変動金利は怖くない！？その７

[不動産購入勉強中さん]

前スレが1030を超えたので、新スレを立ち上げました。

【前スレ】変動金利は怖くない？！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/

[981: 匿名さん]

稼いできた分が消えるとは言いすぎでは？
仮に最大３５年繰上無しで2500万円を借り、通年金利１％での長理想推移で差を計算しても、
３５年３％の場合と比べると総利息約一千万、月辺りは2万5千、一年で30万の差でしかない。

繰上返済をした場合は、もちろん上よりももっと良い結果になりますが、
金利は変動するので、繰上しなかった場合は、当然この通りにはなりませんよね、
仮に30万ずつ毎年繰上していったとして、どれぐらいの金利上昇なら耐えられるんでしょうか？

私は職を失ったクチなので、変動だって考えていない訳じゃないのですが、
再就職して低賃金でやり直しても、今の返済額や、年30万程度の繰上なら可能でも、
プラス貯金ってとこまでを考えると、それ以上の支払いになるのはきついです。
ということで、ギリギリさんには長期返済額一定で借用できる固定は、楽ですね！と言っておく。
あと、関係ないんですが、地味に給料の良い、工場での交代勤務職の人に、
借りる金額含めて、よく考えてみたほうが良いと言っておく！

[982: 933]

>970
全銀行調べたわけではない上に、資料が手元にないのでうろ覚えだが、5年位前に3年固定の金利が変動金利を下回ったことはある。ま、3年固定なんて固定のうちに入らないかもしれんがね。
ちなみに当時も5年固定、10年固定は変動金利を上回る金利になっていた。（当たり前だが）
とはいえ、これはレアケース。貸し手のリスクを考えたら、よほどの金利下落局面でない限りは変動金利が固定金利を上回ることなどないし、現状金利下落などあってもほんのわずかだというのは衆目の一致するところでだろう。


というか、このスレの住人の所得層ってどのくらいなんだ！？
基本給が低くて残業代次第、生産拠点の閉鎖リスクにさらされ続けてるブルーカラーさんと、公務員やそれなりの企業のホワイトカラーさんでは、もともとのリスクが全く違うだろうに。かみ合わない原因はここ？

[983: 匿名さん]

>変動金利が、長期固定金利を上回る可能性はあるんですか？

政策金利が10年国債利回り（長期金利）を上回ったケースは過去に有りました。
アメリカでも一昨年くらいに有りました。ではどのようなケースでこのような状況が
発生するのでしょう？
まず、政策金利とは中央銀行が政策によって決定しますので操作が可能です。しかし
長期金利は市場の需要と供給で決まるので中央銀行が完全に操作する事が不可能です。
では過去の逆転時期を見てみましょう。すると日本もアメリカもいずれも
バブルの崩壊直後に起きている事が分かります。で、長期金利は国債の需給で決まると
言いましたが、簡単に国債の需要を説明します。まず、国債とは国が破綻しない限り、
必ず利益を得られる訳ですから、とても安全な投資先で有る反面、運用益も低い訳です。
逆に株などは損失を出すリスクが高い代わりに運用益も高くなる可能性も大きい訳です。
で、投資家（銀行などの機関投資家も含む）は景気が上向きな時は運用益があまり得られない
国債を売って（需要が減るので金利が上がる）株を買うわけです。結果株価は好況とともに
上昇します。しかし、ひとたび不況に入ると損失が発生する可能性のある株への投資は
控えて安全な投資先で有る国債を購入（需要が増えるので金利は下がる）する訳です。
結果株価は下がり、金利も下がって来ます。

ではバブル崩壊時はどのような状況かと言うと、投資家達はこれから景気が悪くなるとの
思惑からリスクのある株式相場から安全な投資先である国債相場に資金を移動させます。
結果金利は急激に下がり出します。しかし、人の操作で決まる政策金利はどうしても後手に
回るので市場の思惑で動く長期金利よりも遅く下がるわけです。よって一時事的に長短金利の
逆転現象が起きてしまうわけです。いずれも一時的でその後は超低金利政策になっていますが。

難しく長々と書きましたが、長短逆転が起きるとすれば景気の山から谷への移行時、政策金利
より先行して長期金利が先に下がる場合、しかもバブル崩壊などの山が急激な場合にのみにあり得ます。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/899-899

↑あたりの書込を見ると政策金利と短プラの関係、さらに成長率、インフレ率の関係が分かりやすい
と思います。

[984: 匿名さん]

