変動金利は怖くない！？その７

[不動産購入勉強中さん]

前スレが1030を超えたので、新スレを立ち上げました。

【前スレ】変動金利は怖くない？！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/

[261: 匿名さん]

組めないんじゃなくて？

[262: 匿名さん]

>>256
＞そして繰上げ返済すれば、長いローンの元本が減ります。
＞そうすると倍ぐらいの貯蓄をして返済したのと同じになりますよ。
＞たとえば100万円を返済したら200万円分の返済に値するということです。
＞（ローンの金額や長さにもよりますが）
あなたの金銭感覚、おかしいですね。

今の１００万円と将来の何十年先までの小分けの２００万円とを比較している。
しかも、それをローン借入時のことまで言及している。
お金は時間軸の位置で、その価値が変動する。

最初から頭金で１００万円多いのと、ローンを１００万円余分に借りてから１００万円を繰上返済するのを比較するならまだしもです。これでも繰上を返済額軽減で返すと頭金が多い方が有利。期間短縮での返済は、リスクが増えるのと返済総額の軽減の見合いで、どちらが得かはわからない。

先の返済総額が２００万円減るのと、１００万円の現在のキャッシュが減るのも、どちらが得とは言いがたい。
繰上返済の方法によっても、返済総額は変わるしね。

[263: 匿名さん]

>>256

あなたの言ってる事はもっともですが、急いで返済する事が必要な場合とそうで無い場合がある
と考えます。

そもそも手元に残す資金100万円ってのは人それぞれで、環境や家族構成によって大きく変わります。
元々低金利で数千万の融資を受けられているわけです。これは住宅ローンだから可能なのであって、
他の融資ではあり得ない低金利です。ですので、デフレ状態が続くようであれば、お金の価値は
下がらないというより、むしろ上がるわけですから、極端に言えば年収500万有って、インフレ率-50%になった
ら同じ500万円でも1000万円分の物が購入出来るわけです。ここまで極端でなくても現実に今日本は再び
深刻なデフレ経済に向かっており、今夏までに-2%に達するとも言われております。周りを見渡せばスーパーなど
は値下げ合戦。ユニクロ、ニトリなど、低価格路線の企業が利益を出しているような現状です。特に
デフレ下の経済状況では収入が不安定になりがちですし、勤務先も不安定になるケースもあるかと思います。
なので、手元資金を多めに置く事は悪く無い事だと思います。負債は最悪当初定めた返済額だけを払っておけば
いいわけですから。繰り上げ返済はせっかく低金利で調達した資金を返済する事になってしまうのでもったいない
と思います。ただし、これはデフレ下に限った場合です。デフレ下では低金利が継続される可能性が高く、金利
上昇リスクが低いから成り立ちます。極論から言えば35年間デフレが続くのならば金利上昇リスクはほぼ無いので
繰り上げも必要無いとなります。でも実際は人情的に負債は早く無くしたいと思うので有る程度の繰り上げは
すると思いますが。

しかし、実際はそうでは有りません。政府も日銀もデフレを何とか脱却しようとあの手この手を打って
くるでしょう。当然成果が出てくればデフレを脱却し、インフレ傾向になって来ると思います。
インフレになってくればお金の価値が下がりますので、手元に資金を残しておいても目減りするだけです。
先ほどの逆でインフレ率+50%なら年収500万が変わらなければ半分の物品しか買えなくなります。
ならば金利上昇圧力も掛かってくるでしょうから、繰り上げを優先するべきだと思います。
また、インフレ傾向になれば、企業業績の改善も見込まれ、収入アップにもつながると思いますので
余裕も出てくると思います。

もちろん、負債はなるべく早く無くすというのは理想ですし、大前提ですが、そもそも10年で完済出来る
余力が有るならば35年でローンを組む必要が無い事になりますし、年間数百万も繰り上げ出来る人ならば
わざわざ返済率を低くした意味が無くなってしまいます。

