変動金利は怖くない！？その７

[不動産購入勉強中さん]

前スレが1030を超えたので、新スレを立ち上げました。

【前スレ】変動金利は怖くない？！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/

[624: 匿名さん]

思ったんですが、まぁ１０年くらいで返せる人が長期固定ローンはあまり組まないだろうとすると、２０年で返すパターンで、住宅ローンが誕生してから今まで長期固定の方が総返済額少なかったです、という年ってどのくらいの割合あるんでしょうか？

[625: 匿名さん]

長期ローンを変動で借りようと思っています。
一つには早めに繰上返済できる見通しがあること。
もう一つは、含み損がある金融資産が数千万あるので、
景気回復して金利が上昇したときには、これら金融資産の
価値の上昇も見込まれるのでそれらの資産を売却して
返済に充てるつもりであること。

[626: 匿名さん]

>>623

【前スレ】変動金利は怖くない？！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/

↑を最初から読んで見てください。それでも同じ意見になりますかね？

リスクヘッジに話しも変動金利のメリットも語られつくされています。

[627: ビギナーさん]

4500万円借りようと思っています。

さてどのパターンで借りればよいでしょうか。

■固定3％の月の支払い
　　173182円
　　　　元本：60834円
　　　　利息：112348円

　5年後の状態
　　支払い総額　　10,370,885円
　　減った元本　　 3,922,923円
　　支払った利息　 6,447,962円
　　残りの元本 41,077,077円

■変動0.975の月の支払い(金利優遇1.5％)
　　126504円
　　　　元本：90015円
　　　　利息：36489円

　5年後の状態
　　支払い総額　　 7,583,729円
　　減った元本　　 5,527,925円
　　支払った利息　 2,055,804円
　　残りの元本 39,472,075円

■変動0.775の月の支払い(金利優遇1.7％)
　　122364円
　　　　元本：93362円
　　　　利息：29002円

　5年後の状態
　　支払い総額　　7,336,664円
　　減った元本　　 5,706,127円
　　支払った利息　 1,630,537円
　　残りの元本 39,293,873円


ローンは、最初の10年が勝負。
最初の10年に元本の3/1を返済してしまえば、後半の25年は金利が高くても、当初から金利3％
で借りるより、毎月の支払い額は少ない。


例1)
4000万を35年で返済する場合
　3％　　153940円　　
　1％　　112940円

例2)
　10年後の残金
　3％　　32400000円　　
　1％　　25000000円　　※固定と同じ額を毎月繰上返済した場合

　
2500万を25年で返済する場合
　5％　　146140円　　　※金利が5％に上昇したことを想定

上記のように、10年後に金利が5％まで上昇しても、固定3％の月の支払額より少なくて
返済できます。

[628: 匿名はん]

＞景気回復して金利が上昇したときには、これら金融資産の
価値の上昇も見込まれるのでそれらの資産を売却して
返済に充てるつもりであること

債権の場合、デフォルトした時どうするの？

株の場合、企業が倒産したらどうすんの？自分も破産する？

私も数千万の含み損があって先月長期ローンを組みましたが
その場合尚更１０～固定で組むほうが利口ではないですか？

含み損であるとはいえ数千万も運用に回せれるひとであれば
固定で安定安心をかって利回りが良くなった暁には一気に繰り上げされてはどうですか

私もそのライフプランでハッピーリタイアメント狙ってます
私の場合経営者なので中小企業共済や保険の退職金が入ってくるので途中でリタイアして
分譲で売出、（売れなかったら賃貸に回す）
ことを考えています

[629: ビギナーさん]

まあ、繰上返済しなくても、低金利で組んだ人は、元本の減り方がそもそも早い。
さらに、余分な利息分を繰上返済できると、元本がますます減り、さらに利子が
減る。
借金は、一番金額が多いときに、低金利で借りるのが鉄則。
10年で元本の1/3が減るので、その後金利が上がろうが、支払いは当初から固定
よりも安い。

　　月に173182円の支払いをして、

　　　　元本：60834円
　　　　利息：112348円

　　を支払うなんてどうでしょう？

元本を減らしましょうよ。

[630: 入居済み住民さん]

