東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目

[入居予定さん]

管理人さんから指摘がありましたので、僭越ながらスレ立てさせていただきます。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/

２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/

情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！

[769: 匿名さん]

金利０になってない我が家では「ローン返済は余裕資金で無理なく計画的に」なんてできません！

ていうか金利０の人たち向けのアドバイスなんて意味ないので（後はほっとけばいいだけですよね）、
金利０になってない人向けのアドバイスをお願いしたいです。

[770: 金利０さん]

>金利０になってない我が家では「ローン返済は余裕資金で無理なく計画的に」なんてできません！

家を持っても、普通の生活がおくれないのでは意味がないでしょう。
車や学費、生活資金等の日常資金は別に預金しましょう。

[771: 匿名さん]

数万まとめておろすって話しならともかく、
車資金を別口座にするなんて我が家では考えられないです。
むしろ同じ口座にしてるおかげで
車はゼロ金利達成してからでいいや、って気持ちになれます。

>766さん
クレジット美味しいですよね。
現金主義でしたが、今は公共料金も含めて
カードをなるべく使うようにしてます。

[772: 匿名さん]

金利０を達成した人と、まだの人では状況は全く違うでしょうね？
私も金利０にはあと2年程度かかりますが達成した後からのほうが楽しみです。
達成後あふれてくる資金でいろいろ投資ができますので・・・・

[773: 購入検討中さん]

ここは新規借り入れで金利優遇は無いのですか？

[774: 金利０さん]

>達成後あふれてくる資金でいろいろ投資ができますので・・・・

金利0を目指す過程で極端に節約しすぎると、反動が大きいでしょう。
当方は金利0を達成しても、東スタへの預金分は最初から無いものとして、
別の銀行口座に預金しているので、金利0の前と後で生活は変えていません。
自己資金のキャッシュフロー管理は重要です。

[775: サラリーマンさん]

借り入れ2150万、14年返済、当初10年固定（5月金利2.5%）、当初預金450万、月々預金予定5万の条件でシミュレーションすると、利子＋メンテナンスパック料＋手数料＝271万。月々の返済15万＋預金5万を新生銀行の10年固定（5月2.2%）に当てはめると（月々返済15万＋繰り上げ5万）、10年完済で利子＋手数料＝246万。差し引き25万の損。東京スターの完済時の預金額は1275万で、新生で10年完済後、東京スターの場合払い込むべき返済＋預金を11年〜14年預金した場合の残高は1390万。差し引き115万の損。これは5月の試算ですが、6月金利は2.85%で、新生ではなくろうきんの1.8%（保証料別、込みなら約2%、手数料3.5万）で試算したら・・・。試算するまでもないので、東京スターは審査通っていますがろうきんで申し込みをしています。そこで基本的な質問ですが、預金がいっぱいあって本来借り入れしなくてもよい金利0の方、1.住宅控除が受けられる、2.手持ち資金が当初減らない、という理由以外に、借り入れしたままメンテナンスパック料を払い続る理由って何でしょうか。金利0でもこの位の利点しか思い浮かばないのですが、ましてや金利0に至っていない、金利0を目指している方々の利点は何でしょうか？何か数百円の話も飛び交っていましたが、そんな細かい計算ができる人たちが私の例で言うと百何十万の損を見逃すはずないでしょうから、私がとんでもない見落としをしているのでしょうか。

[776: 入居済み住民さん]

メンテナンスパック料金が必要ない時に借入していますので、わかりません。
ただ緊急時に自由に使えるお金があるということと住宅ローン控除を考えて
ここで借入しました。今は住宅ローン控除＞利子を目指しています。

でもここでよかったのかどうかはわかりません。車は１０年選手のおんぼろに乗り、
服もほとんど買わず・・・。でもま、新築マンションで気持はどことなく優雅です。

使えるまとまった大きな預金があるというのは、心の大きな支えにはなってます。
住宅ローンを繰り上げ返済し、手元預金がないのは心もとないので。
人それぞれの理由があると思いますよ。預金金利なんてあってないようなものですから。

がんばればあと数年で金利０かもしれないけど、車買うかなあと思っています。
ほかにもほしいものはいっぱいです。でも金利が付くのを考えると自制中です。

[777: 772]

