変動金利は怖くない！？その７

[不動産購入勉強中さん]

前スレが1030を超えたので、新スレを立ち上げました。

【前スレ】変動金利は怖くない？！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/

[124: 匿名さん]

養老保険が満期に倍になった時代の人は高齢者。それだけ利子が良かった。
バブル時代外国人労働者が町に溢れていた。急成長時代農協さんが海外で首からカメラかけて高級品を買いあさる。
近隣諸国のパーラだか売春ツアーでヒンシュク買ってる時代なんて知らないだろうな。
日本にもここ２～３年前の中国みたいな好景気時代があった。
人生長く生きていると１０年一昔を感じる。日本人は働き者だからすぐに頭角表わす。
今回世界景気から飛び火しての不景気だから古い体質から新しい体質に変わるだけ。
そういう時は変動の方が払う分少ないだけ家計が楽だよ。

[125: 匿名さん]

>何が起こるか分からない、予測出来ないのは金利だけじゃないはず。

確かに予測は出来ないけど高金利になった時の経済状況は予測出来るはず。
そしてそれはさほど外さないと思う。金利は経済活動の結果であって、
金利高騰が最初にありきみたいな議論はおかしい。

よって、「何が起こるか分からない」というのは、「日本経済が今後どうなるか分からない」
と、いう事であり、日本経済がどうなるかによって、その結果、金利が上下する。

だから、変動とか、固定に限らず、今後の日本経済の動向を注視して、（予測するわけじゃない）
それに合わせた対応を考える事が重要だ。

[126: 匿名さん]

今、日テレで住宅ローンの借り替えの話してた
変動金利を例にあげてリスクについて触れていなかった
危ないね

[127: 匿名さん]

何だか必死に長々と理屈を書いているが、
結局、早期に完済出来ない言い訳を、
理屈を捏ねているだけにしか、見えない。
早期完済出来ない変動者達の完済計画って、
どうなんだろ？
何時かは、固定に鞍替えかい？

[128: 匿名さん]

そういうリスクが高い人もいるかもしれないが、固定さんにも聞いてみたい。繰上げがほとんどできず、定年超える年数で組んでいる人はどういう返済計画をしてますか？

[129: 匿名さん]

最初に金利高騰がありきの、
話があるのは、おかしいと書かれているが、
変動のリスクヘッジとは、金利高騰ありきで、
対処を考えるから、おかしく無いよ。
おかしいと思っているなら、ヘッジも無いのかい？

[130: 匿名さん]

70まで働いて返す。

[131: 匿名さん]

はいはい。人それぞれですよ～
頑張って借金返しましょう。

[132: 神様]

変動でも固定でもここに集う人は問題ない。問題なのは家賃並みの支払い額などと言いくるめられて、後は何も考えない人。

[133: 匿名さん]

いるいる。デベに言われがままの奴。また、最近のデベって「月々の支払額出してみましょうか？」と言って、変動当初5年固定で試算するの多い気がする。

[134: 匿名さん]

↑そこで金利の話が出来ないようなら、買わない方がいいだろうね。

[135: 匿名さん]

>>132

本当にそんな人いるのかなぁ？
それに審査だって長期固定並の金利でやるんでしょ？
例えば借りた後で年収が減ったとか子供が増えたからきつくなったとかなら分かるけど、
そんなギリギリの人が審査通るとも思えないし、仮に審査自体が甘くてそんな人ばかりだったら
銀行はものすごいリスクを抱えてる事になるでしょ。

よく、変動は金利変動リスクを個人が負っているとか言うけど、確かにその通りだけど結局
返済不能になれば一番損するのは回収出来なくなった銀行自身なんだから。

アメリカみたいに将来の値上がりを見込んで変動をサブプライム層に貸し出してるわけでもないし。

何千万もの買い物を目先の金利だけで飛びつく人がそんなにいっぱいいるとはとても思えないんだけど。
案外考えてないようでみんな余裕もって金額決めてるんじゃないかなーと思うんですが、いかがでしょう？

