東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目

[入居予定さん]

管理人さんから指摘がありましたので、僭越ながらスレ立てさせていただきます。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/

２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/

情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！

[527: 匿名さん]

>笑っているけど、違うよ。金利が大違い。なにを考えているのか。
「両建て」による節税も例えがちがうよ。

５２６さんの解釈の方が間違ってますよ。
５２３さんは、★に預金としておいている部分をローン金利で運用するか、自分で別の金融商品で運用するかの違いということをおっしゃっているのでしょう。手元に現金を残して提携ローンで借りても、現金を提携ローンの金利以上で運用できれば、ネットの収支では★以上のメリットが得られるわけです。この話は過去スレで数多く議論させていると思いますのでこれ以上は語りません。また、「両建て」についても、負債を抱えている分減税メリットが得られるという効果は一緒ですよ。特別減税で個人もメリットを享受できるようになったため、★がそれに対応した商品を出したのです。あとは５２５さんのコメントどおりです。

[528: 購入検討中さん]

＞本当に人気があるなら他行も追随してるでしょう。

システムが複雑でややこしくなるので、メガバンクなどではおそらく対応は
難しいと思います。
規模の小さい銀行なら可能だと思います。
実際、北日本銀行などは追随してますし。

＞手元に現金を残して提携ローンで借りても、現金を提携ローンの金利以上で
＞運用できれば、ネットの収支では★以上のメリットが得られるわけです。

確かにそうですけど、

・確実にローン金利以上の運用ができるとは限らない
・元本割れのリスクを負う
・資産の流動性という意味で普通預金に勝るものはない

という点で、ここのローンは優れていると思いますよ。
まあ、リスクを取れる人たちは、わざわざ高い金利でここのローンを借りる
必要はないということですよね。
今までのご意見をまとめると、リスクの取れない、リスクを取る勇気のない
小金持ち・中金持ちのためのローンということでしょうか。

[529: 申込予定さん]

住宅ローン減税は総所得3000万円（給与所得のみの人だとだいたい税込み年収3400万円前後）以下であることという条件がありますから、まさにここでご指摘のとおり中金持ち向けの商品ということがいえるかと思います

[530: 匿名さん]

>まあ、リスクを取れる人たちは、わざわざ高い金利でここのローンを借りる
必要はないということですよね。
>今までのご意見をまとめると、リスクの取れない、リスクを取る勇気のない
小金持ち・中金持ちのためのローンということでしょうか。

金利がいくら高くても、最初から金利0を前提に契約しているので関係なし。
私はここの預金を保険と考えているので、それを原資にゲームをするつもりもありません。
外貨預金のようなギャンブルは、別の資金でやります。
0金利目当ての利殖ゲーマーが、この銀行が狙う優良顧客。

[531: 匿名さん]

434=456です。

別件で盛り上がってるところ、古いネタで申し訳ありませんが、ご報告します。
☆さんと売主でもめてた件については、無事売主さんが折れる形で決着しました。
既述のとおり、売主さんからは、恩着せがましく、火災保険は紹介するところで入れと言われましたが・・・

いろいろご回答いただいた皆様、ありがとうございました。

[533: 契約済みさん]

新築マンション契約済みで、当初は東京スターって決めていたのですが、最近メンテナンスパックというものが追加されていて、悩んでいます。

　２５００万で、頭金１０００万、１５００万借入の予定。親に借りて１５００万の預金をして、金利０、団信なしで、住宅ローン控除の恩恵（トータルで６５万くらい）を受けるつもりだったのですが・・・一番安いメンテナンスパック③にしても、トータル６０万を超えるので、いっそのこと現金で払おうかとも考えています。

　このサイトで知った、愛媛銀行の「愛のチカラ」という、似たようなシステムの資料請求をしているのですが、もし、この愛のチカラを利用された方や詳しい方がおられたら、東京スターと比べたメリット、デメリット、現金払いと比べたメリット、デメリットを教えて下さい。

[534: 購入検討中さん]

