変動金利は怖くない！？その７

[不動産購入勉強中さん]

前スレが1030を超えたので、新スレを立ち上げました。

【前スレ】変動金利は怖くない？！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/

[821: 匿名さん]

結局、まっとうな変動さん達の援護射撃は無いどすね。
まぁ、当たり前だけど。
固定派も、繰り上げて10年～15年で、
完済出来る変動さん達に文句つける、つもりはありません。
その様な人達が、変動を選ぶ事は、今の経済状況から考えて、
当然だと思います。

[822: 匿名さん]

>>820
何度もでているが、ギリギリで変動でローンを組む奴は馬鹿。
まぁ、固定だとしてもぎりぎりならどうしようもないですが。
そこを議論してもしょうがない。

支払に多少の余裕がある場合を条件とするなら、現在の状況、過去の金利の動向から
変動の方が有利だろう。
急激な金利変動なんかある時は、明らかに異常事態であって日本自体が終わる可能性の方が
高いから、ローンの議論どころではない。

[823: 匿名さん]

>>820

必死だなｗ

[824: 匿名さん]

結局、792の考え方って、
他の変動さん達から見て、どうなの？
賛同できるものなの？

[825: 匿名さん]

今日、書き込んでいる変動派は1人ですね。

[826: 匿名さん]

今の国債を課税で償還すると、国民負担率は60％近くになり、消費税を25％ぐらいにしなければならない。
国債の借り換えで先送りはできますが、プライマリーバランスが赤字のままでは債務が発散します。
年金債務は今でも破綻しており、いま生まれた世代はひとり4000万円ぐらいの生涯債務を負っています。

これは言葉の正確な意味でのネズミ講(Ponzi scheme)です。
つまりメンバーが無限に増えるときは、次の世代に負担を転嫁していけば成り立つのですが、
それが有限のときは破綻する。
財政赤字を景気回復で償還するというのが政府のもくろみですが、
小渕政権のときはそうは行かなかった

[827: 匿名さん]

>825
823=792のことでしょ。
もう、相手にするのやめて、スルーしましょ。

[828: 匿名さん]

ついでに、＝826もだね。
何が言いたいんだろうね。
ず～と変動金利は1％前後だから、３５年間大丈夫、怖くないって、きっと自分に言い聞かせていて、賛同者を募っているんだろうね。

[829: 825]

理解。
スルーします。

[830: 匿名さん]

>>828
　３５年ずっと１％前後なんて書いてあった？

　私は変動派で>>792さんの考えは問題無しと思います。
　ここには変動を理解しようよしない固定さんしかいないから
　いくらレスしても無駄なだけでなるべくスルーしています。

　１０年前に日本が味わった土地バブル崩壊を昨年アメリカが現在ヨーロッパが味わってる。
　どこかまたバブルを味わって金利やなんやら上げたい国はでてくるのかな？

[831: 匿名さん]

固定は都合の悪い事もスルーするだろ。
見なかった事にしたいのか？反論出来ないから揚げ足取るのか？

傷の舐めあいしてるようにしか見えない。

[832: 入居済みさん]

８００さんに質問
赤字の文章は変動を勧めていると思うのですがそれに対しての回答が固定を否定しているので変に感じます。

私は昨年全部固定ですが確かに今の時期は変動の方がいいと思ってます。（当時はやはり変動は怖かったですね）

しかし変動金利に対して注意が必要なことをご存じですか？

５年間は返済額が変わらないので繰り上げ返済を考慮しないと今後金利が上がると痛い目見る場合ありますよ。

単純にエクセル計算ではいかないことを覚えたほうがいいですよ。もちろんそこを踏まえて繰り上げをして行けば

今は変動が有利ですけどね。

たとえば金利が２年後２％上がっても当初５年までは口座から落とされる返済額が変わりません。その後は元本が減りにくくなってしまい５年後見直し時期に繰り上げ返済をしてないと元本が計画より減ってないことがわかる場合があります。

よってそれを考慮して毎月（か毎年）繰り上げ返済をする必要があります。

[833: 匿名さん]

固定金利には金利固定リスクがある
http://trendy.nikkeibp.co.jp/lc/plan/060629_kinri/index.html

「金利上昇の今こそ完全固定ローン」の誤算
http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20060329A/

