変動金利は怖くない！？その７

[不動産購入勉強中さん]

前スレが1030を超えたので、新スレを立ち上げました。

【前スレ】変動金利は怖くない？！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/

[1021: 匿名さん]

> 1004
> もちろん、なってしまったら予想が外れたとあきらめて高い金利で
> せっせと返します。ただ高金利になるまではせっせと繰り上げしますけどね。

この手の人は、金利が上がることを何も分かっていない。
甘えてる。おそらくそんな度胸がないのが見えみえ。
どうせ、現状の実質的な支払金利が２％を超えた時点で
ブルブル、ガクガクし出すだろうな。
固定に乗り換えるタイミングを失うか、変動が高止まりして動けないか
いずれにしてもハシゴを外されるタイプ。

市場を甘く見ない方がいいよ。

[1022: 匿名さん]

1019さん
1019さんは、固定でローンを組む人が年収1000万や貯金1000万ある人だと言ってるのでしょうか？
変動金利は、固定と同額の支払いをし、その差額を繰上返済するのがリスク軽減という話になっています。
よって、固定も変動も同じ借り入れ額で同じ支払いを毎月するだけです。
なので、貯金があるとか年収がどうとかではありません。

それとも、固定の人は、年収1000万で貯金1000万があり、変動の人はないといってるのでしょうか？
それとも、変動の人は、年収1000万で貯金1000万ないといけないけど、固定の人はなくても良い
と言ってるのでしょうか？

3000万を固定3％と変動1％で借りる場合　※変動の人は固定の人の月の支払いと同額を払うものとする。

●固定の人

　月の支払い：115455円
　内元金分　：40557円
　内利息分：74898円

●変動の人　※固定と同額の115455円の支払い


　月の支払い：115455円
　内元金分　：90892円
　内利息分：24563円

1ヶ月で、元本が5万円多く減ります。
2ヶ月目は、元本が5万減ったものに利息がかかるのでさらに元本が多く減ります。

5年後には290万ほど変動の方が多く元金が減っています。

なので夢のような無理な支払いは一切する必要がありません。
固定と同額の支払いを毎月するだけとなります。

[1023: 匿名さん]

1021さん
もし変動が2％を超えたとしてもまだ固定3％より支払いが少ないので慌てず様子見です。
3％になるようなことになれば、そのときは固定にする必要などなく、ますます変動でしょう。
なぜなら、今度は金利が下がる可能性があるからです。
金利は上がれば下がる。
これから下がるかもしれないのに、固定にしたら、下がることに対応できなくなります。
今の固定さんでもこの3年以内に借りた人たちは、金利が下がったことに対応できていな
い人ばかりだと思います。
変動は、経済に連動し影響を受けるので、上がったり下がったりするものです。
しかし、優遇金利後の3％以上にはなかなかならないでしょう。
しかし、金利が上がってほしくないという気持ちは全くありません。
1％の上昇ぐらいでは、自分の給与は増えていませんが、3％も上がるならば、どんな企業
に勤めていて給与が上がる可能性が高いでしょう。
なんせ、平均株価が20000円程度では、3％になりませんからね。
黒字で真っ黒でお金が余れば、給与上げてくれるでしょう。

[1024: 匿名さん]

>>1019
３０代半ばよりもう少し若い世代が繰り上げ返済の変動で選択していると思いますよ。
３０代半ば以上（年寄り程）は固定という考えが多い印象です。

３０代前半以下は結婚したばかりで頭金はそれほどありません。
ただ、共働きが当たり前の世代なので、世帯年収だと８００万以上ある世帯がほとんどです。
購入物件はそれほど無理する人もすくなく、片方で返せる範囲で購入していますので無理なく繰り上げできます。

[1025: 匿名さん]

>>1018
>危険なのは、繰上返済を大幅にできないのに35年固定を選んだ人だと思います。
>そういう人は、変動で35年を組んで、固定で支払える差額で元金を減らして方が良いように思います。

