東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目

[入居予定さん]

管理人さんから指摘がありましたので、僭越ながらスレ立てさせていただきます。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/

２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/

情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！

[401: 匿名]

東京スター銀行の預金連動型住宅ローンを行う予定です。
ローン残高≦預金残高で金利０％とし、預金部分で外貨預金運用を行いたいです。

ただし、東京スター銀行の外貨預金は手数料が安くない（１ドル＝１円）ので
手数料の安い他行で外貨にした後で東京スター銀行の口座に送金するなど、
なにかウラワザはないでしょうか？

また、お得なステージの上げ方など金利に関してのウラワザなどもあれば教えていただきたいです。

よろしくお願いします。

[402: 入居予定さん]

私は「土地＋建物」の融資を東京スターで受ける予定です。
土地の融資は６月に実行されていて、建物の融資は１２月中旬の予定で、契約日も決まっています。
この新しいローンは１２月３日からということですが、私にも当てはまるのでしょうか？
私はローン額と同じ金額を預金出来るので、メンテナンスパックとやらには興味ありません。
しかし、ただでさえ高い金利なのに、更に0.3％も上げようとするとは・・・

[403: 購入経験者さん]

以前、ここに海外赴任時代にためたドルを送金して預金してるから
レートは気にならないと書いたら嘘つきといわれたしまった私が
やって来ましたよ。(笑)
>>401
普通に国内の銀行からドル建てで送金できますよ。
送る側の銀行が対応していればですが。ソニー銀行などは無理ですね。
FXなんかで対応しているところを探してみてはどうでしょうか？
ちなみに私は、赴任時代のUSのシティバンクの預金を小切手で日本の
口座に振り替え(シティバンク同士の小切手仲介はタダ。)して、
日本のシティバンクの口座からスター銀行に振り替えました。
(この手数料もキャンペーン中で、手数料の4000円はスター銀行
持ちでした。)
資金の移動に1ヶ月ぐらいかかりましたが、手数料は全部タダ
で済みました。
うまいことやれば、何かいい方法があるかも。
誰か思いついたら紹介してほしいなー。

[404: 購入経験者さん]

>>401
裏技というほどでもないですが、
前日の最終残高 ＜ 当日の最終残高 「当日残高 ÷ 昨日残高」を
ポイントとして付与。
とあります。
で、30ポイント以上になるとステージが上がるというルールなので、
1000ドル預けて、次の日に30000ドル預ければ、一日で1ステージUp
できます。その次の日に、900000ドル預けられれば2日で2ステージ。
(そんなに預金できる人は、こんなセコイ技は使わないか…。)

私の場合、他の銀行から送金してきたので、その日のうちに、1000ドル
残して1ヶ月定期に。(2月以外の月)
1ヶ月後に、普通の1ステージUpして、その次の日に定期が満期で
預入されて1ステージUpしました。

[405: 寿おじさん]

> 399さん
> やっぱり、住宅ローン減税のうまみが年々減っていく現状を
> 打開するための方策なんじゃない？
：
> というわけで、これからはその下の層とか借り換え需要を掘
> り起こしていかなきゃ！ってことなんじゃないの？
392さんから398さんに内容へのレス？
そうなら前段はわかるけど、改悪では需要を掘りおこせないと
思うのですが。ゼロ金利に引かれる人から毟ろうってだけに見
えます。

[406: 入居済み住民さん]

> パワーアップした新しい預金連動型「スターワン住宅ローン」のポイント
> ① 借り換えのお客さまは当行所定の金利より1％優遇
> ② 返済休暇や入院保障など、ニーズに合わせて選べるオプションを拡充。
> （繰上げ返済手数料や金利の期間変更も無料に）
> ③ 派遣社員や契約社員の方など非正社員の方でもご利用可能

これを見るとトースターとしては「その下の層とか借り換え需要を掘り起こしていかなきゃ！」「スターワンとスターフィット住宅ローンのいいところを合わせて、さらに魅力度アップを図ろう！」って意図なんじゃないかな。

しかし、メンテナンスパックって負担は増えるわけだから、はたしてトースターの思惑どおりに事が進むのかは謎だが。

[407: 匿名]

