変動金利は怖くない！？その７

[不動産購入勉強中さん]

前スレが1030を超えたので、新スレを立ち上げました。

【前スレ】変動金利は怖くない？！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/

[381: 匿名さん]

変動にした事が短絡的ではなく、
リスクヘッジが、家を売ればいいが、短絡的だよ。

[382: 匿名さん]

固定にした事が短絡的じゃなく、しっかり考えたのなら
どうして固定を選んだのか教えてよ。

それに家を売るというのは金利がバブル期並になった場合の最後の手段で、変動派は皆そこまで
ならないと思って低金利の間に元本を早めに減らす事や、貯蓄を多めに蓄える事が目的。

短絡的に金利上がったら怖いから固定にしたけどよくよく考えたら上がりそうにないからここで変動攻撃してる
だけなんじゃないの？

是非固定さんの短絡的ではない考えを聞いてみたい。

[383: 入居済み住民さん]

373さんへ363です。

５年後に仮に3.5％上がったとしたら

確かにそこまで上がるのであれば固定が有利ですね。そこまで上がると言うことは優遇後変動が5%です。
一回の利上げが0.25とすると16回の利上げです。3ヶ月おきに利上げしていかないとこの金利にはなりません。

そうですね５年は間に合わなかったですすいません。しかし私は優遇金利後0.975％で計算した場合で見てみました。
よって6年後3.5％になる可能性はないとは言えないです。しかし、繰り上をきちんとしている人なら変動金利の方が不利になる可能性は低いと思います。

問題は金利が上がったとき、５年後返済額が変わっていることを知らず月々の支払しかしないと、後で固定より高くなったと損をしないよう注意しなければならないということです。
（よって固定金利を払うように変動金利を返していく人は問題ないと思います）

３０年変動金利1650万優遇後0.975％になっている場合
月々　５２８８１円
１年　1.25％
２年　1.75％
３年　2.25％
４年　2.75％
５年　3.25％

例　仮に２年後に1.975％になっているのに、返済額５２８８１円しか返済してない場合は
（本当の支払いが６０２６２円となるので繰り上げ月約元本８０００円必要となる計算です）
通帳からは５２８８１円しか引かれないので繰り上げ年約９万は必要となる計算です。

[384: 匿名さん]

ちなみにハイパーインフレの場合は固定であっても金利維持せず上がるからね。
約款見るとわかるよ。

[385: 匿名さん]

>>381
リストラされるとか会社倒産して、ローンが払えなくなったらどうするの？
家を売るのがリスクヘッジにならないと言うんだから家を売らないのね。
どうするの？短絡的じゃないリスクヘッジを教えて下さい。

[386: 匿名さん]

>リストラされるとか会社倒産して、ローンが払えなくなったらどうするの？

そのまま固定さんに同じ質問返すよ。固定にしとけば会社倒産してもローン払えるんだ？

[387: 匿名さん]

そもそも、住宅ローンのリスクヘッジは、
家を手放す事にならないためにするものでしょう。
なので、繰り上げを計画的に
頑張る、貯蓄に励む等がリスクヘッジ。
家を手放して売るって事は、
リスクヘッジじゃないよ。

[388: 匿名さん]

繰上げ返済をしてローンを減らし、それでは対応できない程の金利上昇局面になったら、家を売るという変動さんがいたんですよ。それに対して家を売るなんて周りの家族のことを考えてない、とか短絡的だという（おそらく）固定さんがいたんですよ。
で、それならどうすれば家を売らずに済むのか聞きたいんですよ。家を売るのがリスクヘッジにならないのはわかりますよ。本末転倒だからね。でも、余程素晴らしい案があるのかと期待して待ってるんですよ。

[389: 変動ですが]

金利が底のうちに、繰り上げを頑張るしかないでしょ？
それに、変動での返済は、無駄な利息を払わないために、
選らんだのだから、繰り上げ頑張って1年でも早く、
完済する事が、最良のリスクヘッジでしょう。

素晴らしいとかじゃなくて、
これに尽きる。
借金は、早く返すに越した事はない。

[390: 匿名さん]

>繰上げ返済をしてローンを減らし、それでは対応できない程の金利上昇局面になったら、家を売るという

それでも対応出来ないほどの金利上昇というのはバブル以外考えられないから家売ってもおつりが来るって
事でしょ？最悪でも破綻は免れると言いたいんじゃないですか？繰り返しますが最悪の場合です。

