東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目

[入居予定さん]

管理人さんから指摘がありましたので、僭越ながらスレ立てさせていただきます。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/

２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/

情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！

[501: 匿名さん]

実質ゼロ金利は、ただの釣りエサだと思う。
今どき、初期費用ゼロ・景品商法に飛びつく人って・・・

３年程度で約束は反故、借換えできれば御の字
タダほど安いものはない。（つうか銀行も商売）

[502: 契約済みさん]

>３年程度で約束は反故、借換えできれば御の字
>タダほど安いものはない。（つうか銀行も商売）

ローン契約書読んだことあるの？
預金連動スキームが変更になるのは、税務当局の判断が変更になった時だけ。
万一金利0の約束が反故になっても、預金をローン返済にまわして完済すればいい。金利0を享受するローン契約者に損はない。

[503: 匿名さん]

>>501

やっぱりこいつ東京スターの預金連動の実質ゼロ金利のことわかってない。
この程度のやつに話をしてもねえ。

[504: 匿名さん]

>>501は頭金なし家賃並のお支払いにひかれて
ゆとり返済で借りた人なんじゃないかな

[505: 匿名さん]

本当に実質ゼロ金利なら、全国の医師・弁護士、税理士らからローン申し込みが申し込みが殺到するでしょう？

それとも彼らに知られないよう宣伝を控えてるのか？（笑）

[506: 入居済み住民さん]

>>505

この預金連動型住宅ローンがアヤシイとかメリットがないと思うなら，書き込みなんてしなけりゃいいのではないでしょうか。

私は実際にゼロ金利状態で，なおかつ住宅ローン減税で毎年30万円ほど還付金ももらっていますし，さらに外貨預金で毎年30万円ほど稼げています。この住宅ローンを組むことで，金利を払うどころか，毎年60万円ほど利益が出ているわけです。
資金にそこそこ余裕のある人たちにとってはかなりメリットの多い住宅ローンだと思いますよ。

>>本当に実質ゼロ金利なら、全国の医師・弁護士、税理士らからローン申し込みが
>>申し込みが殺到するでしょう？

そうは思いません。
住宅ローン金利以上の運用ができる方，そんな小金を稼ぐ行為に興味がない方にとっては，あまりメリットはありませんから。

結局ここのローンを利用する人たちは，そこそこ稼ぐ実力があり，そこそこの資金を持ってはいるが「金持ち」というわけではなく，なおかつ積極的にリスクを取って資産運用をするよりは堅実にいこうと考える人たち・・・ということになります。
銀行側から見ると，上記の人々は第二地銀の顧客としてはかなり上質です。銀行側にはその人たちを住宅ローンで長期間囲っておけるメリットがあるわけです。

顧客側も銀行側もメリットを長期間享受できる，いい仕組みだなあと思っています。
そう思えない人は，このローンを利用しなければいいだけのことだと思います。

[507: 匿名さん]

確かに今は電力会社の10年社債でも２％近い利回りがあることを考えると、実質ゼロ金利も実は大したメリットではないですね。他行が追随せず今ひとつ盛り上がりに欠ける点から見ても、特殊な方にだけメリットがあると思わせる特殊なローンなんでしょう。

[508: 匿名さん]

>>505

本当の金持ちは住宅ローンなどしないことをわかっていない。
高額所得者は、現金で買うか、あえて高額物件を賃貸で借りて、自分が経営する会社の経費で処理してしまいます。

[509: 匿名さん]

>>505
本当にわかってないね。ここは地銀なので、はじめから全国対象じゃない。
北海道や九州の不動産購入には使えません。よく商品説明読んでくれ。
ここの銀行の支店のある、関東圏と大阪近隣しか使えないよ。全国には売ってないの。お分かり？

実質金利ゼロといっても、ローン金額と同額を塩漬け預金しているだけだから、そんなことせずに、はじめからキャッシュで不動産購入する人も多いよ。高額所得者は、住宅ローン控除を受けられませんからね。住宅ローンを組む経済的メリットないですよ。

あなたのいう年間所得数千万の金持ちは、そういう人たちです。
東京スターを利用する人は、年収1000万円前後の人たちであって、金持ちじゃないの。

[510: 申込予定さん]

５０５さん、いっぱい釣れてよかったねｗ

ほんとみなさんが言うように、ここのローンはビミョーな小金持ちのためのもので、
大金持ちと＊＊人にはサパーリ向いてないカンジですよね。

小金持ちと＊＊人のあいだにいるわたしは、いまものすごくむずかしい選択を
迫られていますｗ

[511: 匿名さん]

