東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目

[入居予定さん]

管理人さんから指摘がありましたので、僭越ながらスレ立てさせていただきます。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/

２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/

情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！

[649: 匿名さん]

>>648
それがわかれば誰も苦労しないし、国の借金も一気に解消ですね（笑）

[650: 契約済みさん]

為替差損益に一喜一憂してる裏で、金融機関自体の
国際的信用不安リスクが増加している。
外貨預金は預金保護の対象外だから、冷静に考えると、
わずかな内外金利差と円高基調にのって外貨預金に手を出し、
金利0メリットをリスクにさらす必要もない。

金融機関の表面化していない損失はどこも相当深刻ではないか？
デフォルト対応も考えておく必要あり。

[651: 匿名さん]

何度も既出しとるが、

銀行が倒産した場合は預金と借金は相殺される。
確かに外貨預金はペイオフ対象外だが、住宅ローン額と同等なら相殺されるだけだから関係ない。

[652: 匿名さん]

というかここ数か月は対ユーロでも円高に振れてきている。
ユーロのチャートを見れば分かる。
半年ほど前より10円以上円高ユーロ安（169円→155円）。
「円高ではなくドル安」という評論家の言葉を鵜呑みにせず
自分の目でチャートを見ること。
ユーロに関してはすでに数か月前に潮目が変わった可能性がある。
「分散してれば大丈夫」とかそういうアバウト思考しかできない人が
外貨を買うのは極めて危険。

[653: 契約済みさん]

ん〜、でもユーロ169円なんて、現地の貨幣価値考えるとありえないレート
なんで、そんなんでユーロで外貨預金始めてしまうあたりで、すでに間違って
いるかと。
私が始めた130円台のときでも、高いなーと思ってましたけど。
どちらにしても、ドル安になる理由はあっても円高になる理由は見当たらない
気がしますが。

[654: 匿名さん]

むしろここから円独歩高になっていく展開は十分ありうると見る。
ユーロといってもドイツ以外のヨーロッパ諸国はユーロにしがみついているだけ。
ユーロ導入時にさんざん言われた、弱い国がユーロにしがみついているだけ、という矛盾点が
ヨーロッパに大きな歪みをもたらしそれがいよいよ現実の危機に結びつく。

例えばスペインの不動産バブルは米国以上という。
スペインはいずれユーロから脱落の危機に直面するだろう。
ポルトガル、ギリシャ等も同様。
ユーロ危機はいずれ起こると見ている。

http://blog.goo.ne.jp/princeofwales1941/e/8a9e00864259e978fca5c3f8c593...
＞スペインの首都マドリッド郊外の、普通の住宅（１００平米）は邦貨
＞で６０００万円〜８０００万円でした。平均所得は年収で３００万円でしょう。

失業者だらけのスペインの住宅がここまで高いのは何故か。
これこそがユーロのもたらした悲劇なのである。

[655: 匿名さん]

皆さんゼロ金利達成組で、
預金の一部を外貨預金にしておられる方は結構居ると思いますが、
私も含め、この所の円高でゼロ金利が保持できなくなっているのではないでしょうか?
そこで、預金残高を計算して不足金額の金利を計算してみました。
思っている以上に小額だった事に気がつきました。
外貨の預金がゼロになったわけではないので、
日割り計算するとごくわずかでした。

日本円をゼロ金利保持のために預金するよりも
この所の変動を利用して更なる外貨為替利益を狙ったほうが
儲かる計算という見方も出来ますが・・・
例)
ゼロ金利バランスが崩れ、\10万のマイナス状態の時、
\10万でゼロ金利バランスを保持出来るが、
そのままマイナス状態だと
異差\10万に対しての金利が付きます。
1ヶ月数百円\300程度
しかし、\10万で米ドルを購入し
レート差\3円で約\3千円儲かる・・・
(手数料などはこまかく考えない場合です)

これが100万だと・・・
こうやってまた為替ギャンブルに堕ちてゆく・・・

[656: ドル]

短期決戦は難しいと思います。チャンス到来もありますが、じっくり判断を！

[657: 契約済みさん]