そもそもそんな金利上昇時はその時代の住宅購入者は皆普通に高金利で買ってるわけですから高金利になっても
払える環境にあると考えるのが普通です。というか、それだけ住宅需要が有るから高金利になってるので
有って、需要も無いのに金利だけ上がったらさらに売れなくなって地価が下落するのでより不況になって
しまいますので結局は金利は下がってしまうと思います。

日本やアメリカの高金利時代は住宅はバンバン売れてましたし、金利が上がって払えなくなったなんて
話は聞いた事がありません。

[391: 匿名さん]

↑そういう風に説明した変動さんをけなした（おそらく）固定さんがいたから、家を売らずにどうやってローンを払うのか聞きたいんだって。
でも、ありえないよね。金利が上がる時は景気が良くなる時だろうから、給料上がるから払えるといえば、上がらなかったらどうするの？とくる。それはその会社だけのことなので、転職して払うといえば、転職できなかったら、もしくは転職して収入が下がりローンが払えなくなったら？とくる。ではしょうがないから家を売るという。そしたら、残債残ったらどうするの？とくる。さらに、家を売るのは短絡的で、家族のことを考えていないとかいうんですよ。面白いでしょ。
で、自分は返済計画をいうわけでなし、どう計画的に考えて固定にしたか言うわけでなし。でもそこまで言うからには何かとてつもなく面白い発想というか考えがあるんじゃないかと期待してるんですよ。
当方頭が悪すぎて全く理解できないんだけど、どういう考えがあるのか聞きたいんです。

[392: 入居済み住民さん]

384さんへ
6年後3.5％戻ってもハイパーインフレではなく通常の状態でしょう。よって固定はあがらないと思いますよ。

390さんへ

ちょっとネットで調べたらこんなの出てきましたよ。
http://real-estate.seesaa.net/article/634976.html
そんなに金利が上がらなくてももしかしたら経済がサブプライムローンの前位戻れば変動金利3％ぐらいにはなると思いますよ。
その時変動金利を熟知している人ならいいと思います。
忠大方資金に余裕がない人が変動金利を借りている人が多いのではないかと思います。
２年後に1％上がり、１万増えただけで生活が苦しくなる人も多く、実際の返済額はよく調べないと解らないため、なかなか繰り上げ返済しようと思わないのではないですかね。
まぁこれからどうなるかは誰もわかりませんからね。
でも389さんみたいな人は得すると思いますので変動金利でお金のある人は固定よりも変動金利の方がいいかもしれませんね。

382さんへ
私は何度も書いてますが１６５０万の３０年固定金利で2.65％で組んでます。
月々返済が６万８千円で管理費込み月９万以下のため購入しました。
この理由は所帯年収が３００万になったとしても何とかやっていけるので固定を組みました。
私は社員ですが３０年間の間景気は山あり谷ありなのでいつどうなるか解らないため固定を組みました。
変動ですと金利が上がる可能性は低いですが、ゼロではないですし、毎年考えるのも嫌なので固定を組んで繰り上げ返済を毎年７０万すると考えてます。
と考えてますがいかがでしょう？
年収が７００万ぐらいある人にはいいと思います。しかし変動はからくりがあるので所帯年収５００万前後であれば
年間計画が建てにくいと思いますよ
私の場合は、変動で２年後金利が1％上がった場合、もしくは３年後1.5％上がった場合を想定して考えにくいです
（繰上げをいくらしなければいけないかを考えなければいけない）
だから固定の方が短絡ではないといえると思います

[393: 匿名さん]

たから、このスレは今後の経済状況だけを、
予測して、変動は怖く無いって安心するスレじゃなく、
どうすれば、変動は怖く無くなるかを考えるスレに、
した方が良いと思うよ。
だから、もっとヘッジについて、
語って欲しい。
暫く経済が停滞する事は、誰でも分かっている事なんで。

[394: 匿名さん]

ヘッジについては充分議論出尽くしてるでしょう？
金利上昇局面での返済額と元本の減り方の関係だけですよね？
金利はどうなるか分からないわけだから、どこまで金利上昇を想定するかだけ。
何度も何度も出てるじゃないですか。

