東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目

[入居予定さん]

管理人さんから指摘がありましたので、僭越ながらスレ立てさせていただきます。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/

２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/

情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！

[401: 匿名]

東京スター銀行の預金連動型住宅ローンを行う予定です。
ローン残高≦預金残高で金利０％とし、預金部分で外貨預金運用を行いたいです。

ただし、東京スター銀行の外貨預金は手数料が安くない（１ドル＝１円）ので
手数料の安い他行で外貨にした後で東京スター銀行の口座に送金するなど、
なにかウラワザはないでしょうか？

また、お得なステージの上げ方など金利に関してのウラワザなどもあれば教えていただきたいです。

よろしくお願いします。

[402: 入居予定さん]

私は「土地＋建物」の融資を東京スターで受ける予定です。
土地の融資は６月に実行されていて、建物の融資は１２月中旬の予定で、契約日も決まっています。
この新しいローンは１２月３日からということですが、私にも当てはまるのでしょうか？
私はローン額と同じ金額を預金出来るので、メンテナンスパックとやらには興味ありません。
しかし、ただでさえ高い金利なのに、更に0.3％も上げようとするとは・・・

[403: 購入経験者さん]

以前、ここに海外赴任時代にためたドルを送金して預金してるから
レートは気にならないと書いたら嘘つきといわれたしまった私が
やって来ましたよ。(笑)
>>401
普通に国内の銀行からドル建てで送金できますよ。
送る側の銀行が対応していればですが。ソニー銀行などは無理ですね。
FXなんかで対応しているところを探してみてはどうでしょうか？
ちなみに私は、赴任時代のUSのシティバンクの預金を小切手で日本の
口座に振り替え(シティバンク同士の小切手仲介はタダ。)して、
日本のシティバンクの口座からスター銀行に振り替えました。
(この手数料もキャンペーン中で、手数料の4000円はスター銀行
持ちでした。)
資金の移動に1ヶ月ぐらいかかりましたが、手数料は全部タダ
で済みました。
うまいことやれば、何かいい方法があるかも。
誰か思いついたら紹介してほしいなー。

[404: 購入経験者さん]

>>401
裏技というほどでもないですが、
前日の最終残高 ＜ 当日の最終残高 「当日残高 ÷ 昨日残高」を
ポイントとして付与。
とあります。
で、30ポイント以上になるとステージが上がるというルールなので、
1000ドル預けて、次の日に30000ドル預ければ、一日で1ステージUp
できます。その次の日に、900000ドル預けられれば2日で2ステージ。
(そんなに預金できる人は、こんなセコイ技は使わないか…。)

私の場合、他の銀行から送金してきたので、その日のうちに、1000ドル
残して1ヶ月定期に。(2月以外の月)
1ヶ月後に、普通の1ステージUpして、その次の日に定期が満期で
預入されて1ステージUpしました。

[405: 寿おじさん]

> 399さん
> やっぱり、住宅ローン減税のうまみが年々減っていく現状を
> 打開するための方策なんじゃない？
：
> というわけで、これからはその下の層とか借り換え需要を掘
> り起こしていかなきゃ！ってことなんじゃないの？
392さんから398さんに内容へのレス？
そうなら前段はわかるけど、改悪では需要を掘りおこせないと
思うのですが。ゼロ金利に引かれる人から毟ろうってだけに見
えます。

[406: 入居済み住民さん]

> パワーアップした新しい預金連動型「スターワン住宅ローン」のポイント
> ① 借り換えのお客さまは当行所定の金利より1％優遇
> ② 返済休暇や入院保障など、ニーズに合わせて選べるオプションを拡充。
> （繰上げ返済手数料や金利の期間変更も無料に）
> ③ 派遣社員や契約社員の方など非正社員の方でもご利用可能

これを見るとトースターとしては「その下の層とか借り換え需要を掘り起こしていかなきゃ！」「スターワンとスターフィット住宅ローンのいいところを合わせて、さらに魅力度アップを図ろう！」って意図なんじゃないかな。

しかし、メンテナンスパックって負担は増えるわけだから、はたしてトースターの思惑どおりに事が進むのかは謎だが。

[407: 匿名]

４０３さん
過去ログ拝見しました。「災難」に遭われたみたいですね・・・。
なんだかこの銀行・この住宅ローンの特殊性をわかってらっしゃらない方々が
多くて、困りますね。
また、基本的に資産を多くお持ちの方が多く集まっていらっしゃると思いますが、
それぞれの資産運用の考え方などにも違いがあるようで、そこも混乱の種に
なっているようです。

外貨送金の体験談、非常に参考になります。
どこかTTSレートが低く、送金手数料も安いとこをを探せるといいのですが・・・。

４０４さん
なるほど！それはいい方法かもしれません。
確かに、一気に大量の資金を外貨預金にしても、ポイントは１ですもんね。
とりあえず１０００通貨単位で外貨預金をしておいて、その後に大量の資金を
外貨に換える・・・というのは盲点でした。

ほかの方々も、何かこのローンの裏技などご存じでしたら、ご披露いただけ
るとありがたいです。
よろしくお願い致します。

[408: 購入検討中さん]

「毟」って読めなかったから、調べますた・・・orz
「むしる」って読むんですね・・・。

[409: 匿名さん]

今朝の読売経済面に、こんな見出しの記事がありました。

”住宅ローン　新規頭打ち　「借り換え」で顧客争奪”
・・・中略・・・メガバンク３行では９月末の残高で前年を上回ったのは、みずほフィナンシャルグループだけで・・・中略・・・また日本では住宅ローンは貸し倒れの少ない優良資産として個人向け業務の柱と位置付ける銀行が多い。収益力向上を図る上で、残高の伸び率は心配のタネだ・・・中略・・・東京スター銀行は借り換えで金利を１％優遇する新サービスを開始する。

以下は私の想像です。東京スターは次の客を狙っているのでしょう。

・メガバンクでは受け入れてもらえない、非正社員の新規顧客。＋０．３％のプレミアをつけてリスク軽減。
・借り換え顧客。−０．７％の優遇によって商品力を強化、そこそこ預金はあるが繰り上げたくないと考えている他行客を奪取。

しかし、「預金するだけで繰上げ返済と同様の効果」と言いつつ「繰上げ返済手数料無料」を謳うのは、論理破綻スレスレか。

[410: 匿名さん]

振り込み手数料がもったないなくて、ATMでちまちま預金したよ。面倒だった。

[411: 購入検討中さん]

>しかし、「預金するだけで繰上げ返済と同様の効果」と言いつつ「繰上げ返済手数料無料」を謳うのは、論理破綻スレスレか。

このローンの特殊性を理解していない人が多いから、「スター銀行は繰り上げ返済手数料が高い！これなら○○銀行のほうがオトクだわ」って思う人も多いんだと思う。

だいたい、このローンを組んで住宅ローン減税をねらうなら「超長期でギリギリまでの大金を借りてなおかつ大金を預金する」のが定石なのに、過去レスを見ると「１０年のローンにした」とか「頭金をもっと入れればよかった」とか「ローン額＝預金額になったら繰り上げ返済するつもり」とかいう人が多いじゃない？

わかってない人たち、物事を単純にしか見られない人たちに向けてアピールするのって大事なんだと思うよ。
基本的に、住宅ローンを比較検討して組む人って少ないみたいだしね。

[412: 入居済み住民さん]

ぎりぎり借りればよかったわ。1割払ってしまった。
変動で借りればよかったわ、また利率が下がってる。
どうせ、貯金で金利0になるのを狙ってるんだから
固定なんぞした私は・・・だわ。

[413: 利子0さん]

すでに金利0達成ですが、固定と変動で何か条件は違うのでしょうか？
利率以外の違いが判りません。

[414: 匿名さん]

>>413

金利ゼロなら、ローン残が多い＝金利が高い＝固定の方が、ちょっとローン控除が多い。ローン控除狙いの人は固定でいいと思う。

[415: 入居済み住民さん]

ちょ、価格の8割借り入れで＋0.6%、6割借り入れで+0.3%っていう割り増しがなくなったの？
借り換え変動で2.0％、3年固定・5年固定で2.2％の金利？
団信込みで＋0.504％だったら今借りているよりずっと金利が低いんだけど・・・・。
8月に借り換えしたばかりなんだけど、すごく損してる？？？

[416: 匿名さん]

>>411
確かに特性（メリット）をよくわかってない人もいるだろうけど、一概に言えない気がする。
私は物件価格3800万に対し、ローン2300万で貯金同額で予定。独身で、団信に入らざるを得なかったのでローンをできるだけ少なくしたかった。入居は来年なので、控除額が変わる５年が経ったら繰上げするし、10年経ったら全額繰上げするよ。

[417: 匿名さん]

>>415
割り増しは無くなったようですね。
預金額が少ないと損している可能性が高いです。
損得の閾値は以下の式で計算できます。
団信については従来と変わっていないので、団信抜きでの式です。
（団信料は若干上がっているが入院がついているので同等と見なせる）

左辺が新規の金利負担、右辺が従来の金利負担。
0.3%はメンテナンス金利、A%は新金利、B%は旧金利

元金×0.3% ＋（元金−預金）×A% ＝（元金−預金）×B%
この式を整理すると、損得の境目となる預金額は、

損得の境目となる預金額　＝ ローン額×（従来金利−新金利−0.3）÷（従来金利−新金利）

例えば、ローン1000万、新金利2.0%、旧金利3.6%なら、預金額812万以下で損です。

[418: 入居済みさん]

良く解らないけど。。。

借り入れ２５００万２３年払い＝預金２５００万＋ガン特約なし団信保険料（月払い）
　　５年固定３．５％　ってどうですか？

もう契約済みの場合、パワーアップした新しい預金連動型は関係ないのでしょうか？

[419: 匿名さん]

417です。

上で、
（団信料は若干上がっているが入院がついているので同等と見なせる）
と蛇足をつけてしまいましたが、私の勘違いでしたので無視してください。団信料はほとんど同じでした。

>>418
あなたの場合、既に金利０を達成してるので現契約が有利です（もはや3.5%とかの金利は関係ありません）。

ローン残高2500万且つ預金残高2500万の場合の今月の支払い額は、
現契約だと、団信代　4400円　（年率0.212%）
新契約だと、メンテナンスパック１代　10500円（年率0.504%）
となり、新ローンは0.3%不利です。

[420: 契約するか考え中です。]

ローン契約が来月に迫り悩んでいるものです。ぜひぜひご意見お聞かせください。当方、3200万のマンション購入、手持ち資金が2200万程度あります。めんどくさがり＋長期的には絶対金利上昇と判断し、10年固定にこだわっております。また、返済と年預金の計で年150万支払可能です。