そうそう。656さんの言うとおり。
648さんのようにうまく行けばいいですが、失敗すれば相場が逆に
行った上に往復で2円も手数料を取られます。
それなら手数料の安いところでやった方が、いくらローンと相殺
されるとはいえ得な気がします。(頻度にもよりますが。)
1ドル70円台になったのは1995年のこと。今から13年前です。
ローンの期間を考えると、いろいろあると思いますが、いちいち
右往左往する方が、ここで外貨をやる場合には損をする気がします。
ただ、一度に外貨にできる分を全額１つの通貨に換金したりは
しない方がいいと思う。(よほど自信があるなら止めないけど。)

[658: 匿名さん]

657さん、現実は厳しいですね(T_T)

[659: 匿名さん]

預金連動ローンの預金で、外貨預金をやる人の動機は利殖？
外貨預金の利率は確定でも、「為替レート」は理屈通り動かないので、結構ハイリスク。
為替変動と交換手数料等を考えると、利益がでる条件は厳しくハイリスク、ローリターン。

ローン残高＝預金で金利0を達成した人が、余裕資金でリスクを楽しむにはいいでしょう。

[660: 匿名さん]

最近の米ドル預金金利、定期金利が1パーセントに下落、為替リスク以外に預金金利がこんなに下落するとは思ってもみなかった。低金利で塩漬け・・・・
もう二度と外貨はやらんぞ！

[661: 入居済み住民さん]

やはり外貨をしなくて良かった。それにしても東京スターは大丈夫なのかな？

[662: 匿名さん]

ようやく落ち着いてきましたね。
\94/$の時はさすがにゼロ金利が維持できなくて金利が発生してしまいましたが、
やはり1%でも2%でも本来一本塩漬けなのに、おまけみたいな利子はうまみの1つですね。
\のみでは単なる塩漬けですから、ドキドキもハラハラもありません。
まあどんなことがあっても\0/$になる事は無いのでリスク管理と
総合的なメリット・デメリットを自分なりに理解していれば
宜しいのではないかと思いますよ。

今日もAU$外貨債権買っちゃいましたが(もちろん証券会社で)、
今は全般的に買い時ですよね。
既存の資産は短期的に見たら為替変動で目減りしてますが、
戻すタイミング次第ですよ。
7%なんてざらですから止められませんよね・・・

[663: 購入経験者さん]

ローンスター、東京国税局から約140億円の申告漏れの指摘

ttp://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPJAPAN-31083520080331

[664: 匿名さん]

これは税金逃れの確信犯だろうな。
バミューダ諸島だかアイルランドだか知らないが
そういうところへ金を移せば日本の税務当局は手も足も出ない。
それをいいことにローンスターはやりたい放題。
元を正せばこの金は公的資金なんだからね。
これは泥棒そのものだよ。
しかもすでに銀行をアドバンテッジに売り払って夜逃げ済み。
今度のアドバンテッジだって何を企んでいるのか分かったものじゃないよ。

[665: 匿名さん]

それで。。。どうなるの？
なんか今のローンが変わるんですか？

[666: 借り換え検討中]

なんの影響もないのでしょうか、、、
よくわからないので教えていただきたいです。。。

[667: 匿名さん]

確信犯の使い方まちがってるよ

[668: 匿名さん]

国税局は何が何でもローンスターを捕まえるべきだろう。
日本にある日本の資産を売買して得た所得なんだからね。
これは当然課税対象。税金逃れは許されない。

しかも何と驚くべきことに、ローンスター・ジャパンのトップは
旧大蔵省から天下った元官僚という情報もあるが。
http://plaza.rakuten.co.jp/HEAT666/diary/200409080000/
唖然とする構図ではないか。

[669: 契約済みさん]

ローンスターはどうなってもいいが、金利0スキームは維持してほしい。
ま、だめなら一括返済で終わり。
バーチャルな金利メリットを、累計3M\位は享受できたからよしとしよう。

[670: 匿名さん]

みなさんの書き込みを参考にさせていただきつつ
東京スター銀行に借り換えます。

一番の魅力は預金連動型で、こまめに繰り越し返済
するのと同じ効果が得られ、手元に資産を確保することで
過剰な保険加入が不要になったり、急な借金を負う等の
リスクを軽減出来そうなことです。

銀行自体の安全面については、破綻時は預金連動は無くなるかも
しれないが、経営者の変更ぐらいでは変更にならないだろうと
判断しました。

５年ほどで０金利になりそうですが、３５年で組んで
ローン控除が得られる間は塩漬けで、
その後、返済額軽減型で繰り越し返済実施、
メンテナンスパックを最後まで生かそうと思います。
（返済休暇で+3年？）