結局，このご時世中途半端な固定で組むのは間違い，その固定の間こそ低金利が見通されるのだから
全固定で組んでも余裕で繰り上げ返済できる人は株の感覚で変動，返済額減額繰上でリスクヘッジ，底値の株を買う
もしくは物件のランクアップ
全固定組むと繰り上げきびしいかなという人は全固定で，できるときに期間短縮繰上返済
全固定組めないという人は物件のランクダウン

というのが妥当なところではないでしょうか

僕はソニーで借り始めたところですが，変動のダウンと全固定のアップに直面し，
全固定にのりかえるかまよっています．全固定なら25年くらいで返せるかなっていうふところ具合が
全固定か変動かの別れ目な気がしますがいかがでしょうか？
ちなみにソニーは全固定が2.5%で固定と変動の移行がスムーズな分変動が1.6%と高めです．

[631: 匿名はん]

＞６２６リスクヘッジに話しも変動金利のメリットも語られつくされています

これを実務でやってますので熟知してるつもりです
変動はリスクヘッジと言う言葉は一切使いません。キャップがついている（金利が上昇したときの）だけです
　
リスクヘッジの本当の意味が分かります？ＭＢＡもしくはＬｏｗスクールで学ばれては？

[632: 入居予定さん]

611です。
批判いただいた皆様の期待を裏切るようですが、年収の3分の1以下の物件を買いました。
ローン期間はおそらく通常より短めですが、それでも月々の返済は楽です。
今の全期間固定金利より高い金利でもボーナスに頼らず返済できます。

変動信者ではありませんが、どなたかおっしゃってたように、
ここしばらく変動が長期固定を上回ったケースはないように思います。

長期固定を組んだら私なら金利上昇を望みます。望まない理由が解りません。

もし私がこの低金利の前に長期固定を組んでいたら、今変動で組む人を羨ましく思います。

ちなみに私は元銀行員です。

[633: 匿名はん]

↑
歪んでる

[634: 匿名さん]

病んでもいますね。

[635: 匿名さん]

結局↓だろ？

04 : 名前:匿名さん　投稿日:2006/10/02(月) 00:43

うちは全期間固定なので、どんどん金利上がって欲しい。
じゃなきゃ損した気分だし。

15 : 名前:匿名さん　投稿日:2006/10/03(火) 00:17

無謀な借り入れをした人のほうが得するのは腹立つ。
いっそ金利１０％ぐらいまで上がってほしい。

http://www.e-mansion.co.jp/hokanko/loan_1253.html

[636: 匿名さん]

お前も病んでるな。

[637: 匿名はん]

うんうん　こう言う自分だけの事しか考えていない人間が
現代社会を駄目にする　行き着く所は犯罪です
人格を改めてみてください　元銀行員って鬱で辞めたのですか？
その場が良ければいいのですか？

[638: 匿名さん]

>>611
年収の3分の1以下の物件を
ローン組んで買ったのか？

もう痛々しいから出てくるな。

[639: 匿名さん]

変動だろ。今は。

やべ、金利あがっちゃった！
ってなっても
その時乗り換えれば遅くないよ。

元本減ってるから。

[640: 匿名さん]

637、綺麗なこと言おうとしてるが根性は腐ってそうに見えるぞ。

[641: 匿名はん]

たしかにエキセントリック

[642: 匿名はん]

でもわたしは６３７がオーナーレベルの立場のの方ならＯ．Ｋだと思います
マイノリティーだから

[643: 匿名はん]

637がマイノリティーとして、638は？
まさか・・・現金貯めて買えよ、、程度しか考えてないわけではないよね？

[644: 匿名さん]

>No.627 by ビギナーさん

幼稚すぎ・・・

[645: 匿名はん]

先日１０年固定で１，５５％　その後の金利優遇－１，２％
これって良い方ですか？

[646: 匿名さん]