頭金をいくらにするかで悩んでます。皆さんの意見だと多く借りたほうが良いとありますが、自分の試算だと、旧制度（自分は審査を通過しているので新旧の制度を選べれます）では、9割より6割の方が、60万ほど総支払利息と手数料等の合計が少なくなります。減税を考えても40万近くお得です。多く借りたほうが良いと言うのは、借入＝預金となった場合を想定しての話なのでしょうか？

この場合、借入＝預金が10年かかります。10年かかるなら☆で借りる意味が無いというような書込みが多いですが、自分の試算では、10年固定最安の某銀行2.05%に1500万頭金で1700万借入、年150万返済した場合と比較しても断然☆の方がお得になります。

総支払利息＋手数料＋団信等−減税が200万を下回る☆は、お金持ちじゃない自分にも魅力に映るのですが・・・いかがでしょうか？

[421: 入居済みさん]

＞＞419さん

４１８です。
有難うございます安心しました。

[422: 入居済み住民さん]

＞＞420

私のことなので参考になるかわかりませんが、
私は物件価格の８割の３５００万のローンを変動金利で組みまして、
当初は２６００万円の預金をする予定でした。
残りは９００万円だから、ローン＝預金になるのは６・７年先かなと
考えていました。

でも、いざローンが始まると、ビックリするくらい
「預金額を増やさねば！」と思うようになります。
生命保険を解約したりとありとあらゆるところからお金をかき集めてみると、
＋２００万円くらいになりました。
また、預金額を増やすことに躍起になっているとお金もたまるもので、
前年より１００万円ほど多く預金できました。

そんな状態を見ているからか、両親も５００万円ほど貸すと申し出てくれたりもしまして、
その結果、ローンが始まって１０か月後にはローン金利０を達成してしまいました。

こんなに早く金利０になるんだったら、物件の９割を借りて、
10年の固定金利にして、もっと多く住宅ローン減税の還付金を
もらえるようにすべきだったなと、ちょっと後悔しています。

[423: 匿名さん]

>>420

●できるだけ多くの額を長期間で借りたほうが有利な理由
・頭金の額を減らして、その分だけ預金額を増やせる
・毎月の支払額を低くできるからその分だけ預金額を増やせる

●できるだけ高金利で借りたほうが有利な理由
・金利が高い分、初期段階では元本分の支払が少ない
　→元本が減らない＝住宅ローン減税の還付金を多く受け取れる
※これは「ローン残高＝預金残高」かそれに近い人のみが当てはまる

・・・しかしローン契約が来月とは。
１年分の住宅ローン減税の還付金分を損するようなものだな。

[424: 契約するか考え中です。]

421さん、回答ありがとうございます。金利ゼロ達成おめでとうございます。よかったですね！6,7年の予定が10ヶ月とは、素晴らしいですね〜

422さん、回答ありがとうございます。
確かにできるだけ多く借りた方が、預金額が増やせますが、最終的な総支払利息＋手数料等-減税は高いんですよね。6割と比べて。元手資金、年支払可能額（返済額＋預金額）を同じ条件にすると。同条件では、団信や手数料がローン額に比例するので、当たり前といえば当たり前ですが・・・
ローン契約の日は、こちらではどうしようもできないのでしょうがないですね。ご指摘ありがとうございました。

[425: 契約するか考え中です。]

すみません。↑421は422、422は423の間違えでした。

[426: 匿名さん]

>>420
スター旧ローンで、

借入 1900万（６割以内満タン）
頭金 1300万
預金 900万

がベストだと思いますが、150万／年で返済できるのなら、低金利な５年固定タイプにして預金増大を加速したほうが良いような気がします。

返済期間については必要な団信期間など、人それぞれ事情や考え方があると思いますが、私なら最長にして期限の利益を最大限享受したいですね。

[427: 契約するか考え中です。]

426さん、ご回答ありがとうございます。

そうですね〜。10年固定にこだわってたんですが、だんだん5年固定、変動の低金利も魅力的に思えてきました・・・。
余裕資金をかなり大目に見てるので、実際は10年かからないと思いますし・・・
いざという時の固定金利の選択手数料もさして高くないですし・・・
・・・悩みが増えますねー・・・

[428: 匿名さん]

>422
現在の住宅所得控除の上限は
2500万までです。
最大控除でも年1%の25万です。
しかし、所得税と住民税の負担割合変動で、
年間所得税を支払う額が強制的に
減らされてしまいました。

よって年間25万以上の所得税を支払っていなければ
住宅所得控除の最大枠を控除出来ない形になります。
これらの処置で15年に期間を延長できる方法も
あるようですが、どうにも政府の策略がミエミエで
困りますね。

[429: 匿名さん]

422さんのように、
親から借りた500万は
税法上問題ありませんか?
調べられたりしませんか?

[430: 入居済み住民さん]

４２２です。

税務署からいろいろ言われないように、ちゃんと借用書も作り、
金利も設定し、一定額を返済しているよという証拠作りのために、
親の口座に毎月振込をしています。
でも今のところ、税務署からの問い合わせはありません・・・。

この銀行のこのローンだと、お金を借りるといっても、
親の口座じゃなくて私の普通預金口座にお金を移すだけなので、
使いたいときはいつでも引き出せる・・・というところを理解してもらうと、
余剰資金程度は割とすんなり貸してくれると思いますよ。

１％程度の利息を親に払っても、私は２％得するので、両方ハッピーですし。

[431: 匿名さん]

親の口座じゃなくて私の普通預金口座にお金を移すだけなので、
使いたいときはいつでも引き出せる・・・というところを理解してもらうと、
余剰資金程度は割とすんなり貸してくれると思いますよ。

１％程度の利息を親に払っても、私は２％得するので、両方ハッピーですし。


うーん
親の口座じゃなくてのところと私は２％得するので
意味がわからなかった。教えて？

[432: 匿名さん]

>>431

住宅ローン金利を約３％としての概算だろう。

両親から資金を借りることで、この借入金分の金利３％が０％になる。
見返りに借入金に対して１％の金利を両親に払ったとしても、２％の金利分は得をしたことになる・・・ということ。

市中銀行で普通預金金利が１％というところは存在しないから、両親にとっても自分達にとってもオイシイ・・・ってことだろう。

[433: 匿名さん]

>>431

>>親の口座じゃなくて私の普通預金口座にお金を移すだけなので、
>>使いたいときはいつでも引き出せる・・・というところを理解してもらうと、
>>余剰資金程度は割とすんなり貸してくれると思いますよ。

これは両親の普通預金口座に入っていた資金を、自分達の普通預金口座に移すだけ
＝「貸す」といっても、自分達の普通預金に入れておくというだけで、使ってしまうわけではない
＝両親が資金を必要になったらすぐにでも返済可能
＝以上のことを考えると、両親としても貸し出した後に都合の悪いことはない
＝よって、以上を理解してもらえれば、すんなり貸してくれる
・・・ということが言いたいのだろう。

いずれにせよ、流動資金に余裕があって、なおかつ物わかりのいい両親でないと無理だな。

[434: 匿名さん]

教えてください。とっても困ってます・・・
東京☆のローン実行の方で、融資実行日とマンション引渡し日がズレていた方いらっしゃいませんか？
売主側からは、引渡し日の1週間ほど前の入金が指定されたのですが、☆からは、引渡し（登記日）と同日で無いと融資ができないと断言されてしまいました。
売主側としては、100件以上の物件の新築マンションなので同日にならない、マンション販売ではよくあるケースだと言われ、☆からは引渡しより前にローンを実行することなど、どの銀行でもありえないと言われました。
自分が調べた限りでは、提携銀行ではそういったこともあるみたいですね。ただ、売主からは提携銀行はあるものの、どこの銀行のローンでも良いと何度も言われてたので、自分としては、数年で借入額＝貯金額になりそうなこともあって☆に決めたのですが・・・今のところ、売主、☆両方とも一歩も引かぬ構えです。
土壇場になっての全く想定外の事態に、うんざりしております。
引渡し日が多少ずれたりするのは構わないのですが、つなぎ融資とか、今更検討はじめなければ、ダメでしょうか？
売主側も、そういう問題があるなら、最初から提携先しかダメと言って欲しかった・・・。☆側からも、何の問題もありませんなんて言われてたのに・・・トホホ・・・
とりあえず、売主デベと☆でもう一度話してもらうことにしてますが・・・

[435: 匿名さん]

>>434

スターのいい分はもっともだ。
もし自己資金１００％でも引渡し１週間前に払えということでしょうか？
私なら拒否しますね。
売主には、引渡し日同日じゃないと残金は払わないよと言い切る。

[436: 匿名さん]

不動産取引では、引渡し当日の支払いが常識。
瑕疵が見つかった場合、手直しで引渡しが伸びることもありうる。
事前に支払う必要なし。

[437: 入居済み住民さん]

＞＞434

鍵の引渡し日は決まっていますよね。
それにあわせればいいんじゃないでしょうか。
それをごねるデベがおかしい。
鍵渡しより1週間早いってのは変だ。
あとは銀行とデベ間で話し合ってもらったらどうでしょうか？
私はそうしてもらいました。デベも支払わなければ困るでしょうし
どうにか折り合いがついていきますって。手数料も両方から
取られるんだから、働いてもらいましょう。

[438: 匿名さん]

>不動産取引では、引渡し当日の支払いが常識。

私もそう思います。それでも、デベがごねるなら、国土交通省か県の不動産業者の指導課に訴えるといいなさい。
事前に支払う必要なし。

[439: 匿名さん]

デベの名とその後の顛末を是非ご報告願います。

[440: 契約済みさん]

＞＞434さん

私も同じことを言われました。
提携銀行でない場合、つなぎ融資がなければ無理だとも。
営業などの担当では話にならなかったため、支店の責任者？と話をつけて
了解を得ました（筈？来年の3月引渡しでその後話はないのですが‥）。

某財閥系です。

[441: 匿名さん]

>>440

あなたの言うつなぎ融資とは、財形融資や公庫などの、公的融資で、登記終了時まで融資がされない場合、引渡し日と融資実行日（登記時）のギャップのひと月くらいのギャップを埋める融資のことで、一般的によくあるはなしです。つなぐ期間は短いし、低金利の今は、支払い利子も大したことないです。

スレ主さんはそうではなく、引渡し前に金を払えと言われているのです。
そういうのをつなぎ融資ではなく、スレ主さんは一円も支払う義務のない
いわば、いいががかりのような話です。

[442: 匿名さん]