ローン残高１０万円程度にすれば、年間６０００円ほどで
１入院１０万円の医療保険と考えることも出来お得
かな？、と考えています。

[671: 匿名さん]

No.650です。
返済休暇で+3年？
と書き込みましたが、

返済休暇を含めて３５年までしかローンを組めませんでした。

[672: 匿名さん]

ここから住宅ローンを借りてます。
時々あまりよろしくないニュースを耳にすることがあり
ちょっと薄氷を踏む思いをしてますが、
一応保っていれば良しということで、、、、

預金連動型というのはｙあはりメリットがかなりあります。

[673: 購入検討中さん]

現在、1430万のローン残金があり、10年固定の利率が3.15％。借り換えを検討しており、東京スター銀行の預金連動型住宅ローンに切り替えたいと思っております。
どなたか、以下の点についてご教示いただけませんでしょうか。
よろしくお願いいたします。①家族から600万円ほど預金に入れてもらえることになっていますが、もちろんこれは本人の資金を口座に預金する形でなくても問題ないんでしょうか。またそれを契約時に話してしまってもよろしいのでしょうか。

②東京スター銀行が潰れると預金額が強制的に繰り上げ返済の形になるのはわかりますが、残金はどういう扱いになるのでしょうか。また他の銀行に吸収されたりすると、新しいローンの支払い設定になってしまうのでしょうか。

③預金によって利率が変わるということは、毎月支払額は変動するということになるのでしょうか。

[674: 借り換え検討中]

６７３さんへ

こんにちは。うちも673さんと同じくらいの残高です。
借換検討中でローン説明会に行ってきました。
①家族の預金を口座に集めるのは、銀行側としては問題ないと思うので、銀行に話しても問題ないと思います。
私も話しましたが、特に問題なさそうでしたよ。
②預金は１千万まで保護されて、一千万とその利息を越える部分の預金は借入残高と相殺されるとのことでした。
③毎月の支払い残高は、一定の元金＋預金に応じた利息分（１日分×３０日分）とのことで、元金は一定で、利息の部分が預金に応じて増えたり減ったりです。

ローンの電話相談とかだと、こちらの名前や住所など言わなくても、質問に答えてもらえるので、気になることがあったら、直接聞いてみると納得がいくと思いますヨ＾＾。
フリーダイヤルで電話代もかからないし＾＾。

私も検討中で　みなさんがどんな考えで、こちらのローンを選んで実行されるのか、ご意見参考にさせていただきたいので、また書き込んでくださると嬉しいです。

みなさん、上記の私の書いたことで、誤りがございましたら、ご指摘お願いいたします。

[675: 借り換え検討中]

抜けてました。

②の新しい銀行になったら、新しい支払い方法の設定になるのか？という点については、
現在のローン担当の方でもわからないようで、
そうなる可能性はあり、そのときの銀行の決めることなのでわからないということでした。

[676: 購入検討中さん]

＞674さん

ご丁寧に有難うございました＾＾

なるほど、家族の預金も認められるのならば協力してもらえる人がいる限りメリットは大きいですね。


＞②預金は１千万まで保護されて、一千万とその利息を越える部分の預金は借入残高と相殺されるとのことでした。

なるほど。
それならば強制的に預金を繰り上げ返済する形になってしまうというわけではないのですね。
一応、家族のお金を預金してもらうようになるので、それが返済に回ってしまうと困る部分も出てきてしまうので・・・。


いろいろと詳しく本当に有難うございました。
私も相談会に行ってきたいと思いますので、また何か情報がありましたら書き込みさせていただきます。

[677: 借り換え検討中]

６７６さんへ
　
６７４です、私の書き込んだ分、もし誤りがあるといけないので、相談に行かれる際に　間違いないかよく確認なさってくださいね＾＾。
また、何かあったら、教えて下さいね。

[678: 購入検討中さん]

＞674さん

はい、ありがとうございます＾＾
また何かありましたら書き込みしますね。

[679: 匿名さん]

なんだこのミクシみたいな流れは
東スターはもっと殺伐としたものなんだよ
過去ログは全部読んだ？
600万の贈与税きちんと申告してね。

[680: 借り換え検討中]

６７９さん

最近、借換を考えて、こちらを見るようになったので、雰囲気に合わない書込みでごめんなさいね。
過去ログは少しさかのぼって、見てたけど、数が多すぎて全部は見れてないです。

