東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目

[入居予定さん]

管理人さんから指摘がありましたので、僭越ながらスレ立てさせていただきます。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/

２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/

情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！

[326: 入居済み住民さん]

今、悩んでいるのが、外貨預金をするかということです。私は金利がプラス0.6%なので金利が4.15％と高いです。外貨預金も夏に比べて預金利率が減ってしまっています。8月の円高および金利4.15％の時期に外貨預金をすればよかったと後悔しています。

頭金も4割払えたのに、1割しか払わなかったり、なんかあほな組み方をしてしまいました。0金利には予定でまだあと数年はかかります。

324さんは、借り換えするなら新生ではいけないのですか？10年特約付で借りられないんですか？利率が1.35％と低いし、魅力ですよ。東スターは団信は自分で払わないといけないし、事務手数料は高いし、0金利の人以外はそんなにメリットがあるように思いませんけど？？どうなんでしょうか？まあ私も借りてしまっているので、なんとも言いがたいですが・・・。

[327: 契約３年目]

>326
>私は金利がプラス0.6%なので金利が4.15％と高いです。

数年で金利0になる位の預金があれば、実質金利はもっと安いんじゃないの。

外貨預金等のギャンブルは、余裕資金を使って別枠でやるべき。
外貨預金に手をだすのは銀行の思う壺。

[328: 匿名さん]

>外貨預金等のギャンブルは、余裕資金を使って別枠でやるべき。
>外貨預金に手をだすのは銀行の思う壺。

賛成！為替も円高のほうに傾いているし......

[329: 契約済みさん]

もう少し円高になったら外貨預金を始めよう・・・と思っていたら、もう１年以上経ってしまった・・・。
ああ、１年前にユーロで預金してたら、ものすごい為替差益が得られたのになあ・・・・。

[330: 匿名さん]

↑　ギャンブルとは常にそういうもの。

逃がしたバーチャルな利益には敏感だが、
隠れたリスクを見ようとしない。

[331: マンション住民さん]

もし、１年前に米ドルで預金してたら、ものすごい為替差損になったはずです・・・・。

[332: 匿名さん]

ギャンブル好きな人はここで借りてください。

[333: 契約済みさん]

借り入れ＝預金

＊＊高い利息付の毎月返済より金利Ｏをえらび、残りの給与生活の間に出来る限り老後資金をためることにしました。

　毎月、掛け捨てと思い“団信のみ”せっせと振込みするつもりです。

借り入れより余分な預金はしない！外貨預金もしないつもりです。
　
　　　　　それでもギャンブルなの？

[334: 匿名さん]

うちは団信しないかも

[335: 匿名さん]

４０歳です。金利0で３５年借ります。
団信はいっていると、７０歳（平均寿命？）で死んでもお得かも。

[336: 匿名さん]

このローンを組んでいる人の知性の高さがよくわかるスレですね。

[337: 契約３年目]

金利0になってからは、毎月返済するはずだった金額プラスアルファを預金に回してます。返済分と考えれば、結構なペースで預金できるので余裕資金の確保に役立ちます。
ローンを忘れて将来の資金計画に専念できるし、いざとなればローン連動預金を引き出せるのは大きなメリットだと思う。

[338: 寿おじさん]

> 335さん
> 団信はいっていると、７０歳（平均寿命？）で死んでもお得かも。
原因にもよりますが、可能性はありますね。
私も掛け捨ての保険のつもりでいます。
これと保険をあわせれば、人並みの葬式くらいはやれるだろうと。

> 334さん
> うちは団信しないかも
他の保険で間にあっていれば、OKだと思います。
不要なほどのことは、やってももったいないですから
人によっては、団信入らないのもありです。

[339: 匿名さん]

念のため言っておくと、４０歳の人の平均余命は
男：40.25年　女：46.66年
だからね。（厚生労働省　平成18年簡易生命表による）
この場合平均寿命ではなく平均余命を問題にすべきかと思うが。

[340: 自宅設計中]