>>５３３

住宅ローン減税の恩恵が「６５万」となっていますが、２０年度の合計最高控除額は１８０万のはず。
１５００万の借り入れをするなら、１００万オーバーの恩恵があるはず。
ローン金利０で始められるなら、３５年で１０年固定にして考えてみたら？
で、控除期間が終わったら完済してしまったらいいのでは？

[535: 特命さん]

確かにメンテナンスパックは高いな。１５００万の借入だと高いのだと月９０００円の保険料に
強制加入だもんな。でも、せっかく親に１５００万もの大金を借りられたのであれば、目先の
数十万円の損得にこだわって一括返済するよりも、多少割高な保険に加入されながらでも、
現金は手持ちに持っておくべきだと思うけどね。後、団信加入しないのは勿体ない気もするな。
　せっかくかけるならちょっとした生命保険だと思って、入っておくべきに思うね。ってか、
親から借りてって言うけど、下手に全額繰上げ返済すると贈与税対策の速度におっつかない
可能性もあるしね。

[536: 匿名さん]

メンテナンスパックって強制加入なの？

[537: 契約済みさん]

533です

＞534さん
今回の源泉徴収税額を基準にシュミレーションしたら、６５万くらいになりました。最初の数年は扶養家族の関係で、源泉徴収税が少ないため、恩恵も少ない計算です。
控除期間15年で完済しても、トータル54万くらいのメンテナンスパック代（③）がかかります。

>535さん
たしかに、手持ちがなくなるのは心細いですね。
東京スターの担当の方に言われましたが、メンテナンスパックができて、私のような考え（金利０、団信なしで住宅ローン控除の恩恵のみを受けたい）だと、キャッシュの方が利口だって。

＞536さん
メンテナンスパック①〜③のどれかに必ず加入です。

[538: 自宅設計中]

>533さん

愛媛銀行の「愛のチカラ」は１１月に仮審査までしました。

東京スターと比較した場合の違いとしては
(1) 団信が金利に含まれているので、預金連動の対象となる。
(2) 保証料がかかる。一括払いでなければ、金利に0.2%上乗せ（預金連動対象外）。
(3) 家族の預金も連動の対象となるので、贈与とみなされるなどの心配がない。
(4) 普通預金の金利に税金が２０％かかるのと、後からのキャッシュバックなので
　 厳密には金利０にはならない。（普通預金の金利が高くなると影響が大きくなる）
(5) 東京スターだと外貨預金に金利が付く上に預金連動の対象となる。

５３３さんは、外貨預金をするつもりがないのなら、今の東京スターの
メンテナンスパックの最低0.3%払うのに比べ、保証料の0.2%ですむので、
愛媛銀行のほうがお得ではないかと思います。

[539: 特命さん]

へー家族の預金も連動させるなんてのは知らなかったな〜。良いやつがドンドン出来て来てる
んだな〜。
　東京スターの行員は、数年前の破綻再生後、がっちりした論理構築で損得をちゃんと教えては
くれている。しかし、預金連動性はついこの間までは年収２００万からでＯＫだったのが、今は
年収３００万からで無いと受け付けないと言っていた（電話確認）。
　まあ、行員としては「得します」「損します」とだけしか言えないわけであって、ここのスレッドにかれこれ数年在住していて久々来てみたが、やはり「住宅ローン控除」にこだわっている人が
後を絶たないというのは見ててかなしくなるものがある。過去スレで、討論になってた場面もみか
けたが、「住宅ローンとして」預金連動を組むのであれば、普通に２％位の金利は払ってでも、
株等に運用した方が儲かるという話を聞くと、まあ論理を唱えるためには「常に投資」を要求され
るために全部納得することは出来ないが、少なくとも「運用」を考えてる部分は賞賛できる。何も
運用というのは、投資だけではない。５３３も５３３の親も生活を送りながら別口で数千万円も
貯金出来て、しかも年収もそこそこ稼げるだけの実力を持っているのだ。スレ違いかもしれないが
「国保料負担」等の赤字財政に対して高額所得者層に累進負担を求めたときに、「＊＊＊のあがき」ととる人が後を経たないが、実際は年収や資産が上昇するほど国保料等は恩恵が大きくなるの
だから多少の負担増をしてでもこの仕組みを維持しないと目先のこまい数十万の損得で、結果的に
数千万円も損をしたなんて事になりかねないのだ。住宅ローン控除は「頑張って稼いだおこづかい」として旅行に行くなり、高級レストランに食べに行くなどして笑って使い、いざ収入がとぎれ
るかもわからないご時世現金を手持ちに持っておくというのは大事に思う。大体そこまでの資産を
持つ人間であれば、メンテナンスパック程度の負担を懸念して現金一括返済をするというのが、
ランニングコストの指す「ランニング」を考えたときに有効とは思えない。だからといって、賃貸
物件を借りて住めば管理維持費以上の家賃コストが発生するためにメンテナンスパックの負担など
笑えるくらいのものになる。バブル時代は、確かに無謀な投資家もいたが、月数百万も支払ってで
も自己防衛しようとする富裕層もいた。今は投資による自己防衛技術が劣化し、経済が逆に冷えこ
んできている。