そうですね。
６００万家族の預金を入れるのは、銀行側には問題ないと思いますが、税務署関連だと問題ありますよね。
「１％程度利息払って、ちゃんと返します」って借用書作って借りて、税務署から問合せがあったら、対応できるようにしとけばよいのかな。。
預けてもらうだけで、贈与してもらうわけではないようだし。。

[681: 購入検討中さん]

＞６７９さん

６７３です。
殺伐というのはどういう意味なのでしょうか。
過去ログも少し読みましたが、絶賛派と、破綻する派の意見が一部あるだけで、実際に預金が作れる人と作れない人の差という部分しか見えて来ませんでした。
詳しい事情がおわかりでしたら、ぜひご教示いただければ幸いです。

ちなみに、600万は借用書を用意しておりますので、問題ありません。
＞６８０さん

アドバイスありがとうございます。
一応、税務署対策で借用書を用意し、実際に貯金の部分を返済としてあてているようにするつもりです。

[682: 金利０さん]

>600万の贈与税きちんと申告してね。

これは、万一の時に準備しておけばいい事。
正しい説明を考え、形が整っていれば問題ありません。

世間には、聞かれたら杓子定規に答えなければいけない立場の人がいます。
なかには、ここの預金連動スキーム自体を、好ましく思わない人もいますから。

[683: マンション住民さん]

>>６８２

それは間違いです。借用書をつくる形だけの事ではなく、実態で示さないとだめです。
あとで税務署に見つかると追徴課税されるので、余計に税金を払うはめになります。

600万円借りたら、毎月利子をつけて返済している証拠を残す（銀行引き落としの記録など）必要があります。
利子も最低２％ほどつけておかないと贈与の対象になります。
つまり、あなたは親族に借りた600万円分は、いくら東京スターでも、ゼロ金利になりません。

[684: マンション住民さん]

よく親族から金を集めて、ゼロ金利とか、金利を下げることを目論む人がこのスレで質問しているけど、親族から借りるときの金利をお忘れのようです。金利をつけなければそれは分割で返しても贈与ですよ。銀行よりも利子が安いくらいに認識したほうがいいですし、借金には変わりないです。東京スター銀行のゼロ金利メリットを享受できるのは、１００％自己資金（夫婦共有物件なら夫婦の貯金合算でもいい）の人達だけの特権です。

[685: マンション住民さん]

>預けてもらうだけで、贈与してもらうわけではないようだし。。


銀行口座に移した時点で、贈与です。証拠が残るし、税務署なら調べられます。

[686: 金利０さん]

>世間には、聞かれたら杓子定規に答えなければいけない立場の人がいます。
>なかには、ここの預金連動スキーム自体を、好ましく思わない人もいますから。

やはりごらんの通りの反応です。

[687: 購入経験者さん]

いや、600万を借りたとして、利子つけずに元金だけ返した場合、
贈与と見做されるのは利子部分でしょ。

600万×3％（銀行でもこんなに高くないが）＝18万なので、
年間110万の控除範囲内に収まる気がします。
違ってますかね？？

[688: 契約済みさん]

ちゃんと2%との利子をつけて返して(ちゃんと証拠が残るように、
銀行振り込みで。)代わりに年110万円以内で、利子分を贈与返ししてもらえば
良いだけです。
文句言ってる人は自分に預けてくれる親族がいないから僻んでるだけなので
気にしないでいいですよん。

[689: 申込予定さん]

子供（小学校就学前）の預金を親のスター口座に移したら贈与になりますか？
１００万もありませんが・・・。

[690: 匿名さん]

＞６８９
その預金が子供の所有であるかどうかは、名義がどうこうではなく、預金が作られた内容で実質的に判断されます。

贈与は贈与者、受贈者の両者の承諾により成立しますが、子供は贈与を受けた認識を持っていないでしょう。「親が積み立てた子供名義の預金」などは親の所有と認識すべきでしょう。よって贈与にはなりません。

「お年玉などをためた子供名義の預金」などは、非常識な金額でない限りは子供の所有となると思いますが・・・だとしたら多くても何十万円の世界でしょうから、別に問題はないかと思います。

[691: 匿名さん]

＞自分に預けてくれる親族がいないから

貸してくれるでしょ。銀行に預けてくれるじゃなくて、貸してくれるですよ。親ローンをだまって脱税する人は数百万くらいだといっぱいいるだろ
一応貸して形にして、ひそかに還流させればいい。