長期で組んだ奴らはようは自分はデベや銀行のうまい口車に乗せられず、
しっかり勉強した結果長期固定を選んだ、すばらしいと認めてもらいたいだけ。

しかし、実際は勉強したはずの情報はうわべだけで
今が異常な低金利という事だけに目が行ってこのまま低金利が続くはずが無いと
思っていたが、実際ここの前スレとか読んでいるとどうやら日本の金利は
しばらく上がりそうにないかもと自信が持てなくなって来たが自分は勉強して
選んだんだから間違いは認めたくない。だからここで変動はさも破綻するような
オーバーな書き込みをする。何も考えないで変動を選んだ人が得をするのが
許せないんだろうね。だから変動の人はぎりぎりの人が多いとか実際の年収と
借入額教えろとか言ってくる。そしてじゃ、長期の人はどうなのか？と
聞くと完全否定。

おそらく変動金利は怖くない？というスレタイなのにわざわざ見に来て
変動は怖い怖いとあおりを入れる長期の人はきっと返済率が高い長期固定
を組んじゃってるんだろうね。本当に余裕と自信があるならば住宅ローンの
ことなんてまったく気にしないはず。

変動繰上げ組は収入が減れば返済額（繰上げ返済資金）を抑えればいいが、
長期はそうもいかないからね。
余裕の無い長期さんはとっとと変動に借り替えたほうがいいんじゃないの？

[647: 匿名さん]

どうも固定派は分が悪くなってきましたなぁ。
マズッたかなぁと思って変動派を揺さぶりたい固定派も、
まぁ、それはそれでイイじゃないか、長期で安心料を払ったと思えば。

変動金利が上昇する要素を考えたとき、
『景気や諸々すべてが上向くかも知れない！？』と、
不安に思い、固定にしたんだから、それで良しでしょう。


が、どう考えても変動が有利なのは揺るぎない経済状況。
80年代後半からの様な、凄いバブルでも襲来すれば話は別だが有るわけが無い。
地上げが跋扈し、銀行がろくな抵当もないのに莫大な融資をし、地価が高騰。
株価も上がって賃金も上昇、企業も潤い国も税収が増え、みんながバラ色…。
そんなこたぁ～、絶対に無い。

狭い日本、何処の地価が上昇するのか。
銀行がジャブジャブ融資するのも、バブルの痛手を経験した今、出来るはずも無い。
世界の生産拠点は日本ではなく新興国へ流れ、その間、着々と日本は生産性は落ちている。
少子高齢化が進む中、この先、国内総生産は３％程度を天井に横ばいや下方を繰り返すでしょう。

有り得ないだろうが、そんな経済状況が反転し、上向きになったとしよう。
それは、ずっとずっと先の何十年後かぐらいで、『ヤバイ！』と変動派が思う頃には、
相当な額を返済しており、何の問題も無い。


完済平均アベを４％～４．５％で考慮し、１．５％の優遇で２．５％～３％。
変動派はこれで試算し、住宅ローンを考えるようにしたい。
これで大丈夫なら、変動は怖くないです。思ってた以上に早く完済できるでしょう。

カツカツの無理な変動ローンはやめませう。折角の我が家Getなんだから。

[648: 匿名さん]

なんで、変動さん達は真夜中や、朝方に書き込んで、
こんなに必死なの？
やっぱり、不安で夜も眠れないんだろうな。

からだ壊すよ？

[649: 匿名はん]

↑
それは人よりたくさん働いて返済しなくちゃいけないからです
死活問題なんだから
一般の生活リズムからはかけ離れる

[650: 匿名さん]

深夜まで働いて、最終電車で帰ってきて朝がたから昼過ぎまで寝て午後からまた出勤するという業界の方が多いからじゃないのでは。ギリギリで組んでいる人では特に。
余裕で計算して借りている変動の人は、固定で組んでいる人の事を別にどうでもいいや、と思っているんだから。

[651: 匿名さん]

金利↑で給料↓または→を想定していない変動さんの強気さは見習いたいな

[652: 匿名さん]

変動にしとけばよかったな…

[653: 匿名さん]

そう思うなら、すればいいじゃん？

借りかえる金もないのか？

[654: ビギナーさん]