[834: 匿名さん]

変動金利を選択しました。
返済額は５年間固定もありますが、金利の変動に合わせて、変動する方式を選択しました。これなら、皆さんが書いている、変動のリスクの一つがクリアできます。当然、支払い額に余裕があるからできることですが。
ちなみに、元金均等です。

[835: 匿名さん]

高齢化が進行しているから制度設計をし直す必要が
あるのは事実ですが、国民年金の未納率が高く破綻
しかかっているというのは誤りのようです。

情報弱者ほどミスリードされて年金未納を選択して
しまうので要注意。国民年金のみの1号保険者の
未納率が高いと問題視されていますが、2号保険者
（国民年金＋厚生年金）を含めると未納率は
5%未満にまで下がります。加えて、年金未納者は
年金の給付対象者から排除できるので、財布は
痛みません。

公的な社会福祉制度は使い倒しましょう！
国民年金基金、付加年金、払込み期間の延長
（満額40年）など、もらえるものはもらいましょう！

[836: 匿名さん]

インフレによる購買力の減少分は、政府の購買力の増加分になります。

[837: 匿名さん]

>>832

計算してみてというのは
>最初から短期間で借りようが、長期間で借りようが、返済額が一緒ならば完済時期も返済額もほぼ同じなのです
と言う部分ですね。

>期間短縮して借り入れたほうが、利息安く上がるんじゃないの
というのは明らかに間違った知識です。ですので間違った知識の人が何を訴えても説得力が有りませんね。

>５年間は返済額が変わらないので繰り上げ返済を考慮しないと今後金利が上がると痛い目見る場合ありますよ。

それは変動で借り入れる上で最低限知っておかなければならない知識ですよね？

そもそも5年ルールなんて借入時当然銀行から説明を受けますし、変動選択者が知らないはずが有りません。
あなたに忠告されるまでも有りませんし、変動選択の必須条件は最低限の繰上返済もしくは貯蓄です。
「固定選択＋繰上予定額」と「変動＋固定差額繰上額＋繰上額」を比較してみてはいかがでしょうか。

>>835

未納率が高いから破綻しかかっているわけではなく、今年金をもらっている人は今働いている人が
納めている年金を利用しているわけですね。例えば5人に一人高齢者なら負担は1/5になりますが、
三人に一人になれば負担は1/3になります。

[838: 匿名さん]

昨日、とにかく暇だったからこのスレのその１を探して見たら、スタートはほぼ２年前でした。暇な人は見てみたら面白いよ。

[839: 匿名さん]

無理にこじつけたりしなくても、普通に考えて長期固定は高金利でトータルで損だろ。フレキシビリティな変動派や短期固定なりゆき伺い派が得策たと思う。
机上の計算何回しても現実的ではないよ。頭悪すぎ（笑）

[840: 匿名さん]

机上の計算？
それ、変動さん達の方じゃないの？

[841: 匿名さん]

小市民変動者達は、成り行き管理なんですね。
細かくシミュレーションしたり、成り行き管理したり、
住宅ローンに振り回されて、大変ですね。

[842: 購入検討中さん]

教えてください

現在自分３４歳（年収７２０万）　妻　子２人（3歳と６ヶ月）
５年後には１０００万位までは上がりそう（会社を代替する為）

頭金と諸費用で５００は出せます
借り入れ額は３２００万です　１０年固定で３５年でローンを組もうと思っておりましたが
この掲示板を見て本当に固定でいいのか不安になりました

切実です　どなたかアドバイスをお願いします
宜しくお願いします

[843: 購入検討中さん]

↑
それと退職金は26年後に９０００万程入ってくる予定です

[844: 匿名さん]

年収3000万ですが何か？（笑）

[845: 固定さん]

842、変動で問題無し。

[846: 匿名さん]

↑
だからなに？
余裕ならこんなとこみなくていいんじゃない？
自慢したいだけ？

[847: 匿名さん]

固定上がったなあ
残念

[848: 購入検討中さん]

＞８４５さん
回答有り難うございました

[849: 匿名さん]

844
それぐらいで大きな顔すな

[850: 匿名さん]

本当にだったら、大したもんでしょ。

[851: 匿名さん]

