2009年購入者さん、住宅ローン内訳、変動？固定？ミックス？

[匿名さん]

2009年購入者さんにお尋ねします。
住宅ローン内訳、変動？固定？ミックス？
どうして、そのローンにしたのか、内容にしたのか教えて下さいませ。

[2: 匿名さん]

変動35年 1．1％（諸経費もローン）
借入れが年収の3．5倍くらいだった為。
繰上げ返済頑張ります！
年100万の繰上げ予定

[3: 入居済み住民さん]

全期間固定35年3.0％
借入れが年収の5.5倍くらいだった為。
繰上げ返済は余裕ができたら。

固定２：変動１くらいのミックスにしても良かったかなと思います。

[4: 匿名さん]

うちは・・・
変動35年ですが、訳は、
借入れが年収の5．5倍くらい
親からの資金援助なし！
繰上げ返済頑張ります！
同時に子供の資金貯金も！

[5: 入居予定さん]

変動金利、0.975％、35年です。
諸費用分は現金で用意しました。
変動にした理由は金利が1％を切る異常な事態に驚いてです。
そこまで下がると思っていなかったので当初はフラット35などで考えていました。
金利上昇傾向になったら固定で借り換える予定です。
一応、2％台にまで上がる事を想定して払える範囲のローンを組みました。

[6: 匿名さん]

↑想定してる金利が低いけど大丈夫？

[7: 入居予定さん]

すでに２％台の長期固定はほぼないよね。
４％位でも払える収入がない人は
はじめから固定の方がいいのでは？

[8: 入居済み住民さん]

変動が２％（優遇ありで）になったとき、固定はもっと上だ。固定への変更はできないね。
現時点で、固定は３％位だから、もう変更できないでしょ。
このまま変動で行くしかないじゃん。
３％になったら終わりということですね。
ここ２０年の平均は４％だったよね。
３５年払うのなら４％超える可能性はあるでしょ、終わってませんか？

[9: 匿名さん]

>>05

合掌…

[10: 匿名さん]

変動1.075％、全期間1.4％優遇、３０年、３０歳。
世帯年収の３．５倍かな。
２馬力のうちに繰り上げて、
単独でも３．５倍の水準までさっさと元金を減らすつもり。
単独になったら中期固定にするよ。金利状勢に関わらず。

当初優遇１０年固定とドッチが得だったか？は１０年後に分かる〜〜

今のマンションに一生住み続けるつもりだったら、ネット銀行の超長期固定を選んでたな〜。

[11: 匿名さん]

＞７・８
長期固定派は長期固定観念が強すぎませんか？
変動組が固定に変えるときは何も長期固定へだけに
変えるわけじゃないでしょ。短期固定に変えてまた変動
そしてまた短期とつないで行くかもしれないのに余計なお世話。

[12: 7です]

私は長期固定でなく変動ですけど。

[13: 入居済み住民さん]

うちは全額変動25年 0.975%（全期間1.5%優遇）で借りてます。
世帯年収だと2.5倍くらいで、私だけの収入で考えると3.5倍くらいです。
借り入れ額の40%に当たるだけの貯金を残してあるので、金利が低い今の
うちは景気が悪いことも考慮して繰上げせずに貯金はキープしておくつもり。
もし、金利が3年後くらいに4%（優遇後）程度に上がったとしても繰り上げ
すれば、今の支払い以下にはなるので、問題ないと考えてます。
もう少し景気がよければ15年くらいで完済できるのでしょうが、恐らく今の
情勢だと20年くらい掛かると思ってます。

[14: 契約済みさん]

>>05です。
数年のうちに5％くらいまでは行くかもしれないですね。
過去のデータをみるとバブル期とかすごいので…。正直、びっくりしました。今と違いすぎますものね。当時は預金にもそれだけついていたわけですけど…。
2％というのは万が一金利優遇が下りなかった場合の１年目の話です…（もう審査下りたのでそれはなくなりましたけど）。
4％代に上がっても今住んでいるエリアで同じ広さの物件を借りるよりは税金などを考えてもお安いので家計としては問題ありません。修繕費まで考えると高いかもしれません。

10年前後で返済する予定にしているのでなんとかなるんじゃないかなと思ってます。
このご時世ですのでどうなるか分かりませんけどね。
私が年収500万、夫が450万なので子どもを作る時期を遅くして二馬力で返済予定です。