まあ人にはいろいろな状況がありますからね？
東京スター銀行を利用する人はほぼ現金でマンションや一軒家が買える人が多いと銀行員からうかがいました。
私も株を売れば金利０になるのですが、株は売りたくないのです。
また今の会社、社宅手当てがしっかりしており一軒家を1万５千円で借りております。
なので私は不動産投資ローンで2000万15年借りました。
不動産投資ローンでないと社宅手当てが出なくなります。
15年経てば2000万の貯金と中古の老後用のタワーマンション（賃貸中26万）と売らなかった株と2年後金利０になりあふれてくるお金が手に入ります。
全て住宅に現金を払うより手元にいつでも引き出せる現金があることが一番重要だと思います。

[778: 金利０さん]

私はメンテナンスパック以前の借り換えだったので、住宅ローン控除の適用もなく
金利0と手元資金の維持を目的に契約。
借り入れ3000万円、預金2000万からスタート。
半年後に0金利にしたが、それでも利子は総額数万円はかかったと思う。

[779: 匿名さん]

>>772

住宅費が1万5千ですむという時点で、超うらやましいね。
それなら、いくらでも投資できるよ。ていうかすべきだね。
都会だと家賃15万円払っても劣悪な住居だもんな。

[780: 匿名さん]

クレジットカード多用の人に聞きたいけど、買い物が高くつきませんか？

自分的には、安売りスーパーとか、気軽な飲食店とか、お安いお得な店ほどクレジットカードNGのところが多いから、クレジットカードはあまり使えないけどな。

結局、クレジットカードを使う外食費とかお買い物って節約にならないのだけど。
現金払いの店の方が安いと思うけどなあ。

[781: 匿名さん]

>>775
新生で繰り上げ返済したお金は必要になったときに引き出せますか？
急に100万円必要になったからと借り入れたら利率は何%で借りられますか？

将来必要になるかもしれない資金を繰り上げ返済することは普通しませんよね？
手元に預金が200万円あったときに、100万円繰り上げ返済することはあるかもしれませんが、200万円全額繰り上げ返済する人は普通いません。急な出費などに対応できないからです。東スタの場合、あくまでも預金なので、余剰資金200万円全額をすべて繰り上げ返済しているのと同様の効果を期待できます。

新生銀行との比較で例えば200万円手元資金が常にある状態でシミュレーションしてみたらどうなりますか？
今度書く時は適度に改行をいれてください。


>>780
もちろん、クレジットカードで支払える店の場合にはクレジットカードを使う。だけです。
飲み会の幹事をするときにはクレジットカードの使える店をあえて選ぶことはありますけど。

[782: サラリーマンさん]

なるほど、以前はメンテナンスパック料というものが無かったんですね。ということは繰り上げ手数料や団信料とかは別にかかるのかなぁ。どちらにしても、融資残高に対してかかるメンテナンスパック料が無い金利0の方は不満無しで、後はかなり資金に余裕のある方たちに向いてるローンだと確信できました。当座の流動資金は500万ぐらいでいいだろうと思っている楽観的な貧乏サラリーマンは、ろうきんへと向かわせていただきます（ソニー銀行の良い利率と安い為替手数料の外貨下ろさなくて済むし）。ご返答頂いた皆様ありがとうございました。

[783: サラリーマンさん]

781さん、すみません、そんなに怒らないで。
新生銀行の場合、繰り上げ返済した分はローン金利と同じ金利で借りられます。
つまり繰り上げ返済しなかったことになるんですけどね（根抵当ってご存じ？）。
東京スターの場合は、預金していくとその分ローンに利子がつかないんですよねぇ。
新生は、預金する分繰り上げ返済する。そうすると期間短縮になり、もちろん大幅に利子が減っていく。
仮に急に100万が必要になる。預金残高が0だとしても、以前繰り上げていた額の中から
100万を繰り上げしなかったことにして、お金を引き出せるらしいですよ。
急な出費が出た場合、東スタ 100万分の利子が付く、新生 100万円分の利子が復活する。
似たようなものと考えるか、新生の方が損と考えるか自由ですが、融資残高がある限り存在する
メンテナンスパック料がかからない分、新生の方がトクだと思いますけど。
あと前述の比較は、東京スターに当初預ける450万を手つかずでおいておいた
シミュレーションです。まぁ、どちらでいいことでしょうが（私も）。