>>440

逆に質問したいが、あなたの話が本当だとすると、引渡し前に融資する銀行があるということか？　そんな銀行は存在するのが不思議だが、提携銀行というのはそういうことをするのかもしれないが、一般の銀行でそういうことをするところがあるのか？

[443: 契約済みさん]

440です。

記載はしていませんが、引渡し前に金を払え、と言われました。提携銀行では出来るとのことですので、提携先と契約させたいのでしょうが。
ちなみに東京スターはつなぎ融資は出来ません。

[444: 匿名さん]

>>440

４４０が言っているのは、引渡し前に金を払ってくれということだが、
そういうことをいうデベはおかしいし、まして、つなぎ融資とはいわない。つなぎ融資は、あくまで引渡しと登記の間をつなぐもの。

[445: 匿名さん]

>>434

不動産取引では、引渡し当日の支払いが常識ということで、引渡し前には、払うことは絶対にしないと、強気で交渉してください。

もしくは、内覧会で、ごねるだけごねて、引渡しまで直し工事を要求するとかして、時間切れを狙えばいい。

[446: 匿名さん]

今の住まいのローン借り換えとして、こちらで組もうと思いましたが、
いずれ貸して、住み替えようと思っています。
そうなると、長期のローンを組んでも意味無い、といいますか、
他人に貸す時点で、全額返済しなければならないのでしょうか？

どの銀行も、住宅ローンとはそういうものでしょうが…
みなさんは、今の住まいに長く住むという前提で、
こちらに決められたのでしょうか？

[447: 434です。]

434です。
皆さん、熱いレスありがとうございます。
月曜に売主の担当と話したんですが、銀行側と話し合って、今週中にはご迷惑かからないよう回答できると思います、といっておりました・・・。
でも、その時、100軒以上のマンションでは良くあること、マンション業界の常識だとまで言い切ってました。その売主と関係のある銀行10数行は、皆やってくれるといってました。
ちなみにその売主の提携銀行でも聞いてみたんですが、提携デベに無理に言われやらされることはあるが、通常はありえないとおっしゃってました。
売主は、この無理にやらせたことを当たり前だと思ってる節がありますね。

今現在、回答無しですが、金曜まで我慢して待ちたいと思います。
皆さんの回答を読むと、やはり売主側に問題ありのようですね。
結果については、皆さんにご報告いたします。問題ありの場合、実名公表するべきかもしれませんね。

ちなみに、ユーザー検査前に自己資金・諸費用を支払うように言われてるのですが、これもおかしくないでしょうか？
この売主、相当問題ありのような気がしてきました・・・

胃が痛い・・・

[448: 匿名さん]

>ちなみに、ユーザー検査前に自己資金・諸費用を支払うように言われてるのですが、これもおかしくないでしょうか？
>この売主、相当問題ありのような気がしてきました・・・

おかしいです。問題ありです。
売主（一部伏字でも良いので）公開希望。
（無理だとは思いますが）ついでに物件名もできれば。

[449: 匿名さん]

ようやく話がまとまったようだね。年内にも買収・上場廃止へ。

http://www.asahi.com/business/update/1214/TKY200712140043.html
国内投資ファンドのアドバンテッジパートナーズ（ＡＰ）が、米投資ファンド、ロー
ンスター傘下の第二地方銀行、東京スター銀行（本店・東京）を買収する方向で最終
調整に入ったことが、１３日わかった。買収金額は約１７００億円前後で、年内にも
合意する見通しだ。

[450: 匿名さん]

これまでの、スレをみると買収・上場廃止も、借り手には具体的な影響が無いという、意見が多かったですよね？

[451: 匿名さん]

☆さんのコメント

http://www.tokyostarbank.co.jp/profile/pdf/071214.pdf

この対応が外資っぽいね。

日本の銀行だと「ご心配にはおよびません」くらい書きそう。
今は、日本の銀行だけど。

何か、大きな問題が起こった時もこういう対応になるんだろうな。
日本的なウェットな対応を望む人はこの銀行はダメだろうね。
上手く言えないが、客側も銀行のドライさに対応できる財力と能力が必要かも。

[452: 匿名さん]

「コメントする立場にございません」か。
タッド・バッジは完全に蚊帳の外ってことだろうな。
恐らくこの外人社長ともお別れだな。

[453: 入居済み住民さん]

なんか「１ドル＝１０５円」になるまでもうちょと待とう・・・って思っていたら、どんどん円安になっちゃってるんですけどー！

ああ、１０７円のときにドルに替えておけばよかった・・・orz

[454: 匿名]

>>434さんの例は、融資実行と引渡しは原則どおり同日で、現実の入居は引越しの順番の都合で数日後という意味じゃないかな？　それなら普通です。

[455: 匿名さん]

>>454
その後書き込まれていないので事の顛末とおかしな売主の正体を知りたいのですが、>>434を読む限りではそこまでの勘違いはされていないと思います、、、続報に期待しましょう。

[456: 434です。]

454さん、回答ありがとうございます。
ご心配には及びません。そこまで勘違いしてませんよ。

455さん、回答ありがとうございます。
売主側（の代理店）から、中間報告として、たぶん上手くいく（売主側が折れる）との回答がありました。今は、最終報告待ちです。
検査前の入金要請については、入金前に検査できるよう調整してくれることになりましたので、一安心です。当たり前のことですが。

次の不可解な点として、売主から火災保険の契約先を指定されました。ローン契約する銀行から指定されるなら分かるのですが、何の債務関係もない（全ての代金は、自己資金+銀行ローンで支払ってしまうので）売主に指定されるのは、なんかおかしい・・・と思いましたが、良心的なお値段だったので、この件については、黙っておくことにしました。

なんかおかしな売主で、名前を公表したいところですが・・・
自分以外にそういうことを指摘してくる客が今までいなかったとのことです。地元では、それなりに名の通った大手の業者なのですが。
代理店の方は、こちらの言い分が世間一般的に妥当であること理解してくれてますので、いろいろ何とかしようとしてくれてます。
結局、何も言わない、疑問にも思わない無知な消費者が、こういった業者を成長のないまま、生き延びさせ手しまうのかもしれません。
自分を含め、消費者の責任を感じてしまいました。

また、報告します。ご回答ありがとうございました。

[457: 匿名はん]

何かと問題の多い消費者金融の多重債務の一本化を宣伝してますね。
体質的に疑問を感じる銀行です。

[458: 匿名さん]

>売主から火災保険の契約先を指定されました。

これもおかしい。私は、東京スター銀行紹介する火災保険が安かったのではいりましたが。もちろん東京スターは、特定の会社を強制しません。

[459: 匿名はん]

>>456
契約書に「買主は売主が指定する銀行及び保険会社と第一位に優先し契約交渉するものとする。」と盛り込まれてないですか？

[460: 匿名さん]

>>459

そんな奇妙な契約は許されるのか？　もしそんなことが書いてあれば、監督官庁にタレこんで、撤回させることは簡単。

[461: 匿名はん]

>>460
売主が、銀行や保険、インテリアや電気屋・引越し屋を紹介するためあらかじめ承諾をとるのは普通のことでしょう？

[462: 匿名さん]

その内容が、好意的なものであれば納得できるが、
どれも皆裏で繋がっていてキックバックされているようです。
今更ですが、腐った体質は一気には改善しませんね。

[463: 匿名さん]

>>461

紹介と強制（抱き合わせ販売）は違う。引渡し前のオプション工事は、
指定業者になるのは仕方ないにせよ（品質管理上必要）保険やローンの抱き合わせ販売は、違法に近い行為。明らかに消費者に不利益を与えている。監督官庁にタレこんでやめさせることは可能と考える。

[464: 匿名さん]

紹介は本来、ありがとうといって断ることができるもの。

紹介のふりをして抱き合わせ販売を強制することは違法性が強い商行為。

ローン、保険、引越屋、みんな紹介することはユーザーにとっては便利なこともあるが、断れないのはだめなんだよ。

[465: 匿名さん]

>>434さんへ
同じこと言われました。
ちなみに、


阪急不動産


です。
わたしはあきらめて提携銀行にしました。。。。。。
ねばればよかった。。。。。。。。。。。

[466: 匿名さん]

振込みが遅れると引渡しが、スムーズに行えませんので、
提携の方が楽ですよ、と販売会社に言われました。

提携じゃない信用金庫にしたら、振込みがぎりぎりで焦った
とか言うブログを最近見かけましたが…
スムーズでなくとも、金利が安いほうがいいわなぁ。

[467: 匿名さん]

>振込みが遅れると引渡しが、スムーズに行えませんので、
>提携の方が楽ですよ、と販売会社に言われました。

また奇妙な奇天烈なコメントだね。
振込み終了までまてやとかましておけばいい。
どんな金融機関でも、当日の真夜中になるわけじゃあるまいに、売主の方で勝手に、時間決めるなよ言ってやれ。

[468: 匿名さん]

業者は入金確認できるまでいつまでも待つだけですが、買うほうは法務局が閉まると登記できないリスクが伴いますね。

[469: 匿名さん]

>>468

登記？　引渡しと登記は同時じゃないでしょ。ふつうは後。
リスクってなんだ？

[470: 匿名さん]

>>469
お金払って登記できなければ、その間にデベが倒産したらどうするの？？？　普通はというかほぼ例外なく同時だし。

そんなレベルで「言ってやれ。」 なんて息巻いてるの？

[471: 匿名さん]

>>470

意味不明？　引渡し日当日にデベが潰れる？　ありえねえ。

[472: 匿名さん]

大きな会社はいいとして、小さい会社が計画的にやるかもね。

[473: 匿名さん]

>>470
>>471
さんへ
ちょっと調べてみました。


契約が締結されると
買い主は売買代金の支払い義務を負い、
売り主は所有権移転、物件の引き渡し義務を負います。
一般的に売り主の所有権移転登記は、
買い主が売買代金を支払い終わった時点で行います。


もしかすると471さんは、登記に表示と所有の違いがあることをご存じないとか・・・・・・・・・・・・・
470さんが「そんなレベル」というのはそういうことですか？

大きなお金が動きます。小さなリスクでも無視できないですよね。
入金後、登記前に買主が死ぬかもしれないし。
まあほかにもいろいろ細かい可能性があると思いますが
そんなの関係ありません〜
って471さんは少し痛いです・・・・・・
まだお若いのでしょう。


・新築マンション
・新築マンション竣工後
・戸建て
・中古住居購入
・建て替え
・買い替え
・リフォーム
などなどローンの目的は色々です。
目的でできるできないが大きく変わると思います。

目的をはっきりさせてから話し合わないと
話がずれるだけでまとまりません。ちなみに私は、新築マンション竣工と同時に入居
提携銀行以外は利用できませんでした。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