これって、逆じゃないの？
この人が変動を３０００万借入れで選んだ場合、仮に１０年変動の金利が動かなかったとしよう。年２０万×１０年＝２００万程度しか差額分で繰上げ出来ないが。また仮に現在底の水準にある変動金利が若干でも上がれば、２００万の繰上げ資金がショートするのだから。そういう人は、こんな不確定な選択はしないのでは。現在の金利で変動選択しても繰上返済を大幅にできないから全固定なんではないのかな？

本当に危険なのは、繰上返済を大幅にできないのに35年変動を選んだ人だと思いますよ。うん万人程度は、日本中にいるでしょうに。ここのスレ見てたらおお笑いだけれども。(いないとは思いますが)

[1026: 匿名さん]

>>1023
>しかし、金利が上がってほしくないという気持ちは全くありません。1％の上昇ぐらいでは、自分の給与は増えていませんが、3％も上がるならば、どんな企業に勤めていて給与が上がる可能性が高いでしょう。
なんせ、平均株価が20000円程度では、3％になりませんからね。黒字で真っ黒でお金が余れば、給与上げてくれるでしょう。

世の中、そんな単純で甘いもんじゃないでしょう。
本気で言ってるのかな。企業経営者の頭の中、覗いたことあるのかな？
バブル以降は、勝ち組だけにお金が回る世の中なんですよ。

[1027: 匿名さん]

>>1026
それでしたら、１，２年前と同じなので、金利はあがらないですね。変動選ばないと損しますね。

[1028: 匿名さん]

>1027
でも、給料は下がるんですよ。金利が同じでも。大変だね。

[1029: 匿名さん]

>>1028
給料下がるなら、固定の方が支払額が多いから、さらにきついじゃない。
というかローンを組んではいけないという結論ですか？？
このスレと関係ないですね。

[1030: 変動さん]

自分の選択が正しかったと思いたいこのやり取りを、
永遠続けるつもりなのか？

[1031: 入居済み住民さん]

1017さんへ

993さんです。

本当は捕捉で入れようと思っていたのでお答えします。

マンション自体は３２００万の物件で自分の親から精算課税制度１０００万もらい５００万借りました。
（諸経費は自分たちで払いました・その他貯蓄５０万と投資信託１００万）
よって頭金は約１５００万入れてます。本当は新築マンションは１０１７さんがいうとおり資産価値が減るのでいやでしたが、奥さんの実家が近くにあり、マンション自体は住みやすくその物件以降なかなかでないと思い購入しました。

よっぽどのことがない限り貸したり、売ったりはしないですね。最悪の場合は向こうの両親に住んでもらうかも知れません。

固定の人はそこまで計算している人は結構いると思います。（でももちろん変動金利の人でかしこい人は同じようなプランを組んでいる人はいると思います）

私のまわりの人の中では変動の人はいないのでわかりませんが短期固定にしている人が一番仕組みが分かってない人が多いです。（計３人）

[1032: 匿名さん]

>>1022
それは単なる１つの計算の結果ですよね。
そんな算数は誰でもローンを借りる前にしているのが当然でしょう。
ここであえて披露することが稚拙と理解できませんか。
みなさんのんなことは周知の事実ですから。
あくまでも傾向として、変動で借り入れする人は
明らかに資金不足か、返済額抑制の手段に利用している人が多いのが事実です。
それは、より借りやすいですからね。
ちなみに、1022さんはどのくらいの借入で、年収、借入直前の貯蓄はどのくらいでした？
紙上の算数はもう結構ですから、現実の数値で比較しませんか？
こういう情報が議論の前提になると思いますよ。
ちなみに、自分は年収が1000万円で借入前の貯蓄は4000万円以上で借入は2500万円でした。
上場企業なのでいくつかの取引銀行から優遇の提案があり、変動も有利な資金調達と考えましたが、
固定でも好きなときに繰り上げれば同じ効果はあると考えています。

[1033: 匿名さん]

支払い能力を固定でも変動でも条件をフラットに比較できているのは変動の人のような気がします･･･
固定の人は数字を出すとどうやっても現状では変動より不利な数字が出てくるので出したがらないという印象。