＞タダほど安いものはない。（つうか銀行も商売）

それをいうなら「タダほど高いものはない」じゃね？？

タダ単にタダにしてるわけじゃなくて、「ローンと同額の預金をする」って
条件があるでしょ。
ということは、実質的にはローンを完済しているようなものなので、そう考え
ると「タダで当然」ともいえるのよ。

[512: 匿名さん]

>本当に実質ゼロ金利なら、全国の医師・弁護士、税理士らからローン申し込みが申し込みが殺到するでしょう？

こういう職業の人が単純に金持ちだと思いこんでいるようだ。
ここのローンを利用してるのは、サラリーマンが多いんじゃない？
元本のみの返済を分割支払いできて、減税の恩恵もある。

[513: 匿名さん]

保証料と登記代、約100万円で、税効果も半減ですね・・

[514: 匿名さん]

>>509
九州にもあるし。いい加減なことを強気口調で言われても・・・（笑）

それに505の例示は中金持ち（1000〜1500万）の具体例です。
単純に金持ちだでローン控除対象外と思いこんでらしゃるのは私ではないですよ。

[515: 匿名さん]

>>514

頭の血の巡りの悪い人ですね。脳トレで鍛えなさい。

中金持ち（1000〜1500万）でこのローンを使わない人がいるのは当たり前の話です。

ゼロ金利をはじめから達成している自分がまさに該当するのだが、要するに、現金買いできるけど、ローンを組んだほうが減税メリットがあると思ってやる人もいれば、
ローンなんかめんどくさい（きらい）という選択もあるわけだよ。

中金持ち（1000〜1500万）でも自己資金が足りない浪費家は、そもそもゼロ金利が達成できないから、またこのローンを使えない。

ゼロ金利メリットを享受できるのは少数派なんだよ。

[516: 匿名さん]

＞＞５１３

保証料はかからない。
まあ、事務手数料とか登記料とか印紙代などを含めたとしても、減税額を考えるとかなりオトクだと思うけど？

[517: 匿名さん]

結局、特別に特殊な方以外は、素直に提携ローンか現金で買われた方がメリットが大きいようですね。

借金をしてまで節税効果を発揮させられるのは、償却資産がある場合と相続スキームに限られると個人的には思います。

[518: 匿名さん]

>>517

それは違うよ。
金利ゼロにしている人たちは、
現金で一括で買うか、ローンを組んで買うかの選択をしている。

現金で買えば、節税効果ゼロ、ローンを組めば、住宅ローン控除だけ得する。
単純な話。

償却資産の有無と相続スキームとは関係ない話。
君、空回りしているよ。

[519: 匿名さん]

調べてみたら平成16年までなら最大500万の控除があったんですね。
しかし2008年からは最大160万円
2009年からはゼロです。

>>518さんは、いつ頃購入なさったんでしょうか？
どの程度の額の控除なら、この銀行を使うメリットがあると思いますか？

[520: 518]

>>519
私なりの考えや、分岐点はあるが、教えたくない。

[521: 匿名さん]

私がここのローンを選んだのは

　１　住宅ローン減税をフルに狙える（10年で300万円程度戻ってくる計算）
　２　手持ち金が減らない
　３　いざお金が必要になった時は，塩漬け預金を引き出せば済む
　　　（＝低金利で即座に融資してもらえる権利を得たのと同じ）
　４　外貨預金で遊べる

・・・って感じです。
住宅ローン減税を抜きに考えても，私は２３４のメリットだけでも十分魅力的だと思います。

[522: 匿名さん]

本当に人気があるなら他行も追随してるでしょう。

[523: 契約済みさん]

今年契約しました。

私が選んだ理由は、手持ち資金を減らさずに済むから、です。

通常のローンだと総支払額を減らしたい場合、自己資金を多くし借入額を少なくするか
繰上返済を沢山するか、だと思います。この場合、現金は無くなります。
もし私が死亡した場合、ローンは無くなるけど現金も少ない状況になります。

ココのローンだと、手持ち資金はあまり減らず支払利息も低く抑えることができます。
私が死亡した場合、ローンは無くなり手持ち資金も残る状況になります。
もしもの時にこのような状況が作れる事にメリットを感じ契約しました。

このローンは特許出願中と言う事ですよ。もう取得したかもしれないです。

[524: 匿名さん]

>>523
普通に提携ローンを借りても同じですよ（笑）
現金部分の運用の好みにしか、違いはありません。

それといわゆる「両建て」による節税自体は古典的な手法です。
期末に手形借入を起こし同額を定期に入れるのは決算対策としてよく使われています。

[525: 匿名さん]