[474: ビギナーさん]

>>446　さん
参考になるか解りませんが、自分の例です。
１）家庭の事情で親と同居することに
２）住んでいたマンション（都内）は賃貸に出した
３）その際、同居を条件に親から資金提供（お金はもらわず、親預金の名義変更）を受けました。

上記の状態でTSBにローン借り換えの審査申し込みをしましたが、不動産投資ローンでは
なく通常の住宅ローンで審査通りました。（住民票の変更届けを出す前に審査／融資実行）

ローン担当者と相談すればいろいろと融通をきかせてくれます。
現在、０金利のメリットを享受しています。家賃-（諸経費＋ローン元金）でかなりの
プラスαになっています。金利０はいい意味でローンのプレッシャーから解放されますし
貯金もどんどんたまっていくのでいいかなと思います。

[475: 匿名さん]

>>473

くだらねえ。ありもしない心配ばかりしやがって。

解決方法は簡単だ。
期日には入金も間に合わせるように銀行に約束させる。
売主には引き渡しまで入金は待たせる。
両方ともできないと契約はしねえぞと強く言い渡しておく。
こんな簡単なこともできねーなのか。

期日に入金が間に合わないかもじゃねーんだよ。力ずくでまにあわせる。
いざとなったら銀行に怒鳴り込んで、入金させれいいだけだ。

[476: 匿名さん]

>>473

けつの穴が小さいやつだな。
東京スターで借りたが、朝一番で入金されてたぞ。
引渡し日の夕方ぎりぎりまで入金しねーことなんかあるのか。
もし午前中に振り込まれなかったら、銀行の担当者の首を絞めにいくぜ。

[477: 匿名さん]

はっきりいって、銀行の担当者がクビをかしげるようなイレギュラーな契約を進めるような売主とは契約しないことだ。

473がリスク、リスクとかいっているが、473は新築マンション竣工と同時に入居なんてことをア　ホな無理なことをすることがそもそもリスクだと思う。

再度言うが、提携銀行じゃなければできないような契約を最初からするなよ。

[478: 匿名さん]

>>475
入金ではなく着金の問題ですよ？。送金システムは都銀・地銀・外銀相互でシステムが違いますし（性質上ここでは詳しく書けませんが・・・）、着金を保証できるものは何もありません。

力ずくでまにあわせるなんて大げさにしなくても・・・・提携外のローンの場合で万全を記すなら、銀行にお願いして現金を用意していただくだけですよ？不動産の購入とは本来そう言うものです。基本的なこともご存じないようですね。

[479: 匿名さん]

>>478

ありえない前提でごちゃごちゃいうなよ。
頭悪いな。
引渡し日に着金できなかったら、引渡し日を伸ばせよ。
というか、はじめからお前みたいな余裕のない綱渡りな取引するなよ。
大事な仕事は、必ず余裕日を持って計画しろよ。

不動産取引は、株式取引のように、瞬間でやるような性質じゃないだろ。
お前こそ、常識や現実を知らないうすらバアカじゃないか。

重大な仕事は、段取りをきちんと組んで、関係会社も必ず実行できるように準備させるまで。
それでも、間に合わないということは、間に合わない相手の落ち度だから、力ずくでまにあわせるまでだよ。

それから、お前はスレ違いなことばかり書いているが、東京スターの利用に関するスレだから、お前の妄想ではなく、現実の経験談を記す。

俺の場合、売主の口座は東京三菱で、引渡し日の当日朝イチに東京スターからの着金が売主から確認されたぞ。

くだらねえありもしない心配ごと書きつられやがって、普通に準備すれば、リスクなんかはじめから最小にコントロールできるだよ。

余裕のない仕事するから、あわてるのだろ。不動産購入ぐらいじっくりやれよ。余裕のない場合は、取りやめる勇気を持て。以上だ。

[480: 匿名さん]

まったくありもしない前提で、もしも、もしも、なんて言っていると神経衰弱になるぞ。気をつけな。もしものことがないように、余裕を持って、しっかり準備して、不動産購入をしなさい。

[481: 匿名さん]

提携銀行じゃないと送金に時間がかかるというのは、嘘です。

[482: 契約済みさん]

473です。
478は別の方です。

479へ
○鹿というのは
・頭の回転が遅い
・知識がない
・人の話を聞かない（理解できない）
とかだと思うけどいくつあてはまってる？
とりあえずそんなに熱くなるな。○●まるだしだよ。

意見を述べる前に人の書き込みをもう一度よく読め。話はそれからだ。
それから、一番大事なローンの目的が書いてないな。いたた。。。。。。
おまいがうそを言ってるとは思っていない。
だが、自営で一軒家を購入の場合と、
サラリーマンで新築マンション購入の場合では
前提が違いすぎるのだよ。
それが書いてなければ、なんの参考にならんのだよ。
君がいうゴミスレになるよ。

[483: 匿名さん]

>>482

479じゃないが、横から失礼するよ。
ここは東京スターのローン利用のスレで、自分も東京スターの利用者だが、482は違うだろ。

提携銀行じゃないと送金に時間がかかるというのは、真っ赤な嘘だと思うよ。自営で一軒家を購入の場合でも、サラリーマンで新築マンション購入の場合でも同じこと。

着金の時間が、引渡し日の遅くになるとか、法務局の時間に間に合わないとかはまったくない。嘘でたらめ。

[484: 匿名さん]

結局　>>473の言うことは出鱈目ですので、気にしないでください。

[485: 匿名さん]

提携銀行じゃないと送金に時間がかかるという >>473の発言は、デタラメということでいいじゃないですか？
自分も東京スターでローンして、提携ローンじゃなかったけど、送金時間で問題になることはなかったよ。

[486: 匿名さん]

既に実行組みですが、
確かに提携銀行のメリットを出すために
デベの確認順序が異なるようです。

引渡日当日は、
司法書士
↓
法務局へ登記
↓
銀行へ登記完了のFAX
↓
銀行が指定口座へ振込み
↓
デベ確認
↓
カギ・引渡し

ここでデベが確認する順序が、
提携銀行からになるので、
戸数が多いと時間が掛かるそうです。
(2〜3時間間隔で確認するそうです)

スムーズに行って
提携外銀行の場合は、
午後1番で早いほうでしょう。

提携銀行では午前10時とかもありうるみたいですけど・・・
引渡し日当日の引越しは
この辺のところを考慮する必要があります。

[487: マンコミュファンさん]

>>486
法務局へ登記の前に、「市役所で減税証明書取得」があります。
これが結構時間かかるのです・・。

[488: 匿名さん]

>>引渡し日当日の引越し

くだらん。はじめからそんな無理なことをするな。
引渡しは、契約行動のひとつだし、引越しは、物理的な作業だろ。
そんなもの同時にやるな。ばかばかしい。

引き渡してから、１，２週間後に引越ししてなんの問題があるのか意味がわからん。

[489: マンコミュファンさん]

提携にしろ紹介にしろ、双方にメリットがあるように仕組むのが”良い仕事”でしょうし、そうしてますよね？

客の無知を良い事にぼったくる・逆に業者を警戒しすぎて強がる。　

両極端は損ですね。（普通の社会経験があれば普通に構えてればいいだけでしょう？）

[490: 匿名さん]

>>489

当たり前のことを偉そうに諭しているけど、何様のつもりですか？

[491: 匿名さん]

提携、紹介で、安くなるならメリットだが、抱き合わせ販売で、高くなることがあるから警戒して当然なわけだよ。インテリアオプション販売がその典型。まったく同じものが高くなる。

提携ローンも金利優遇ならメリットできるが、東京スターでゼロ金利だから、関係なし。

[492: マンコミュファンさん]

>>491
ゼロ金利って・・・デメリットはあるのでしょうか？・・・それともこの銀行はわざわざ損してくれるお人よしなんでしょうか？そうだったらみんな申し込み殺到でしょう？？まさか自分だけが見つけた穴場を披露してるつもりですか？？？

[493: 匿名さん]

業者を警戒しすぎてぼったくりを恐れるあまり、
インテリアオプション販売を全否定したり、
東京スターのゼロ金利とやら無条件に＊＊する。

両極端は損ですね。
普通の社会経験がないんでしょう。

[494: 匿名さん]

>>492

こいつ東京スターの預金連動の実質ゼロ金利のことわかってない。
この程度のやつに話をしてもねえ。

>>493

業者を警戒しすぎてぼったくりを恐れるあまり、
インテリアオプション販売を全否定したり、

こいつこそ、決めつけをしているが、誰も全否定してないよ。
抱き合わせで高い販売価格のものは利用しないまで。
高くなければ喜んで使いますよ。事実、インテリアオプションでお得なやつは利用させてもらったし、工賃を込みにすると市場価格と同じオプションは頼んだよ。

[495: 匿名さん]

昨日から、東京スター利用と関係ないことを書いているやつ。
粘着するのやめてくれない？

俺はここのローンの利用者だから、事実だけを述べると、提携ローンじゃなかったが、なんの不利益もなかったし、送金が遅れて困ることもなかった。借り入れ金額と預金を同額にしたから、はじめからゼロ金利だし、そのつもりだからここを利用したわけ。住宅ローン控除狙いだよ。

[496: 匿名さん]

>>495
銀行側から、普通預金を自働債権・住宅ローンを受働債権として、相殺の通知があれば、住宅ローン控除狙いはパー・キャッシュフローゼロになりませんか？

[497: 匿名さん]

>>494
インテリアオプションでお得か否かは、個人的事情にもよると思いますよ。あなたはこの銀行がお得と判断するように、この銀行は損と判断する人もいるんですから。

[498: 匿名さん]

>>496

日本語で書いてください。

[499: 匿名さん]

>>496

一応、日本語だな。訂正。もっとわかりやすい日本語で書いてください。
専門バ　カは相手にしませんから。

[500: 匿名さん]

>>497

揚げ足とりはやめれ。ここは東京スターの利用についてのスレ。
オプション販売については、マンション質問スレでやってくれ。

[501: 匿名さん]

実質ゼロ金利は、ただの釣りエサだと思う。
今どき、初期費用ゼロ・景品商法に飛びつく人って・・・

３年程度で約束は反故、借換えできれば御の字
タダほど安いものはない。（つうか銀行も商売）

[502: 契約済みさん]

>３年程度で約束は反故、借換えできれば御の字
>タダほど安いものはない。（つうか銀行も商売）

ローン契約書読んだことあるの？
預金連動スキームが変更になるのは、税務当局の判断が変更になった時だけ。
万一金利0の約束が反故になっても、預金をローン返済にまわして完済すればいい。金利0を享受するローン契約者に損はない。