愛媛銀行から、北日本銀行と似たような、家族の口座も
キャッシュバックの対象となる預金連動型住宅ローン
「愛のチカラ」が出ています。
http://www.himegin.co.jp/personal/service/loan/home_loan/inform.html

預金連動にするには変動金利のみ（現在３％）ですが、上場企業など
向けに０．２％優遇があるので、その場合２．８％となり、東京スター
銀行や北日本銀行より有利なように思えます。
団信料は込みですが、保証料は別です。
聞いたところ、ローンというより資産運用手段として位置づけており、
返済率はあまり気にしないそうで審査は甘そうです。
支店は東京、大阪にもあります。

どなたかこのローンを借りられた方はいらっしゃるでしょうか？

[341: 匿名さん]

うちは神奈川の物件なので愛媛銀行などは審査通らなさそう。
直接愛媛にもいけないし・・・

[342: 匿名さん]

「愛のチカラ」てどこかの生保になかったっけw

団信は割りの良い生命保険と位置付ける団信肯定派ですが
愛媛も北日本も団信込みですから、実質タダで保険に入れるってすごいですよね。

保証料がもったいないですけど。北日本も保証料ありましたっけ？

[343: 自宅設計中]

>うちは神奈川の物件なので愛媛銀行などは審査通らなさそう。

うちは兵庫の物件ですが、大阪の支店で大丈夫とのこと。
神奈川なら、東京支店で扱ってもらえるのではないでしょうか？

[344: 入居済み住民さん]

団信の内容にもよるけど、保証料を払っても安いですよ。

[345: 匿名さん]

預金連動のシュミレーションが出来ない！

[346: ｓｗ]

契約・・実質金利０．８６４８％からスタート
いつ０になるなら・・・

[347: 匿名さん]

年末借入残高証明はよ送れゴルアage

[348: 入居済み住民さん]

>>347

とっくに送ってきているよ。
銀行に確認したほうがいいかも。

[349: 匿名さん]

結局上場廃止などいろいろなうわさはどうなったの？
やはりデマだったのかな？

[350: 匿名さん]

>>349
まだ価格交渉しているのでしょう。しかし資金難のアドバンテッジなどに買収されて大丈夫なんだろうか、東京スターは。
http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPnTK003235520071025

[351: 匿名さん]

やっぱあぶねーよここ

[353: 匿名さん]

住宅ローンを借りておけば、預金保護対象の1000万円を超える預金は
借金と相殺だから実質損はない。
早めに金利0の恩恵を得たもの勝ち。

[354: 入居済み住民さん]

外貨預金をしなくて良かった。
円高はどこまでいくんだろうか？

[355: 契約済みさん]

外貨預金、だんだん円高になってきたので逆にチャンスじゃないですか！

でも、肝心のユーロと豪ドルがあんまり下がってませんよね・・・。

[356: 契約済みさん]

えっ？団信って，年末調整の対象にならないってほんと？
そういえば書類も何も送られてこない・・・。

[357: 入居済み住民さん]

>>356

団信はならないよ。

[358: 契約済みさん]

サブプライムローンで20億円損失ってニュースが流れたね。
本店の土地・建物の売却で中間決算は黒字らしいが…

繰上返済して預金を1000万以下になるようにした方が良いか悩む。
1000万以上の預金でもローンと相殺されるという話だが，どこか信用しきれない。
てか契約書のどこに書いてあるか見つけられない…orz
他の人たちはきちんと明記されているのか？

ググると、一般的に1000万以上の預金は借金と相殺できるが
届け出が必要であるとか、
銀行によってはそういう契約になっていない場合もあるとか。
取り付け騒ぎが起こっている最中に届け出もクソもないような気ガス…

[359: 匿名さん]

>ググると、一般的に1000万以上の預金は借金と相殺できるが
届け出が必要であるとか、
>銀行によってはそういう契約になっていない場合もあるとか。

預金がローンと相殺にならないのは、どういうケースなのか
心配なら他の銀行に聞いてみたら？
悩むなら、即解約して他の銀行ローンに乗り換えるべし。

当方は金利0のメリットが続く限り利用させてもらう。

[360: 寿おじさん]