固定組が一番賢いのかなとも思いますが、こればっかりは35年後（もしくは返済後）にしか正解がでないと思うので、どちらが正しいのかは分かりません。

[15: 契約済みさん]

マンションの寿命は統計で４７年ですが実際価値として評価されるのは
３０年と言う事になりますか・・・
車は３年マンションは１０年で買い換えるのが理想だと聞きますが
実際はそうは行きません。変動金利は短プラ連動、固定金利は長プラに
ほぼ連動しますし変動が上がる以上に固定は先に上がります。
従って５年以内に返済できる方は変動が良いでしょうが長期返済の方は
金利下降トレンドでない以上固定ベースのほうが無難でしょう。
いずれにしても頑張って繰り上げ返済にて借り入れ期間の短縮に
努めましょう。

[16: 入居済み住民さん]

マンションを販売している業者の人間が最近マンション買い時と言う事でマンション買ってるみたいです
その不動産関係者はほぼ変動でローン組んでるそうですよ
これから10年は金利は上がらないと予想されると言っています。
私も仕事の取引先に不動産関係者が結構いるのでローンの組み方を聞くのですが１％を切ってる今変動がお勧めと
口を揃えて聞かされます。
友人に銀行勤めている人もいるので聞いてみましたが、不動産関係の人たちと意見は同じで
今は９割以上は５年変動とかで組んでると聞きます。
この掲示板見ると固定派が結構多いみたいなのでまた悩んできました。
どう組むのがいいんですかね

[17: 匿名さん]

>今は９割以上は５年変動とかで組んでると聞きます。
５年変動って？

[18: 匿名さん]

お〜〜〜〜い
５年変動ってなんだぁ〜〜〜〜〜〜

ただの知ったかぶりか
それとも
・・・・・

[19: 契約済みさん]

私は、バブルの頃に変動６．９８％で契約、その後金利は８．５％まで上昇しました。未払い利息が積算し一時はどうなることかと思いましたが、その後はバブル崩壊、金利２．３７５％まで急降下、結局１０年で完済できました。
　現在は金利１．５％優遇とかザラですので、私の感覚だと１９７４年ごろの金利１０％になっても、優遇で８．５％ですから、バブルなみかと思ってしまいます。
　今年、変動で７０００万融資してもらいましたが、１０年で完済予定です。

[20: 匿名さん]

>>19
>私は、バブルの頃に変動６．９８％で契約、その後金利は８．５％まで上昇しました。未払い利息が積
>算し一時はどうなることかと思いましたが、その後はバブル崩壊、金利２．３７５％まで急降下、結局
>１０年で完済できました。
この動きは10年間ではなかったね。

[21: 契約済みさん]

＞２０
今、登記簿みましたが、平成１４年に抵当権末梢してるので、正確には１２年間ですね。
つっこみ有難うございました。

[22: 今年購入予定]

すみません、横から質問です。
変動金利で当初期間優遇はどうなのでしょうか。
住友信託では当初5年間1.6%優遇で、0.875%となっています(H21年3月)。
知識不足かもしれませんが、住宅ローン減税で1%が払い戻されれば
差し引き0.125%の儲けとなるのでしょうか。

[23: 匿名はん]

>22
単純に0.125%の儲けではありません。
住宅ローン減税は年末(12月)の残高の1%が税額控除されます。
支払利息はローンの返済期間により変わります。
ちなみに年初の残高が1000万で35年返済の時の利息は86,513円、
税額控除が97,554円ですので11,041円が得になります。

[24: 今年購入予定]

>23
22です。さっそくありがとうございます。
でも、やはり金利をもらう事になるんですね。
長期的にみたリスクはありますが、
検討してみようと思います。

[25: 匿名さん]

>>22
え？当初5年間だけの優遇？
全期間1.6％優遇って聞いて契約したのですが‥‥

[26: 20]

>>21
いやらしい突っ込み入れてすみませんでした。
それにしてもわずか12年間でのおそろしいほどの
金利の変動でしたね。

ここの掲示板で当時を知らない人々が口々に「金利は当分上がらない」
と吹聴しているのを見るにつけ危うさを感じます。

[27: 入居済み住民さん]

>>26
そうそう、優遇1.6％だ1.7％だって、うちが一番優遇幅勝ち取ったとか言ってるけどね。
金利が3％も5％も上がっちゃったら、そんな優遇なんて吹っ飛んじゃうのにね。

って書き込むと、その前に固定に切り替えるとか言うけど・・・。

10年とかせめて20年くらいで返せる人はいいんじゃないですかね。

[28: 匿名さん]