>>971
>やはり変動で借りて３％以上で借りた際の差額を繰り上げが一番リスクが少ないように感じます。
ごもっとも、と思います。が、実際これをやっている人って変動の人でどの程度いるんでしょうかね。
特に、ここにカキコしている人は、皆さん偉そうなことおっしゃっているので、全員ですかね。
年収５００万で借入れ１５００万なんてのは、別としてせいぜい借入れが年収の４・５倍以上の人にしてくださいね。返済比率が低い人は、年収が低くても可能でしょうから。但し、物件価格もそれなりの値段でしょうから。

[985: 匿名さん]

↑ごめんなさい、頭金がなければ、を追加。

[986: 匿名さん]

>965
>どうしても変動＝低金利じゃないと借り入れ出来なかった人にしたいようですね。やはりご自分がギリギリ固定選択者だからでしょうか？
固定って、ギリギリか若干余裕位じゃないと、借りる気になりませんよ。長期間の金利上昇リスクをゼロにするんですから。但し、全固で３％を超える金利だと、ちょっと考えてしまいますね。(現在はその水準ですが)
そうなると、現在のように短期と長期金利の差が乖離して低金利状況が続くような状況であれば、変動金利をうまく利用しようというのは、良い選択だと思うね。

[987: 銀行関係者さん]

高収入、貯蓄がある人にとっては変動は有利な資金調達であることは確実。
しかし、現実には、身の周りを見かけても、
頭金が足りない借入過多の場合や銀行に勧められるがままの場合がかなり多い。
そういう人に限って、元々お金がないくせに、繰り上げ返済すれば何とかなるだとか
金利が上がっていたら固定に借り換えるだとか、夢見ている様子

そういう人に限って固定はギリギリだとか妄想していますよね。
固定がぎりぎりなわけないないじゃないですか。
お金があるから、それなりに契約を充実させ代わりに返済は高いかもしれません。

変動の人が考えているのは支払額を抑えるで、毎月の返済を抑えたいこと
実際、金利が上がれば支払いはきついでしょうし
固定に乗り換えるにも、固定とのスプレッドによってはとうてい無理でしょうし
金利が上がった場合には指を咥えて眺めているのがせいぜいだと思いますけど。
繰り上げ返済が、確実に継続できる人がどの程度いるのか、公の統計にはなりにくい
実際には極僅少な存在なんじゃないでかね。

変動が危ないと主張するつもりは全くありません
変動ローンの低所得者や低預金者などは、
将来的に環境の変わったときにどこまで持ちこたえるのか興味津々です。
感覚的には700万円の年収で3000万円以上の借入を変動でするとしたら
既に興味の対象です。
こういった人の詳細教えてもらえると楽しめます。

[988: 匿名さん]

>>979
> 先の事はわからないが、近いうちに急激な金利上昇が有るかどうかが
> 選択の分かれ道だと思う。
ようするに、借入当初お金が足りなかったことを主張しているのですよね。
借入までの現預金が、これから予定している繰り上げ返済の分を確保できてていれば
将来に禍根を残すことはなかったはずですね。
お金がなかったために、借入がふくらんで、変動金利で借り入れするしかなかった訳ですよね。
であれば、これまでに貯蓄もできてこなかた事実があり
どうして、今後の将来に資金を貯めることができると考えているのか不思議です。
また、その生活がギリギリしていないとは言えない状況も痛いと思いました。

[989: 匿名さん]

だからなんで変動ギリギリに持って行くですかね？
何か書き込みが有ると変動で借りる人はどうせギリギリだからダメなんだって結論にする意味が分からない。

ギリギリの人はどうでもいいんですよ。そんな人の話は年収に対して無謀なローンでやってくれれば。

それと固定の人はギリギリじゃないとか言うのも意味が分からない。何を持ってギリギリなのかギリギリじゃ
無いのかなんてローンの選択に関係ないでしょう？

逆に聞きたいんですが、固定を選ぶ人が余裕の有る人って根拠は何ですか？私から言わせればろくに調べも
せずに変動＝危険との先入観だけで全期間固定にするような人はそもそも繰り上げ計画とか貯蓄の計画とか
もまじめに考えてるとはとても思えなく、安易にこのくらいなら払って行けそうだからよく解らないけど
全期間固定にしとけば安全だと選んでそれが余裕有る返済計画かどうかなんて実は分かってない人が
大部分なんじゃないかなと思います。ちなみに全期間固定で選んだ余裕有る方はどのくらいの繰り上げを
考えて何年くらいで完済予定ですか？是非聞いてみたいです。

[990: 匿名さん]