[540: 特命さん]

あ、ここってＮＧワード的な言葉入れると×××ってなるんだね。
まあ、低所得者層を悪く言った言い方の意味でございます。

[541: ご近所さん]

最近、このローンの資料請求をしたら、年末と年初めに早めに審査を受けないかと電話がありました。
借換は７月を予定しているので、まだまだ先でいいと断ったのですが、あんまり何度も電話してきたので、このローン、銀行は大丈夫なのかと逆に不安になってしまいました。
営業さんのノルマとかの関係でしょうか？
それにメンテナンスパックは繰上返済や一時的に支払いを減らすということをする予定のないものには、損な制度のような気がします。
借換の場合、１％の金利をひいてくれるらしいですが、金利を引かない替わりにメンテナンスパックをつけないという選択肢もあればベストなのにと思います。

[542: 特命さん]

まあ１％引いてくれるっていっても、固定で申し込むのであれば、トータルはメンテナンスパック以上の効果は期待出来るけどね。ただ変動で申し込んだ場合は、金利が０．５％でも引きあがれば
逆に損してしまうから、「見えない固定部分」を考えた場合５４１さんの指摘も考慮しないと、ただでさえ資本のある上客さんを取り逃がすことになるかもね。

[543: ぶううう]

ここのローンで1ドル110円の時に400万円分ドル仕込んだ。
今106.7円だから約24万の含み損だ。
住宅ローン控除すっ飛んだ。
いい仕込かと思ったんだけど。
ま、耐えるしかないかねえ。
1年くらい耐えれば何とかなるかな。

ドル買ってる皆さん、どう思います？

[544: 匿名さん]

ドル円は恐らく１００円を割る。
その先どうなるかはちょっと分からない。
アメリカは超低金利政策を長期に亘り続けるしかなさそうな気もする。
ここからアメリカが立ち直るのに１０年はかかるかも知れない。

[545: 匿名さん]

私も昨年末からの円高で\1,200万ほどの
塩漬け資金を\109/$平均ベースで分散して
米ドル普通預金へ変換しました。
含み損は、今日辺り\30万近いと思われます。

しかし、年利3%の金利が付くので
トータルはプラスです。
含み損は、計算上の残高であり
\+$の預金残高が借り入れ金額を
上回ってさえ居れば、
それほど神経質になることはないでしょう。

どの通貨でも、
必ず反発の波が起こりますから
\110/$程度の変換レートは普通でしょう。

[546: 匿名さん]

まあ80円くらいまで行くでしょうね。
戻るのに10年くらい

[547: 匿名さん]

まずならないと思うが、
\80/$になったら
さらに買いでしょう。
10年後に\115/$になったと計算して
年利4.3%

株も為替もギャンブルと一緒ですよ。
決断は後悔より重いですから、
ここでの意見はほどほどに。

[548: 匿名さん]

おまとめローン「完済人」のCM見ると、ちょっと取引したくない銀行ですね。
新たな借り入れを増やし多重債務者を生み出してるだけですから。

[549: 初心者です]

初めて見てご相談します。
東京スター銀行の預金連動型住宅ローンの公告を見て、資料請求し検討しましたがよくわかりません。何度も議論されてるみたいだけど、私にも教えて下さい。
　
①田舎で県内に支店がないけど（1時間位で県外の地方都市には行ける）利用できるのか?