[503: 匿名さん]

>>501

やっぱりこいつ東京スターの預金連動の実質ゼロ金利のことわかってない。
この程度のやつに話をしてもねえ。

[504: 匿名さん]

>>501は頭金なし家賃並のお支払いにひかれて
ゆとり返済で借りた人なんじゃないかな

[505: 匿名さん]

本当に実質ゼロ金利なら、全国の医師・弁護士、税理士らからローン申し込みが申し込みが殺到するでしょう？

それとも彼らに知られないよう宣伝を控えてるのか？（笑）

[506: 入居済み住民さん]

>>505

この預金連動型住宅ローンがアヤシイとかメリットがないと思うなら，書き込みなんてしなけりゃいいのではないでしょうか。

私は実際にゼロ金利状態で，なおかつ住宅ローン減税で毎年30万円ほど還付金ももらっていますし，さらに外貨預金で毎年30万円ほど稼げています。この住宅ローンを組むことで，金利を払うどころか，毎年60万円ほど利益が出ているわけです。
資金にそこそこ余裕のある人たちにとってはかなりメリットの多い住宅ローンだと思いますよ。

>>本当に実質ゼロ金利なら、全国の医師・弁護士、税理士らからローン申し込みが
>>申し込みが殺到するでしょう？

そうは思いません。
住宅ローン金利以上の運用ができる方，そんな小金を稼ぐ行為に興味がない方にとっては，あまりメリットはありませんから。

結局ここのローンを利用する人たちは，そこそこ稼ぐ実力があり，そこそこの資金を持ってはいるが「金持ち」というわけではなく，なおかつ積極的にリスクを取って資産運用をするよりは堅実にいこうと考える人たち・・・ということになります。
銀行側から見ると，上記の人々は第二地銀の顧客としてはかなり上質です。銀行側にはその人たちを住宅ローンで長期間囲っておけるメリットがあるわけです。

顧客側も銀行側もメリットを長期間享受できる，いい仕組みだなあと思っています。
そう思えない人は，このローンを利用しなければいいだけのことだと思います。

[507: 匿名さん]

確かに今は電力会社の10年社債でも２％近い利回りがあることを考えると、実質ゼロ金利も実は大したメリットではないですね。他行が追随せず今ひとつ盛り上がりに欠ける点から見ても、特殊な方にだけメリットがあると思わせる特殊なローンなんでしょう。

[508: 匿名さん]

>>505

本当の金持ちは住宅ローンなどしないことをわかっていない。
高額所得者は、現金で買うか、あえて高額物件を賃貸で借りて、自分が経営する会社の経費で処理してしまいます。

[509: 匿名さん]

>>505
本当にわかってないね。ここは地銀なので、はじめから全国対象じゃない。
北海道や九州の不動産購入には使えません。よく商品説明読んでくれ。
ここの銀行の支店のある、関東圏と大阪近隣しか使えないよ。全国には売ってないの。お分かり？

実質金利ゼロといっても、ローン金額と同額を塩漬け預金しているだけだから、そんなことせずに、はじめからキャッシュで不動産購入する人も多いよ。高額所得者は、住宅ローン控除を受けられませんからね。住宅ローンを組む経済的メリットないですよ。

あなたのいう年間所得数千万の金持ちは、そういう人たちです。
東京スターを利用する人は、年収1000万円前後の人たちであって、金持ちじゃないの。

[510: 申込予定さん]

５０５さん、いっぱい釣れてよかったねｗ

ほんとみなさんが言うように、ここのローンはビミョーな小金持ちのためのもので、
大金持ちと＊＊人にはサパーリ向いてないカンジですよね。

小金持ちと＊＊人のあいだにいるわたしは、いまものすごくむずかしい選択を
迫られていますｗ

[511: 匿名さん]

＞タダほど安いものはない。（つうか銀行も商売）

それをいうなら「タダほど高いものはない」じゃね？？

タダ単にタダにしてるわけじゃなくて、「ローンと同額の預金をする」って
条件があるでしょ。
ということは、実質的にはローンを完済しているようなものなので、そう考え
ると「タダで当然」ともいえるのよ。

[512: 匿名さん]

>本当に実質ゼロ金利なら、全国の医師・弁護士、税理士らからローン申し込みが申し込みが殺到するでしょう？

こういう職業の人が単純に金持ちだと思いこんでいるようだ。
ここのローンを利用してるのは、サラリーマンが多いんじゃない？
元本のみの返済を分割支払いできて、減税の恩恵もある。

[513: 匿名さん]

保証料と登記代、約100万円で、税効果も半減ですね・・

[514: 匿名さん]

>>509
九州にもあるし。いい加減なことを強気口調で言われても・・・（笑）

それに505の例示は中金持ち（1000〜1500万）の具体例です。
単純に金持ちだでローン控除対象外と思いこんでらしゃるのは私ではないですよ。

[515: 匿名さん]

>>514

頭の血の巡りの悪い人ですね。脳トレで鍛えなさい。

中金持ち（1000〜1500万）でこのローンを使わない人がいるのは当たり前の話です。

ゼロ金利をはじめから達成している自分がまさに該当するのだが、要するに、現金買いできるけど、ローンを組んだほうが減税メリットがあると思ってやる人もいれば、
ローンなんかめんどくさい（きらい）という選択もあるわけだよ。

中金持ち（1000〜1500万）でも自己資金が足りない浪費家は、そもそもゼロ金利が達成できないから、またこのローンを使えない。

ゼロ金利メリットを享受できるのは少数派なんだよ。

[516: 匿名さん]

＞＞５１３

保証料はかからない。
まあ、事務手数料とか登記料とか印紙代などを含めたとしても、減税額を考えるとかなりオトクだと思うけど？

[517: 匿名さん]

結局、特別に特殊な方以外は、素直に提携ローンか現金で買われた方がメリットが大きいようですね。

借金をしてまで節税効果を発揮させられるのは、償却資産がある場合と相続スキームに限られると個人的には思います。

[518: 匿名さん]

>>517

それは違うよ。
金利ゼロにしている人たちは、
現金で一括で買うか、ローンを組んで買うかの選択をしている。

現金で買えば、節税効果ゼロ、ローンを組めば、住宅ローン控除だけ得する。
単純な話。

償却資産の有無と相続スキームとは関係ない話。
君、空回りしているよ。

[519: 匿名さん]

調べてみたら平成16年までなら最大500万の控除があったんですね。
しかし2008年からは最大160万円
2009年からはゼロです。

>>518さんは、いつ頃購入なさったんでしょうか？
どの程度の額の控除なら、この銀行を使うメリットがあると思いますか？

[520: 518]

>>519
私なりの考えや、分岐点はあるが、教えたくない。

[521: 匿名さん]

私がここのローンを選んだのは

　１　住宅ローン減税をフルに狙える（10年で300万円程度戻ってくる計算）
　２　手持ち金が減らない
　３　いざお金が必要になった時は，塩漬け預金を引き出せば済む
　　　（＝低金利で即座に融資してもらえる権利を得たのと同じ）
　４　外貨預金で遊べる

・・・って感じです。
住宅ローン減税を抜きに考えても，私は２３４のメリットだけでも十分魅力的だと思います。

[522: 匿名さん]

本当に人気があるなら他行も追随してるでしょう。

[523: 契約済みさん]

今年契約しました。

私が選んだ理由は、手持ち資金を減らさずに済むから、です。

通常のローンだと総支払額を減らしたい場合、自己資金を多くし借入額を少なくするか
繰上返済を沢山するか、だと思います。この場合、現金は無くなります。
もし私が死亡した場合、ローンは無くなるけど現金も少ない状況になります。

ココのローンだと、手持ち資金はあまり減らず支払利息も低く抑えることができます。
私が死亡した場合、ローンは無くなり手持ち資金も残る状況になります。
もしもの時にこのような状況が作れる事にメリットを感じ契約しました。

このローンは特許出願中と言う事ですよ。もう取得したかもしれないです。

[524: 匿名さん]

>>523
普通に提携ローンを借りても同じですよ（笑）
現金部分の運用の好みにしか、違いはありません。

それといわゆる「両建て」による節税自体は古典的な手法です。
期末に手形借入を起こし同額を定期に入れるのは決算対策としてよく使われています。

[525: 匿名さん]

>それといわゆる「両建て」による節税自体は古典的な手法です。
>期末に手形借入を起こし同額を定期に入れるのは決算対策としてよく使われています。

決算対策では古典でも、他行はそれを個人の住宅ローンに適用しなかった。
同じスキームの商品が乱立する気配がないので、北日本や東スタが話題になる。
住宅を買うにはまとまった金が必要だが、手元資金を減らすリスクを回避する
必要がない人や、リスクに無関心な人には無意味なローンです。

[526: 匿名さん]

>普通に提携ローンを借りても同じですよ（笑）

笑っているけど、違うよ。金利が大違い。なにを考えているのか。
「両建て」による節税も例えがちがうよ。

[527: 匿名さん]

>笑っているけど、違うよ。金利が大違い。なにを考えているのか。
「両建て」による節税も例えがちがうよ。

５２６さんの解釈の方が間違ってますよ。
５２３さんは、★に預金としておいている部分をローン金利で運用するか、自分で別の金融商品で運用するかの違いということをおっしゃっているのでしょう。手元に現金を残して提携ローンで借りても、現金を提携ローンの金利以上で運用できれば、ネットの収支では★以上のメリットが得られるわけです。この話は過去スレで数多く議論させていると思いますのでこれ以上は語りません。また、「両建て」についても、負債を抱えている分減税メリットが得られるという効果は一緒ですよ。特別減税で個人もメリットを享受できるようになったため、★がそれに対応した商品を出したのです。あとは５２５さんのコメントどおりです。

[528: 購入検討中さん]

＞本当に人気があるなら他行も追随してるでしょう。

システムが複雑でややこしくなるので、メガバンクなどではおそらく対応は
難しいと思います。
規模の小さい銀行なら可能だと思います。
実際、北日本銀行などは追随してますし。

＞手元に現金を残して提携ローンで借りても、現金を提携ローンの金利以上で
＞運用できれば、ネットの収支では★以上のメリットが得られるわけです。

確かにそうですけど、

・確実にローン金利以上の運用ができるとは限らない
・元本割れのリスクを負う
・資産の流動性という意味で普通預金に勝るものはない

という点で、ここのローンは優れていると思いますよ。
まあ、リスクを取れる人たちは、わざわざ高い金利でここのローンを借りる
必要はないということですよね。
今までのご意見をまとめると、リスクの取れない、リスクを取る勇気のない
小金持ち・中金持ちのためのローンということでしょうか。