[136: 匿名さん]

明確な完済計画を立てず、まぁ何とかなるだろうって人達、
沢山いるよ。
返済が、キツくなったらせの時に頑張れば、
大丈夫だろうってレベルしか、考えていない人達。

[137: サラリーマンさん]

１０年ほど前に借りた住宅金融公庫のゆとりローン。
今日銀行から金利アップのお知らせが・・・結構上がるんだね。
まったく勉強せずに借りた自分が悪いんだけど。どうしよう

[138: 匿名さん]

↑まあ…なんとかなりますよ

[139: 匿名さん]

>住宅金融公庫のゆとりローン

これって、インフレになる事を前提としているんだよね。
まさかデフレが10年以上も続かず、通常の経済であればそこそこ物価も上がってて返済額が上がっても
問題ないだろうって前提。

そう考えると変動はものすごく理にかなってると思うんだが。
もちろん、ギリギリの方は別ですがね。

[140: 匿名さん]

今の状況では、確実に変動の方が有利。
後は、どうヘッジをするかが大事。それが出来るか、
出来ないかで、天国と地獄にわかれる。

[141: 匿名さん]

↑
俺は変動だけど、その通りだと思う。

[142: 匿名さん]

>>137
借換えは無理そうですか？
物件の資産価値が落ちてるかな？

[143: 匿名さん]

>今の状況では、確実に変動の方が有利。
>後は、どうヘッジをするかが大事。それが出来るか、

自分でできることには何とかするにしても
金利の変動はどうにもならないだろう
変動の人は、ただ、じっと金利が上がらないことを願うだけなんじゃないの。
変動が有利なのは資金潤沢な人の場合だけ。
今の状況とかは関係ないよ。

[144: 匿名さん]

変動リスクの最良な方法は、
繰り上げを頑張って、早期にローンを、
完済する事です。

[145: 匿名さん]

というか、スレの趣旨は最初から
金利が上がる前に繰り上げ返済で残債を減らすことが出来る人に限って
「変動金利は恐くない」
じゃなかったっけ？

[146: 匿名さん]

>金利の変動はどうにもならないだろう

金利が上がっても物価も上がってれば問題ないって事ですよ。
ゆとりローンは物価（金利）が上がる事を前提にしたローンだったんですから。
金利が上がる事により、返済額は増えるかもしれませんが物価が上がるという事は紙幣価値が下がると
いう事なので変動金利は物価に合わせて金利が上下するので理にかなっているわけです。
結局去年金利は下がりましたが周りを見渡せば値下げばかりです。物価が下がって金利も下がりました。
利上げともなれば金利も上がるでしょうが物価も上がる事により相殺されます。

それともデフレ状態のまま金利だけ上がるとでもいいますか？

よって、変動と固定の差は損得の問題だと思います。変動選択者はしばらく大きな物価上昇が無いと
思うから変動なのです。「金利」という事だけに目を向けてしまうから変動＝危険みたいな議論になって
しまうのです。例えば「今後日本のインフレ率はどうなるか？」みたいなスレが存在するならば
おそらく日本はしばらくデフレが続く、物価が上昇しても限定的との意見が大方になるでしょう。
それはイコール低金利が続くと言っているのと同じ事です。
金利が上がる背景を考えれば決して変動でも怖くは無いと思います。
固定の方は物価と金利が連動するとは限らないと言う方もいますが、
おそらくそれは確率的にものすごく低いでしょう。どうなったらそのような経済状況になるのか見当が付きません。

まさに「何が起こるか分からない」な世界になってしまいます。本当にそう思うのならば固定でもいいと思います。
しかし、物価が需要と供給のバランスが崩れ、需要が多くなる事により起こり、金利はそれらの調整をする為の
マネー供給量の調整弁としての役割とするならば、「変動金利は怖くない」です。

[147: 匿名さん]

いつも同じ事しか書いていないが、
あなたは、何年で完済する計画なんですか？

[148: ビギナーさん]