②1500万で家のみ新築する。500万を現金で支払い1000万をスター銀行に預金し1000万借りる。
　保証人はいないから団信は必須。（1000万で1770円程らしい）
　30年ローンにし10年後に繰り上げ完済する。
　
この条件で当初心者は、金利ゼロでローン控除を受けたらメリット大！？と、単純に考えて決めてしまいそうなんですが如何なもんですか？

どなたか教えて下さい。

[550: 匿名さん]

現実には５０年間下落を続けた通貨があったんだが・・・
イギリスポンド。
「どの通貨でも必ず反発の波が起こります」という前提は誤りだな。

[551: 匿名さん]

>①田舎で県内に支店がないけど（1時間位で県外の地方都市には行ける）利用できるのか?
漠然としすぎていて想像できない。
何県?

>②1500万で家のみ新築する。500万を現金で支払い1000万をスター銀行に預金し1000万借りる。
控除狙いなら早くしないと終了ですよ。
なぜ500万頭金で支払う?
上限枠ギリギリまで狙うのがゼロ金利・控除目的組のやる方法です。

[552: 初心者です]

NO.549の②
　ペイオフで預金保証が1000万までだからという単純な理由です。
　ローン控除っていつまで大丈夫なんですか？

　勉強不足ですいません。だからこそいろいろ教えて下さい！！！

[553: 匿名さん]

>>552

勉強不足とわかってるなら、自分で勉強したら？
東スタに聞いたら教えてくれるよ。

[554: 匿名さん]

こんなところで
>だからこそいろいろ教えて下さい！！！
は、禁句だよ。

大金が動く買い物だから、
自分で色々調べて納得してから
買うのが普通です。

ここでのコメントは、
その上で様々な事例として参考にしたほうが
良いですよ。

条件も開始時期も
千差万別ですから、
きちんとラウンジで相談して下さい。

[555: 初心者です]

今日東京スター銀行に問い合わせしたら、メンテナンスパックなるものが登場してて(以前資料請求した時には、単なる団信で177円/100万だったのに420円/100万になってた！！事務手数料も3万もUPしてた！ハウスメーカー選びに半年もかけてもたもたしてたら時代は変わってた・・・・

でも1％のローン控除を考えたらトータル的には、1500万10年固定の30年ローンで預金・借金し10年後に一括返済の方がキャッシュで払うより得の気がするんですけど・・・？

ご意見聞かせてください。

[556: 匿名さん]

100%の借り入れは不可

10年後に一括返済するのは自由

メンテパックが不利なのは正解

でも塩漬け預金を外貨に変えるのは円高が良い

外貨には金利が付くのでおいしい。

それより現金購入するつもりだったなら、
団信やめる方法考えたら?

[557: 初心者です]

アドバイスありがとうございます。

2割頭金で検討します。

団信やめたいのですが、当方40代独身（親は高齢）で保証人になってくれる人がいません。。。

[558: 入居済み住民さん]

1500万程度なら、他の銀行でもいいのではないですか？
ここは金利が高いですよ。手数料も高いしね。
団信も自分で負担しないといけないし、メンテパックって言うわけのわかんないのも
始めてるしね。

まあ、ここで借りるなら全額借りるか、借りれなかったら1割負担するかでなるべく多く借りて
住宅ローン控除の返りを待ったほうがいいと思います。

それにしてもここって金利が他に比べると高いわ。貯金が凍結状態だ。
腐るほど金がない人はここはやめたほうがいいかも。

[559: 匿名さん]

>558
アドバイスになってるの?
557さんは現金購入か☆か検討しているわけで、
金利は無関係です。

それに腐るほどの金持ちではなく、
小金持ちの利用するところ・・・
と過去スレで分ると思いますが?