私はある程度余裕があるのならば変動は決して怖いとは思いませんし、むしろローンと上手に付き合って
行けば、必死に繰り上げをする必要も無いと思いますし、一部を投資に回したりしてもいいと思います。
前に出てましたが、金利上昇局面では株価の回復も相当期待出来ますので十分なリスクヘッジになると
思います。前回は2002年の7600円の底から2007年の2度目の利上げ時に18000円台まで回復しています。
単純に倍以上になってるわけですから、繰り上げ資金として用意している一部を株購入に回してもいいのでは
と思います。

正直日本の未来はあまり明るいネタが無いのが現状です。せっかく手に入れたマイホーム。負債とうまく
おつきあいして有意義な人生を送りたいと考えております。

[264: 匿名さん]

年収 700万円の一般的な人と
年収1200万円の少し多い人で
話しを単純にするために手取りで考えてもらえばいいけど500万円の差でも30年では1億5000万円の差。
早く繰り上げしたいのはあきらかに年収が低い人。先がないからね。

お金があればいつでも返せるので、急ぐ必要ないともいえる。
しかし、早めに返した方が返済総額は抑えられる。お金が有ればすぐに返せるとも言える。
でも手元にはお金があった方が充実した気持ちでいれるもの。

いずれにしても、お金がない人は早めに返済しないと絶対に後が続かないね。
今はさっさと返済できても金利だけじゃなくて自分の環境もいろいろ変わるからね。
変動は収入の多い人か、お金がないくせに背伸びしたかった人が多い。
変動のみなさんは、どちらなんでしょうね？

[265: ２６２]

>>263
お考えはよくわかりました。
誤解の無い表現でお願い致します。
ただ、少しどうかなと思われるのは次の箇所です。

＞先ほどの逆でインフレ率+50%なら年収500万が変わらなければ半分の物品しか買えなくなります。
＞ならば金利上昇圧力も掛かってくるでしょうから、繰り上げを優先するべきだと思います。
＞また、インフレ傾向になれば、企業業績の改善も見込まれ、収入アップにもつながると思いますので余裕も出てくると思います。
今、国債の増発が見込まれるため、長期金利が上昇傾向になっています。
だからといって、収入アップに繋がるとも思われません。

>>264
繰上返済の仕方も問題です。
返済額を軽減するやり方と期間短縮するやり方があります。
金が無い人は、出来るなら返済額を軽減する方を選ぶのが、将来の破綻に備える道です。
期間短縮の繰上返済では、破綻リスクは変わりません。
総返済額で考えれば期間短縮の方が少ないのと、手数料が返済額軽減の方が割高だったり出来ないローン契約も多いようですね。

[266: 入居予定さん]

１～２％程度の金利差よりも今の収入が維持できるかの方が怖い気がするが。

それを言っちゃあ何もできない訳なんだけど、変動・固定のリスクや金利差なんて
些細な事としか思えないんだよね。

そんな自分は変動です。とりあえず完済まで体と会社が持つことを祈ってます。

[267: 匿名さん]

>>266
＞とりあえず完済まで体と会社が持つことを祈ってます。
とりあえず生きていられるとして、何％までなら耐えられるの？

[268: 匿名さん]

>>265

>金が無い人は、出来るなら返済額を軽減する方を選ぶのが、将来の破綻に備える道です。
>期間短縮の繰上返済では、破綻リスクは変わりません。

期間短縮でも将来の破綻リスクは軽減される
変わらないとするのは、時間のばらつきのリスクを考えてなくないのかな。
あくまでも一般的な話しをしているにすぎないとしても、教科書そのままって感じなのかな
なんだか偏った考え方しているようだけど
お金がない人は目先にばかり拘りすぎ、これは確かなこと。仕方がないんだけどさ。
そもそも借入の形態によるリスクよりも、個人の固有なリスクに行き着く。

[269: 匿名さん]

結局、変動のリスクは固定より、
個人の固有リスクが多いって事。

[270: ２６２]

>>268
＞期間短縮でも将来の破綻リスクは軽減される
期間短縮で繰上返済した時点ではリスク軽減はされませんよ。
その後に時間が経って総合的なリスクが徐々に軽減され、返済が完了する時点でリスクがゼロになるだけです。
ただし、繰上返済した後でも毎回の返済額は変わりませんから、次回の返済に対するリスクは変わりません。

