名さん]

「マンションで塾ができるか」との質問の答えは、
「管理組合が認めればできる」が正解でしょう。
それが規約の改正によるべきか、解釈によるべきかは単に手段の違い。

スレ主さんの管理組合は認めなかったのだから、
塾経営を続けたいのなら、多数派工作でもして認めてもらえるように努力すべきでしょう。

私見ですが、
・不特定多数の子どもが出入りするが、静謐さが保たれるか保証がない
・来客用自転車置き場の問題
・エレベーター、自動ドアの使用頻度等、一般住民より共用部に与える負担が大きいのに管理費は同じ。
等々で、うちのマンションなら賛成しませんね。

もう築数十年になっていて、空き部屋多数で、事務所利用を認めてでも管理費と修繕積立金を
払ってほしい、という物件ならともかく、築数年でこれをやられると腹立たしいと思います。

スレ主さんお住まいの横浜市HPより。
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/housing/seisaku/m-kiyaku/m-kiy...

専有部分を住宅以外の用途に活用する例としては、区分所有者が居住しながら自宅に子供たちを集め
て学習塾を開きたいという場合や、ホームオフィスとして活用しその看板を玄関等に掲示したいとい
う場合、1 階の専有部分をカラオケ店や小さなブティックとして営業を開始したいという場合など、
専有部分を住宅専用以外の用途に使いたいという申し出に対して、管理組合としてはその対応に苦慮
することが考えられます。
●この場合、規約で一律に禁止されているからといって、排除するのではなく、その住宅専用以外の用
途が、「生活の本拠であるために必要な平穏さを維持」できるものかどうかについて、各区分所有者
の十分な合意のもと認めていくことが妥当かどうか、管理組合でよく検討し、判断していくことが必
要と思われます。
●特に交通の利便性の高い立地にあるマンションでは、比較的多く見られるケースのようです。また、
規約では「専ら住宅として使用」として規定されているにもかかわらず、事務所として使用されてい
るものを黙認する形で管理運営しているケースもあり、後のトラブルの原因となる場合も多いようで
す。
●「専ら住宅として使用」と規約に規定されている場合、住宅専用以外の用途に使用することを認めて
いく場合、単にその個別事例を認めるのではなく、規約の改正手続きが必要となります。
●その状況に応じて、区分所有者が居住しながら事業を行う場合に限り認めていく方法や、区分所有者
に限らず賃借人等が居住しながら事業を行う場合に限り認めていく方法が考えられます。（⇒規約案
は第 12 条）
●この場合、その事業が他の区分所有者等の迷惑となるか否かについて判断に苦慮することが考えられ
ますが、理事会が総合的に判断して承認することを明確に規定しておき、事業を行う者からどのよう
な事業を行うかについて事前に届け出てもらい、その事業に伴う騒音の発生や居住者以外の者の出入
りの状況・時間帯等を詳細に検討の上、運用していくことが考えられます。（⇒規約案は第 12 条）

[69: 匿名さん]

逆でしょ、認めない場合には組合が認められない根拠を示す必要があります。
エレベーターの使用頻度？
それならば沢山ネットショッピングをして頻繁に宅配業者が出入りしているお宅も、毎週末のように友人を呼んでホームパーティを開いているお宅も同じことですよ。
他は良くて、塾だとダメな客観的かつ合理的な理由が示せないならば、認めざるを得ませんね。

[70: 匿名さん]

逆でしょ、認めない場合には組合が認められない根拠を示す必要があります。
エレベーターの使用頻度？
それならば沢山ネットショッピングをして頻繁に宅配業者が出入りしているお宅も、毎週末のように友人を呼んでホームパーティを開いているお宅も同じことですよ。
他は良くて、塾だとダメな客観的かつ合理的な理由が示せないならば、認めざるを得ませんね。

[71: 匿名さん]

ありゃ、ダブった。失礼。

[72: 匿名さん]

失礼ついでにもう一つ。
そもそも管理費は持ち分割合に応じて決まっているのだから、そこに使用頻度を持ち出すのは間違いです。
一人暮らしのお宅と五人家族のお宅では、単純計算で使用頻度は五倍になりますが、それを不公平と言いますか。
一階のお宅と十階のお宅ではどうでしょうか。
そう考えれば、塾だからダメというのは筋が通らないことが理解出来るでしょう。

