変動金利は怖くない！？その７

[不動産購入勉強中さん]

前スレが1030を超えたので、新スレを立ち上げました。

【前スレ】変動金利は怖くない？！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/

[381: 匿名さん]

変動にした事が短絡的ではなく、
リスクヘッジが、家を売ればいいが、短絡的だよ。

[382: 匿名さん]

固定にした事が短絡的じゃなく、しっかり考えたのなら
どうして固定を選んだのか教えてよ。

それに家を売るというのは金利がバブル期並になった場合の最後の手段で、変動派は皆そこまで
ならないと思って低金利の間に元本を早めに減らす事や、貯蓄を多めに蓄える事が目的。

短絡的に金利上がったら怖いから固定にしたけどよくよく考えたら上がりそうにないからここで変動攻撃してる
だけなんじゃないの？

是非固定さんの短絡的ではない考えを聞いてみたい。

[383: 入居済み住民さん]

373さんへ363です。

５年後に仮に3.5％上がったとしたら

確かにそこまで上がるのであれば固定が有利ですね。そこまで上がると言うことは優遇後変動が5%です。
一回の利上げが0.25とすると16回の利上げです。3ヶ月おきに利上げしていかないとこの金利にはなりません。

そうですね５年は間に合わなかったですすいません。しかし私は優遇金利後0.975％で計算した場合で見てみました。
よって6年後3.5％になる可能性はないとは言えないです。しかし、繰り上をきちんとしている人なら変動金利の方が不利になる可能性は低いと思います。

問題は金利が上がったとき、５年後返済額が変わっていることを知らず月々の支払しかしないと、後で固定より高くなったと損をしないよう注意しなければならないということです。
（よって固定金利を払うように変動金利を返していく人は問題ないと思います）

３０年変動金利1650万優遇後0.975％になっている場合
月々　５２８８１円
１年　1.25％
２年　1.75％
３年　2.25％
４年　2.75％
５年　3.25％

例　仮に２年後に1.975％になっているのに、返済額５２８８１円しか返済してない場合は
（本当の支払いが６０２６２円となるので繰り上げ月約元本８０００円必要となる計算です）
通帳からは５２８８１円しか引かれないので繰り上げ年約９万は必要となる計算です。

[384: 匿名さん]

ちなみにハイパーインフレの場合は固定であっても金利維持せず上がるからね。
約款見るとわかるよ。

[385: 匿名さん]

>>381
リストラされるとか会社倒産して、ローンが払えなくなったらどうするの？
家を売るのがリスクヘッジにならないと言うんだから家を売らないのね。
どうするの？短絡的じゃないリスクヘッジを教えて下さい。

[386: 匿名さん]

>リストラされるとか会社倒産して、ローンが払えなくなったらどうするの？

そのまま固定さんに同じ質問返すよ。固定にしとけば会社倒産してもローン払えるんだ？

[387: 匿名さん]

そもそも、住宅ローンのリスクヘッジは、
家を手放す事にならないためにするものでしょう。
なので、繰り上げを計画的に
頑張る、貯蓄に励む等がリスクヘッジ。
家を手放して売るって事は、
リスクヘッジじゃないよ。

[388: 匿名さん]

繰上げ返済をしてローンを減らし、それでは対応できない程の金利上昇局面になったら、家を売るという変動さんがいたんですよ。それに対して家を売るなんて周りの家族のことを考えてない、とか短絡的だという（おそらく）固定さんがいたんですよ。
で、それならどうすれば家を売らずに済むのか聞きたいんですよ。家を売るのがリスクヘッジにならないのはわかりますよ。本末転倒だからね。でも、余程素晴らしい案があるのかと期待して待ってるんですよ。

[389: 変動ですが]

金利が底のうちに、繰り上げを頑張るしかないでしょ？
それに、変動での返済は、無駄な利息を払わないために、
選らんだのだから、繰り上げ頑張って1年でも早く、
完済する事が、最良のリスクヘッジでしょう。

素晴らしいとかじゃなくて、
これに尽きる。
借金は、早く返すに越した事はない。

[390: 匿名さん]