[271: ２６２]

>>268
個別の返済期限に対する返済リスクに対して決済不能（破綻）になるかどうかということと、債務元本に対しての回収についてのリスク評価は、そもそも違うんですよ。

[272: 匿名さん]

破綻に追い込まれたらリスカで対応

[273: 匿名さん]

>今、国債の増発が見込まれるため、長期金利が上昇傾向になっています。
>だからといって、収入アップに繋がるとも思われません。

結局今の長期金利上昇はインフレ圧力からでは無いので政策金利上昇の圧力にはなっていません。
よって変動金利の上昇圧力にもなっていません。国債はあくまで需要と供給で決まりますが、
変動金利など、短期金利は政策金利直結です。

よって、良い意味での長期金利上昇圧力、景気回復に伴い、資金が国債から株などに流れて
国債需要が低下しての金利上昇になれば変動金利へも上昇圧力が掛かってくるでしょう。
しかし今は逆に日銀はCPや社債、国債買い切りなど、どちらかと言うと長期金利を下げようと
する政策を行っておりますので変動は低位安定となります。

それと、過去に何度も出ていますが返済額軽減と期間短縮では返済完了時期はほぼ同じに
なります。条件の悪い銀行を選択してしまった場合は致し方有りませんが、毎月定額を
自動で繰り上げ返済してくれるサービスを行っている銀行もありますので、そのような
サービスを利用すればどちらを選んでも完済時期も総返済額も一緒になりますので
圧倒的に返済額軽減が有利です。仮に多少手数料がかかったとしてもほんの少し返済額が
増えるだけです。なかなかこの辺を理解出来ない方もいるようですが、試しにシミュレーション
してみてください。ほとんど返済額は変わらないと思います。

逆にお聞きしたいのですが、長期固定を選択された方々はどのような繰り上げ計画をなさって
いるのでしょうか？何年で完済予定なのでしょうか？その辺の話があまり出てこないので
気になります。

[274: 匿名さん]

思いっきり空気読めないことを書きます。

会社の福利厚生？の一環で利子補給というのがあります。

住宅ローンの金利が３％を超えた場合、超えた分を会社が負担してくれるというものです。

入社した時はそんな制度があることすらしりませんでしたが、今では非常に助かっています。

もちろん変動で借りています。繰り上げ返済も順調に進んでいます。

このスレはどちらかといいうと固定さんのほうが必至だと思います。

仮にそんな制度がなかったとしても変動で借りていたと思います。

それでは。

[275: 匿名さん]

だからローン組まないのが正解

[276: 匿名さん]

ここはローン板なんだけど

[277: ２６２]

>>274
以前は民間金融機関からの融資に対して、３％が利子補給のベースとなる利率である会社が多かったです。
それは会社が利子補給して、その補給金が給与と見做されて所得税が課税される限度が３％だったからです。
今は、所得税の課税される限度が１％になっています。
社員がこの金利よりも低く負担するような場合は、超えた金額を給与収入として扱い課税処理することになります。

５年固定の変動である財形住宅融資制度に関しては、ある大手の通信会社では以前から企業自らが社員に対して行う財形転貸融資について、金利２％までは１％超部分を減免する制度があります。金利が上がると、社員の負担利率が変わります。
こちらは１％未満の利率で企業自らが社員に融資すると、住宅ローンについての税額控除が受けられなくなることを考慮したものです。

[278: 匿名さん]

>>273
不気味なのは日銀が国債の買い切りなど長期金利上昇圧力を抑えてるにも関わらず、実際は全く抑え切れていないことです。
確かに株価は現在下げ止まっているためリスク資産への資金シフトはあると思いますが、長期金利の上昇は景気への大きなマイナス要因ですので、これが単なる需給関係の一時的な上昇ならばいいのですが、日銀の能力の限界を示すものであれば、とんでもない結果に結び付いてしまいます。

[279: 匿名さん]

金利を上げれば買い手不在で耐えられない不動産会社がバタバタ倒産する。失業者続出。

[280: 匿名さん]

とんでもない結果とは‥？