[692: 購入経験者さん]

１年前に２７００万円借りました。
貯金は１４５０万でしたが現在１９５０万。
物凄く節約もして毎月せっせと入金してますが。。。。

なんだか疲れてきました。

早く０金利にしたい一心ですが
贅沢も控えてしまうし手元に自由なお金が少ないため
貧しい気持ちになったり
大きな買い物に躊躇してしまったりで
生活が窮屈です。
口座にはお金あるのになぁ〜なんて遠い目になったり・・・

みんな余裕で貯金出来ているんでしょうね
貯金のお金と贅沢金は分けてるという人もいましたよね
独り者だし自分だけが頼りなので気が張ってきます。

中にはこんな人もいますか？

[693: 契約済みさん]

同じです。
まさにそんな感じの生活になりつつあります。

スター口座にはお金あることでの安心感は得られますが、
決して使ってはいけないお金との認識もあります。
一年前に契約して以来
一度もスター口座から引き出したことはありません。

まあ、0金利になるまでの話ですが、
まだまだ先は遠い、、、、

[694: 金利０さん]

>贅沢も控えてしまうし手元に自由なお金が少ないため
>貧しい気持ちになったり
>大きな買い物に躊躇してしまったりで

大変いいことです。ここのローンの最大の効果でしょう。
「無駄な金はつかわない。いざという時にすぐ使える金は
それなりにある。」
「いざという時」かどうかよく考えましょう。

[695: 匿名さん]

>贅沢も控えてしまうし手元に自由なお金が少ないため
>貧しい気持ちになったり
>大きな買い物に躊躇してしまったりで

あはは。うちもそうですー。
なんか「１０万円預金が増えれば１ヶ月３００円くらいの利息が節約できる！」
とか考えると、もうどうやったらお金を使わずにすむかとか考えて、なんだか家庭が殺伐とした感じになりますよね。支払いなんて８割以上クレジットカード払いにしちゃう関係もあって（請求が１月先なのでその分の金利が節約できる）、手持ちの現金なんていつも１万円以下ですしｗ

家も買ったし今度は車か？と思っていたのに、今はそんなのもったいなくて買えませんｗ

[696: 匿名]

悲惨な人生…
ご愁傷様です。

[697: 入居済み住民さん]

>>692です。
皆さんありがとうございます！
一緒のような思いを抱えている方がいてホッとしました。
ここみてると
外貨が買いだとか親から贈与があるとか自分とはかけ離れた契約者の方ばかりで
キチキチ頑張ってるのは私くらいかと思ってました。
>>693さん。
私も一度預けたお金は下ろしたことありません。
１か月の生活費を残してあとはゴッソリ・・・
なんだか借金するみたいで怖くて手がつけられませんよね。
>>694さん
なんだか方のお森が取れたような気分になりました。
「いざ」というときの安心感を優先してここで借りたの思い出しました。
「いざ」なのかどうか・・・
そうすると物欲だとか贅沢って本当に必要じゃないのかもしれませんね。
ただ、、、抑制してると反動が来る性格なので気をつけたいと思います。
>>695さん
私も封印していたカードが最近よく出番が回ってきます
先送りしているだけなんだけど
すぐに支払うことが出来ないんです。
いつかは払わなきゃいけないのに現金を使う勇気がないんですよね・・・
宝くじでも当てたいです〜
>>696さん
きっと６９６さんは余裕の返済なんでしょうね。。
最初から０金利なんでしょうね
私も早く０金利になって老後の貯金を貯めたり贅沢したりしたいです。

固定は５年にしました。
あと４年で０金利目指します。

今は月々５７０００円。賃貸の頃９５０００円の支払いでした。
楽になってる筈なんですが今後東京スターの場合底打ったらジワジワと上がってきますよね。
でも一人身だし繰り上げ返済とかは考えていません。

みなさん早く貯金ばかりを考える生活から抜け出せるように頑張りましょうね！

[698: 入居済み住民さん]

＞６９５さん

私も同じです。どうしてもゼロ金利のＸデーが、早く来ることを思い描いて
今のペースなら、いつ頃に達成できるのか？シミュレーションしてみたり、
そのペースを少し上回ったとか、急な出費で遅れ気味だとかに一喜一憂
しています。
それはそれで、楽しんでいれば、別に良いのではと思います。
同じような人が、きっとたくさん居るのでしょうね！
今のうちに少し我慢して、後から楽をしましょう！！