え？
５％上がったとしても、優遇幅は大事だと思うけど？

[29: 匿名さん]

多少上がることはあるかもしれないけど、この不況を乗り越えるに１０年
少子化で国内総生産じり貧が見えてるのに、５％超えるなんてあるんだろうか

[30: 匿名さん]

>>29
そんなこと誰もわからないよ。
可能性は低いかもしれないけど、ゼロじゃない。
リスクを感じるなら固定、大丈夫だと思うなら変動、リスクに対する対価をそれなりに払えばいいだけ。

[31: 匿名さん]

ミックスにするメリットをあまり感じません。リスクヘッジしているようですが、変動ほどの低金利でもなく、フラットの金利も割高感があり、要はいずれかに決められない人が選択している中途半端な選択かと。

[32: 匿名さん]

わずか一二年前まで全期固定が住宅ローンのベターって言われてた時代だったのに、一年そこらで、変動が当たり前って考えてる人が出てきたのは危険な事だよ。
固定は上乗せ金利でリスクヘッジを、変動は繰上することによって金利上昇時へのリスクヘッジをする。

本当に短期間で返済しようと考えている人ならともかく、２０年３０年借りていこうと思っている人は、今一度シミュレーションして考えたほうが良い。
変動、ミックス、短期中期固定、全期間固定、人それぞれ魅力や動機は違うけれど、長いローン生活でそれが本当に通せるのか、途中誤差が出たとしても立ち回れるのか、他人の意見に惑わされずに、今一度、自分が一番納得できる返済方法を考え直してみてください。
余裕があり計画さえ万全に整っていれば、おそらくどのプランでも大丈夫だと思います。

あと、全期間固定やミックスで考えている人は、フラット以外へも目を向けてみてください、銀行は3%以下まだまだ多いですし、三大疾病等の保険が付いてくるところもあります。

[33: 匿名さん]

>>27
住宅ローンの平均返済期間は２０年切るよ。
もちろん人の条件によるけど固定で組むのは賢くないよ。

[34: 匿名さん]

私は頭金２０％、諸費用を現金払い、借り入れ３０００万、貯金３００万という状態で、
３０００万を当初優遇の１０年固定で借りようと思っていたのですが、

三井住友だと、抵当権１本でいくらでも分けられると聞いて、
例えば、以下のような組み方も選択嗣としてあるかな、と思うのですがいかがでしょうか？

１０年固定１５００万
５年固定５００万
変動５００万
変動５００万

上記の４本のローンを走らせつつ、年間で少なく見積もって１５０万ほど繰り上げできるので
１０年の間に１０年固定以外を消す予定です。
繰り上げる順番としては５年固定＞変動＞１０年固定、ですが、
もし、金利が上がりそうなら、５年と変動を入れ替えます。

印紙代がよけいに６０００円かかるのと、管理が面倒くさいという
デメリットはありますが、変動が優遇後の数値で４％程度に上がった場合に、
１本は短期固定に切り替えて、１本は貯金の３００万を繰り上げにあてて、
２００万程度にしてそのまま変動。これなら、大したダメージはないと思います。

これだと、１０年固定だけでいくより、はるかに利息を減らすことが
できると思うのですが、間違ってますか？
落とし穴がありそうでしたら、ご指摘ください。

[35: 匿名さん]

その苦労と面倒を仕事に使ってもっと稼いだら？住宅ローンマニアじゃないんだから。

[36: 匿名さん]

>>34

>変動が優遇後の数値で４％程度に上がった場合に、１本は短期固定に切り替えて、

ってさ、変動が優遇後に４％程度に上がった時に、短期固定の利率はいくら？

「固定にするなら金利が低い時」っていうのは、そのあと金利が上がるからでしょう。
で、「金利が高い時は変動」っていうのも、そのあと金利が下がるから。

金利が上がってから、固定にするってのは手遅れだよ。

[37: 匿名さん]

３４です。

３６さんありがとうございます。
変動の金利の動きに合わせていたら手遅れってことですね。
ちなみに手遅れにならないタイミングとはどう考えると良いでしょうか？
優遇が１．５％なので、例えば、３年固定の店頭金利が４％くらいまで
きたら、変動が低金利でも、危ないと見て、切り替えたほうが無難なのでしょうか。
変動と短期固定の関連性がよくわからないもので、ご教示いただけると有り難いです。