>繰上げ返済をしてローンを減らし、それでは対応できない程の金利上昇局面になったら、家を売るという

それでも対応出来ないほどの金利上昇というのはバブル以外考えられないから家売ってもおつりが来るって
事でしょ？最悪でも破綻は免れると言いたいんじゃないですか？繰り返しますが最悪の場合です。

そもそもそんな金利上昇時はその時代の住宅購入者は皆普通に高金利で買ってるわけですから高金利になっても
払える環境にあると考えるのが普通です。というか、それだけ住宅需要が有るから高金利になってるので
有って、需要も無いのに金利だけ上がったらさらに売れなくなって地価が下落するのでより不況になって
しまいますので結局は金利は下がってしまうと思います。

日本やアメリカの高金利時代は住宅はバンバン売れてましたし、金利が上がって払えなくなったなんて
話は聞いた事がありません。

[391: 匿名さん]

↑そういう風に説明した変動さんをけなした（おそらく）固定さんがいたから、家を売らずにどうやってローンを払うのか聞きたいんだって。
でも、ありえないよね。金利が上がる時は景気が良くなる時だろうから、給料上がるから払えるといえば、上がらなかったらどうするの？とくる。それはその会社だけのことなので、転職して払うといえば、転職できなかったら、もしくは転職して収入が下がりローンが払えなくなったら？とくる。ではしょうがないから家を売るという。そしたら、残債残ったらどうするの？とくる。さらに、家を売るのは短絡的で、家族のことを考えていないとかいうんですよ。面白いでしょ。
で、自分は返済計画をいうわけでなし、どう計画的に考えて固定にしたか言うわけでなし。でもそこまで言うからには何かとてつもなく面白い発想というか考えがあるんじゃないかと期待してるんですよ。
当方頭が悪すぎて全く理解できないんだけど、どういう考えがあるのか聞きたいんです。

[392: 入居済み住民さん]

384さんへ
6年後3.5％戻ってもハイパーインフレではなく通常の状態でしょう。よって固定はあがらないと思いますよ。

390さんへ

ちょっとネットで調べたらこんなの出てきましたよ。
http://real-estate.seesaa.net/article/634976.html
そんなに金利が上がらなくてももしかしたら経済がサブプライムローンの前位戻れば変動金利3％ぐらいにはなると思いますよ。
その時変動金利を熟知している人ならいいと思います。
忠大方資金に余裕がない人が変動金利を借りている人が多いのではないかと思います。
２年後に1％上がり、１万増えただけで生活が苦しくなる人も多く、実際の返済額はよく調べないと解らないため、なかなか繰り上げ返済しようと思わないのではないですかね。
まぁこれからどうなるかは誰もわかりませんからね。
でも389さんみたいな人は得すると思いますので変動金利でお金のある人は固定よりも変動金利の方がいいかもしれませんね。

382さんへ
私は何度も書いてますが１６５０万の３０年固定金利で2.65％で組んでます。
月々返済が６万８千円で管理費込み月９万以下のため購入しました。
この理由は所帯年収が３００万になったとしても何とかやっていけるので固定を組みました。
私は社員ですが３０年間の間景気は山あり谷ありなのでいつどうなるか解らないため固定を組みました。
変動ですと金利が上がる可能性は低いですが、ゼロではないですし、毎年考えるのも嫌なので固定を組んで繰り上げ返済を毎年７０万すると考えてます。
と考えてますがいかがでしょう？
年収が７００万ぐらいある人にはいいと思います。しかし変動はからくりがあるので所帯年収５００万前後であれば
年間計画が建てにくいと思いますよ
私の場合は、変動で２年後金利が1％上がった場合、もしくは３年後1.5％上がった場合を想定して考えにくいです
（繰上げをいくらしなければいけないかを考えなければいけない）
だから固定の方が短絡ではないといえると思います

[393: 匿名さん]

たから、このスレは今後の経済状況だけを、
予測して、変動は怖く無いって安心するスレじゃなく、
どうすれば、変動は怖く無くなるかを考えるスレに、
した方が良いと思うよ。
だから、もっとヘッジについて、
語って欲しい。
暫く経済が停滞する事は、誰でも分かっている事なんで。

[394: 匿名さん]