>>988

は？意味が分からん？
変動と固定とどちらがリスクが少なく、得かの話をしてるのに何で強引にギリギリにこじつけるんだ？？

[991: 匿名さん]

>高収入、貯蓄がある人にとっては変動は有利な資金調達であることは確実。

と言い切ってるのにあえて固定を選んでるんだから低収入で貯蓄が無いから固定なので有って要するにギリギリ
な人が固定を選ぶんですね、わかります。

安定のつもりで固定選んだのに不況でギリギリできつくなってリスクが高いはずの変動は金利が下がって
悔しくてたまらないんですね、わかります。

[992: 匿名さん]

>>984
>やはり変動で借りて３％以上で借りた際の差額を繰り上げが一番リスクが少ないように感じます。
>ごもっとも、と思います。が、実際これをやっている人って変動の人でどの程度いるんでしょうかね。
>特に、ここにカキコしている人は、皆さん偉そうなことおっしゃっているので、全員ですかね。
>年収５００万で借入れ１５００万なんてのは、別としてせいぜい借入れが年収の４・５倍以上の人にしてくださいね。返済比率が低い人は、年収が低くても可能でしょうから。但し、物件価格もそれなりの値段でしょうから。

これには、誰も反応してくれないですね。さびしい。

[993: 入居済みさん]

989さんへ

私のプランです。３７歳で年収５００万。１６５０万を借りて３０年前固定金利2.6％（世帯年収は６００万）

ローン返済額　月々　６万２０００円　管理費・修繕費　２万１０００円　固定資産税　約１２万
（自動繰り上げ返済のため、入れた金額に比例して減少されます）

月々４万貯蓄、夏のボーナス１０万、冬２０万貯蓄　１００万以上はすべて繰り上げ返済。

予定では１５年ぐらいで完済予定となります。

そして万が一リストラされた場合、年収３００万まではどうにか暮らしていける金額です。

固定金利にした場合こういうプランが立てやすいのは事実だと思います。

逆に変動にした場合こういうプランがたちにくいと思います。

固定金利にした人で私みたいな人結構いると思いますよ。（金持ちではないが生活するのに少し余裕があります）

ただしみなさんが言うように固定金利のプラン（高めの金利）を想定して差額を繰り上げ返済を続けていけば変動金利の方がわたしは有利だと思います。

要は変動金利にした場合はくりあげ返済をする固い意志がないと５年後計算が違っていたり、息詰まる可能性はあるが固い意志を持っていれば今の社会なら変動金利の方が有利だと言えます。

と思うのですが989さん、どうでしょうか固定の人は考えてませんかね。

[994: 匿名さん]

固定にするか変動にするかは固い意志があるかどうかって事？

>ただしみなさんが言うように固定金利のプラン（高めの金利）を想定して差額を繰り上げ返済を続けていけば変動金利の方がわたしは有利だと思います

これが実行出来れば有利に返済出来るという意見には異論が無いわけだ。
ならば現在の固定選択者はなぜそれをやらないの？固い意志がないから？

ということは実は固定選択者は自分が浪費癖が有る事を自覚しているので変動にしても差額を繰上しないで
浪費してしまうのではじめから固定にしておけば浪費しようがないので固定にしようって事か。
余裕が無いのなら固定にする意義は有るでしょうな、そういう事なら。

なるほど自分がギリギリ固定選択者で意志も弱いからここで変動はギリギリだ、意志が弱いと架空攻撃対象を
作り上げて攻撃してくるわけね。やっと解ったよ、なぜ固定派が変動＝ギリギリと決めつけるのかが。
自分の価値観を前提に語っているからか。でも実際はそんな人はあまりいないと思うよ。普通の大人なら
目先の金利の低さだけでほんのちょっとの金利上昇で破綻してしまうようなローンは組まないでしょ？
数千万の買い物するのに変動金利の仕組み理解しないで買うヤツなんていないでしょ？良く「自分の周り
はそういう人ばかり」って人いるけど、類は友を呼ぶで、ようはその人がそういう、底辺にいるだけ
なんじゃないの？少なくともオレの周りには変動派も固定派もいるけど自身でしっかりした考えの基に
返済計画を立てている人ばかりだよ。もちろんちょっとの金利上昇で破綻するような人なんていない。

今は変動で借りて毎月無料で自動繰上額を設定出来るサービスなども有るから固い意志など必要無く、
勝手に繰上返済してくれるからとっとと借り換えちゃったほうがいいよ。事実このスレ読んで借り換えた
人も結構いるようだし。