素人ですので、単純計算で４本くらいに分けた方がお得だな、などと思ってしまいます。
ですので、間違っていれば、ぜひご指摘ください。

[38: 匿名さん]

>>37
変動と短期固定の関係については、金融機関のパンフレットでわかりますよ。
簡単に言えば、変動が一番金利が低く、固定期間が長くなるに従い金利が上がります。

これは、銀行としては、金利を上げたいのに上げれないってのは避けたいってことです。

いまだと超長期固定で2.7％、変動で0.975（優遇1.5%）くらいで借りれますので、これで
同額（1500万ずつ）を借りておけば平均1.84%です。

で、金利が上がらない時期（5年から10年くらいかな）に変動を先に返してしまえば、
ローンについての減税もあるので、10年間で大きく金利が上がらなければ、平均金利
1.84以下が確定します。
あとは固定を繰り上げていけば、平均で１％半ばとか前半の金利になることもあります。

変動だけではなくて固定を考えるのは、返済期間中の金利の上昇が大きかったときの
リスクヘッジですから、中途半端に10年固定とかを選んで、その返済を後回しにすると、
優遇幅が減った時に、市場金利も高くなっていて、返済の金利が一気に高くなる可能性
もあるので、あまりリスクヘッジになっていません。

それなら全部を金利の安い変動にしても一緒でしょう。

それと、中途半端な期間の優遇は、銀行としてはその期間に返しきってもらえない方が
利益が大きくなるわけです。
つまり、当面の支払いを安くしておいてお客さんを囲い込んでおいて、後から高めにする
ってことです。
10年固定を借りておいて、それを10年以上って計画するってことは、銀行の策略にそのまま
乗っかってますので得策ではないですね。

[39: 匿名さん]

>>38
もうちょっと勉強した方が･･･

[40: 契約済みさん]

もうこのレスは、立ち上げメンバーは見てないでしょうね。

私見ですが、2009年10月現在の固定金利、ちょっと高いように思います。
なんで、もうちょっと落ち着いた頃に固定へ変更するというのは良い手かもしれません。
とはいえ、10年固定の3.5%を低いとみるか、3.3%を低いとみるか、判断は非常に難しいですが。。。
下がんないかもしんないし。。。
と、固定金利も上がると予想している人が、いつでも固定に変えられるように。。。と考えるのはナンセンスです。
素人が何かに気付いた時、固定金利ははるか先を行っています。予測は非常に難しいです。

私は今回、変動1本としました。2009/10月の私の実質金利は1.175%です。
フラット35の店頭金利は2.8％ぐらいだったかな～。
だから、毎月3%の支払だと思って、ローン返済口座に入金していっています。
住宅ローン減税分もこちらに入れていっています。ボーナスも。
ある程度貯蓄できたところで、繰上げ返済分と、未来の金利上昇リスクに備えるというやり方を取っています。

結局のところ、今の低金利でギリギリのローンを組むというのは超危険ということです。
固定金利でも間違いなく支払いが可能という借入金額内で、後はどう変動を組み入れていくか、リスクにどう備えるかというのが重要なのだと思います。

[41: 匿名さん]

金利優遇が少ない＝リスク

[42: 匿名さん]

中長期的に見れば、金利がこれ以上下がることはないと見込みつつ、短期決戦で繰り上げをしたかったので、３５年ローン、１０年固定の1.85で。変動だと毎月の金利が気になり、性に合わないというのもありました。現時点で予想外に変動金利は低いですが、後悔はしていません。

[43: 契約済みさん]

年収ギリギリ大台で4500万を0.875％変動35年。

通常返済繰上返済合わせて、年間300万円を返す予定。

[44: 入居済み住民さん]

3年固定の35年ローンで、優遇全期間-1.3%の1.1%で借りました。

[45: 匿名さん]

10年固定の25年払い
当初10年は1.7%で以降-1.5%優遇

狸の皮算用によれば繰上げしまくって15年程度で支払い完了

[46: 入居予定さん]

40歳、子なし（予定なし）、共働き
世帯年収の3倍いかないくらいを借りました。

35年、変動、全期間-1.6%優遇、0.875%
老後向け資金もためつつ、15年で完済を目標に頑張ります。

[47: 匿名さん]

手取り30万です。ボーナスは貯金のため手をつけません。
しかし支払が厳しいですね。
管理費などもいりますから。
みなさん、一体手取り給料っておいくらぐらいなんですか。
そのうち食費や娯楽も削ると厳しい。