[784: サラリーマンさん]

微修正

急な出費が出た場合、東スタ 100万円分に2.5%の利子が付く、新生 100万円分に2.2%の利子が付く。
似たようなものと考えるか、新生の方が損と考えるか自由ですが、融資残高がある限り存在する
メンテナンスパック料がかからない分、新生の方がトクだと思いますけど。
あと前述の比較は、東京スターに当初預ける450万を、新生でも手つかずでおいておいた
シミュレーションです。まぁ、781さんにとってはどちらでもいいことでしょうが
（シミュレーションもギリギリだと危ないので月々あと5万は預金・繰り上げできそうなところを
除外し、妻の年収約430万も含めず、繰り上げ返済したために現時点で預金が500万しかなく、
新生も東スタも通っていながらろうきんに鞍替えした、計算の苦手な私も）。

[785: 匿名さん]

>新生銀行の場合、繰り上げ返済した分はローン金利と同じ金利で借りられます。
>つまり繰り上げ返済しなかったことになるんですけどね（根抵当ってご存じ？）。

新生の住宅ローンってキャッシュカードでＡＴＭから借りられるの？
東スタのように、ゆうちょ銀行とかコンビニＡＴＭでもカード一枚で即座に
下ろせるならいいけど、預金の引き出しと同じ利便性があるのかな？

[786: 匿名さん]

気楽にカードで借りるなんて無計画な生活はしておりません

[787: 匿名さん]

急遽100万円が必要になったとして…
スタ銀だったら貯金をおろせばいいだけですが、
新生だと新たにローンを組むってことですよね。
払う利息はどちらもほぼ同じなので
意味的には同じだと思いますが
精神的には単なる預金引出しのほうがいいかな〜
手軽だし。

ちなみに新生のそのサービスって最近できました？
私がローンを組んだときにはなかったです。（たぶん）
このご時世に新生、頑張ってますね。

[788: 781]

おこっていません。おこっているように見えたのでしたらごめんなさい。


へえ、新生銀行にそういうサービスがあるんですね。不勉強でした。たしか、預金額が一定額以上だったら、自動的に繰り上げ返済してくれるんですよね。一定額以下になったら住宅ローン利率で自動貸し越ししてくれるのならば、東スタと同じような使い勝手がありますね。どうなんだろうか？

東スタだと最後の1円まで無駄なく使える点と、新生だと返済完了してしまうと（東スタの金利0円達成）もう借り入れできなくなってしまうのが借り入れ期間中ずっと引き出し可能な点が優れている点かな。

新規に借りる人はしっかりシミュレーションしてどちらが有利か検討したほうがいいですね。

[789: Ｎｏ785]

>気楽にカードで借りるなんて無計画な生活はしておりません

東スタは自分の預金だからキャッシュカードでATMからおろせる。
新生のローンもローン金利で借りられらしいが、双方の利便性に違いはないのかという
サラリーマン氏への問い。
新生のローンは、利便性が低くて使えない。

[790: サラリーマンさん]

789さんへ
お金を貸してください！って、書類書いたり申請するわけじゃなく
新生もキャッシュカードで普通にATMから下ろせますよ。
繰り上げした（東スタだと預金）分を、繰り上げしなかった（東スタだと預金しなかった）
ことにするだけですから。まぁ理解しにくいでしょうね。
東スタで2000万のローンを組んで、2000万の預金があれば金利0なんですよねぇ。
そんでもって急に500万が必要になった。お金を借りるわけじゃなく、自分の預金を下ろすんだから
気は遣わないでしょう、当たり前。500万にその時のローン金利が付くだけだから。
私の例で言えばその時のローン金利は2.5%。新生は2.2%のローン金利が付く。それだけ。
東スタ １円預金すれば１円分のローン金利が０、新生 １円繰り上げれば１円分の
ローンが無くなるので１円分の利子を払わない。どちらも毎日１円単位で計算。

急な出費に備えて1,000万や2,000万ぐらいないと困る、住宅控除を受ける、金利０にして
その預金を運用する（外貨？）、メンテナンス料がかからない金利0の方は全く損しない、
ローン完済後に急な出費が出たらお金を借りることになる、はなからたくさんの預金がある...
全て理解できます。ただ私のケースだと、2150万を月々20万返済（返済＋預金もしくは繰り上げ）
で、14年後に約140万の差が出ます。これを埋めるだけの利便性の差も感じられない。
くれぐれも言っておきますが、私は新生の回し者ではありませんから。お騒がせしました。