1.月々の限界返済額-月々の変動返済額=余剰資金（繰り上げOR貯蓄）

となります。で、

2.現状の変動金利での返済額+想定金利上昇分返済額増分＜月々の限界返済額

で有ればヘッジになるわけです。

1.は、現状の変動金利での返済額+余剰資金（繰り上げOR貯蓄）

となりますから、2をさらに突き詰めると

3.現状の変動金利での返済額+想定金利上昇分返済額増分-余剰資金（元本を減らす事が可能な資金）×年月＜月々の限界返済額

で有れば変動は怖く無いとなります。

さらに言うならば金利上昇局面では当然物価も上がっているでしょうから、3の式にさらに物価上昇分を入れて

現状の変動金利での返済額+想定金利上昇分返済額増分-余剰資金×年月＜月々の限界返済額×物価上昇率（賃金も含めて）

となります。

余剰資金を繰り上げOR貯蓄としたのは貯蓄はいつでも繰り上げ可能資金と見なしてです。

「現状の変動金利での返済額+想定金利上昇分返済額増分-余剰資金×年月＞月々の限界返済額×物価上昇率」

↑に実際数字を当てはめて試算すれば自分の危険度が分かると思います。

[395: 匿名さん]

いろいろシミュレーションする事良い事だし、否定をするつもりも無いが、
それだけでは、単なる予測しか無いので、
そのシミュレーションの結果、どうリスクヘッジしてるか、
教えて欲しい。そうでなかれば、これから変動を選択する人達に、
参考にならないよ。
金利予測スレは、他にもあるし。

[396: 匿名さん]

予測なんてしてないじゃないですか。

「現状の変動金利での返済額+想定金利上昇分返済額増分-余剰資金×年月＜月々の限界返済額×物価上昇率」

に数字を当て込めばいいだけですよ。変動金利のリスクは「想定金利上昇分返済額増分」だけなのですから
そこをどこまで見るか？だけです。

さらに言うならば、何度も出ている金利が上がれば給料も上がる的な考えですと、
「想定金利上昇分返済額増分」は「物価上昇率」で相殺されると言う考えですね。

では逆におたずねしますが、これを固定に当てはめると

「固定金利での返済額-余剰資金×年月＜月々の限界返済額×物価上昇率」

となるわけです。月々の限界返済額は収入や環境によって増減しますし、物価上昇率がマイナスになれば
当然限界返済額に影響してきます。

二つの式を比べると「想定金利上昇分返済額増分」が有るか無いかだけですので、これ以外の
ヘッジの考え方は基本的に一緒のはずです。何度も出ていますが、「想定金利上昇分返済額増分」は
どこまでの金利上昇に耐えられるかのみですので、それ以上お答えしようが無いわけですので、
それ以外のヘッジに関して固定さんの意見も是非聞いてみたいと思います。

[397: 匿名さん]

自分の考え、状況
・35年ローンでなく、25－30年ローンを組む。
・元利均等ではなく、元金均等にする。
・嫁の収入を合算してローンを組まず、貯金＋繰り上げに回す。
・万が一家を手放すことになったら、郊外に引っ越す。
　（今東横線なので、嫁の実家の西武線に移る。）

393がいう、ヘッジや怖くなくなる方法というのは、
どれだけ余裕を持ってローンを組むか、しか答えはないと思う。

[398: 匿名さん]

今の日本の財政じゃもはや５～７％の金利はこないでしょう。

戦後６０年過ぎてはじめて税収より国債を発行した麻生政権。

ますます高金利には耐えられない日本なりました。

郵貯や国民年金を使ってでも、国債を購入して金利を低く抑えるでしょう。

[399: 匿名さん]

また、金利が上がらない話かよ・・・
聞き飽きた。
そんな事しか書かないから、
経済状況だけが頼りで、
他力本願な、ギリ変だと書かれるよ？

[400: 匿名さん]

>>393
具体的にどういうリスクの話か言ってもらえば、一般論でなく個人的な範囲でお答えしますよ。想定してないリスクがあるかもしれないから、それはそれで勉強になるかもしれないので。

[401: 匿名さん]

>>399

他力本願って、、、

変動のリスクは金利変動リスクだけなんだから金利の上がらない予想をするのは別に自由でしょ？

金利が上がらない予想をするのと返済余力がどれくらいあるかは別なんだから、ギリギリとか関係ないでしょ？

そこまで言うならば具体的な金利上昇リスクを語ってみてくださいよ。

[402: 匿名さん]

みなさん、2016年の東京オリンピックが決まったら、金利は上昇しませんか？
それでもデフレは続き、低金利が10年も続きますか？

[403: 匿名希望]

決まる分けない。

[404: 匿名さん]

実はどうなるかとワクワクして待っているが、オリンピック誘致に成功したからといって、実態経済はほとんど動かないのに金利が上がるかな？
半分くらいは希望的観測だけど、オリンピックが決まったとして、スタジアム建設等が進む→雇用が一時的にせよ生まれる→その他経済効果がある→景気が少し回復→給料が上がる→消費が増える
・・・給料が上がれば金利上がっても大丈夫でしょう。その後景気が停滞→金利も停滞