[529: 申込予定さん]

住宅ローン減税は総所得3000万円（給与所得のみの人だとだいたい税込み年収3400万円前後）以下であることという条件がありますから、まさにここでご指摘のとおり中金持ち向けの商品ということがいえるかと思います

[530: 匿名さん]

>まあ、リスクを取れる人たちは、わざわざ高い金利でここのローンを借りる
必要はないということですよね。
>今までのご意見をまとめると、リスクの取れない、リスクを取る勇気のない
小金持ち・中金持ちのためのローンということでしょうか。

金利がいくら高くても、最初から金利0を前提に契約しているので関係なし。
私はここの預金を保険と考えているので、それを原資にゲームをするつもりもありません。
外貨預金のようなギャンブルは、別の資金でやります。
0金利目当ての利殖ゲーマーが、この銀行が狙う優良顧客。

[531: 匿名さん]

434=456です。

別件で盛り上がってるところ、古いネタで申し訳ありませんが、ご報告します。
☆さんと売主でもめてた件については、無事売主さんが折れる形で決着しました。
既述のとおり、売主さんからは、恩着せがましく、火災保険は紹介するところで入れと言われましたが・・・

いろいろご回答いただいた皆様、ありがとうございました。

[533: 契約済みさん]

新築マンション契約済みで、当初は東京スターって決めていたのですが、最近メンテナンスパックというものが追加されていて、悩んでいます。

　２５００万で、頭金１０００万、１５００万借入の予定。親に借りて１５００万の預金をして、金利０、団信なしで、住宅ローン控除の恩恵（トータルで６５万くらい）を受けるつもりだったのですが・・・一番安いメンテナンスパック③にしても、トータル６０万を超えるので、いっそのこと現金で払おうかとも考えています。

　このサイトで知った、愛媛銀行の「愛のチカラ」という、似たようなシステムの資料請求をしているのですが、もし、この愛のチカラを利用された方や詳しい方がおられたら、東京スターと比べたメリット、デメリット、現金払いと比べたメリット、デメリットを教えて下さい。

[534: 購入検討中さん]

>>５３３

住宅ローン減税の恩恵が「６５万」となっていますが、２０年度の合計最高控除額は１８０万のはず。
１５００万の借り入れをするなら、１００万オーバーの恩恵があるはず。
ローン金利０で始められるなら、３５年で１０年固定にして考えてみたら？
で、控除期間が終わったら完済してしまったらいいのでは？

[535: 特命さん]

確かにメンテナンスパックは高いな。１５００万の借入だと高いのだと月９０００円の保険料に
強制加入だもんな。でも、せっかく親に１５００万もの大金を借りられたのであれば、目先の
数十万円の損得にこだわって一括返済するよりも、多少割高な保険に加入されながらでも、
現金は手持ちに持っておくべきだと思うけどね。後、団信加入しないのは勿体ない気もするな。
　せっかくかけるならちょっとした生命保険だと思って、入っておくべきに思うね。ってか、
親から借りてって言うけど、下手に全額繰上げ返済すると贈与税対策の速度におっつかない
可能性もあるしね。

[536: 匿名さん]

メンテナンスパックって強制加入なの？

[537: 契約済みさん]

533です

＞534さん
今回の源泉徴収税額を基準にシュミレーションしたら、６５万くらいになりました。最初の数年は扶養家族の関係で、源泉徴収税が少ないため、恩恵も少ない計算です。
控除期間15年で完済しても、トータル54万くらいのメンテナンスパック代（③）がかかります。

>535さん
たしかに、手持ちがなくなるのは心細いですね。
東京スターの担当の方に言われましたが、メンテナンスパックができて、私のような考え（金利０、団信なしで住宅ローン控除の恩恵のみを受けたい）だと、キャッシュの方が利口だって。

＞536さん
メンテナンスパック①〜③のどれかに必ず加入です。

[538: 自宅設計中]

>533さん

愛媛銀行の「愛のチカラ」は１１月に仮審査までしました。

東京スターと比較した場合の違いとしては
(1) 団信が金利に含まれているので、預金連動の対象となる。
(2) 保証料がかかる。一括払いでなければ、金利に0.2%上乗せ（預金連動対象外）。
(3) 家族の預金も連動の対象となるので、贈与とみなされるなどの心配がない。
(4) 普通預金の金利に税金が２０％かかるのと、後からのキャッシュバックなので
　 厳密には金利０にはならない。（普通預金の金利が高くなると影響が大きくなる）
(5) 東京スターだと外貨預金に金利が付く上に預金連動の対象となる。

５３３さんは、外貨預金をするつもりがないのなら、今の東京スターの
メンテナンスパックの最低0.3%払うのに比べ、保証料の0.2%ですむので、
愛媛銀行のほうがお得ではないかと思います。

[539: 特命さん]

へー家族の預金も連動させるなんてのは知らなかったな〜。良いやつがドンドン出来て来てる
んだな〜。
　東京スターの行員は、数年前の破綻再生後、がっちりした論理構築で損得をちゃんと教えては
くれている。しかし、預金連動性はついこの間までは年収２００万からでＯＫだったのが、今は
年収３００万からで無いと受け付けないと言っていた（電話確認）。
　まあ、行員としては「得します」「損します」とだけしか言えないわけであって、ここのスレッドにかれこれ数年在住していて久々来てみたが、やはり「住宅ローン控除」にこだわっている人が
後を絶たないというのは見ててかなしくなるものがある。過去スレで、討論になってた場面もみか
けたが、「住宅ローンとして」預金連動を組むのであれば、普通に２％位の金利は払ってでも、
株等に運用した方が儲かるという話を聞くと、まあ論理を唱えるためには「常に投資」を要求され
るために全部納得することは出来ないが、少なくとも「運用」を考えてる部分は賞賛できる。何も
運用というのは、投資だけではない。５３３も５３３の親も生活を送りながら別口で数千万円も
貯金出来て、しかも年収もそこそこ稼げるだけの実力を持っているのだ。スレ違いかもしれないが
「国保料負担」等の赤字財政に対して高額所得者層に累進負担を求めたときに、「＊＊＊のあがき」ととる人が後を経たないが、実際は年収や資産が上昇するほど国保料等は恩恵が大きくなるの
だから多少の負担増をしてでもこの仕組みを維持しないと目先のこまい数十万の損得で、結果的に
数千万円も損をしたなんて事になりかねないのだ。住宅ローン控除は「頑張って稼いだおこづかい」として旅行に行くなり、高級レストランに食べに行くなどして笑って使い、いざ収入がとぎれ
るかもわからないご時世現金を手持ちに持っておくというのは大事に思う。大体そこまでの資産を
持つ人間であれば、メンテナンスパック程度の負担を懸念して現金一括返済をするというのが、
ランニングコストの指す「ランニング」を考えたときに有効とは思えない。だからといって、賃貸
物件を借りて住めば管理維持費以上の家賃コストが発生するためにメンテナンスパックの負担など
笑えるくらいのものになる。バブル時代は、確かに無謀な投資家もいたが、月数百万も支払ってで
も自己防衛しようとする富裕層もいた。今は投資による自己防衛技術が劣化し、経済が逆に冷えこ
んできている。

[540: 特命さん]

あ、ここってＮＧワード的な言葉入れると×××ってなるんだね。
まあ、低所得者層を悪く言った言い方の意味でございます。

[541: ご近所さん]

最近、このローンの資料請求をしたら、年末と年初めに早めに審査を受けないかと電話がありました。
借換は７月を予定しているので、まだまだ先でいいと断ったのですが、あんまり何度も電話してきたので、このローン、銀行は大丈夫なのかと逆に不安になってしまいました。
営業さんのノルマとかの関係でしょうか？
それにメンテナンスパックは繰上返済や一時的に支払いを減らすということをする予定のないものには、損な制度のような気がします。
借換の場合、１％の金利をひいてくれるらしいですが、金利を引かない替わりにメンテナンスパックをつけないという選択肢もあればベストなのにと思います。

[542: 特命さん]

まあ１％引いてくれるっていっても、固定で申し込むのであれば、トータルはメンテナンスパック以上の効果は期待出来るけどね。ただ変動で申し込んだ場合は、金利が０．５％でも引きあがれば
逆に損してしまうから、「見えない固定部分」を考えた場合５４１さんの指摘も考慮しないと、ただでさえ資本のある上客さんを取り逃がすことになるかもね。

[543: ぶううう]

ここのローンで1ドル110円の時に400万円分ドル仕込んだ。
今106.7円だから約24万の含み損だ。
住宅ローン控除すっ飛んだ。
いい仕込かと思ったんだけど。
ま、耐えるしかないかねえ。
1年くらい耐えれば何とかなるかな。

ドル買ってる皆さん、どう思います？

[544: 匿名さん]

ドル円は恐らく１００円を割る。
その先どうなるかはちょっと分からない。
アメリカは超低金利政策を長期に亘り続けるしかなさそうな気もする。
ここからアメリカが立ち直るのに１０年はかかるかも知れない。

[545: 匿名さん]

私も昨年末からの円高で\1,200万ほどの
塩漬け資金を\109/$平均ベースで分散して
米ドル普通預金へ変換しました。
含み損は、今日辺り\30万近いと思われます。

しかし、年利3%の金利が付くので
トータルはプラスです。
含み損は、計算上の残高であり
\+$の預金残高が借り入れ金額を
上回ってさえ居れば、
それほど神経質になることはないでしょう。

どの通貨でも、
必ず反発の波が起こりますから
\110/$程度の変換レートは普通でしょう。

[546: 匿名さん]

まあ80円くらいまで行くでしょうね。
戻るのに10年くらい

[547: 匿名さん]

まずならないと思うが、
\80/$になったら
さらに買いでしょう。
10年後に\115/$になったと計算して
年利4.3%

株も為替もギャンブルと一緒ですよ。
決断は後悔より重いですから、
ここでの意見はほどほどに。

[548: 匿名さん]

おまとめローン「完済人」のCM見ると、ちょっと取引したくない銀行ですね。
新たな借り入れを増やし多重債務者を生み出してるだけですから。

[549: 初心者です]

初めて見てご相談します。
東京スター銀行の預金連動型住宅ローンの公告を見て、資料請求し検討しましたがよくわかりません。何度も議論されてるみたいだけど、私にも教えて下さい。
　
①田舎で県内に支店がないけど（1時間位で県外の地方都市には行ける）利用できるのか?

