マンションで塾を経営

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。マンションの管理規約違反についてのご相談です。最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】

[1: 匿名さん]

専ら住居として使用する傍らで塾などを経営することは規約違反には該当しません。勿論、子供の出入りなどで他の居住者の迷惑とならないように努める義務はありますので、建物内は必ず当人が引率するなど是正を求めることは出来ます。

[2: 匿名さん]

管理規約違反　→　管理組合から是正勧告　→　改善されなければ法律家に相談　→　民事訴訟なりで騒音被害等の慰謝料ほかを請求

[3: 匿名さん]

↑
規約違反ではないので無理

[4: 匿名さん]

＞３
管理規約で
「区分所有者は、その占有部分を住居として使用するものとする。他の用途に供してはならない」
こう定められていれば、家庭教師程度ならともかく、大勢の生徒を集める塾の経営は規約違反と認められるでしょう。

[5: 匿名さん]

スレ主の話では住居としての前に「専ら」とついているので、主たる使用が住居用であれば違反にはなりませんよ。

[6: 匿名さん]

「主たる使用」をどうとらえるか？
住居が主か、塾経営が主か。

てか、ここでごちゃごちゃ言ってないで、裁判で白黒つけたらどうですか。

[7: 匿名さん]

回答下さり、ありがとうございます。現状としては二番目の方が書いて下さったプロセスの二つめが終わった段階ですので、本人の対応など細かく記録にとり、しかるべき司法手続きをとるべく法律の専門家に相談してみます。ありがとうございました。

[8: 匿名さん]

スレ主の話では住居としての前に「専ら」とついているので、主たる使用が住居用であれば違反にはなりませんよ。

[9: 匿名さん]

もっぱら【専ら】《「もはら」の音変化》
［副］他はさしおいて、ある一つの事に集中するさま。また、ある一つの事を主とするさま。ひたすら。ただただ。「―練習に励む」「休日は―子供の相手をする」「―のうわさだ」



専ら居住用に使用する →　ひたすら、ただただ居住用に使用する

[10: 匿名さん]

区分所有法57条は、区分所有者が共同の利益に反する行為をした場合には、管理組合は、 区分所有者の共同の利益のため、その行為の停止等の必要な措置をとることを請求でき、集会の決議により訴訟を提起できることを規定している。
過去の裁判例
幼児による騒音等の被害が少なくないとして保育室としての使用禁止を認めたもの(横浜地判 平6・9・9)
賃借人が宗教団体(オウム)の教団施設として使用したことが共同の利益に反するとして、賃貸借契約の解除、専有部分からの退去請求を認めたもの (大阪高判 平10・12・17)
暴力団事務所としての使用停止が認められたもの(大阪地判平10・12・8他)
などがある。

個々のケースはさまざまでしょうから、スレ主さんの「法律の専門家に相談」は正しい方向でしょうね。結果がどうなったのか、あとでレスをもらえると参考になりますね。

[11: 匿名さん]

デベが管理会社つきの大手ならまず認めていないと思います。
マンションは管理を買え、とはよく言ったものですね。
100%アウトだと思います。
住居が主だからOKというなら、ピアノ教室も、宗教事務所も（専ら住居と使用する傍らでなら）全てOKなのでしょうか。
主さん頑張ってください。
マンションで塾やりたいなら、はじめからそういうマンションを選ぶべきです。

[12: 匿名さん]

塾をやるなら戸建てにするかテナントを借りるか。
マンションで他の住人の犠牲の下で借料を節約って。
社会通念として許されるのかね。

[13: 匿名さん]

自らが所有する住居を収益の用に供することは当然の権利ですよ。
ネイル、アロマ、着付け、、、お客が大人で少人数だと気付かないと思います。
論点は大勢の子供が出入りする点を区分所有者の共同の利益に反するとみるか、いなか。

[14: 匿名さん]

>お客が大人で少人数だと気付かない

知らぬが仏
区分所有者の共同の利益には全く反しない
その場合は問題にならない

[15: 匿名さん]

>14
収益が盛大にあがってるなら、税務署は問題にするかもしれません。
ちくられるとえらいことになる？

[16: 匿名]

うちのマンションは音楽教室はダメだけど、お習字とかネイルやお料理教室ならいいそうです。

[17: 匿名さん]

主さん　頑張ってください。

ひとつの事例を黙認すると2例目、3例目が出てくるかもしれません。
そうなったら、解決は今以上に大変になると思いますので、1例目のうちから
管理組合が動く事はいい事だと思います。

[18: 匿名さん]

何を頑張るの？
頑張るも頑張らないもないでしょ。
違反か違反ではないかだけ。
頑張って違反にするの？
意味不明。

[19: トピ主]

まずはお返事をくださった皆さん、お一人お一人に感謝します。どうもありがとうございます。とりわけ、過去の判例を調べて下さった方、専らという言葉の定義を調べて下さった方、ご自身の体験をお聞かせ下さった方、大変参考になりましたし、賛否両論さまざまな見方があるのだと改めて実感いたしました。この場を借りて御礼申し上げます。管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。また結果をご報告差し上げます。

[20: 匿名さん]

その様子だと、相手の人は裁判も辞さない感じですね。管理会社のお兄ちゃんは何か良く知らないで上から言われたことをそのまま言っている感じで頼りなさそう。