>それといわゆる「両建て」による節税自体は古典的な手法です。
>期末に手形借入を起こし同額を定期に入れるのは決算対策としてよく使われています。

決算対策では古典でも、他行はそれを個人の住宅ローンに適用しなかった。
同じスキームの商品が乱立する気配がないので、北日本や東スタが話題になる。
住宅を買うにはまとまった金が必要だが、手元資金を減らすリスクを回避する
必要がない人や、リスクに無関心な人には無意味なローンです。

[526: 匿名さん]

>普通に提携ローンを借りても同じですよ（笑）

笑っているけど、違うよ。金利が大違い。なにを考えているのか。
「両建て」による節税も例えがちがうよ。

[527: 匿名さん]

>笑っているけど、違うよ。金利が大違い。なにを考えているのか。
「両建て」による節税も例えがちがうよ。

５２６さんの解釈の方が間違ってますよ。
５２３さんは、★に預金としておいている部分をローン金利で運用するか、自分で別の金融商品で運用するかの違いということをおっしゃっているのでしょう。手元に現金を残して提携ローンで借りても、現金を提携ローンの金利以上で運用できれば、ネットの収支では★以上のメリットが得られるわけです。この話は過去スレで数多く議論させていると思いますのでこれ以上は語りません。また、「両建て」についても、負債を抱えている分減税メリットが得られるという効果は一緒ですよ。特別減税で個人もメリットを享受できるようになったため、★がそれに対応した商品を出したのです。あとは５２５さんのコメントどおりです。

[528: 購入検討中さん]

＞本当に人気があるなら他行も追随してるでしょう。

システムが複雑でややこしくなるので、メガバンクなどではおそらく対応は
難しいと思います。
規模の小さい銀行なら可能だと思います。
実際、北日本銀行などは追随してますし。

＞手元に現金を残して提携ローンで借りても、現金を提携ローンの金利以上で
＞運用できれば、ネットの収支では★以上のメリットが得られるわけです。

確かにそうですけど、

・確実にローン金利以上の運用ができるとは限らない
・元本割れのリスクを負う
・資産の流動性という意味で普通預金に勝るものはない

という点で、ここのローンは優れていると思いますよ。
まあ、リスクを取れる人たちは、わざわざ高い金利でここのローンを借りる
必要はないということですよね。
今までのご意見をまとめると、リスクの取れない、リスクを取る勇気のない
小金持ち・中金持ちのためのローンということでしょうか。

[529: 申込予定さん]

住宅ローン減税は総所得3000万円（給与所得のみの人だとだいたい税込み年収3400万円前後）以下であることという条件がありますから、まさにここでご指摘のとおり中金持ち向けの商品ということがいえるかと思います

[530: 匿名さん]

>まあ、リスクを取れる人たちは、わざわざ高い金利でここのローンを借りる
必要はないということですよね。
>今までのご意見をまとめると、リスクの取れない、リスクを取る勇気のない
小金持ち・中金持ちのためのローンということでしょうか。

金利がいくら高くても、最初から金利0を前提に契約しているので関係なし。
私はここの預金を保険と考えているので、それを原資にゲームをするつもりもありません。
外貨預金のようなギャンブルは、別の資金でやります。
0金利目当ての利殖ゲーマーが、この銀行が狙う優良顧客。

[531: 匿名さん]

434=456です。

別件で盛り上がってるところ、古いネタで申し訳ありませんが、ご報告します。
☆さんと売主でもめてた件については、無事売主さんが折れる形で決着しました。
既述のとおり、売主さんからは、恩着せがましく、火災保険は紹介するところで入れと言われましたが・・・

いろいろご回答いただいた皆様、ありがとうございました。

[533: 契約済みさん]

新築マンション契約済みで、当初は東京スターって決めていたのですが、最近メンテナンスパックというものが追加されていて、悩んでいます。

　２５００万で、頭金１０００万、１５００万借入の予定。親に借りて１５００万の預金をして、金利０、団信なしで、住宅ローン控除の恩恵（トータルで６５万くらい）を受けるつもりだったのですが・・・一番安いメンテナンスパック③にしても、トータル６０万を超えるので、いっそのこと現金で払おうかとも考えています。

　このサイトで知った、愛媛銀行の「愛のチカラ」という、似たようなシステムの資料請求をしているのですが、もし、この愛のチカラを利用された方や詳しい方がおられたら、東京スターと比べたメリット、デメリット、現金払いと比べたメリット、デメリットを教えて下さい。

[534: 購入検討中さん]