４０３さん
過去ログ拝見しました。「災難」に遭われたみたいですね・・・。
なんだかこの銀行・この住宅ローンの特殊性をわかってらっしゃらない方々が
多くて、困りますね。
また、基本的に資産を多くお持ちの方が多く集まっていらっしゃると思いますが、
それぞれの資産運用の考え方などにも違いがあるようで、そこも混乱の種に
なっているようです。

外貨送金の体験談、非常に参考になります。
どこかTTSレートが低く、送金手数料も安いとこをを探せるといいのですが・・・。

４０４さん
なるほど！それはいい方法かもしれません。
確かに、一気に大量の資金を外貨預金にしても、ポイントは１ですもんね。
とりあえず１０００通貨単位で外貨預金をしておいて、その後に大量の資金を
外貨に換える・・・というのは盲点でした。

ほかの方々も、何かこのローンの裏技などご存じでしたら、ご披露いただけ
るとありがたいです。
よろしくお願い致します。

[408: 購入検討中さん]

「毟」って読めなかったから、調べますた・・・orz
「むしる」って読むんですね・・・。

[409: 匿名さん]

今朝の読売経済面に、こんな見出しの記事がありました。

”住宅ローン　新規頭打ち　「借り換え」で顧客争奪”
・・・中略・・・メガバンク３行では９月末の残高で前年を上回ったのは、みずほフィナンシャルグループだけで・・・中略・・・また日本では住宅ローンは貸し倒れの少ない優良資産として個人向け業務の柱と位置付ける銀行が多い。収益力向上を図る上で、残高の伸び率は心配のタネだ・・・中略・・・東京スター銀行は借り換えで金利を１％優遇する新サービスを開始する。

以下は私の想像です。東京スターは次の客を狙っているのでしょう。

・メガバンクでは受け入れてもらえない、非正社員の新規顧客。＋０．３％のプレミアをつけてリスク軽減。
・借り換え顧客。−０．７％の優遇によって商品力を強化、そこそこ預金はあるが繰り上げたくないと考えている他行客を奪取。

しかし、「預金するだけで繰上げ返済と同様の効果」と言いつつ「繰上げ返済手数料無料」を謳うのは、論理破綻スレスレか。

[410: 匿名さん]

振り込み手数料がもったないなくて、ATMでちまちま預金したよ。面倒だった。

[411: 購入検討中さん]

>しかし、「預金するだけで繰上げ返済と同様の効果」と言いつつ「繰上げ返済手数料無料」を謳うのは、論理破綻スレスレか。

このローンの特殊性を理解していない人が多いから、「スター銀行は繰り上げ返済手数料が高い！これなら○○銀行のほうがオトクだわ」って思う人も多いんだと思う。

だいたい、このローンを組んで住宅ローン減税をねらうなら「超長期でギリギリまでの大金を借りてなおかつ大金を預金する」のが定石なのに、過去レスを見ると「１０年のローンにした」とか「頭金をもっと入れればよかった」とか「ローン額＝預金額になったら繰り上げ返済するつもり」とかいう人が多いじゃない？

わかってない人たち、物事を単純にしか見られない人たちに向けてアピールするのって大事なんだと思うよ。
基本的に、住宅ローンを比較検討して組む人って少ないみたいだしね。

[412: 入居済み住民さん]

ぎりぎり借りればよかったわ。1割払ってしまった。
変動で借りればよかったわ、また利率が下がってる。
どうせ、貯金で金利0になるのを狙ってるんだから
固定なんぞした私は・・・だわ。

[413: 利子0さん]

すでに金利0達成ですが、固定と変動で何か条件は違うのでしょうか？
利率以外の違いが判りません。

[414: 匿名さん]

>>413

金利ゼロなら、ローン残が多い＝金利が高い＝固定の方が、ちょっとローン控除が多い。ローン控除狙いの人は固定でいいと思う。

[415: 入居済み住民さん]

ちょ、価格の8割借り入れで＋0.6%、6割借り入れで+0.3%っていう割り増しがなくなったの？
借り換え変動で2.0％、3年固定・5年固定で2.2％の金利？
団信込みで＋0.504％だったら今借りているよりずっと金利が低いんだけど・・・・。
8月に借り換えしたばかりなんだけど、すごく損してる？？？