> 358さん
> てか契約書のどこに書いてあるか見つけられない…orz
調べるところが間違っています。
民法の相殺を調べましょう。
> 1000万以上の預金でもローンと相殺されるという話だが，
> どこか信用しきれない。
民法は日本の基本法の一つです。
東京スターのことは信頼できなかったとしても
法律の信頼性は、高いのではないでしょうか。
すくなくとも１民間企業との契約よりは
信頼性が高いと思います。

> 銀行によってはそういう契約になっていない場合もあるとか。
商法とは違って、民法の多くの条文は
契約に優先します。そして、相殺は契約にあろうが
なかろうが実行できます（実利がある場合）。
というか相殺は法律で、できると決まっていることなので
普通、契約書には書かれません。
もちろん、実利のないような場合にはできません。
（なにせ民法の規定ですから、刑法とは趣が異なります）

> 繰上返済して預金を1000万以下になるようにした方が良いか悩む。
相殺できる額をオーバーする金額は、現行の法律から考えて
1000万以下になるようにした方が良いかもしれません。

　・借入額　≧=　預金額
　　相殺できる額　＝　借入額　−　預金額
　・借入額　＜　預金額
　　相殺できる額　＝　預金額　−　借入額　・・・　余り
　　※「余り」が1000万以下の額が」、現行の法律では
　　　いわゆる”預金保護”の対象となる。
その辺りは、個々人の考え方です。

> 359 さん
> 預金がローンと相殺にならないのは、どういうケースなのか
実利がない場合（例えば、今までと契約が変わっておらず
一括返済などで要件がみたせる）や、期限の利益の関係で
相殺が債権・債務関係の清算に間に合わなかった場合
（ようは、いうのが遅すぎのとき）くらいしか思いつかないですね。
他にもあるかもしれないので、知っている方がいたら
教えてください。

相殺は、他の大抵の債権債務関係より優先しますから、
ご心配なら民法の本を図書館から借りてきて読んでみては
いかがでしょう。ただし小難しい表現で一杯なので
解説本にみたいな本を見るのがよいと思います。

[361: 契約済みさん]

東京スター銀行から「円高になったので外貨預金にしませんか？」って電話が来たよー。

[362: 入居済み住民さん]

まだまだ円高になる可能性があるからやめとけ。
銀行が儲かるだけじゃ。生き返りに2円も取られるんだぞ。

[363: 契約済みさん]

預金の相殺規定は民法で定められているが、実際に相殺できるかどうかは銀行の規定によるもので、銀行によって相殺の取扱いが違う。預金規定に相殺の定めがなかったり、相殺の禁止が定めらたりしていたら相殺できない。

預金保険法に相殺規定がないので、自動的に相殺されない。預金者から破綻銀行に対して手続きをとって意思表示することで相殺が可能になる。

[364: 契約済みさん]

＞＞銀行の規定によるもの・・預金規定に相殺の定めがなかったり、相殺の禁止が定めらたりしていたら相殺できない。

東京スターはどうなの？？

預金者から破綻銀行に対して手続きをとって意思表示すれば問題ない？ってことかな？

[365: 契約済みさん]

確認したいので初歩的な質問ですみません。

ローン残が２５００万　　預金残高が２５００万の場合

銀行が破綻した場合
１０００万が預金保護法で保護され、残り１５００万がローンと相殺できると考えていいのですよね。

ということは申し出れば一括返済になるだけで損は無い？

[366: 入居済み住民さん]

この相殺のシステムがあるおかげで，普通は預金保護の対象とされない外貨預金にも安心して手を出せるメリットがある。

たとえば，

普通預金残高１０００万円
外貨預金残高３０００万円

という場合，普通預金の１０００万円は保護されるが，外貨預金はパーになるおそれがある。しかし

ローン残高　３０００万円
普通預金残高１０００万円
外貨預金残高３０００万円

という場合は，外貨預金をローンと相殺させることができるので，パーになる心配はない。
まあ，相殺時に猛烈に円高になっていたりすると為替差損が生じるかもしれないが，別の銀行で取引をするよりはローンを借りているところで取引をしたほうが安全だろう。