>>５３３

住宅ローン減税の恩恵が「６５万」となっていますが、２０年度の合計最高控除額は１８０万のはず。
１５００万の借り入れをするなら、１００万オーバーの恩恵があるはず。
ローン金利０で始められるなら、３５年で１０年固定にして考えてみたら？
で、控除期間が終わったら完済してしまったらいいのでは？

[535: 特命さん]

確かにメンテナンスパックは高いな。１５００万の借入だと高いのだと月９０００円の保険料に
強制加入だもんな。でも、せっかく親に１５００万もの大金を借りられたのであれば、目先の
数十万円の損得にこだわって一括返済するよりも、多少割高な保険に加入されながらでも、
現金は手持ちに持っておくべきだと思うけどね。後、団信加入しないのは勿体ない気もするな。
　せっかくかけるならちょっとした生命保険だと思って、入っておくべきに思うね。ってか、
親から借りてって言うけど、下手に全額繰上げ返済すると贈与税対策の速度におっつかない
可能性もあるしね。

[536: 匿名さん]

メンテナンスパックって強制加入なの？

[537: 契約済みさん]

533です

＞534さん
今回の源泉徴収税額を基準にシュミレーションしたら、６５万くらいになりました。最初の数年は扶養家族の関係で、源泉徴収税が少ないため、恩恵も少ない計算です。
控除期間15年で完済しても、トータル54万くらいのメンテナンスパック代（③）がかかります。

>535さん
たしかに、手持ちがなくなるのは心細いですね。
東京スターの担当の方に言われましたが、メンテナンスパックができて、私のような考え（金利０、団信なしで住宅ローン控除の恩恵のみを受けたい）だと、キャッシュの方が利口だって。

＞536さん
メンテナンスパック①〜③のどれかに必ず加入です。

[538: 自宅設計中]

>533さん

愛媛銀行の「愛のチカラ」は１１月に仮審査までしました。

東京スターと比較した場合の違いとしては
(1) 団信が金利に含まれているので、預金連動の対象となる。
(2) 保証料がかかる。一括払いでなければ、金利に0.2%上乗せ（預金連動対象外）。
(3) 家族の預金も連動の対象となるので、贈与とみなされるなどの心配がない。
(4) 普通預金の金利に税金が２０％かかるのと、後からのキャッシュバックなので
　 厳密には金利０にはならない。（普通預金の金利が高くなると影響が大きくなる）
(5) 東京スターだと外貨預金に金利が付く上に預金連動の対象となる。

５３３さんは、外貨預金をするつもりがないのなら、今の東京スターの
メンテナンスパックの最低0.3%払うのに比べ、保証料の0.2%ですむので、
愛媛銀行のほうがお得ではないかと思います。

[539: 特命さん]

へー家族の預金も連動させるなんてのは知らなかったな〜。良いやつがドンドン出来て来てる
んだな〜。
　東京スターの行員は、数年前の破綻再生後、がっちりした論理構築で損得をちゃんと教えては
くれている。しかし、預金連動性はついこの間までは年収２００万からでＯＫだったのが、今は
年収３００万からで無いと受け付けないと言っていた（電話確認）。
　まあ、行員としては「得します」「損します」とだけしか言えないわけであって、ここのスレッドにかれこれ数年在住していて久々来てみたが、やはり「住宅ローン控除」にこだわっている人が
後を絶たないというのは見ててかなしくなるものがある。過去スレで、討論になってた場面もみか
けたが、「住宅ローンとして」預金連動を組むのであれば、普通に２％位の金利は払ってでも、
株等に運用した方が儲かるという話を聞くと、まあ論理を唱えるためには「常に投資」を要求され
るために全部納得することは出来ないが、少なくとも「運用」を考えてる部分は賞賛できる。何も
運用というのは、投資だけではない。５３３も５３３の親も生活を送りながら別口で数千万円も
貯金出来て、しかも年収もそこそこ稼げるだけの実力を持っているのだ。スレ違いかもしれないが
「国保料負担」等の赤字財政に対して高額所得者層に累進負担を求めたときに、「＊＊＊のあがき」ととる人が後を経たないが、実際は年収や資産が上昇するほど国保料等は恩恵が大きくなるの
だから多少の負担増をしてでもこの仕組みを維持しないと目先のこまい数十万の損得で、結果的に
数千万円も損をしたなんて事になりかねないのだ。住宅ローン控除は「頑張って稼いだおこづかい」として旅行に行くなり、高級レストランに食べに行くなどして笑って使い、いざ収入がとぎれ
るかもわからないご時世現金を手持ちに持っておくというのは大事に思う。大体そこまでの資産を
持つ人間であれば、メンテナンスパック程度の負担を懸念して現金一括返済をするというのが、
ランニングコストの指す「ランニング」を考えたときに有効とは思えない。だからといって、賃貸
物件を借りて住めば管理維持費以上の家賃コストが発生するためにメンテナンスパックの負担など
笑えるくらいのものになる。バブル時代は、確かに無謀な投資家もいたが、月数百万も支払ってで
も自己防衛しようとする富裕層もいた。今は投資による自己防衛技術が劣化し、経済が逆に冷えこ
んできている。

