東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目

[入居予定さん]

管理人さんから指摘がありましたので、僭越ながらスレ立てさせていただきます。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/

２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/

情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！

[568: 匿名さん]

そろそろ外貨も下がってきたので、塩漬け預金の一部を外貨にしようかと検討中です。

ドルとユーロはもうちょっと下がるかなとも思いますけど、豪ドルとＮＺドルはそろそろいいんじゃないかと・・・。

みなさんどう思われます？

[569: 匿名さん]

>>565

独身なら保険はいらない。
団信などはじめから入る必要なし。

[570: 匿名さん]

外貨ですが、最近変動が激しく方向感が見えないので、
少しの単位ずつ買っていくのが安全な気がします。
（1000単位とか）
うちはそんな感じでやっていますよ。

円が暴落したときのささやかなリスクヘッジくらいの気持です。

[571: 入居済み住民さん]

すみません、ちょっと伺いたいのですが、
みなさんの中には、
「外貨預金をやってこんなに得をした」
「こうやったらすごく儲かった」
という方いらっしゃいますか。

うまいやり方をすればそれなりに儲けられる
気はするのですが、
実際に外貨預金をされている方たちは
どうなのかなと気になります。

[572: 匿名さん]

>>571
そんな心構えでいる時点であなたは手を出さないほうがいいと思う。
預金保険のついた国内預金で少しでも条件の良いところを探すことをお奨めします。

[573: 匿名さん]

>>572

さんざん既出だが，外貨預金は通常ペイオフ対象外。
しかし，預金連動のための塩漬け外貨預金なら，ローン残金と預金が相殺されるだけなので，ほぼノーリスク。
つか，「国内預金で少しでも条件の良いところを探す」時点で，預金連動の対象外になるんで意味がない。

ローンと連動する外貨預金を論じているわけであって，一般的な外貨預金を論じているわけではないということを念頭に置いていただかないと，議論が噛み合わない。

>>571

やはり，円高の時に外貨を仕入れて円安になったら売る・・・というのが一番手っ取り早い。
地道に預金金利を稼ぐ以上の為替差益が得られる。

[574: 契約済みさん]

なんで預金連動ローンの塩漬け預金で、外貨預金なんかするのか？
資産を増やすのが目的なら、別の資金でやればいい。

[575: 匿名さん]

本当は円高の時はトヨタ株でも買った方が外貨預金なんかよりはるかにましなんだけど。

[576: 購入検討中さん]

だ・か・ら・あ・・・。
余剰資金があったらそりゃあトヨタ株とか新興国投資とかしたほうがいいだろうさ。
ローンと預金が連動するかどうかが問題で、その預金連動になってる円預金には利息がつかないけど、外貨にすれば利息も得られる・・・っていう話でしょうがあ。
なんでその話からズレて、金融商品の優劣の話になっていくんでしょう？
東京スター銀行の預金連動住宅ローンとその関連以外の話をされても意味がない。
余剰資金の運用相談＆運用アドバイスは、ほかでやってくれ。

[577: 匿名さん]

>>576

だからあ…。
それりゃ外貨の方が金利がいいに決まっていいだろうさ。
でも、ゼロ金利を達成するために、ローン残高ぴったりに円預金しているのに、外貨にして為替差損が出たら金利負担がでてしまうじゃないでしゅがあ。
なんで小心者のための銀行ローンなのに、投機的な外貨預金の話になっていくんでしょう？
為替の変動なんか誰も予想できないのに、投機やギャンブルの話は他でやってくれ。

[578: 匿名さん]

>>576

だからあ…。
それりゃ外貨の方が金利がいいに決まっていいだろうさ。
でも、ゼロ金利を達成するために、ローン残高ぴったりに円預金しているのに、外貨にして為替差損が出たら金利負担がでてしまうじゃないでしょうがあ。
なんで小心者のための銀行ローンなのに、投機的な外貨預金の話になっていくんでしょう？
為替の変動なんか誰も予想できないのに、投機やギャンブルの話は他でやってくれ。

[579: 契約済みさん]

>>577

そもそも、ここの外貨預金はそんなに投機的なものなのか？よく考えてみましょうよ。
預金分にローン金利がかからない、預金金利がつく。それだけで充分な気がしませんか？
資産をドルやユーロに分散しておき、めまぐるしい世界情勢に対応することが、真の小心者がやるべき行動だと思いますよ。
そう思わなければ、円預金だけにすればいい話です。

[580: 匿名さん]

>>569の言ってる意味がよくわからない。
東スターは保証人をつけるor団信加入がローンの条件になっていて、この保証人が親か子に限られているため独身者の大半は団信に加入せざるを得なかった記憶がある。（マンション買う独身＝親が高齢かつ子がいない）
ルールが変わったの？