[405: 匿名さん]

↑忘れてた。うまく行けば、観光客が増えお金を消費してくれる→物が売れる→消費が進んで給料が上がる
いいなぁ

[406: 匿名さん]

>405
東京周辺でしか効果はないし、全国規模の企業にとってみればカンフル剤ほどの効果はない。
結局、首都圏の地場建設業者がひと息ついて、地方から出稼ぎ労働者が増えるだけ。

[407: 匿名さん]

北京オリンピックの例もあるからなぁ・・・

でも東京五輪が決まれば期待値が上がって多少の景気回復効果はあるかもしれないね。
景気って心理的要因も大きいと思うので皆が良くなりそう！って思う事は大事でしょう。

そういう意味では政治家さんにはしっかりしてもらわないと。。。
この総理大臣なら日本を良くしてくれそう！ってならないですからね、最近ずっと。

[408: 匿名さん]

変動の皆さんは、どのくらい年収があって、借入額がいくらあって、
年間どのくらいの額を繰り上げして、
いくら貯蓄に回しているんですか？
参考にしたいので、よろしくお願いします。

[409: 402]

やっぱり403みたいな全否定な○○が出た。
と、オリンピックのことだけで上がるとか停滞とか、やっぱり将来の世界情勢や金利などわからないから、変動さんは上がる前にせっせと繰り上げしよう！

[410: 匿名さん]

408へ
参考にしたいんだったらまず自分が年収どれくらいあって、借入額がいくらあるのか述べよ。
まだ借金がないなら年収と貯蓄、いくらぐらいの物件をねらっていて毎月どれくらい返済にまわせるのか。

[411: 匿名さん]

↑
出た！！

お得意の、自分の事は語らず、
人の状況を聞き出し、ああだこうだしか、
言えない変動さん。

参考にしたいって書いてあるんだから、
いろいろな状況を、教えてあげれば？
それとも、自分の状況は、
書けないかな？

[412: 匿名さん]

>>408
年収1000万、借入予定4300万
正社員の妻の収入は生活費に使わず、貯金＋繰り上げ。
毎年200万貯金し、200万繰り上げに回す予定。
ローン減税もあるし、余裕でしょう。

[413: 匿名さん]

日米金融機関の1―3月期業績に明暗、背景に「株安」など３要因
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20090419AT2C1800G18042009.html

　世界金融危機の震源地である米国の大手金融機関の業績悪化に一服感が出
ている。シティグループの1―3月期の最終損益が黒字転換するなど10億ドル
（約1000億円）単位の利益を確保する金融機関が相次いだ。半面、国内3メ
ガバンクは同じ期間にそろって1000億円単位の赤字を計上する。明暗の背景
には「株安」「実体経済」「決算期末」の3つの要因が浮かぶ。

　シティは17日、1―3月期の最終利益が15億9000万ドルになったと発表した。
6四半期ぶりの黒字。ゴールドマン・サックスやＪＰモルガン・チェースに
続いて業績に薄日が差した。 (10:02)

[414: 匿名さん]

若くして（30歳代～40歳代）年収が１０００万とか、また、これに近い年収貰っている方って、
どんな業種なんだロー？

小生は「地方公務員（転職組み）」40歳代ですが、５００万台です。

[415: 購入検討中さん]

３０代とかで本当に年収１０００万円以上もらっているなんて、さぞかし優秀な人なんでしょうね。
ちょっと調べたところによると、４０代だと５８９万円が平均らしいです。
そのデータも４年前のだから今だともっと少なくなっているかもしれませんが。
http://www.ganvaru.com/cat_16/ent_2.html
４１４さんは平均の辺りのようですね。

そうそう、暫くこの板をロムっていて、色々と勉強をさせていただきました。
当初、フラット３５を想定して予算を組んで物件を探しを始め、予算内で納得のいく物件を見つける事ができ契約できたのですが。
ここでの議論を聞きけば聞く程、自分で調べれば調べる程、変動金利の使用に傾いて行っています。
何が怖いのかちゃんと理解すれば、知らないでイメージしていた程怖いものじゃないと思えて来ました。

今考えているプランは、金利の違いによる差額と繰り上げ返済分のお金を手堅い運用にまわし、金利が上がり出してから繰り上げ返済を行いリスクのヘッジをしようと思っています。
これで巧くすれば数千万円を節約できるのではと思っています。

情報をくださいました皆様、ありがとうございます。

[416: 匿名さん]

>>411
あなたはどのくらいなのかな？
変動にするか固定にするか決めるなら、固定さんの話も聞いてみないとね。固定さんこそいくらでどんなローン組んだか教えてくれる人少ないからね。
よろしく