変動の人が夜に書き込みをすると、夜も働いていることになる
ぷ
変動や固定に夜働くも、夜書き込みするも、関係ないでしょう。

余裕のある人が変動をするという書き込みは、本当にそう思っているの？
もしそうなら勉強不足だよ。

固定の人はお金の計算ができていない。
自分が月にいくら利息を支払って、いくら元本を減らしているかをわかっていない。

または、今頃勉強し始めて、ローン実行するときの自分に後悔している。
後悔してもいまさら変動に変更できない。

なぜなら、

金利は実行当初に低くないと意味がないから。

固定で2,3年支払った時点が、かなりの金額の利息を支払っていて、元本が全く
減っていない。
今から32年ローンや31年ローンで変動で組みなおしても、もはや手遅れ。

固定とは、手遅れなり

[655: 匿名さん]

10年で1.55…
いいですね～
ソニーの変動はそれより高い…

[656: ビギナーさん]

4500万円借りて、固定3％、変動1％で5年支払った時点の支払額と元本

●5年の支払額

　固定3％　10,044,540円
　変動1％　　7,367,640円　▲総額：2,676,900円支払いが少ない

●利息の支払額

　固定3％　6,233,030円
　変動1％　2,038,779円　　▲利息：4,194,251円支払いが少ない

●元本

　固定3％　39707857円
　変動1％　38177595円　　▲残元本：1,530,262円残りが少ない

つまり、固定3％と変動1％を比較すると、変動の方が総支払いが少なく、支払う利息が少なく
元本は多く減る。

もちろん金利が上がることを考慮すべきでしょう。

それは、固定と変動の差額の2,676,900円を繰上返済に使えば、その分さらに元本が減るので
利子が上昇しても、支払いは増えません。

支払いに余裕があるか、計算ができない人は固定で良いでしょうが、自分の収入に合った物件
を購入し、銀行のローン審査(金利6％でも支払いできるという計算をされた方)に通ったならば、
変動で支払っていくのが良いでしょう。

ちなみに固定の人は、細かく計算をしたことがありません。
借りるときに計算せず、借りた後は、失敗が露呈するのが怖くてますます計算しません。

固定よ。
自分の借り入れ金額と現時点までの借りた期間、支払った金額、支払った利息、減った元本
を計算してみよ。

今から変動に変えても手遅れだが。

[657: ビギナーさん]

656の続きを書きましょう。

5年後に変動の人は、元本が残り35,500,695円となっています。

ここで30年の金利4パーセントで固定したとすると
月の支払いが169485円となり、当初から3％の固定で組んだ人の167409より、2000円支払いが
多いだけとなります。

5年後の30年固定の金利が4％以下ならば、最初の5年を変動にして、残りの30年を4％固定
にする選択肢もあります。

まあ、変動で組んだ人は、ずっと変動でいくと思いますし、5年後に優遇金利後の30年固定が
4％もいくかどうかを考えると、変動が良いでしょう。

固定よ。
自分の借り入れ金額と現時点までの借りた期間、支払った金額、支払った利息、減った元本
を計算してみよ。

まずは、自分の結果を出せ。

アドバイスするふりして、みんなを同じ落とし穴に落とそうとするのではなく、
自分の結果を見せて、そして固定を勧めるなり、変動を選ばすなりすれば良い。

[658: 匿名さん]

はい変動のが安くてすんでるよ。
よかったね～
だからムキにならなくても大丈夫だよ。

[659: 匿名さん]

変動も必死だな…
ムキにならなくても大丈夫だよ。

でも私は低金利の今だからこそ固定を選択。
お互いよく考えた末の結果だからいいんじゃないの？
なんでムキになるかな…

[660: 匿名さん]

固定の書き込みショボ

ミジメにならないか？

[661: 匿名さん]

変動金利でローンを組んで今年で８年目。
結果的には変動で大正解。
今年、金利優遇幅の大きい銀行で再度変動で借り換え。
これまでも繰上げをある程度してきて、元金が大幅に減ってきているので
当初３５年で組んだローンもあと８年で完済予定。

[662: 匿名さん]

変動より3年固定のが金利やすいんだけど…

[663: 匿名はん]