[791: 契約済みさん]

たぶん、気分的な問題だと思うのですが、１０００万円のキャッシュが
あるのとないのでは全然違います。

負債を抱えていると、通常早く返そうと努力し、金利を払うのがいやだから
繰り上げ返済をしようと努力すると思います。
そうすると、当然手元のキャッシュはどんどん減ってしまいます。

理詰めで何円得したとか損したかではなく、精神的なゆとりを持つために
キャッシュは大切だと思います。

一般的な個人の場合、自分の労働力を担保にお金を借りるわけですから、
借金は少ないに越したことはありません。だからこそ、もしもに備えて
すぐに使えるお金を持つことが大切だと思います。

お金が必要なときは、借りればいいと思っている方には、預金連動型
ローンの優位性は理解できないと思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

[792: マンション住民さん]

『いざというとき』って、戦争や恐慌、事故や災害以外に何かありますか？？？
それなら、窓口が多い地銀や郵便局に預けておいたほうがよくないですか？
普通に。

[793: 匿名さん]

>>791さん
同感です。
新生銀行のものは繰り上げ返済をした額と同等まで借り越しができるだけで、あらたに
変動金利で借り入れをするようなもの、
さらにローンを完済してしまうと借り越し枠はなくなるそうなので、ローンと同額以上を
普通預金に入れると完済してしまって、その後は必要なとき使うお金を借りることはできない
ようです。
ちょうど完済した時点では余裕資金はゼロに近い、ということになってしまう。

ゼロ金利を達成しつつ同時に必要なお金も確保できる、という点で預金連動型のほうが優位だと
思いますね。
メンテナンスパックはちょっと高いなあと思いますけど。

>>792さん
いざというとき、ってたとえば病気や事故とかの他にも
子供の進学先として公立へと考えていたところを私立校へ進学すれば高校でも年50万〜100万、
大学だと100万〜200万ほど違ってきますからね。
自分だけでなく親の入院費用を援助する場合もあるし、急に100万くらい必要になることは
珍しくないです。
あれこれ重なる場合も考えられますしね。

その金額をそういう時のためにとっておかなくても、ゼロ金利達成のために利用できるわけです。

[794: 匿名さん]

だとして重なっても300万だし、1000万とかおおげさな（笑
300万でコンマ以下の金利を語っても・・

[795: 匿名さん]

年間10万近い利息。
充分語るに値する額だと思いますけど。

[796: 匿名さん]

こんなときもいざというときなのかどうかわかりませんが、
去年サブプライムショックで急激な円高が起きたとき、チャンス！と思って塩漬け預金から２千万円を外貨にして、５００万円を外国株投信の購入資金として引き出しました。
おかげで去年は２００万円くらいの差益を得られましたし、投信も値上がりしています。
こういうチャンスを逃さなくて済むというのもメリットかなと思います。

[797: 匿名さん]

>>795
300万円の0.1％は3000円
計算もできないの？

[798: サラリーマンさん]

今は鉄道会社や電力会社等のリスクの低い社債でも２％近い利息がつきますから。

ローン控除の節税がほとんどなくなったいま、
この銀行を使うメリットはあまりありません。

[799: 匿名さん]

普通に銀行に預けてても、コンマ何パーセント程度の利子。
利回りがいいと言われる社債でも1パーセント台の利回り。
ここに預ければ、ローン金利分の想定利回りが確実に獲得できる。

[800: 匿名さん]

>797
その小さな利率は何？
急遽、数百万円必要になって連動口座から引き出したら、
って話ししてんじゃないの？
東スタでも新生でも２〜３％の利息が発生するんだから語るに値するでしょ。

これから申し込む人はたしかに新生いいですね。
わざわざ借り換えする気はおきないけど。

[801: 匿名さん]