[560: 入居済み住民さん]

銀行がそんしない方法ばっか考えてるようじゃねえ。
誰か紹介してくれって電話をもらったけど、紹介できるわけない。
以前はいいと思った預金連動だけど、今はどうなんだろうと思う。

話は変わるけど、外貨預金しなくてよかったわ。

[561: 契約済みさん]

何年か前に他の公的ローンをまとめてここで借り替え、
不急の金や転職時の退職金をまとめて4ヶ月後に0金利にしました。

このローンは、まとまった資金需要時のリスクヘッジ手段と考えています。
金利が高いと考える方は、金利0になるまで時間がかかるからでしょう。
短期に金利0に出来る方には金利など無関係ですね。

預金すれば、月々の金利負担額は安くなりますがそれでも高いでしょうか？
私は名目金利が高くても、当初から借り入れの７割を預金したのでどこよりも低金利でした。

[562: 申込予定さん]

最近出たメンテナンスパックなるものが、やたら高い気がする。

金利ゼロ＆ローン控除目当ての客から、“儲けの一部を貰いますよ”感覚がムカツク。まあ、こっちも税法を利用してキャッシュバックを期待しているんだから大きな事は言えないけど。。。

[563: 入居済み住民さん]

>>561

私も7割を貯金したけどさ。あと数年後には0金利になる予定だけど、買いたいものがあってもその分をおろすときに金利がかかると思うと、自分のお金なのに使えないのよね。何が得なのかわかんなくなってるんだわ。みんな凍結金以外も余裕資金があるのかな？

[564: 契約済みさん]

>>563

生活資金は別預金にすべきです。
欲しいものは、凍結資金以外の資金の中で購入しましょう。
このローンの預金は、緊急にまとまった金が必要な場合のみ使うものだと思います。
7割預金できてるなら、金利0の目処も立てやすいでしょう。
不要不急の金を使わないようになるのもこのローンのメリツトです。

[565: 匿名さん]

>>555さん
似たような状況でした。（独身、35歳、メンテナンスパック登場後のスター検討、マンションと同額の貯金あり）
私の場合、迷った末にキャッシュ購入にしました。最大のネックは、やはり団信でした。

・ローンと同額の貯金がある（いざというときは全額繰上げできるので残債が発生しない）上に、特に資産を遺さなければならない相手がいないため、団信は不要。なのに団信が高い。
・私の場合はシングルゆえに購入物件がコンパクトで高額ではなく、ローンは積んでも2000万がＭＡＸ。さらにＨ20年入居で還付によるメリットが少ない。
・還付される税金と、団信＋事務手数料等が、何度計算しても微妙なライン。
・↑10年きっちりローンを組めば、黒。しかしシングル故に途中で売却する可能性もあり、売却が早いと完全な赤。

団信がなければ、手数料を考えても２〜３年目以降黒になるのでローン組みたかったですが、団信が入ってくると黒になるまで数年かかるので、やめました。

個人的には、同じような状況でもローンを組んだ方が成功する方がいると思います。それは、物件価格以上の資金を持ち、なおかつ預金を外貨にすることで運用できる人です。どうにかしてこのローンを活用したかったのでいろいろ考えましたが、結果的に私には無理だと思いました。

・貯金が物件価格とほぼ同じ。円安になると追加で預金しないと、ローン額＞貯蓄額　になってしまう。
・小心者で、性格が資産運用に向いていない。（以前株を持っていましたが、売り時買い時に踏ん切りがつかず、いつも遅かったです。）

以上から、このローンは
・団信を外せる人
・いざというとき住居を残した方がいい相手がいるので団信ＯＫの人
・外貨預金による資産運用が上手な人、円安時に追加で貯金できる人
・物件価格および所得税がそこそこで、税金の還付が多い人
ローンと同額の貯金があるという前提で、かつ上記４つのうちどれか１つ（もしくは１つ以上）が当て嵌まる人にとって、最高のローンなのだと思います。あくまで個人的な意見ですけど……。