②1500万で家のみ新築する。500万を現金で支払い1000万をスター銀行に預金し1000万借りる。
　保証人はいないから団信は必須。（1000万で1770円程らしい）
　30年ローンにし10年後に繰り上げ完済する。
　
この条件で当初心者は、金利ゼロでローン控除を受けたらメリット大！？と、単純に考えて決めてしまいそうなんですが如何なもんですか？

どなたか教えて下さい。

[550: 匿名さん]

現実には５０年間下落を続けた通貨があったんだが・・・
イギリスポンド。
「どの通貨でも必ず反発の波が起こります」という前提は誤りだな。

[551: 匿名さん]

>①田舎で県内に支店がないけど（1時間位で県外の地方都市には行ける）利用できるのか?
漠然としすぎていて想像できない。
何県?

>②1500万で家のみ新築する。500万を現金で支払い1000万をスター銀行に預金し1000万借りる。
控除狙いなら早くしないと終了ですよ。
なぜ500万頭金で支払う?
上限枠ギリギリまで狙うのがゼロ金利・控除目的組のやる方法です。

[552: 初心者です]

NO.549の②
　ペイオフで預金保証が1000万までだからという単純な理由です。
　ローン控除っていつまで大丈夫なんですか？

　勉強不足ですいません。だからこそいろいろ教えて下さい！！！

[553: 匿名さん]

>>552

勉強不足とわかってるなら、自分で勉強したら？
東スタに聞いたら教えてくれるよ。

[554: 匿名さん]

こんなところで
>だからこそいろいろ教えて下さい！！！
は、禁句だよ。

大金が動く買い物だから、
自分で色々調べて納得してから
買うのが普通です。

ここでのコメントは、
その上で様々な事例として参考にしたほうが
良いですよ。

条件も開始時期も
千差万別ですから、
きちんとラウンジで相談して下さい。

[555: 初心者です]

今日東京スター銀行に問い合わせしたら、メンテナンスパックなるものが登場してて(以前資料請求した時には、単なる団信で177円/100万だったのに420円/100万になってた！！事務手数料も3万もUPしてた！ハウスメーカー選びに半年もかけてもたもたしてたら時代は変わってた・・・・

でも1％のローン控除を考えたらトータル的には、1500万10年固定の30年ローンで預金・借金し10年後に一括返済の方がキャッシュで払うより得の気がするんですけど・・・？

ご意見聞かせてください。

[556: 匿名さん]

100%の借り入れは不可

10年後に一括返済するのは自由

メンテパックが不利なのは正解

でも塩漬け預金を外貨に変えるのは円高が良い

外貨には金利が付くのでおいしい。

それより現金購入するつもりだったなら、
団信やめる方法考えたら?

[557: 初心者です]

アドバイスありがとうございます。

2割頭金で検討します。

団信やめたいのですが、当方40代独身（親は高齢）で保証人になってくれる人がいません。。。

[558: 入居済み住民さん]

1500万程度なら、他の銀行でもいいのではないですか？
ここは金利が高いですよ。手数料も高いしね。
団信も自分で負担しないといけないし、メンテパックって言うわけのわかんないのも
始めてるしね。

まあ、ここで借りるなら全額借りるか、借りれなかったら1割負担するかでなるべく多く借りて
住宅ローン控除の返りを待ったほうがいいと思います。

それにしてもここって金利が他に比べると高いわ。貯金が凍結状態だ。
腐るほど金がない人はここはやめたほうがいいかも。

[559: 匿名さん]

>558
アドバイスになってるの?
557さんは現金購入か☆か検討しているわけで、
金利は無関係です。

それに腐るほどの金持ちではなく、
小金持ちの利用するところ・・・
と過去スレで分ると思いますが?

[560: 入居済み住民さん]

銀行がそんしない方法ばっか考えてるようじゃねえ。
誰か紹介してくれって電話をもらったけど、紹介できるわけない。
以前はいいと思った預金連動だけど、今はどうなんだろうと思う。

話は変わるけど、外貨預金しなくてよかったわ。

[561: 契約済みさん]

何年か前に他の公的ローンをまとめてここで借り替え、
不急の金や転職時の退職金をまとめて4ヶ月後に0金利にしました。

このローンは、まとまった資金需要時のリスクヘッジ手段と考えています。
金利が高いと考える方は、金利0になるまで時間がかかるからでしょう。
短期に金利0に出来る方には金利など無関係ですね。

預金すれば、月々の金利負担額は安くなりますがそれでも高いでしょうか？
私は名目金利が高くても、当初から借り入れの７割を預金したのでどこよりも低金利でした。

[562: 申込予定さん]

最近出たメンテナンスパックなるものが、やたら高い気がする。

金利ゼロ＆ローン控除目当ての客から、“儲けの一部を貰いますよ”感覚がムカツク。まあ、こっちも税法を利用してキャッシュバックを期待しているんだから大きな事は言えないけど。。。

[563: 入居済み住民さん]

>>561

私も7割を貯金したけどさ。あと数年後には0金利になる予定だけど、買いたいものがあってもその分をおろすときに金利がかかると思うと、自分のお金なのに使えないのよね。何が得なのかわかんなくなってるんだわ。みんな凍結金以外も余裕資金があるのかな？

[564: 契約済みさん]

>>563

生活資金は別預金にすべきです。
欲しいものは、凍結資金以外の資金の中で購入しましょう。
このローンの預金は、緊急にまとまった金が必要な場合のみ使うものだと思います。
7割預金できてるなら、金利0の目処も立てやすいでしょう。
不要不急の金を使わないようになるのもこのローンのメリツトです。

[565: 匿名さん]

>>555さん
似たような状況でした。（独身、35歳、メンテナンスパック登場後のスター検討、マンションと同額の貯金あり）
私の場合、迷った末にキャッシュ購入にしました。最大のネックは、やはり団信でした。

・ローンと同額の貯金がある（いざというときは全額繰上げできるので残債が発生しない）上に、特に資産を遺さなければならない相手がいないため、団信は不要。なのに団信が高い。
・私の場合はシングルゆえに購入物件がコンパクトで高額ではなく、ローンは積んでも2000万がＭＡＸ。さらにＨ20年入居で還付によるメリットが少ない。
・還付される税金と、団信＋事務手数料等が、何度計算しても微妙なライン。
・↑10年きっちりローンを組めば、黒。しかしシングル故に途中で売却する可能性もあり、売却が早いと完全な赤。

団信がなければ、手数料を考えても２〜３年目以降黒になるのでローン組みたかったですが、団信が入ってくると黒になるまで数年かかるので、やめました。

個人的には、同じような状況でもローンを組んだ方が成功する方がいると思います。それは、物件価格以上の資金を持ち、なおかつ預金を外貨にすることで運用できる人です。どうにかしてこのローンを活用したかったのでいろいろ考えましたが、結果的に私には無理だと思いました。

・貯金が物件価格とほぼ同じ。円安になると追加で預金しないと、ローン額＞貯蓄額　になってしまう。
・小心者で、性格が資産運用に向いていない。（以前株を持っていましたが、売り時買い時に踏ん切りがつかず、いつも遅かったです。）

以上から、このローンは
・団信を外せる人
・いざというとき住居を残した方がいい相手がいるので団信ＯＫの人
・外貨預金による資産運用が上手な人、円安時に追加で貯金できる人
・物件価格および所得税がそこそこで、税金の還付が多い人
ローンと同額の貯金があるという前提で、かつ上記４つのうちどれか１つ（もしくは１つ以上）が当て嵌まる人にとって、最高のローンなのだと思います。あくまで個人的な意見ですけど……。

[566: 匿名さん]

565です。すみません、円安が間違ってました。訂正してお詫びします。

[567: 555です]

５５５です。
まこと的確なアドバイスありがとうございます。
似たようなどころか全く同じ状況で同じ心境です。

メンテパックさえなければ何とか利用したいのですが、納得がいかない。
あらゆる貯金を集めてローンと同額にし、控除額で固定資産税を賄おうともくろんでいたのですが・・・・

私も老後用（！？）のシンプルな1500万弱の物件なので、きれいさっぱりキャッシュで購入の方向に向いてます。
小心者で産運用や大きな事は出来ないので、家賃（現在賃貸）がなくなった分せっせとまた貯めまくることになりそうです。。。
得体の知れない銀行で損得考えながら過ごすより、精神的にはこの方が楽かもな。

565さん、および他の皆さんありがとうございました。
まだ入居（支払い）まで期間があるので、さらに調べて決めたいと思います。

[568: 匿名さん]

そろそろ外貨も下がってきたので、塩漬け預金の一部を外貨にしようかと検討中です。

ドルとユーロはもうちょっと下がるかなとも思いますけど、豪ドルとＮＺドルはそろそろいいんじゃないかと・・・。

みなさんどう思われます？

[569: 匿名さん]

>>565

独身なら保険はいらない。
団信などはじめから入る必要なし。

[570: 匿名さん]

外貨ですが、最近変動が激しく方向感が見えないので、
少しの単位ずつ買っていくのが安全な気がします。
（1000単位とか）
うちはそんな感じでやっていますよ。

円が暴落したときのささやかなリスクヘッジくらいの気持です。

[571: 入居済み住民さん]

すみません、ちょっと伺いたいのですが、
みなさんの中には、
「外貨預金をやってこんなに得をした」
「こうやったらすごく儲かった」
という方いらっしゃいますか。

うまいやり方をすればそれなりに儲けられる
気はするのですが、
実際に外貨預金をされている方たちは
どうなのかなと気になります。

[572: 匿名さん]

>>571
そんな心構えでいる時点であなたは手を出さないほうがいいと思う。
預金保険のついた国内預金で少しでも条件の良いところを探すことをお奨めします。

[573: 匿名さん]

>>572

さんざん既出だが，外貨預金は通常ペイオフ対象外。
しかし，預金連動のための塩漬け外貨預金なら，ローン残金と預金が相殺されるだけなので，ほぼノーリスク。
つか，「国内預金で少しでも条件の良いところを探す」時点で，預金連動の対象外になるんで意味がない。

ローンと連動する外貨預金を論じているわけであって，一般的な外貨預金を論じているわけではないということを念頭に置いていただかないと，議論が噛み合わない。

>>571

やはり，円高の時に外貨を仕入れて円安になったら売る・・・というのが一番手っ取り早い。
地道に預金金利を稼ぐ以上の為替差益が得られる。

[574: 契約済みさん]

なんで預金連動ローンの塩漬け預金で、外貨預金なんかするのか？
資産を増やすのが目的なら、別の資金でやればいい。

[575: 匿名さん]

本当は円高の時はトヨタ株でも買った方が外貨預金なんかよりはるかにましなんだけど。

[576: 購入検討中さん]