だから東京スター銀行のメリットはお金のある人だけ！
普通に返済する人にはあまりメリットはない。
5000万を持っており5000万のマンションを買うとき全て5000万支払うのやめて東京スター銀行を使うのです。例えば3000万頭金に支払い残り2000万を預金する。金利０は最初から達成し月のローンは給料で余裕返済。だから返済期限が終われば2000万は最低残っているしボーナスは手付かず。インテリアが欲しくなれば預金からおろして購入。海外旅行も同様。
頭金しかない人には全くメリットはない！
繰上げ返済は全く意味がない！
15年か20年かけて貯金しているようなもの！もしくは養老保険！

[802: 匿名さん]

>だから東京スター銀行のメリットはお金のある人だけ！
>普通に返済する人にはあまりメリットはない。

その通り。
普通の住宅ローンのように、少ない頭金の残額をシコシコ返すローンではない。
現金買いできるような人が、手元資金を減らすリスクをヘッジする為のローンです。

[803: 匿名さん]

>>792さん
地方の大学に行っている息子が交通事故を起こして、今すぐ300万円を振り込んだら示談にしてくれると電話がかかってくるとか。
出金途中の旦那が痴漢の現行犯で捕まったけど、100万円振り込めば示談にしてくれると電話がかかってくるとか。
ヨーロッパ旅行に行った母が現地で知り合った人と結婚式をあげるから、今すぐ家族でスペインまで来いと言われたとか。

とにかくライフプランに載っていないイベント。色々なケースがありあらかじめ計画できないことは色々あるし、想定できないからこそいつでも動かせるお金は必要。

[804: 匿名さん]

初めから金利0じゃなくっても早期に金利0を達成できるめどがある人を含めてもいいんじゃないの？

[805: 匿名さん]

>>801
まあまあ、そんなに興奮しないで。
ちゃんとシミュレーションしたうえで申し込んでるので
ご心配なく。

[806: 801]

804さん
当然早期に金利0を達成できるめどがある人も含みます。
私もそのパターンです。
記入したのは理想モデルです。


805さん
別に興奮しておりません
普通に返すのならもっと安い金利の銀行もたくさんありますし新生銀行のほうが便利かも？
この銀行振込み手数料無料だし・・・・

2000万金利０で借りて自分が死んだら家族に家が残り住宅ローンもなくなり現金2000万も残る。
本当にお金さえあれば東京スター銀行最高です！

[807: 匿名さん]

>>805
そのシミュレーションとやらが一癖あるわけで
>>806
死んだときの事例、あまり語られないけど最高だよね

[808: 匿名さん]

＞当然早期に金利0を達成できるめど
3年を見込んで、実際は1年半で達成。
このくらいまでだろうね

[809: 801]

807さん

まだ続きがあります。
生命保険が4000万支払われ、会社から遺族年金が支払われます。
家が残り住宅ローンもなくなり現金2000万も残る。
合計6000万の現金とタワーマンション（5000万）を嫁さんは軽くGETです。
訂正します！
本当にお金さえあり旦那が死んでくれたら東京スター銀行最高です！　ｂｙ嫁

[810: サラリーマンさん]

生命保険の4000万を6000万に変更しても同じような・・・（笑）。　単に。

[811: 匿名さん]

それとは違うでしょ。 普通に。

[812: 入居済み住民さん]

夫が組んでくれたらいいわよねえ。
私は自力で組んでいるので、私が死んで喜ぶのは兄弟と嫁だわ。

[813: 申込予定さん]

ここの繰上返済は１００万以上とか、きまりがありますか？

[814: 匿名さん]

まさかと思いますけど、「団信保険が降りるまで預金は凍結する」なんてありませんよね？
それならちょっと怖いです。

[815: サラリーマンさん]

>>811
確かに生命保険だと確実に妻に行きますが、預金だと遺産相続手続が必要ですからね。
遺言や認知でも出てきたら真っ青ですねー。

[816: 匿名さん]

そう意味じゃないこてぐらい
聡明なサラリーマンさんならわかってるでしょ？

[817: 匿名さん]

そう意味じゃないことぐらい
聡明なサラリーマンさんなら
わかってるでしょ？団信のこと知らないわけないでしょうし。

[818: 匿名さん]

このローンは、ローン残高＝預金残高になったら金利が０になるから、別に繰り上げ返済なんてしなくてもいいと思う。
まあメンテナンスパック料を減らしたいって人は繰り上げ返済してもいいと思いますけども、住宅ローン減税の還付金も減っちゃうわけなので、よくシミュレーションしてみてくださいな。