4000万円借り入れ

●案1　35年固定　固定金利3％支払い　※3％で35年借りれる銀行はありませんが・・・・。
●案2　変動金利　変動金利1％　5年ごとに1％上昇で、30年から7％


●案1について
　　・月の支払い
　　　　　153,940円
　　・総支払額
　　　　　64,705,728円

●案2について
　　・月の支払い
　　　　　112,914円(01-05年　金利1％)
　　　　　129,712円(06-10年　金利2％)
　　　　　145,074円(11-15年　金利3％)
　　　　　158,464円(16-20年　金利4％)
　　　　　169,358円(21-25年　金利5％)
　　　　　177,210円(26-30年　金利6％)
　　　　　181,436円(31-35年　金利7％)

　　・総支払額
　　　　　64,398,602円

・案2の方が総支払額は少ないですが、16年目からは、月の支払額が多いです

　35年間を3％で借りることはできないので、実態の総支払いはもっと差がでます。

　かといって、16年目以降の月の返済額が大きいのは辛いので、固定金利3％からの差分は繰上
　返済した方がよいでしょう。

[149: 匿名]

私は3000万円借入。年収は1000マン

頭金は2500マン用意しました。

2000マン　30年長期固定。2.5％
1000マン　　変動　1％

変動はちょっと変化がほしかったから。
変化がないのはつまらないよ。

ミックスにすればいいじゃん。

[150: ビギナーさん]

株から国債に流れている現在、固定金利は最近になって上がっている。
これからも更に赤字国債がらみで国債に注目が集まるので、固定は厳しいのでは？
といったニュースがTVで流れておりました。
変動も連動して上がるのではと心配しているのですが、いかがでしょう。

[151: 匿名さん]

長期金利が上がるにはいくつか理由がある。

1.政府が財政支出をすることで、同じ資金量であれば、需給的に民間資金を
　圧迫してしまい、金利が上昇する。⇒マンデルフレミングの法則に続く
2.国債を増刷することで、需給面から国債の価格低下が起こり、利回りが
　上がる。連動する長期金利が上昇する
3.財政的にデフォルトのリスクが生ずるために、国債の価格低下を起こし
　長期金利が上昇する。
4.財政出動することで景気が好転し、将来、中央銀行の資金引き締めが起こる
　リスクが生じる。需給的に長期金利は上昇する。

変動金利が上がるとしたら4番の理由だけなので現状の長期金利上昇は変動金利上昇には繋がらないでしょう。
むしろ金融機関の貸し渋りに繋がるので変動金利がさらに下がる要因とも言えます。といっても0.1しか下げしろ
はありませんが。

[152: 匿名さん]

ちなみにアメリカの例で言うと、あちらも財政赤字がものすごいわけですが、
やはり、不況対策で国債増発しています。しかし、長期金利は上がっていません。
せっかく景気対策で財政出動しても金利が上昇してしまったら景気対策の意味が無くなってしまいます。
そこで中央銀行が国債を大量に買い切って金利を下げているのです。

http://sankei.jp.msn.com/economy/finance/090320/fnc0903201051004-n1.ht...

具体的に日本の住宅で例えるならば、政府は景気を良くする為に住宅ローン減税や、フラット35
などの支援策を出したとします。しかしその財源は赤字国債によるお金なので、国債増発懸念により、
そもそもの金利が上昇してしまったら、結局住宅を買う人が減ってしまって景気対策にならない結果に
なってしまうわけです。

ですのでアメリカは財政政策と金融政策をセットで考えるわけです。バーナンキ議長とガイトナー財務長官が
中央銀行の独立性を確認した上で共同名声などを発表し、財政出動による景気対策を行う一方で、
ゼロ金利、国債買い切りも行い、一緒に不況を乗り切ろうって事です。

では我が国は・・・白川総裁と与謝野金融相が協調してみたいな事は一切無いですし、ゼロ金利の弊害と
日銀券ルールに拘り、逆に長期金利が上昇している始末。

[153: 匿名さん]