[73: 匿名さん]

契約した時の不動産重要書類に禁止事項として載ってないのですか？
うちは載っていますよ。

[74: 匿名さん]

営利目的の事業は責任が重くなるのを考慮すべきではないのですか。

・ネットショッピングはもっぱら買うだけ
１日平均３業者も来れば部屋がモノで満杯になってしまう。
消費者としての通常の生活。

・オークション転売目的でネット購入、売れたら部屋から発送する
これならひっきりなしに出入りがあり、しかも営利目的ですね。

・毎週末にホームパーティ
これも通常の生活の範囲内といえるでしょう。ただし深夜は困りますよ。

・毎日、マルチ商法の「ホームパーティ商法」で鍋釜を売る
これは高頻度で、かつ営利目的。

管理費が持分割合で決まっているのは、「専ら住居として」使うことが前提だからでしょう。
下層階は分譲価格が安いのが普通だし、納得の上購入したはずです。

でも、塾やらピアノ教室やら「借金取り戻します司法書士事務所」やらが
隣にできるかもしれない、と想定して買った人がどれだけいるものか？

[75: 匿名さん]

毎日、自分の子供の友達を沢山招いてボランティアで勉強を教えるのは可で、週一で学習塾を営業するのは不可ですか。理論的に破綻していますね。

[76: 匿名さん]

＞管理費が持分割合で決まっているのは、「専ら住居として」、、、

一人暮らしと五人家族が同じ割合なのは不公平じゃないの？十人家族だったら？
共有設備の使用頻度は人数に比例しますよね？

[77: 匿名さん]

>>60
>管理規約など関係ない。
これ関係大ありですよね。
マンション購入時に管理規約を守るという契約無くして入居できるわけがありません。
その事実を指摘してあげましょう。

>具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろという主張です
これは争点がずれています。返答する必要はありません。
弁護士も管理規約に違反していると認めざるを得なかったのでしょう。
管理規約に違反している事実を伝え、営業停止を求めましょう。

感情に走らずたんたんと追い詰めて行って上げてください。

[78: 匿名さん]

>>60
直接話し合うなんて絶対やっちゃダメですよ。
嫌がらせにあうに決まってます。

[79: 匿名さん]

>>19
> 管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘

これがあてにならないのです。
管理会社の担当者の知識を過信してはなりません。
誰が見ても管理規約の第xx条xx項のxxxxxxxxに明確に抵触している。
という状況であれば別ですが、どうもそうではないようなので。


>>60
> 経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきた

そりゃそうでしょう。
さほど知識の無い管理会社の担当者が規約違反だと騒いだところで、
裁判所がすんなり認めることなど無いことは明らかなので

>>10 で書かれているように
> 幼児による騒音等の被害が少なくないとして保育室としての使用禁止を認めたもの(横浜地判 平6・9・9)

のように、他の居住者の生活に対して迷惑になっていることが明確
である事実を列記した上で、止めるように勧告しないとね。
今の状況だと、裁判に持ち込んでも管理組合が勝てるようには見えない。

[80: 匿名さん]

>>79
>これがあてにならないのです。
いいえ、それはありません。
そこがあてにならない部分なら、塾側弁護士は管理規約に違反してないとハッキリ反論してきます。
管理規約は関係ないと言ったのは争点がそこにあると不味いからです。
実の処、話をそらしたくてそらしたくて困っているんでしょう。

>>60
塾経営者は頼みの綱である見方の弁護士にまで、管理規約に違反していると注意され、精神的かつ金銭的に弱っている事請け合いです。
当面の攻め所は管理規約に違反している自覚ありの処です。
実際の裁判まで管理組合側は手の内を見せる必要はありません。
何度も何度も繰り返し、管理規約に違反している事を伝え続けましょう。

感情に走らずたんたんと追い詰めてあげてください。

[81: 匿名さん]

管理規約に違反しているか否かの判断は＞６６にあるとおりです。
生活の本拠はあるのでしょうから、後は平穏さが保たれているかどうかがポイントになります。

[82: 匿名さん]

「具体的に何が迷惑行為に当たるか言え」とは、即ち「平穏さを害している事実を具体的にあげろ」ということです。
組合がこれを具体的かつ客観的な根拠をもって証明出来なければ、裁判で規約違反を勝ち取ることは出来ません。