[416: 匿名さん]

>>411
確かに特性（メリット）をよくわかってない人もいるだろうけど、一概に言えない気がする。
私は物件価格3800万に対し、ローン2300万で貯金同額で予定。独身で、団信に入らざるを得なかったのでローンをできるだけ少なくしたかった。入居は来年なので、控除額が変わる５年が経ったら繰上げするし、10年経ったら全額繰上げするよ。

[417: 匿名さん]

>>415
割り増しは無くなったようですね。
預金額が少ないと損している可能性が高いです。
損得の閾値は以下の式で計算できます。
団信については従来と変わっていないので、団信抜きでの式です。
（団信料は若干上がっているが入院がついているので同等と見なせる）

左辺が新規の金利負担、右辺が従来の金利負担。
0.3%はメンテナンス金利、A%は新金利、B%は旧金利

元金×0.3% ＋（元金−預金）×A% ＝（元金−預金）×B%
この式を整理すると、損得の境目となる預金額は、

損得の境目となる預金額　＝ ローン額×（従来金利−新金利−0.3）÷（従来金利−新金利）

例えば、ローン1000万、新金利2.0%、旧金利3.6%なら、預金額812万以下で損です。

[418: 入居済みさん]

良く解らないけど。。。

借り入れ２５００万２３年払い＝預金２５００万＋ガン特約なし団信保険料（月払い）
　　５年固定３．５％　ってどうですか？

もう契約済みの場合、パワーアップした新しい預金連動型は関係ないのでしょうか？

[419: 匿名さん]

417です。

上で、
（団信料は若干上がっているが入院がついているので同等と見なせる）
と蛇足をつけてしまいましたが、私の勘違いでしたので無視してください。団信料はほとんど同じでした。

>>418
あなたの場合、既に金利０を達成してるので現契約が有利です（もはや3.5%とかの金利は関係ありません）。

ローン残高2500万且つ預金残高2500万の場合の今月の支払い額は、
現契約だと、団信代　4400円　（年率0.212%）
新契約だと、メンテナンスパック１代　10500円（年率0.504%）
となり、新ローンは0.3%不利です。

[420: 契約するか考え中です。]

ローン契約が来月に迫り悩んでいるものです。ぜひぜひご意見お聞かせください。当方、3200万のマンション購入、手持ち資金が2200万程度あります。めんどくさがり＋長期的には絶対金利上昇と判断し、10年固定にこだわっております。また、返済と年預金の計で年150万支払可能です。

頭金をいくらにするかで悩んでます。皆さんの意見だと多く借りたほうが良いとありますが、自分の試算だと、旧制度（自分は審査を通過しているので新旧の制度を選べれます）では、9割より6割の方が、60万ほど総支払利息と手数料等の合計が少なくなります。減税を考えても40万近くお得です。多く借りたほうが良いと言うのは、借入＝預金となった場合を想定しての話なのでしょうか？

この場合、借入＝預金が10年かかります。10年かかるなら☆で借りる意味が無いというような書込みが多いですが、自分の試算では、10年固定最安の某銀行2.05%に1500万頭金で1700万借入、年150万返済した場合と比較しても断然☆の方がお得になります。

総支払利息＋手数料＋団信等−減税が200万を下回る☆は、お金持ちじゃない自分にも魅力に映るのですが・・・いかがでしょうか？

[421: 入居済みさん]

＞＞419さん

４１８です。
有難うございます安心しました。

[422: 入居済み住民さん]

＞＞420

私のことなので参考になるかわかりませんが、
私は物件価格の８割の３５００万のローンを変動金利で組みまして、
当初は２６００万円の預金をする予定でした。
残りは９００万円だから、ローン＝預金になるのは６・７年先かなと
考えていました。

でも、いざローンが始まると、ビックリするくらい
「預金額を増やさねば！」と思うようになります。
生命保険を解約したりとありとあらゆるところからお金をかき集めてみると、
＋２００万円くらいになりました。
また、預金額を増やすことに躍起になっているとお金もたまるもので、
前年より１００万円ほど多く預金できました。