一般論として独身に団信は必要ないと言ってるなら、東スターのスレに書き込む内容じゃない気が。現に555も565も団信はいらないと思ってるのに、加入が条件付けられている上に高いと嘆いているわけなんだし。

[581: 契約済みさん]

>そもそも、ここの外貨預金はそんなに投機的なものなのか？よく考えてみましょうよ。

外貨預金より、そこに介在する為替レートがギャンブルなのです。
原油価格同様、投機資金の動向で決まる。

[582: ローン支払い中]

現在ローン残債3650万円、余裕資金（自己資金+親資産名義書き換え）にて0金利達成中。
毎月の引き落としは3%変動金利で約5万位＝給与から振込して毎月引き落とししています。

でTSBでの外貨預金ですが、米ドル107円（手数料込）で20万ドル（自己資金分）預金し
10年間手をつけないでいるとどうなるか？試算してみました（優遇金利2.9%)
で結論ですが、1ドル85円になっても8年目から+αになります。

【10年後】
受取利息：120万、支払利息（預金の残債割れ分*0.03/年）：23万で約100万円プラスになります。
＊107円でドル預金実施した翌日に85円になった場合を最悪の状況として想定し
　試算しています（ローン金利は3%、預金金利は2.9%、元金は毎年60万減っていく）


なんか、10年スパンとしてみると塩漬けで金利0のお金が円がお金を生み出す結果になり
凄いことだと思います。　まちがってるかな？どなたか似たような計算された方
いらっしゃいませんかね？（預金金利はどうなるかわかりませんが。。。）

[583: 匿名さん]

昨年の12月1日からのメンテナンスパックのおかげで、計算がくるった。
これじゃ、最大控除が160万円でも、メンテナンスパックのおかげで
控除が80万円程度しか受けられなくなる。

[584: 匿名さん]

騙されやすい人は注意しましょうね・・・

[585: 匿名さん]

>582
面倒な計算に突っ込みする人は少ないと思います。

既に実施済み組の意見としては、
1.利息は毎月計算されて$預金なら$として元金複利になります。
　よって\85/$の最悪のシナリオは現在発生していませんが、
\85/$になったらさらに買いでしょう。
2.借り入れ返済分は円預金から返済されます。
3.$預金が毎年60万減る計算は予想する借入れ年数からしてまだまだ先の事と思われます。
4.ゼロ金利を維持する為に、レートの変動吸収に円預金の増額預金で調整する事は必要かと思います。
5.$預金での借入れ返済になった時点でレートの影響を受けるようになります。
6.$預金の3%は保証されている数値ではないので、$預金の動向は気にしないといけません。

[587: 匿名さん]

わたしは遊びで各通貨１０００通貨単位づつ外貨預金にしています。
１０００通貨単位でもけっこう利子がついてくるので、ちょっと楽しいですよ。

・・・でも為替損益がこわくて、これ以上外貨の額を増やすのは躊躇しています。
円高ももうちょっと進むかもしれないみたいなので、確実に円高の状況になったら、
ていうか外貨が割安な値段になったら、外貨を増やそうとは思っているのですが。。。

[588: 匿名さん]

まぁ全資産を日本円(＋日本の不動産)で持っている方がこれからはリスクだと思うね。
最近あらゆる面で日本の価値が低下していっている（途上国に追い越されてるだけかも）けど、
外貨反対派は、「日本売り」になった場合に、どう対処するんでしょう？
円が下落した場合、グローバルで見ると、自分の全資産が目減り対象となっているということに
気付きませんか（3000万円を預金してたとしても、今欧州に行くと、昔より一杯払わされるでしょ）。
円の価値が高まる方向に「全財産を掛ける」なら止めませんが・・・
この事に気付かせてくれるのはココの銀行くらいでしょうね。
まぁ手数料＆中抜き狙い何でしょうけど。
＃言い過ぎでしたらご容赦下さい。

[589: 匿名さん]

グローバルに考えても
現実は、塩漬けした資金が
毎月返済されるのをただ見ているだけ。

塩漬けしている物をきゅうりからナスに変えただけに過ぎない。
ちょっぴり二味楽しめて得した気分と為替のハラハラ感で、
のほほんとしていた平和な日々が一転して
ニュースに目をやるようになった。
アメリカ合衆国の大統領選挙の動向も気になるようになったりと
ある意味グローバルな勉強料としては妥当かな。

結局最後に残るのは日本で買ったマンションだけ。

[590: 匿名さん]