[417: 匿名さん]

自分で考えて行動できる人は変動がいい。
自分で考えたり行動できない人やしたくない人は固定にすればいい。
それだけのことでは？

固定はリスクを銀行に負わせる分高くなる。
金はあるけど面倒なのは嫌って人は固定だね。

[418: 411]

>>416

借入額:2900万
35年固定：2.522%
世帯収入1200万
私:700万（一部上場企業）
妻:500万（地方公務員）
子供：中学生と小学生
繰り上げ：年約50万
貯蓄：：年約150万

もっと、貯蓄、繰上げしても良いが、それなりに贅沢（衣・食・車等）もしたいので。
固定にした理由は、子供の将来の不確定要素（学校・進学等）と
経済情勢の不確定要素（金利の上昇）を現時点で確定する事は、
不可能だからせめてローンによる不確定要素を排除した。
世帯年収から考えて変動での勝負も考えたが、妻の年収はあてに
しない場合も考えて、超長期固定を選んだ。

[419: 416]

不確定要素はその人独自のものも多いので、固定にした人は何も考えず決めたとか、変動の人はデベに騙されたとか頭金がなくて変動でなければギリギリだった、という人もそんなにいないのではと思うんだけどね。
ちなみに610で書いたので割愛。
今から決める方はある程度自分の状況に照らし合わせてよく考えましょう。

[420: 416]

361で書いてました。間違い。

[421: 411]

補足ですが、子供がいなかったら、
変動にしたでしょう。
実際、子供はお金がかかりますので。

[422: 購入検討中さん]

変動が５～８％という金利の再来はないと思うけど、
現在の固定の最安値圏の２.５％－２.７％くらいは
１０年単位の期間で考えれば、ありえなくはないと思うけどな。

繰り上げ返済をガンガンできる予定が立っている人は、
変動でも良いけど、そのあたりが未定な人は、固定っていう
選択もありだと思う。

[423: 匿名さん]

繰上げ返済が出来ないような人は固定変動に関わらず、購入物件のランクを下げるべきだと思う。
繰上げも出来ないような人が固定にしたからと言って安心するにはあまりにも楽観的すぎないか？
将来今の収入を維持できる保障は全く無いし、税金は増えることはあっても減る事は考えにくいし、
年金ももらえるか怪しいし、医療費も上がる一方だし。

[424: 匿名さん]

保険が好きな人は固定にすればいい。
ギャンブルが好きな人は変動がスリルを楽しめていい。

[425: 匿名さん]

>>423
支払い限度額ギリギリで固定にしてるならともかく、給料下がったからって払えなくなる人って、そう居ないんじゃない？

[426: 匿名さん]

固定は感覚的には、生命保険もしくは、医療保険と同じかな。
自分がいくら気を付けていても、病気になる時はなるので。

[427: 匿名さん]

>>423
将来今の収入を維持できるか…なんて言ったらみんな駄目だね。
変動さんが繰り上げして元金減らそうとする前に収入減っちゃったらどうするの？
ローン組まないのが１番かな？

[428: 匿名さん]

変動だけど固定にした場合に払う以上の額を返済口座に毎月入れているよ。
変動の優遇後金利（0.875%）が減税（1%）より低いうちは勝手に積み上げておいて減税が減る（1%→0.5%）5年後に繰り上げる予定。
5年より早く金利が上がり始めるようならそれまで積みあがった分を繰り上げるよ。

[429: 匿名さん]

423はすごく当たり前なこと言ってると思うが？

固定さんは繰上げしてないんか？

[430: 416]

>>427
今の収入を10年後維持出来るかどうかは怪しいが、2、3年くらいの見通しはたつ人は多いでしょう。逆にそれすら危ないようでは、言われるように家を買わないか、現金しかない。
手前、公務員でも一部上場の企業でなく、社員数も400人そこそこの会社だが、今年も業績は下がったがわずかながら黒字決算で、あまり景気に左右されない業種。管理職に内定をもらっているので、今年か遅くとも来年には年収が100万程上がる（予定）。
うちは子供が一人（2、3年後にはもう一人予定）で、まだ1歳なので早めに繰上げをするつもりで、変動にしました。これが411さんのように中学生にもなる子供がいれば、ミックスか最低でも10年固定は考えます。
なので426さんがいう保険という感覚は理解できる。何も考えず、金利が安いからとか、物件が安いからという理由は、貸してくれるから買ったというゆとりローンの破産寸前の方々と変わらないので気をつけましょう。
今からでも返済プランをよく考えましょう。