>>147

デフレが続くようなら急いで返す必要が無いから手元に資金をとどめたほうが有利。
インフレ傾向になって来るならば手元資金にも余裕が出てくるだろうし、負債は早くなくすほうが
有利になるから繰上額を多めにする。

いずれも今後の経済状況次第かね。

[154: 匿名さん]

↑
また、一般論ですか。

あなたの、具体的な返済計画は？

何年で、完済？

[155: 匿名さん]

一般論でしか答えようがありませんな。

デフレが続くなら３％相当の繰上のみ。
結果18年くらいで完済。

インフレ傾向になってくるならばプラスアルファー。
これはインフレ率によるのでお答えしようがない。
一般論としては物価上昇率分を増やして繰上していけば問題無いはず。
物価が上昇して紙幣価値が下がった分返済余力が出るわけだからその分を
返済に回せるわけだから家計は圧迫されない。むしろ好況なら家計はさらに余裕が出ているはず。
ただ急激にインフレが進むようなら紙幣価値が下がるわけだから貯蓄するより負債を減らすほうが
有利になるから繰上ペースを早くするだろうし、デフレが続くようなら繰上ペースは遅くする。

デフレ下では低金利で資金調達出来ているわけだから負債を大きく減らす事より、手元資金を増やす事
に重点を置くほうが良いと思うのだが。特に住宅ローン減税適用中は。デフレ下ではお金の価値が上がるわけ
だから、手元に資金を残しておくほうが有利になる。
どれくらい繰り上げれば得か、貯蓄をどのように増やしていくかなどその時々の状況によって常に考えてる。
一家の主ともなれば皆普通にやってる事なんじゃないの？

特に老後は悠々自適に暮らしたいと思ってるからそれなりの蓄えを残さなければと思ってる。
現時点で夫婦でもらえる年金は65歳から約20万くらい。これも自分たちの時はかなり怪しい。
国の年金はすでに破綻してるから。この辺は相当危機感を持っていいと思うんだがいかがだろう？

[156: 匿名さん]

18年ですか。
貯蓄も大切ですが、変動で完済を計画するなら、
金利が底のうちに、繰り上げ頑張って、
元金減らす方が、良いのでは？
金利が上がってから、繰り上げを頑張っても、
元金の減りは、鈍るので。
その辺、変動派は、金利が底の場合、貯蓄優先と繰り上げ優先は
どちらが多いのかな？

[157: 匿名さん]

本当に安心して返済したいのなら、２０年固定で状況を見ながら繰り上げ返済
していったら如何でしょうか？
住宅ローン控除もあることですし・・・

[158: 匿名さん]

４月になって金利上がりすぎだな
来年マンション完成なんだが固定で組めなくなるかも
変動なんて怖くて組めない・・・まじこえー

[159: 神様]

まぁ税収以上に国債乱発するから金利上がって当たり前だわな。

[160: 匿名さん]

>156

だから何で金利しか見ないの？
ちゃんと読んで下さいよ。

それとあなたはどんな計画なんですか？
３５年固定という事は物価上昇が続く事が前提なんですよね？
その辺どのように見ているのですか？

[161: 匿名さん]

No.148 by ビギナーさん　2009/04/12(日) 01:01　　へ
4000万円借り入れ
以下のような考え方もあると思いますがどうでしょうか？

●案2について
　　・月の支払い
　　　　　112,914円(01-05年　金利1％)
　　　　　129,712円(06-10年　金利2％)
　　　　　145,074円(11-15年　金利3％)
●案1について
　　・月の支払い
　　　　　153,940円

第2案の前半15年間の1案との月額差額を全部貯金していたと仮定したら約４３８万も案２では貯金できたことに
なります、現実には利息もつくので金利2から３％へ上昇したのならさらに利息も増えます。
そして１６年目にその全額を繰り上げ返済を使って元金返済に投入すれば16年目以降はそんなに返済額
は増えないと思います。結果総返済額は2案の方が少ないはず。