↑
　　　年収３０００がここにくるか

　　　この不景気でリストラされた
ただのホラ吹きだよ

スルーで

[852: 匿名さん]

ラジャー！

[853: 匿名さん]

>>845

年齢３４歳
４人家族
年収７２０万円
頭金諸費用５００万円
借入総額３２００万円

この条件で変動を勧めることが問題ではなくて、頭金が５００万円しかないってこと。
変動ローンの人が言うように変動は始めの10年でできるだけ元本を減らせる。
さらに元本を減らすためにガンガン繰り上げ返済する。
それはそうかもしれないよね
でもさ、それはね、借入時に資金が足りなかったことの裏返しだろ。
この人の場合、総額３７００万円必要で、当初の資金が最低を２割とすれば
７４０万円は必要。でもそれじゃぁ少ないと思うよ。
ふつう１０００万円くらい用意できるものじゃないのかな？
だからね、変動を選択しようとする人は結局当初から資金が足りないケースが多いんだよ。
この年収と借入で、固定は毎月の返済がはなからきついのが明確で
変動しか選択できないってこと。
変動ローンはこんな人ばっかりで、かなりの割合、
年収と借入額を踏まえればサブプライムなんだよ。

[854: 匿名さん]

>>853

では固定選択の方はどの程度の頭金を用意しているのでしょう？
仮に年収７２０万、年齢３４歳、家族四人としたら固定でローンを組むとしたら
物件価格をいくらまでで、頭金はいくらくらい用意する必要があると思われますか？

それに頭金が５００万だからと言って５００万しか用意出来なかったとは限らないと思いますけどね。
この条件イコールサブプライムってあなた、やはり計算出来ないから固定にした人なんですね。

[855: 匿名さん]

>>854
年収が720万程度であれば、借入額平均は2500万前後くらいじゃないかな。
で、頭金は500万くらいじゃない？
年収が700万台であれば、もう少し物件価格を落とした方が良いと思う。
子供も2人いれば。
ただ、>>842は、5年後には1000万位までは上がりそうって事なので、
それを考慮すれば、今の物件で、変動で問題無いんじゃないかな。

ちなみにあなたは、小市民変動さんですよね？

[856: 匿名さん]

>>854
あなた様の状況を教えてもらえませんか？
かなり、変動金利での返済方法や、変動でも怖くない個人の状況（家族構成や年収等）
にも精通していそうですので。
参考にしたいと思うますので、お願い致します。

[857: 匿名さん]

855さんは田舎者かな？
物件価格の感覚からそんな気がする。
少なくとも都内近郊ではないな。

[858: 匿名さん]

>>857
>少なくとも都内近郊ではないな。
今は贅沢言わなければあるぞ？都内の人気区域でなければ。
それに、仮に無かったとしたらもっと遠くに住めば良い。
そこで、見えはって背伸びをするからギリ変とか言われる。
都内近郊ではないと言うなら、変動のさんの多くは、700万台の年収で
幾らの物件を購入してるの？

因みに私は都内近郊ですよ。
あなたは？

[859: 匿名さん]

年収７００万の人は借入額２５００万以下ってのが固定さんの総意ですか？

[860: 匿名さん]

変動だけども、元金均等で返すのと、元利均等でせっせと繰り上げ返済するのは、どっちが得でしょうか。
SMBCは元金均等のほうが保証料が安いので、元金均等にしたいと思っています。
元利均等の場合、金利2.5％で計算しても毎月20万は貯金できる計算なので、
元金均等でも返せると思うのですが、甘いでしょうか。

[861: 匿名さん]

>>859
総意なわけないだろ。
どうやって総意なんて確認するんだよ？

変動の状況の総意ってだせるのか？

[862: 周辺住民さん]

８４２です　多数のアドバイス有難うございます

頭金と諸費用のことですが今現在預貯金が２５００ですが
３年後に妻と子二人で短期親子留学で１０００万ほど予定してます
そして大した根拠はないのですが緊急資金と手元に１０００は絶えず残したいと
思っておった為、頭金、諸費用で５００予定しておりました
　
一応曖昧ではありますが２０～２５年くらいで返済を考えているのですが
あとは固定か変動か悩んでおります　アドバイスお願いします

　　　宜しくお願いします

[863: 匿名さん]