>>598さん

あなたの言うとおりです。
外貨預金の本質は、資産の分散の方法でしょう。
預金金利はある意味おまけみたいなものです。まああればより素晴らしいですけど。
日本が世界的に見て、このままの地位を保てるか？
日本円に運命をゆだねるのか？
この銀行が、他の預金連動性を行なっている銀行に比べていい所は、この一点なのではないでしょうか？

[591: 匿名さん]

外貨預金を始めたいなと思ってはいるのですが・・・

●ユーロや豪ドルは今のレートでもじゅうぶん円安水準なので、まだ下がるかもしれないと考えると怖くて買えない。
●米ドルは、崩壊説がささやかれていて、なんだったら１ドル＝８０円くらいまで行くという話を聞くと、怖くて買えない。
●１０万ドルに替えるだけで１０万円の為替手数料が取られるから、実行時よりも１円円安になってくれないと損した気分になる。当面円安になりそうもないから買えない。

・・・なんて考えていると、踏ん切りがつきません・・・。
・・・ああ、いったいいつ始められるのでしょう・・・。

[592: 匿名さん]

>591
あなたは、やめなさい。

黙って日本円で塩漬けしていたほうが無難です。
為替レートは毎日変わるもので、しかも限度もありません。
その度に損した・得した!と落ち着かない日々を過ごすことになりますよ。

現状でドル預金に変換したとして、
\80/$になってもゼロ金利が保てるような円預金を増資してから
実行すれば多少は落ち着くでしょうが、
ギリギリゼロ金利確保状態なら、
変換した直後に手数料分目減りして
金利対象になってしまいますよ!

おやめなさい。

[593: 購入経験者さん]

なんか、どっかのファンドに買われるみたいだけど
この商品には影響ないのかね？

[594: 契約済みさん]

預金連動は好評なので継続する、現経営陣もそのままみたいな記事が
日経に出てましたね。
２〜３年はじっくり保有して、利益を得るみたいなインタビュー
でした。まぁ、どこまで本気かは判りませんが。

[595: 匿名さん]

３６万円でTOB成立→上場廃止ということは、
４３万円の公募に応じた一般投資家は
為す術もなく撃沈ということだな。
このような一般投資家をバカにしたTOBが認められるとはなあ。

しかもだ。無配のお知らせとは。

> 本公開買付けが成立した場合、剰余金の配当により株主への利益の還元を行うよりも、
> 内部留保を充実し高い収益性の見込まれる新規投資を行うことなどにより当行の企業
> 価値を高めることが株主の意思に適うものと判断し、本公開買付けの成立を条件とし
> て、今次期末配当を行わない旨を決議したものです。

ここに言う「株主の意思」とはアドバンテッジの意思のことであって
一般株主の意思では全然ないんだな。
こういうことが認められるんだったら株式投資はもう止める。

[596: 購入検討中さん]

みなさんは、いくらくらいの物件を買われて、いくらくらいのローンを組んで、いくらくらいの預金をされているのでしょう？

私は、
物件額　４５００万円
借入額　３６００万円
預金額　２５００万円

を予定しています。
ちなみに変動金利にしようと思っています。

[597: 契約済みさん]

物件額　8500万円
借入額　3000万円
預金額　3002万円
金利は固定か変動か忘れた。

[598: ローン支払い中]

私は
物件価格：４１００万
借入：３６５０万
預金：３７００万
金利：変動３％（メンテナンスパックとかがない時期に契約）

[599: 匿名さん]

しかしアドバンテッジというのはどう見ても詐欺師軍団にしか見えないんだよね。
カネボウとかポッカとかの経緯を見ると、アドバンテッジは一般株主に強制的に
損をさせているんだよね。
今回の東京スターも同様の手口。
http://blog.livedoor.jp/advantagehigai/

[600: 匿名さん]

私は１年半前に
物件額　6000万円
借入額　4200万円
預金額　3800万円
変動金利で始めました。

でもその半年後には借入額＝預金額を達成してしまったので、こんなことなら10年固定にしておけばよかったと、ちょっと後悔していますorz

[601: 購入検討中さん]

キャッシュで払えっても２０００万円も残るのになぜ４２００万も借りるのか理解できぬ。

[602: 契約済みさん]

>アドバンテッジは一般株主に強制的に損をさせているんだよね。


ローンの利用者には株価などどうでもよい。
株で損するのは、読みが外れただけ。自己責任でどうぞ。

[603: 匿名さん]

>>601
日本語でおｋ

[604: 匿名さん]

私は１年半前に
物件額　5000万円
借入額　4200万円
預金額　4200万円

固定金利（３年）で始めました。
しかし、全額ドル預金にしてしまったため、マイナスです。トホホ

[605: 匿名さん]