たしかに金利は上昇するでしょうが問題は上昇する幅とそこまでの期間です。

初めから35年固定　固定金利3％支払いを選択すると、先の金利動向もわからないのに自ら金利をあげて
自爆するようなものかなと思いますが。

私は、長期低金利がつづくと思います。少子高齢化の日本でそんなに資金需要はもうおきずに４％や５％
なんて過去の歴史のような。だって４、５％がおきるのなら物価・給料も４．５％伸びるってことですから
そうならないでしょうどう考えても。とすればこの状態高くても２％から３％までそして１％超の長期金利
がだらだらと20年ぐらい続くのではないでしょうか？結果変動金利がお得かと思うのですが？

[162: 匿名さん]

↑ミックス
というか、そんなにギリギリなら買わないのがいいよ。

[163: 匿名さん]

行き着く所をギリギリにして変動は危険と無理矢理持って行く固定さん

[164: 匿名さん]

私はソニー銀行です。
35年固定で2,5％です。
変動派から見ると無駄金払っていると、
思えるでしょうが、この内容なら楽勝で支払っていけるし、
繰り上げも、年50万を目安にしています。
物価の上昇は、上がったり下がったり、
不安定を繰り返すでしょう。
固定は保険の意味で、選択しました。
事故、病気、経済情勢は、個人の努力では、
思惑通りに行くとは、限らないので。
ただ、基本は借金は早く返した方が、良いと思う。

[165: 162]

158さんへ

[166: 匿名さん]

>>164
たった50万しか繰上げできないんなら、固定の方がいいよ。
今借りるよりも安い金利だったみたいだしね。

[167: 匿名さん]

>>164

ソニー銀行の金利がどのように決まるか良く知らないのですが、35年固定2.5の金利時代と言うのは
平成16年頃に有ったと記憶しております。今から5年ほど前。もしあなたが5年前に借り入れしていたと
したら5年前に変動を選んでいれば50万の繰り上げが100万ほど出来ていた事になり、元本もおよそ
250万～300万ほど多く減っていた事になります。結果論ですが当時変動を選んでいたほうが有利だった事に
なります。もちろん今後の金利次第の部分もあるでしょうが、5年間低金利だった事はかなり大きいはず。

[168: 164]

ソニーは、変動と固定を何回でもプラン変更できるので、
今の超長期の金利は、昨年からです。
元々、家を新築したのは、一昨年からです。
それに、過去の事は結果論でしかなく、
別に損した感覚は、無いですよ。
生命保険に入っていて、5年間病気も怪我もしなかったから、
保険料を損したとは、思わないと同じ感覚ですね。
変動の人は、何も無かったら、保険料も損したと思うのですか？
それとも、住宅ローンの固定金利と生命保険とは、
カテゴリーは、別感覚ですか？

[169: 匿名さん]

50万繰り上げのって、結構大変ですよ。
子供がいない家庭なら、もっと繰り上げできると
思いますが。
変動さん達は、どのくらい繰り上げるんですか？
まぁ、年収と借入額にも、
よると思いますが。

[170: 匿名さん]

うちは子供いないんで、繰り上げ用に年150万くらいです。

世帯年収は1100万ほどしか無いですが…

[171: 匿名さん]

繰上げ３００万円/１年間
　食費は見切り品半額セール品で賄う　洋服はユニクロのバーゲン見切り品　クリーニングは主にＹシャツ
　洗いは自分でなるべく済ます　明かりは午後４時以降つける　
返すことに執念を燃やす　
　賃貸新聞に古ビルを次々買ってオーナー経営成功者になった記事を読んだら
　最初お金を貯める時食費を切り詰め資金にしたとのこと
私も実践　借金　借禁　返したら贅沢するぞ～。

[172: 匿名さん]

うちは、子供が2人いるし、
それなりに、浪費しているので、
世帯年収1400万ありますし、
貯蓄もしていますので、
繰り上げは、50万です。
子供が手をはなれる頃は、それなりに元金も減っているので、
変動にしようと、考えています。

[173: 匿名さん]

ポックリ逝って嫁さんウハウハ