金あるなら20年もかけずに現金で買えばいいのに…

[864: 匿名さん]

>>854
現預金はやっぱりそのくらいはないだめでしょう。
住宅にいくら回すかはその状況によるとしてもね。
きっちんと貯蓄できていることや、収入も安定的であるのであれば８４２さんは変動でも十分だと思うな。
こういうことを確認しないで、変動で大丈夫と言ってた８５４みたいな変動ローンの人は
考えているようでほとんど考えてないようですね
何がなんでも変動しか選択肢がなかったとか、おそらく頭金を５００万円も用意できなかったとか、
変動の低金利に幻惑されて身分不相応な借入しているとか・・・
自分は自己資金はできれば５０％用意したほうがいいと思うな。もちろんそうしたけど。
ガンガン繰り上げ返済するくらいなら、はじめからたくさん借りなければいいんじゃなのかな。

[865: 匿名さん]

>>861

じゃあんたはどうなんだよ？
ていうか、その条件以内で借り入れてる人間がどれほどいるのかね？

[866: 匿名さん]

返済額が固定されることは、支払者にとってプラス要因ではある半面、「毎月の返済額が変わらない」ことばかりが“ひとり歩き”してしまい、住宅ローンは固定金利が“王道”で、変動金利は“邪道”といった固定観念が蔓延（まんえん）している感があります。

しかし、おおよそ30年もの長期にわたる返済期間中に金利は上下を繰り返すのが本来の姿であり、「金利上昇リスク」だけを危惧するのはアンバランスとしか言いようがありません。住宅ローンのノウハウ本を見ても、セミナーに参加しても、「金利上昇リスク」は喚起しても「金利下降リスク」に言及する例はいたって少数なのは残念な結果です。

ゼロ金利政策が解除されれば、市場金利は上がるでしょう。しかし、“上がり続ける”ことは考えにくいはずです。日銀も政府も市場と対話しながら金融政策を行い、インフレ圧力を排除する努力をするからです。そもそも完全な成熟社会を迎え、潜在成長率も中国のような勢いは影を潜めている日本で、かつての「バブル」のような加熱経済が再来するとは誰も考えていないはずです。仮に金利が上がり続けたとしても、実体経済を伴った「健全」な成長であれば、物価や雇用環境も連動することで、マンションのリセールバリュー（利用価値）や収入も同時に膨らむと考えて不合理ではないと考えます。

金利上昇によって今までの毎月返済額が増えたところで、その利幅を物価上昇や所得増によって補えれば「返済不安」には結びつかないので、金利変動を意識することは重要ですが、“過剰反応”する必要はありません。

30年後の金利情勢など誰にもわからないのに、「金利は上昇し続ける」といった“思い込み”によってローン金利を完済時まで固定してしまう方が、かえって、ハイリスクとしか言いようがありません。「いざという時は、借り替えればいい」と考えているのなら、いつでも柔軟に対応できるよう、最初から「特約型」の変動金利を選択しておくのがベターなシナリオです。

経済見通しやリスク順応性、そして、適合性の原則を加味しない「完全固定金利偏重主義」は、ますます時代から取り残されていくことでしょう。

[867: 匿名さん]

変動が2.2で10年固定が1.7なのはなぜ？
固定のほうがやすいの？

[868: 匿名さん]

仮に3000万を35年変動で借りて期間中の平均金利が３％。
同じく3000万を35年固定で借りて金利は３％。
繰上げを考えなければ支払い額は同じ？

[869: 匿名さん]

僕は、おりこーのおりこーさんだから長期固定にしてまーちゅ。銀行さんにニコニコ褒められて、とーてもぉうれちぃーでぇ～ちゅ鋙
えへへのへェーバイバイ。痛すぎでちゅ（笑）

[870: 匿名さん]

>>866

金利下降リスクっって投資家じゃないんだからね。
それから、変動金利は“邪道”といった固定観念も誰も言っていないと思うよ。
変動も上手に使えばメリットのある調達との位置づけは誰も否定しないはず。
理由もなく完全固定金利偏重主義なんて妄想じゃないのかな。
企業で長期の投資に対して短期借入で調達すれば自転車操業・
長期で借り入れることが多いと思う。企業の行動にはそれなりに合理性はあるはずだよ。
たくさん書いてくれてごくろうさま。