架空の敵を一生懸命攻撃しても何の解決にもならんよ。意固地にならんともっと人の意見にも耳を傾ける
事も大事だよ。

>>992

少なくともここを見ている変動派の人たちは多かれ少なかれ自分の返済計画に乗っ取って景気と金利動向を
見ながら繰上や貯蓄をしていると思うけどね。少なくともそういう書き込みしか無いし。書き込みが嘘だと
言われたらどうしようも無いが。

[995: サラリーマンさん]

固定選択者である私の基本的考え

現時点での固定金利（例、15年固定優遇後2.5％）を組んだと仮定。

数年後、変動金利（優遇後）が３～４％に上昇、固定が4.5～5.5％に上昇。
「やっぱり固定にしておいて良かったね～絶対に金利上昇すると思ってたんだよ」
「今から変動から固定に組みなおしても当時より高い利率になちゃうね」
と固定を選んだことをいつしか喜びたい。
もちろん金利上昇予想が外れたら完済後に変動を選んだ人との金利差を計算して
しまいガッカリとしていそう（笑）

さらに・・・
①消費税率８％～１０％ＵＰに伴う家計全般の税負担増
②介護保険料を支払う年齢に達した時点での保険料負担増
③子供の年齢が上がることに伴う乳幼児医療費支給対象外による医療費負担増
④親の介護が必要となった場合の様々な出費増
⑤高齢化社会に伴う健康保険料増大による出費増
など、今後出費がかさむ事がほぼ間違いないのでローン出費を定額にしておき
たいと言う理由で選択しました。

私は変動を推奨していたのですが、妻の利息が多くても定額で。という希望で固定にしました。

[996: 匿名さん]

>994
は、それだけえらそーな事言っているのなら、どんな借り方をして、どんな返済の仕方をしているか聞いてみたいものだ。どうせ、書かないだろうけどね。
また、世の中、皆、自分と同じって思っているようだけど、ひとりひとり聞いて回ったのかい。すごい奴がいたもんだ。

[997: 匿名さん]

固定の人は予測がつきにくい出費が近年に多い人で、
変動の人はそういう出費がしばらくないか、返済初期の数年間は繰り上げ資金が余分にある人が多いのではと思っていたけど
大体こんな感じではないんでしょうか。
それぞれに考えた返し方なんだから、一括りにしてケチつけるのは変ですよ。

[998: 匿名さん]

>>997

激しく同意。

ある条件のもとではどっちの方が有利、ということは出来るかもしれないけど、
無条件に一方が有利とは言えないと思います。

[999: 入居済み住民さん]

994さんへ993です。
あっているところもあるがちょっとニュアンスが違うと思いますよ。

変動金利はからくりが多いので毎月注意が必要。だからよほどお金に余裕がないと気づかれしやすいといえます。

1　5年間は返済額がかわらないが金利が上がると元本返済が減り、利息返済がふえるので、その分繰り上げ返済が必　　要（通帳からは金利が上がった時に計算がむずかしい）
2　5年後1.25ルールに騙されてよく通帳を見ないと元本が減ってない場合がある
（例　変動で10万の返済の場合、5年後からは12万5千円までが上限だが、金利が3％の場合、実際には元本が減ってないことがわかる）
3　最終期限まで利息が完済しない場合は一括で返済しなければならないので金利があがり、元本が減ってないと
後1年で元本が500万残っているなんて状況も考えられます。

固定金利では以上の心配がないためプランが立てやすいのです。

変動金利は金利上昇＝すぐ破たんではなく、結果返済が長引く危険があるということだと思います。

あなたが言っている変動金利自動繰り上げ返済無料ははソニーか新生銀行、中央三井、住友信託しかないのですべての人がその銀行ではないと思います。

たしかにこの掲示板を見ている人はそのリスクは理解している人も多いかもしれませんけどね。

（でもこの変動金利の議論も当初は2007年5月からはじまっているのでまだサブプライムローン破たん前からの議論ですからね・・・そのころは変動金利がそろそろ上がり始めるという時でしたからね）

[1000: 契約済みさん]

ここのスレッド、何度も見ているけれど、
ヘンに自信過剰な人もいれば、
相手を攻撃してスッキリ…っていう人も多いよね。

何でもっと心の余裕を持って、相手の返済計画・自分の返済計画を、
語り合うことができないのだろう（苦笑）

僕の場合は、フラット35と変動金利のミックス。
フラットは元金均等返済で少しづつ減らす計画。
変動は金利上昇リスクを織り込んでの設定。
５月融資実行だから、固定金利は上昇中で金額が大きくなるかな。

頑張って返済していくよ。