株は自己責任というが、２年で非上場化するのはさすがに誰にも読めない。
２年で非上場化することを狙っています、と言われていたら、
果たして公募に応じる人がいたかどうか。
アドバンテッジに関しては実際株式市場でも批判の声の方が強い。

[606: 匿名さん]

私は2006年の12月から
物件額　5800万円
借入額　4500万円
預金額　4000万円
で変動金利で始めました。

去年のサブプライムショックで急激に円高になった８月に3500万円分を外貨に替えて、その後円安が進んだ11月に500万円分くらい残して円に換えました。
為替差益が200万円くらい出たのでホクホクです。
いやあ外貨預金が預金連動対象でなければこんなバクチはしなかったと思うので、東京スター銀行様々でございます。

そんなこんなで、私ももうすぐ「借入額＝預金額」になりそうです。

[607: 契約済みさん]

外資企業にはあらゆる可能性を想定して投資判断すべき。
日本企業の常識は通用しないから、証券市場がより活発に動く。
リスクテイクは自己責任。

[608: 匿名さん]

4000万円以上の借り入れをして同額の預金する人ってどういう目的で借りてるのでしょうか？
将来2000万円以上まとまった資金が必要というのも変だし住宅取得控除上限額以上の借入をしても団信料を払うだけでも無駄だと思うのですが？

[609: 匿名さん]

住宅取得控除額があなたより多い
団信に加入しないあるいは
団信は割のいい生命保険と認識している

などの理由ではないでしょうか。

[610: 契約済みさん]

>608
>4000万円以上の借り入れをして同額の預金する人ってどういう目的で借りてるのでしょうか
>将来2000万円以上まとまった資金が必要というのも変だし

別に変だとは思いません。
今の世の中、何が起こるかわかりません。
利子0ならいつ払っても同じだから、長期間かけて払えばいい。
預金として置いていても損はない。
（多分引き出すことはないでしょうが、安心感アリ）
団信も掛け捨ての生命保険と比べて高くはないと思う。

[611: 入居済み住民さん]

>>608

●理由１：預金額を減らしたくないから
現金で買ってしまうと流動資金が激減してしまって不安。

●理由２：最低の金利水準で資金を借りられる権利を持っておきたい
住宅ローンほど低金利でお金を貸してくれるところはそうない。また、ローンの申し込みから融資の実行までは時間がかかるが、普通預金から引き出すだけなので、即座に資金を融通できるメリットがある。
こうしておけば不測の事態が起きた場合と有利な投資物件が出たときなどに動きやすい。

●理由３：住宅ローン減税の還付金をフルに得られる
現金で買ってしまえば還付金は０。少額のローンを組んでも短期のローンを組んでも少額の還付金しかもらえない。上限額以上のローンを長期で組んでおけば、毎年最高額の還付金（私の場合は255万円）が得られる。

[612: 匿名さん]

いよいよドルは１００円割れ目前。
アメリカはいよいよやばい。
再三の大幅利下げも効き目なし。
もう日本なみの超低金利にするしかないな。
１ドル８０円ぐらいまで行っても不思議ではない。

[613: 匿名さん]

もうこの所の＄安で、レート換算で100万位損しています。
ずっと、のほほんと円のみでゼロ金利達成していたのに、
東☆からの円高に付外貨預金へお勧めメールがきて、
ついその気になって・・・

ゼロ金利が維持できなくなって、
前月と今月30万程、円を預金しました。
ギャンブルだ！
G.Wの海外旅行はお得感あるだろうけど、
その前に給料振込み口座が底をついてきた。
まいったな〜

[614: 契約済みさん]

私は、預金連動ローンの預金で外貨預金ギャンブルをやる気になりません。
投資は自由に使えるフリーキャッシュでやるべき。
先が読めない為替レートが介在するハイリスクな外貨預金は、
東スタにとっては旨みでしょう。

[615: 購入経験者さん]

利息計算間違えてたって通知。
オマエらんとこにも来た？
利息払いすぎみたいなんで、いっこうにかまわんのだが。

[616: 匿名さん]

本来預金残高から借り入れ金額を差し引いた日本円に利子が付くのだが、
借り入れ金額を差し引かずに日本円の預金残高全てに利子を付けたようです。
お納め下さいとの通知を見て、いくらか見たけどなんだこれっぽっち?って金額。
2,800万で牛丼一杯食えないほどの金額でした。
封書送付料金もバカにならないと思うけど・・・

[617: 匿名さん]

上場廃止になるみたいだが影響は？