そんな状態を見ているからか、両親も５００万円ほど貸すと申し出てくれたりもしまして、
その結果、ローンが始まって１０か月後にはローン金利０を達成してしまいました。

こんなに早く金利０になるんだったら、物件の９割を借りて、
10年の固定金利にして、もっと多く住宅ローン減税の還付金を
もらえるようにすべきだったなと、ちょっと後悔しています。

[423: 匿名さん]

>>420

●できるだけ多くの額を長期間で借りたほうが有利な理由
・頭金の額を減らして、その分だけ預金額を増やせる
・毎月の支払額を低くできるからその分だけ預金額を増やせる

●できるだけ高金利で借りたほうが有利な理由
・金利が高い分、初期段階では元本分の支払が少ない
　→元本が減らない＝住宅ローン減税の還付金を多く受け取れる
※これは「ローン残高＝預金残高」かそれに近い人のみが当てはまる

・・・しかしローン契約が来月とは。
１年分の住宅ローン減税の還付金分を損するようなものだな。

[424: 契約するか考え中です。]

421さん、回答ありがとうございます。金利ゼロ達成おめでとうございます。よかったですね！6,7年の予定が10ヶ月とは、素晴らしいですね〜

422さん、回答ありがとうございます。
確かにできるだけ多く借りた方が、預金額が増やせますが、最終的な総支払利息＋手数料等-減税は高いんですよね。6割と比べて。元手資金、年支払可能額（返済額＋預金額）を同じ条件にすると。同条件では、団信や手数料がローン額に比例するので、当たり前といえば当たり前ですが・・・
ローン契約の日は、こちらではどうしようもできないのでしょうがないですね。ご指摘ありがとうございました。

[425: 契約するか考え中です。]

すみません。↑421は422、422は423の間違えでした。

[426: 匿名さん]

>>420
スター旧ローンで、

借入 1900万（６割以内満タン）
頭金 1300万
預金 900万

がベストだと思いますが、150万／年で返済できるのなら、低金利な５年固定タイプにして預金増大を加速したほうが良いような気がします。

返済期間については必要な団信期間など、人それぞれ事情や考え方があると思いますが、私なら最長にして期限の利益を最大限享受したいですね。

[427: 契約するか考え中です。]

426さん、ご回答ありがとうございます。

そうですね〜。10年固定にこだわってたんですが、だんだん5年固定、変動の低金利も魅力的に思えてきました・・・。
余裕資金をかなり大目に見てるので、実際は10年かからないと思いますし・・・
いざという時の固定金利の選択手数料もさして高くないですし・・・
・・・悩みが増えますねー・・・

[428: 匿名さん]

>422
現在の住宅所得控除の上限は
2500万までです。
最大控除でも年1%の25万です。
しかし、所得税と住民税の負担割合変動で、
年間所得税を支払う額が強制的に
減らされてしまいました。

よって年間25万以上の所得税を支払っていなければ
住宅所得控除の最大枠を控除出来ない形になります。
これらの処置で15年に期間を延長できる方法も
あるようですが、どうにも政府の策略がミエミエで
困りますね。

[429: 匿名さん]

422さんのように、
親から借りた500万は
税法上問題ありませんか?
調べられたりしませんか?

[430: 入居済み住民さん]

４２２です。

税務署からいろいろ言われないように、ちゃんと借用書も作り、
金利も設定し、一定額を返済しているよという証拠作りのために、
親の口座に毎月振込をしています。
でも今のところ、税務署からの問い合わせはありません・・・。

この銀行のこのローンだと、お金を借りるといっても、
親の口座じゃなくて私の普通預金口座にお金を移すだけなので、
使いたいときはいつでも引き出せる・・・というところを理解してもらうと、
余剰資金程度は割とすんなり貸してくれると思いますよ。

１％程度の利息を親に払っても、私は２％得するので、両方ハッピーですし。

[431: 匿名さん]

親の口座じゃなくて私の普通預金口座にお金を移すだけなので、
使いたいときはいつでも引き出せる・・・というところを理解してもらうと、
余剰資金程度は割とすんなり貸してくれると思いますよ。

１％程度の利息を親に払っても、私は２％得するので、両方ハッピーですし。


うーん
親の口座じゃなくてのところと私は２％得するので
意味がわからなかった。教えて？

[432: 匿名さん]