[566: 匿名さん]

565です。すみません、円安が間違ってました。訂正してお詫びします。

[567: 555です]

５５５です。
まこと的確なアドバイスありがとうございます。
似たようなどころか全く同じ状況で同じ心境です。

メンテパックさえなければ何とか利用したいのですが、納得がいかない。
あらゆる貯金を集めてローンと同額にし、控除額で固定資産税を賄おうともくろんでいたのですが・・・・

私も老後用（！？）のシンプルな1500万弱の物件なので、きれいさっぱりキャッシュで購入の方向に向いてます。
小心者で産運用や大きな事は出来ないので、家賃（現在賃貸）がなくなった分せっせとまた貯めまくることになりそうです。。。
得体の知れない銀行で損得考えながら過ごすより、精神的にはこの方が楽かもな。

565さん、および他の皆さんありがとうございました。
まだ入居（支払い）まで期間があるので、さらに調べて決めたいと思います。

[568: 匿名さん]

そろそろ外貨も下がってきたので、塩漬け預金の一部を外貨にしようかと検討中です。

ドルとユーロはもうちょっと下がるかなとも思いますけど、豪ドルとＮＺドルはそろそろいいんじゃないかと・・・。

みなさんどう思われます？

[569: 匿名さん]

>>565

独身なら保険はいらない。
団信などはじめから入る必要なし。

[570: 匿名さん]

外貨ですが、最近変動が激しく方向感が見えないので、
少しの単位ずつ買っていくのが安全な気がします。
（1000単位とか）
うちはそんな感じでやっていますよ。

円が暴落したときのささやかなリスクヘッジくらいの気持です。

[571: 入居済み住民さん]

すみません、ちょっと伺いたいのですが、
みなさんの中には、
「外貨預金をやってこんなに得をした」
「こうやったらすごく儲かった」
という方いらっしゃいますか。

うまいやり方をすればそれなりに儲けられる
気はするのですが、
実際に外貨預金をされている方たちは
どうなのかなと気になります。

[572: 匿名さん]

>>571
そんな心構えでいる時点であなたは手を出さないほうがいいと思う。
預金保険のついた国内預金で少しでも条件の良いところを探すことをお奨めします。

[573: 匿名さん]

>>572

さんざん既出だが，外貨預金は通常ペイオフ対象外。
しかし，預金連動のための塩漬け外貨預金なら，ローン残金と預金が相殺されるだけなので，ほぼノーリスク。
つか，「国内預金で少しでも条件の良いところを探す」時点で，預金連動の対象外になるんで意味がない。

ローンと連動する外貨預金を論じているわけであって，一般的な外貨預金を論じているわけではないということを念頭に置いていただかないと，議論が噛み合わない。

>>571

やはり，円高の時に外貨を仕入れて円安になったら売る・・・というのが一番手っ取り早い。
地道に預金金利を稼ぐ以上の為替差益が得られる。

[574: 契約済みさん]

なんで預金連動ローンの塩漬け預金で、外貨預金なんかするのか？
資産を増やすのが目的なら、別の資金でやればいい。

[575: 匿名さん]

本当は円高の時はトヨタ株でも買った方が外貨預金なんかよりはるかにましなんだけど。

[576: 購入検討中さん]

だ・か・ら・あ・・・。
余剰資金があったらそりゃあトヨタ株とか新興国投資とかしたほうがいいだろうさ。
ローンと預金が連動するかどうかが問題で、その預金連動になってる円預金には利息がつかないけど、外貨にすれば利息も得られる・・・っていう話でしょうがあ。
なんでその話からズレて、金融商品の優劣の話になっていくんでしょう？
東京スター銀行の預金連動住宅ローンとその関連以外の話をされても意味がない。
余剰資金の運用相談＆運用アドバイスは、ほかでやってくれ。