変動の書き込みショぼ

変動で最後まで完済する人は一握り　途中でどうせ固定に切り替えて
そしてホッと安心するからだ

[664: 匿名さん]

ここには、余裕の変動さん達の、
虎の威かりる、変動が多く集まってるね。
この中で、実力で変動のみで完済出来る人は、
何人いるんだろう？

[665: 匿名さん]

>662
当初優遇とかじゃねーの？キャンペーンの。
3年固定期間終わった後の事考えたら変動よりリスク高くね？
5年や125%ルールも短期固定には無いしな。

[666: 匿名はん]

だから固定が正解という計算結果を出してみろよ。
過去計算しろってのは可哀想だから未来予測で構わんよ。
失敗を認めることが嫌で揚げ足とりにきたけど結局スベってることに気付かないのか？

[667: 匿名さん]

夜中に書くからダメとか必死だからだめとか本当は余裕の有る人は一握りで実際はギリギリだからだめとか

[668: 購入検討中さん]

ローンの毎月の支払がぎりぎりの人は固定。
ローンに余裕があり、繰り上げ返済を考えている人は変動がよいと思う。

フラット35年で３％でローンを組むのは自営業以外はやめた方が良いかと。
20年固定で1.9％だと変動と悩みますね。

私は比較的ローンに余裕があったので、変動にしました。

[669: 匿名さん]

日本の財政はもう２％以上の長期金利上昇には耐えられません。
敢えて、２％プラスして固定にする必要はあるのでしょうか？

ハイパーインフレが来ても抵当権付なら土地の借金は簡単に消えません。
抵当権解除費用が天文学的金額だからです。あしからず。

[670: 購入検討中さん]

>>669
日本が終わる時は、日本人、皆が終わる時です。
異常事態は考えたところで対応はできません。

[671: 匿名はん]

この先の金利上昇は避けれないだろうな

これだけ赤字国債増発してれば

[672: 匿名さん]

仮に日銀の国債引受が始まったら、絶対に金利が上がらないと思ってる方は、どう思われますか？

金利を上げれば日本破綻みたいな事を言ってる人もいるけど、破綻するぐらいなら国債引受するだろうし、そうなればインフレリスクはかなり高くなってくると思います。

[673: 匿名さん]

日銀の国債引き受けって直接引き受け？それとも買いオペの増額？どっちを言ってるのか解らないが。

まず有りそうなのが買いオペ増額だね。白川は中央銀行券ルールを理由に否定的だけどアメリカなどは
そんなルール無視で（ってかそもそもそんなルール無い？）買いあさってるおかげで長期金利は下がって
来てるよね。バランスシートが・・・と言う人もいるけど、円の信任を言う前に今の不況を何とかしろと
思うわな。唯一のデフレ国だからな、この国は。

それと、直接引き受けだけど、これは禁じ手だからどうなるかなんて解らないけど、少なくとも実施した
スイスは金利下がってる。おそらく日銀はやらんと思うよ。少なくとも白川が総裁のうちは。

インフレリスクって国債買い増しするとどうインフレリスクが高まると思うの？
ちなみに市場的には日銀が国債を引き受けると言う事は国債価格が上昇するので金利は下がると言う事。

通常で有れば
日銀が国債を買い増す→金融機関に資金が流れる→金融機関の貸出余力が増す→企業が資金調達しやくくなる
→景気が良くなる→賃金が増える→物価が上がる→金利が上がる

以上なら何も問題無い。

破綻させない為のインフレリスクってのは
国債増発しても買い手がいない→日銀が国債を買い増す→市場が日本やばいと思い、国債の投げ売りが始まる
→金利が高騰、円が暴落→日銀は円の暴落を防ぐ為に利上げ→あとはデフォルトを待つのみ。

こうなったら今税金でまかなわれている機能が全てストップするだろ？例えば警察だって給料もらえなきゃ
働かないだろ？ようするに日本破綻云々言うならインフレリスクとかはむしろどうでもいいというか、
住宅ローンがどーのとかじゃなくなるよね。

よくインフレリスクを言う人いるけどどういう過程で物価が上昇し、なぜ利上げが必要になるか解って無い人多すぎ。