>>431

住宅ローン金利を約３％としての概算だろう。

両親から資金を借りることで、この借入金分の金利３％が０％になる。
見返りに借入金に対して１％の金利を両親に払ったとしても、２％の金利分は得をしたことになる・・・ということ。

市中銀行で普通預金金利が１％というところは存在しないから、両親にとっても自分達にとってもオイシイ・・・ってことだろう。

[433: 匿名さん]

>>431

>>親の口座じゃなくて私の普通預金口座にお金を移すだけなので、
>>使いたいときはいつでも引き出せる・・・というところを理解してもらうと、
>>余剰資金程度は割とすんなり貸してくれると思いますよ。

これは両親の普通預金口座に入っていた資金を、自分達の普通預金口座に移すだけ
＝「貸す」といっても、自分達の普通預金に入れておくというだけで、使ってしまうわけではない
＝両親が資金を必要になったらすぐにでも返済可能
＝以上のことを考えると、両親としても貸し出した後に都合の悪いことはない
＝よって、以上を理解してもらえれば、すんなり貸してくれる
・・・ということが言いたいのだろう。

いずれにせよ、流動資金に余裕があって、なおかつ物わかりのいい両親でないと無理だな。

[434: 匿名さん]

教えてください。とっても困ってます・・・
東京☆のローン実行の方で、融資実行日とマンション引渡し日がズレていた方いらっしゃいませんか？
売主側からは、引渡し日の1週間ほど前の入金が指定されたのですが、☆からは、引渡し（登記日）と同日で無いと融資ができないと断言されてしまいました。
売主側としては、100件以上の物件の新築マンションなので同日にならない、マンション販売ではよくあるケースだと言われ、☆からは引渡しより前にローンを実行することなど、どの銀行でもありえないと言われました。
自分が調べた限りでは、提携銀行ではそういったこともあるみたいですね。ただ、売主からは提携銀行はあるものの、どこの銀行のローンでも良いと何度も言われてたので、自分としては、数年で借入額＝貯金額になりそうなこともあって☆に決めたのですが・・・今のところ、売主、☆両方とも一歩も引かぬ構えです。
土壇場になっての全く想定外の事態に、うんざりしております。
引渡し日が多少ずれたりするのは構わないのですが、つなぎ融資とか、今更検討はじめなければ、ダメでしょうか？
売主側も、そういう問題があるなら、最初から提携先しかダメと言って欲しかった・・・。☆側からも、何の問題もありませんなんて言われてたのに・・・トホホ・・・
とりあえず、売主デベと☆でもう一度話してもらうことにしてますが・・・

[435: 匿名さん]

>>434

スターのいい分はもっともだ。
もし自己資金１００％でも引渡し１週間前に払えということでしょうか？
私なら拒否しますね。
売主には、引渡し日同日じゃないと残金は払わないよと言い切る。

[436: 匿名さん]

不動産取引では、引渡し当日の支払いが常識。
瑕疵が見つかった場合、手直しで引渡しが伸びることもありうる。
事前に支払う必要なし。

[437: 入居済み住民さん]

＞＞434

鍵の引渡し日は決まっていますよね。
それにあわせればいいんじゃないでしょうか。
それをごねるデベがおかしい。
鍵渡しより1週間早いってのは変だ。
あとは銀行とデベ間で話し合ってもらったらどうでしょうか？
私はそうしてもらいました。デベも支払わなければ困るでしょうし
どうにか折り合いがついていきますって。手数料も両方から
取られるんだから、働いてもらいましょう。

[438: 匿名さん]

>不動産取引では、引渡し当日の支払いが常識。

私もそう思います。それでも、デベがごねるなら、国土交通省か県の不動産業者の指導課に訴えるといいなさい。
事前に支払う必要なし。

[439: 匿名さん]

デベの名とその後の顛末を是非ご報告願います。

[440: 契約済みさん]

＞＞434さん

私も同じことを言われました。
提携銀行でない場合、つなぎ融資がなければ無理だとも。
営業などの担当では話にならなかったため、支店の責任者？と話をつけて
了解を得ました（筈？来年の3月引渡しでその後話はないのですが‥）。

某財閥系です。

[441: 匿名さん]