[540: 特命さん]

あ、ここってＮＧワード的な言葉入れると×××ってなるんだね。
まあ、低所得者層を悪く言った言い方の意味でございます。

[541: ご近所さん]

最近、このローンの資料請求をしたら、年末と年初めに早めに審査を受けないかと電話がありました。
借換は７月を予定しているので、まだまだ先でいいと断ったのですが、あんまり何度も電話してきたので、このローン、銀行は大丈夫なのかと逆に不安になってしまいました。
営業さんのノルマとかの関係でしょうか？
それにメンテナンスパックは繰上返済や一時的に支払いを減らすということをする予定のないものには、損な制度のような気がします。
借換の場合、１％の金利をひいてくれるらしいですが、金利を引かない替わりにメンテナンスパックをつけないという選択肢もあればベストなのにと思います。

[542: 特命さん]

まあ１％引いてくれるっていっても、固定で申し込むのであれば、トータルはメンテナンスパック以上の効果は期待出来るけどね。ただ変動で申し込んだ場合は、金利が０．５％でも引きあがれば
逆に損してしまうから、「見えない固定部分」を考えた場合５４１さんの指摘も考慮しないと、ただでさえ資本のある上客さんを取り逃がすことになるかもね。

[543: ぶううう]

ここのローンで1ドル110円の時に400万円分ドル仕込んだ。
今106.7円だから約24万の含み損だ。
住宅ローン控除すっ飛んだ。
いい仕込かと思ったんだけど。
ま、耐えるしかないかねえ。
1年くらい耐えれば何とかなるかな。

ドル買ってる皆さん、どう思います？

[544: 匿名さん]

ドル円は恐らく１００円を割る。
その先どうなるかはちょっと分からない。
アメリカは超低金利政策を長期に亘り続けるしかなさそうな気もする。
ここからアメリカが立ち直るのに１０年はかかるかも知れない。

[545: 匿名さん]

私も昨年末からの円高で\1,200万ほどの
塩漬け資金を\109/$平均ベースで分散して
米ドル普通預金へ変換しました。
含み損は、今日辺り\30万近いと思われます。

しかし、年利3%の金利が付くので
トータルはプラスです。
含み損は、計算上の残高であり
\+$の預金残高が借り入れ金額を
上回ってさえ居れば、
それほど神経質になることはないでしょう。

どの通貨でも、
必ず反発の波が起こりますから
\110/$程度の変換レートは普通でしょう。

[546: 匿名さん]

まあ80円くらいまで行くでしょうね。
戻るのに10年くらい

[547: 匿名さん]

まずならないと思うが、
\80/$になったら
さらに買いでしょう。
10年後に\115/$になったと計算して
年利4.3%

株も為替もギャンブルと一緒ですよ。
決断は後悔より重いですから、
ここでの意見はほどほどに。

[548: 匿名さん]

おまとめローン「完済人」のCM見ると、ちょっと取引したくない銀行ですね。
新たな借り入れを増やし多重債務者を生み出してるだけですから。

[549: 初心者です]

初めて見てご相談します。
東京スター銀行の預金連動型住宅ローンの公告を見て、資料請求し検討しましたがよくわかりません。何度も議論されてるみたいだけど、私にも教えて下さい。
　
①田舎で県内に支店がないけど（1時間位で県外の地方都市には行ける）利用できるのか?

②1500万で家のみ新築する。500万を現金で支払い1000万をスター銀行に預金し1000万借りる。
　保証人はいないから団信は必須。（1000万で1770円程らしい）
　30年ローンにし10年後に繰り上げ完済する。
　
この条件で当初心者は、金利ゼロでローン控除を受けたらメリット大！？と、単純に考えて決めてしまいそうなんですが如何なもんですか？

どなたか教えて下さい。

[550: 匿名さん]

現実には５０年間下落を続けた通貨があったんだが・・・
イギリスポンド。
「どの通貨でも必ず反発の波が起こります」という前提は誤りだな。