ヘッジについては充分議論出尽くしてるでしょう？
金利上昇局面での返済額と元本の減り方の関係だけですよね？
金利はどうなるか分からないわけだから、どこまで金利上昇を想定するかだけ。
何度も何度も出てるじゃないですか。

1.月々の限界返済額-月々の変動返済額=余剰資金（繰り上げOR貯蓄）

となります。で、

2.現状の変動金利での返済額+想定金利上昇分返済額増分＜月々の限界返済額

で有ればヘッジになるわけです。

1.は、現状の変動金利での返済額+余剰資金（繰り上げOR貯蓄）

となりますから、2をさらに突き詰めると

3.現状の変動金利での返済額+想定金利上昇分返済額増分-余剰資金（元本を減らす事が可能な資金）×年月＜月々の限界返済額

で有れば変動は怖く無いとなります。

さらに言うならば金利上昇局面では当然物価も上がっているでしょうから、3の式にさらに物価上昇分を入れて

現状の変動金利での返済額+想定金利上昇分返済額増分-余剰資金×年月＜月々の限界返済額×物価上昇率（賃金も含めて）

となります。

余剰資金を繰り上げOR貯蓄としたのは貯蓄はいつでも繰り上げ可能資金と見なしてです。

「現状の変動金利での返済額+想定金利上昇分返済額増分-余剰資金×年月＞月々の限界返済額×物価上昇率」

↑に実際数字を当てはめて試算すれば自分の危険度が分かると思います。

[395: 匿名さん]

いろいろシミュレーションする事良い事だし、否定をするつもりも無いが、
それだけでは、単なる予測しか無いので、
そのシミュレーションの結果、どうリスクヘッジしてるか、
教えて欲しい。そうでなかれば、これから変動を選択する人達に、
参考にならないよ。
金利予測スレは、他にもあるし。

[396: 匿名さん]

予測なんてしてないじゃないですか。

「現状の変動金利での返済額+想定金利上昇分返済額増分-余剰資金×年月＜月々の限界返済額×物価上昇率」

に数字を当て込めばいいだけですよ。変動金利のリスクは「想定金利上昇分返済額増分」だけなのですから
そこをどこまで見るか？だけです。

さらに言うならば、何度も出ている金利が上がれば給料も上がる的な考えですと、
「想定金利上昇分返済額増分」は「物価上昇率」で相殺されると言う考えですね。

では逆におたずねしますが、これを固定に当てはめると

「固定金利での返済額-余剰資金×年月＜月々の限界返済額×物価上昇率」

となるわけです。月々の限界返済額は収入や環境によって増減しますし、物価上昇率がマイナスになれば
当然限界返済額に影響してきます。

二つの式を比べると「想定金利上昇分返済額増分」が有るか無いかだけですので、これ以外の
ヘッジの考え方は基本的に一緒のはずです。何度も出ていますが、「想定金利上昇分返済額増分」は
どこまでの金利上昇に耐えられるかのみですので、それ以上お答えしようが無いわけですので、
それ以外のヘッジに関して固定さんの意見も是非聞いてみたいと思います。

[397: 匿名さん]

自分の考え、状況
・35年ローンでなく、25－30年ローンを組む。
・元利均等ではなく、元金均等にする。
・嫁の収入を合算してローンを組まず、貯金＋繰り上げに回す。
・万が一家を手放すことになったら、郊外に引っ越す。
　（今東横線なので、嫁の実家の西武線に移る。）

393がいう、ヘッジや怖くなくなる方法というのは、
どれだけ余裕を持ってローンを組むか、しか答えはないと思う。

[398: 匿名さん]

今の日本の財政じゃもはや５～７％の金利はこないでしょう。

戦後６０年過ぎてはじめて税収より国債を発行した麻生政権。

ますます高金利には耐えられない日本なりました。

郵貯や国民年金を使ってでも、国債を購入して金利を低く抑えるでしょう。

[399: 匿名さん]

また、金利が上がらない話かよ・・・
聞き飽きた。
そんな事しか書かないから、
経済状況だけが頼りで、
他力本願な、ギリ変だと書かれるよ？

[400: 匿名さん]

>>393
具体的にどういうリスクの話か言ってもらえば、一般論でなく個人的な範囲でお答えしますよ。想定してないリスクがあるかもしれないから、それはそれで勉強になるかもしれないので。