>>440

あなたの言うつなぎ融資とは、財形融資や公庫などの、公的融資で、登記終了時まで融資がされない場合、引渡し日と融資実行日（登記時）のギャップのひと月くらいのギャップを埋める融資のことで、一般的によくあるはなしです。つなぐ期間は短いし、低金利の今は、支払い利子も大したことないです。

スレ主さんはそうではなく、引渡し前に金を払えと言われているのです。
そういうのをつなぎ融資ではなく、スレ主さんは一円も支払う義務のない
いわば、いいががかりのような話です。

[442: 匿名さん]

>>440

逆に質問したいが、あなたの話が本当だとすると、引渡し前に融資する銀行があるということか？　そんな銀行は存在するのが不思議だが、提携銀行というのはそういうことをするのかもしれないが、一般の銀行でそういうことをするところがあるのか？

[443: 契約済みさん]

440です。

記載はしていませんが、引渡し前に金を払え、と言われました。提携銀行では出来るとのことですので、提携先と契約させたいのでしょうが。
ちなみに東京スターはつなぎ融資は出来ません。

[444: 匿名さん]

>>440

４４０が言っているのは、引渡し前に金を払ってくれということだが、
そういうことをいうデベはおかしいし、まして、つなぎ融資とはいわない。つなぎ融資は、あくまで引渡しと登記の間をつなぐもの。

[445: 匿名さん]

>>434

不動産取引では、引渡し当日の支払いが常識ということで、引渡し前には、払うことは絶対にしないと、強気で交渉してください。

もしくは、内覧会で、ごねるだけごねて、引渡しまで直し工事を要求するとかして、時間切れを狙えばいい。

[446: 匿名さん]

今の住まいのローン借り換えとして、こちらで組もうと思いましたが、
いずれ貸して、住み替えようと思っています。
そうなると、長期のローンを組んでも意味無い、といいますか、
他人に貸す時点で、全額返済しなければならないのでしょうか？

どの銀行も、住宅ローンとはそういうものでしょうが…
みなさんは、今の住まいに長く住むという前提で、
こちらに決められたのでしょうか？

[447: 434です。]

434です。
皆さん、熱いレスありがとうございます。
月曜に売主の担当と話したんですが、銀行側と話し合って、今週中にはご迷惑かからないよう回答できると思います、といっておりました・・・。
でも、その時、100軒以上のマンションでは良くあること、マンション業界の常識だとまで言い切ってました。その売主と関係のある銀行10数行は、皆やってくれるといってました。
ちなみにその売主の提携銀行でも聞いてみたんですが、提携デベに無理に言われやらされることはあるが、通常はありえないとおっしゃってました。
売主は、この無理にやらせたことを当たり前だと思ってる節がありますね。

今現在、回答無しですが、金曜まで我慢して待ちたいと思います。
皆さんの回答を読むと、やはり売主側に問題ありのようですね。
結果については、皆さんにご報告いたします。問題ありの場合、実名公表するべきかもしれませんね。

ちなみに、ユーザー検査前に自己資金・諸費用を支払うように言われてるのですが、これもおかしくないでしょうか？
この売主、相当問題ありのような気がしてきました・・・

胃が痛い・・・

[448: 匿名さん]

>ちなみに、ユーザー検査前に自己資金・諸費用を支払うように言われてるのですが、これもおかしくないでしょうか？
>この売主、相当問題ありのような気がしてきました・・・

おかしいです。問題ありです。
売主（一部伏字でも良いので）公開希望。
（無理だとは思いますが）ついでに物件名もできれば。

[449: 匿名さん]

ようやく話がまとまったようだね。年内にも買収・上場廃止へ。

http://www.asahi.com/business/update/1214/TKY200712140043.html
国内投資ファンドのアドバンテッジパートナーズ（ＡＰ）が、米投資ファンド、ロー
ンスター傘下の第二地方銀行、東京スター銀行（本店・東京）を買収する方向で最終
調整に入ったことが、１３日わかった。買収金額は約１７００億円前後で、年内にも
合意する見通しだ。

[450: 匿名さん]

これまでの、スレをみると買収・上場廃止も、借り手には具体的な影響が無いという、意見が多かったですよね？