だ・か・ら・あ・・・。
余剰資金があったらそりゃあトヨタ株とか新興国投資とかしたほうがいいだろうさ。
ローンと預金が連動するかどうかが問題で、その預金連動になってる円預金には利息がつかないけど、外貨にすれば利息も得られる・・・っていう話でしょうがあ。
なんでその話からズレて、金融商品の優劣の話になっていくんでしょう？
東京スター銀行の預金連動住宅ローンとその関連以外の話をされても意味がない。
余剰資金の運用相談＆運用アドバイスは、ほかでやってくれ。

[577: 匿名さん]

>>576

だからあ…。
それりゃ外貨の方が金利がいいに決まっていいだろうさ。
でも、ゼロ金利を達成するために、ローン残高ぴったりに円預金しているのに、外貨にして為替差損が出たら金利負担がでてしまうじゃないでしゅがあ。
なんで小心者のための銀行ローンなのに、投機的な外貨預金の話になっていくんでしょう？
為替の変動なんか誰も予想できないのに、投機やギャンブルの話は他でやってくれ。

[578: 匿名さん]

>>576

だからあ…。
それりゃ外貨の方が金利がいいに決まっていいだろうさ。
でも、ゼロ金利を達成するために、ローン残高ぴったりに円預金しているのに、外貨にして為替差損が出たら金利負担がでてしまうじゃないでしょうがあ。
なんで小心者のための銀行ローンなのに、投機的な外貨預金の話になっていくんでしょう？
為替の変動なんか誰も予想できないのに、投機やギャンブルの話は他でやってくれ。

[579: 契約済みさん]

>>577

そもそも、ここの外貨預金はそんなに投機的なものなのか？よく考えてみましょうよ。
預金分にローン金利がかからない、預金金利がつく。それだけで充分な気がしませんか？
資産をドルやユーロに分散しておき、めまぐるしい世界情勢に対応することが、真の小心者がやるべき行動だと思いますよ。
そう思わなければ、円預金だけにすればいい話です。

[580: 匿名さん]

>>569の言ってる意味がよくわからない。
東スターは保証人をつけるor団信加入がローンの条件になっていて、この保証人が親か子に限られているため独身者の大半は団信に加入せざるを得なかった記憶がある。（マンション買う独身＝親が高齢かつ子がいない）
ルールが変わったの？

一般論として独身に団信は必要ないと言ってるなら、東スターのスレに書き込む内容じゃない気が。現に555も565も団信はいらないと思ってるのに、加入が条件付けられている上に高いと嘆いているわけなんだし。

[581: 契約済みさん]

>そもそも、ここの外貨預金はそんなに投機的なものなのか？よく考えてみましょうよ。

外貨預金より、そこに介在する為替レートがギャンブルなのです。
原油価格同様、投機資金の動向で決まる。

[582: ローン支払い中]

現在ローン残債3650万円、余裕資金（自己資金+親資産名義書き換え）にて0金利達成中。
毎月の引き落としは3%変動金利で約5万位＝給与から振込して毎月引き落とししています。

でTSBでの外貨預金ですが、米ドル107円（手数料込）で20万ドル（自己資金分）預金し
10年間手をつけないでいるとどうなるか？試算してみました（優遇金利2.9%)
で結論ですが、1ドル85円になっても8年目から+αになります。

【10年後】
受取利息：120万、支払利息（預金の残債割れ分*0.03/年）：23万で約100万円プラスになります。
＊107円でドル預金実施した翌日に85円になった場合を最悪の状況として想定し
　試算しています（ローン金利は3%、預金金利は2.9%、元金は毎年60万減っていく）


なんか、10年スパンとしてみると塩漬けで金利0のお金が円がお金を生み出す結果になり
凄いことだと思います。　まちがってるかな？どなたか似たような計算された方
いらっしゃいませんかね？（預金金利はどうなるかわかりませんが。。。）

[583: 匿名さん]

昨年の12月1日からのメンテナンスパックのおかげで、計算がくるった。
これじゃ、最大控除が160万円でも、メンテナンスパックのおかげで
控除が80万円程度しか受けられなくなる。

[584: 匿名さん]

騙されやすい人は注意しましょうね・・・

[585: 匿名さん]

>582
面倒な計算に突っ込みする人は少ないと思います。

既に実施済み組の意見としては、
1.利息は毎月計算されて$預金なら$として元金複利になります。
　よって\85/$の最悪のシナリオは現在発生していませんが、
\85/$になったらさらに買いでしょう。
2.借り入れ返済分は円預金から返済されます。
3.$預金が毎年60万減る計算は予想する借入れ年数からしてまだまだ先の事と思われます。
4.ゼロ金利を維持する為に、レートの変動吸収に円預金の増額預金で調整する事は必要かと思います。
5.$預金での借入れ返済になった時点でレートの影響を受けるようになります。
6.$預金の3%は保証されている数値ではないので、$預金の動向は気にしないといけません。

[587: 匿名さん]

わたしは遊びで各通貨１０００通貨単位づつ外貨預金にしています。
１０００通貨単位でもけっこう利子がついてくるので、ちょっと楽しいですよ。

・・・でも為替損益がこわくて、これ以上外貨の額を増やすのは躊躇しています。
円高ももうちょっと進むかもしれないみたいなので、確実に円高の状況になったら、
ていうか外貨が割安な値段になったら、外貨を増やそうとは思っているのですが。。。

[588: 匿名さん]

まぁ全資産を日本円(＋日本の不動産)で持っている方がこれからはリスクだと思うね。
最近あらゆる面で日本の価値が低下していっている（途上国に追い越されてるだけかも）けど、
外貨反対派は、「日本売り」になった場合に、どう対処するんでしょう？
円が下落した場合、グローバルで見ると、自分の全資産が目減り対象となっているということに
気付きませんか（3000万円を預金してたとしても、今欧州に行くと、昔より一杯払わされるでしょ）。
円の価値が高まる方向に「全財産を掛ける」なら止めませんが・・・
この事に気付かせてくれるのはココの銀行くらいでしょうね。
まぁ手数料＆中抜き狙い何でしょうけど。
＃言い過ぎでしたらご容赦下さい。

[589: 匿名さん]

グローバルに考えても
現実は、塩漬けした資金が
毎月返済されるのをただ見ているだけ。

塩漬けしている物をきゅうりからナスに変えただけに過ぎない。
ちょっぴり二味楽しめて得した気分と為替のハラハラ感で、
のほほんとしていた平和な日々が一転して
ニュースに目をやるようになった。
アメリカ合衆国の大統領選挙の動向も気になるようになったりと
ある意味グローバルな勉強料としては妥当かな。

結局最後に残るのは日本で買ったマンションだけ。

[590: 匿名さん]

>>598さん

あなたの言うとおりです。
外貨預金の本質は、資産の分散の方法でしょう。
預金金利はある意味おまけみたいなものです。まああればより素晴らしいですけど。
日本が世界的に見て、このままの地位を保てるか？
日本円に運命をゆだねるのか？
この銀行が、他の預金連動性を行なっている銀行に比べていい所は、この一点なのではないでしょうか？

[591: 匿名さん]

外貨預金を始めたいなと思ってはいるのですが・・・

●ユーロや豪ドルは今のレートでもじゅうぶん円安水準なので、まだ下がるかもしれないと考えると怖くて買えない。
●米ドルは、崩壊説がささやかれていて、なんだったら１ドル＝８０円くらいまで行くという話を聞くと、怖くて買えない。
●１０万ドルに替えるだけで１０万円の為替手数料が取られるから、実行時よりも１円円安になってくれないと損した気分になる。当面円安になりそうもないから買えない。

・・・なんて考えていると、踏ん切りがつきません・・・。
・・・ああ、いったいいつ始められるのでしょう・・・。

[592: 匿名さん]

>591
あなたは、やめなさい。

黙って日本円で塩漬けしていたほうが無難です。
為替レートは毎日変わるもので、しかも限度もありません。
その度に損した・得した!と落ち着かない日々を過ごすことになりますよ。

現状でドル預金に変換したとして、
\80/$になってもゼロ金利が保てるような円預金を増資してから
実行すれば多少は落ち着くでしょうが、
ギリギリゼロ金利確保状態なら、
変換した直後に手数料分目減りして
金利対象になってしまいますよ!

おやめなさい。

[593: 購入経験者さん]

なんか、どっかのファンドに買われるみたいだけど
この商品には影響ないのかね？

[594: 契約済みさん]

預金連動は好評なので継続する、現経営陣もそのままみたいな記事が
日経に出てましたね。
２〜３年はじっくり保有して、利益を得るみたいなインタビュー
でした。まぁ、どこまで本気かは判りませんが。

[595: 匿名さん]

３６万円でTOB成立→上場廃止ということは、
４３万円の公募に応じた一般投資家は
為す術もなく撃沈ということだな。
このような一般投資家をバカにしたTOBが認められるとはなあ。

しかもだ。無配のお知らせとは。

> 本公開買付けが成立した場合、剰余金の配当により株主への利益の還元を行うよりも、
> 内部留保を充実し高い収益性の見込まれる新規投資を行うことなどにより当行の企業
> 価値を高めることが株主の意思に適うものと判断し、本公開買付けの成立を条件とし
> て、今次期末配当を行わない旨を決議したものです。

ここに言う「株主の意思」とはアドバンテッジの意思のことであって
一般株主の意思では全然ないんだな。
こういうことが認められるんだったら株式投資はもう止める。

[596: 購入検討中さん]

みなさんは、いくらくらいの物件を買われて、いくらくらいのローンを組んで、いくらくらいの預金をされているのでしょう？

私は、
物件額　４５００万円
借入額　３６００万円
預金額　２５００万円

を予定しています。
ちなみに変動金利にしようと思っています。

[597: 契約済みさん]

物件額　8500万円
借入額　3000万円
預金額　3002万円
金利は固定か変動か忘れた。

[598: ローン支払い中]

私は
物件価格：４１００万
借入：３６５０万
預金：３７００万
金利：変動３％（メンテナンスパックとかがない時期に契約）

[599: 匿名さん]

しかしアドバンテッジというのはどう見ても詐欺師軍団にしか見えないんだよね。
カネボウとかポッカとかの経緯を見ると、アドバンテッジは一般株主に強制的に
損をさせているんだよね。
今回の東京スターも同様の手口。
http://blog.livedoor.jp/advantagehigai/

[600: 匿名さん]

私は１年半前に
物件額　6000万円
借入額　4200万円
預金額　3800万円
変動金利で始めました。

でもその半年後には借入額＝預金額を達成してしまったので、こんなことなら10年固定にしておけばよかったと、ちょっと後悔していますorz