結局金利の未来予想を語るという内容を含むスレッドだから固定を選択した方が正解だったという状況を仮定するとどうしても現実的に短期では考えにくい金利上昇を想定した話になってしまう。
長期の話になると変動と固定の金利差分を繰り上げて行ったら将来的に金利が上昇しても常識的な範囲であれば吸収できるという話を否定する根拠が非常に弱い。
リストラとかボーナスカットとか、固定の人にも同等に存在するリスクですし。

自分は世帯年収は900万ちょっと位です。
1000万程度までは近い未来に到達すると思いますが、返済計画的には期待していません。
年齢は34、フルタイムの共稼ぎ(妻26)、DINKSです。

約半額(2000万)の頭金を用意して諸費用込みで4100万の物件を購入、2100万を25年変動で借りています。
ローンは私(年収550万)だけの名義で借りました。
月々の支払いは6月までは8.2万くらいですが変動金利の下落を反映して7月から7.7万程度に下がります。

返済口座には夫婦合わせて年250万入金。
一定額貯まったら順次返済額軽減で繰り上げしていきます。
住宅ローン減税が1%あるうちは繰り上げない方が有利なので元本保証のもので運用。

どう金利が動こうが口座には10年で2500万の入金をする、という計画です。
これは住宅ローンだけの話でそれ以外にそれぞれ貯金はしています。
今は2馬力だけど諸々の事情で減収になったり1馬力になった時でも半分の125万は入れられる予定。
その時期がいつ来るかはわかりませんが繰り上げは支払額軽減なので多少金利が上がっても耐えられなくなる事はないと思っています。
10年以内に完済する計画ですが期間を25年にしたのは1馬力になるリスクを考慮してのことです。
それ以上の事態（両方無職）になったら最悪売る事になるんでしょうけどその時に負債が残る可能性は低いと思っています。

結構ざっくり考えていて緻密な計算はしていないけどこれでも怖いですか？
この程度の計画の人なんて結構いると思いますけど個人的には怖くないです。
不安が0かと問われればそうではないですが、変動から固定にして不安が減るかと言うと返済額が増える分不安が増しますね。
自分の中では返済計画を遅らせる要素でしかありません。

返せなくなることはほぼ無い、その上で最も返済額が低くなる可能性を追求しています。
ギャンブルというほど分の悪い確率ではないと思うんですが。

[1034: 匿名さん]

>>1029
3000万の借入れだけど、もともと超余裕の返済をしているので、若干の減収では、痛くも痒くもない。
あと、勤務先の状況からすると、いろいろな事情から、倒産のリスクはほぼ無い所に勤めているので、倒産リスクも無いし、減収リスクもない。

[1035: 匿名さん]

変動でギリギリの人間は固定を選ぶべきって論調が理解できない。

そもそも変動で本当にギリギリの人間は、固定の金利を払えない。
比較する土俵に立てない人間を取り上げて、だから変動は・・・といわれてもね。

変動でちょっと余裕、10年固定2%弱ならなんとか払える・・・という人。
固定期間終了後、どうするんだ？10年以内に金利が急上昇する可能性は低いと思うが、さすがに今の金利水準が続いているとは思えない。金利が上昇していれば再度固定を選ぶ方法も困難で、変動金利を選択せざるを得ないのでは？結局10年の猶予をもらっただけ。だけど、住宅ローンは年いってからの方がリスクが大きい。
だったら最初から変動の方が、元金が減っている分有利でしょ？

変動でわりと余裕。10年固定2%弱でもまあ余裕という人。
比較できるのはこの層の人でしょ？
だけど、この層の人は変動を選択していても10年以内に破綻するリスクは低いでしょう。少々の金利上昇には耐えられるんだから。
逆に、大幅な金利上昇があれば、10年固定の人も固定期間終了後は破綻が待っている。
変動さんが破綻するほど大幅な金利上昇が3年目に起こって8年目とかに終了するなら確かに10年固定が得だが、そんな一瞬のバブルの可能性がどれだけある？
結局可能性の話といわれてしまいそうだが、10年固定でも固定期間の可能性しかヘッジしてないんだから同じことでしょう。
（その意味でフラット35年固定は理解できる。金利差が大きいので、これはまさに生き方かなと思う）

結局、10年固定の意味不明さが自分にはどうしても理解できないのだが・・・。

[1036: 匿名さん]

●政策金利一覧
　http://kakaku.com/gaikadepo/hikaku.html

　最近10年で一番高いのは
　2007年2月～2008年9月の0.50

●短期プライムレート
　http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm

　最近10年で一番高いのは
　2007年3月～2008年11月の1.875

●変動金利(三井住友の場合)
http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_115.htm

　最近10年で一番高いのは
　2007年9月～2008年11月の2.875

●優遇金利を1～1.5％とすると
　1.875～1.375がMAXとなります。

●日銀の政策金利0.5に対して、実効金利は、1.875～1.375となります。

つまり、日銀の政策金利に連動して短期プライムレートが連動し、変動金利の店頭金利
が連動しているのがわかります。

そして、日銀の政策金利の一番高いときで0.5です。

変動の人が、3％や4％の金利になるということは、
日銀の政策金利が、2.6～3.6ぐらいになるときとなります。

この10年では考えられないような、空前の好景気にならないと、ここまでの金利UPはないでしょう。
ここまで金利が上がるような世の中では、誰もが年収UPするのではないでしょうか。

日銀の政策金利2.6～3.6％になって困る人は、この日本にはいないと思います。

是非金利UPして欲しいものです。

[1037: 匿名さん]

変動の人は繰上返済しなくても、全然余裕で支払いできる可能性も実は高いってこと？
でも、このスレみた人は、固定3％相当で支払いしようね。せめて10年はやろう。元金1/3の返済ができるから。

[1038: 匿名さん]

儲けの殆どが役員報酬と株主配当、内部留保で労働者には雀の涙ていどの還元しかされてないのが現状な訳だが。
しかも終身雇用や年功序列型の賃金は崩壊。労働者は派遣などで使い捨て。
この状態で金利上れって…オメデタイな

[1039: 匿名さん]

1038さん1036さんは、金利は上がらないしあげれないということを書いているだけですよ。最後の是非金利UPして欲しいものです、というのは、あげれるものならあげてみろ、あげれるはずがないという逆説的な言い方としているだけですよ。中学生の国語の授業で習うヤツです。ちゃんと読んで、リンク先もたどってくださいね。

[1040: 匿名さん]

>>1032

あんた得意げに書いてるけど、ようは、「自分は計算が出来ませんでした」と暴露してるようなもんじゃん。

>1000万円で借入前の貯蓄は4000万円以上で借入は2500万円

変動で借りた場合と、固定で借りた場合の比較計算とかしなかったの？
この条件ならどう考えても変動で借りた方が無駄な利息を払わずに返済額を大きく減らせる可能性が大きく、
且つ返済不能に陥る可能性が無いのに、計算もせず（出来ず）固定を選んでしまったわけね。

こういう人を稚拙と言います。

結局固定は自分の借り入れ内容を公表する事は出来ないんだよ。ギリギリで借りれば当然集中攻撃を
浴びるし、余裕が有る借り入れならば変動で借りたほうが良かったじゃんってなるからね。

どんな計算しても不利な結果にしかならないから理論で変動より固定を選ぶメリットを説明出来ない。
すると、変動を無理矢理ギリギリにして攻撃するか、理論的な話で変動有利との書き込みがあると
そんなにうまく行くわけないとか市場を甘く見るなとか、なんか根拠の無い良く分からない否定をしてくる。
でも何故うまく行かない場合があるのかとか市場が甘く無い理由は一切無い。ようするに変動不利な
説明は具体的に何一つ無い。いろいろ書かれてるけど固定が言っている事はたった二つ。
「ギリギリ」「そんなに甘く無い」これだけを繰り返してる。もっと他に言う事ないのかよ？