[367: 入居予定さん]

＞＞３６５

おそらく、相殺する口座は選べるものの、「いくらを相殺してくれ」という額までは指定できないと思います。
ローン残２５００万と預金残高２５００万を完全に相殺して「０」とされるのだと思います。

いずれにせよ損はないですよ。
まあ相殺してしまうと，これからもらえるはずだった住宅ローン減税額分は損をすることにはなるのでしょうが。

[368: 契約済みさん]

相殺額の指定なんぞできないだろうし
必ず保障される1000万も
相殺手続きをすればローン返済に回され、手元には残らないだろう。

借入額＝預金額なら問題がないが、
借入額＞預金額で相殺する場合は、
残額を即時返済しなければならないらしい。

我が家は借入額＝預金額まであと数年かかりそうだが
ペイオフ時の細かい説明は、東スタから一切なかった。
しかも東スタから渡された書類にも
ペイオフ時の相殺について書かれていない。

[369: 匿名さん]

ちっちゃいマンションを現金購入予定でしたが、貯蓄すべてを吐き出しての購入なので不安で震えていたところ、ここのローンを知りました。
ローンを組む場合、現金購入よりは諸費用が余分に発生すると思いますが、

・事務手数料（\75,000-）
・団信
・登記費用→現金購入でもかかるので一緒
・つなぎ融資→なし？

で、75,000円＋団信のみ余分にかかると思っていていいのでしょうか。
登記費用は現金購入の方が安かったりしますか？（ちなみに共有名義ではなく単独名義です）
あと、それ以外にかかる費用はあるでしょうか。
諸費用がさほどでないなら、ローンにしようと思っています。

[370: 契約済みさん]

「ローン額＝預金額」なんだとしたら諸費用なんざ住宅ローン減税の還付金でカバーできちゃうよー。

まあローン額が１千万円以下だと話は別だけども。

[371: 利子0さん]

「契約済み」でも心配でしょうがない人は早く解約したほうがいい。
契約書に書いてない事が心配な人は、契約などしない事です。

[372: 入居済み住民さん]

>>No.368

＞借入額＞預金額で相殺する場合は、
＞残額を即時返済しなければならないらしい。

これは本当ですか？
破綻した銀行に即時返済もなにもって気もしますが・・・。
債権がその後どうなるかにもよりますが、ようするに他でローンを組めってことですよね?

[373: 利子0さん]

>>No.368

＞借入額＞預金額で相殺する場合は、
＞残額を即時返済しなければならないらしい。

「風説の流布」っていうやつですよ。
話の出所を明らかにしないで、「らしい」と断定しないのが特徴。
「契約済み」氏はどこと契約しているのやら・・・・・・？。

[374: 匿名さん]

塩漬けにしている皆さん〜。
このところの円高で、
円普通預金を、
ドル普通預金に変換している人
居ませんか?

私、ゼロ金利実行組で、
ノホホンと★の事を
先日まで、忘れていたのですが、
銀行から直電があり、
今が変え時ですよ・・・
とすっかり乗せられて、
300X3回も変換してしまいました。

しかし片側1円の手数料と
売り買いの変換レート差で
変更後には
円ベースでゼロ達成していたのに
単純に20万円近く目減りしてしまいました。
金利計算は毎日行なうので、
慌てて不足額が出ないように追加入金をする事に
なりました。

そして今週またまた円高更新していますが、
皆さんどうされています?

[375: 契約済みさん]

私は８月の円高のときに２千万円を外貨に換えて、１０月の円安のときに７割を円に戻して差し引き７０万円くらい儲けました。
円高のときに外貨に換えておくと、ほんとおいしいです・・・。

そんなこんなでまた円高になってきてるので，１ドル＝１０５円くらいになったらまた外貨にしようかなーと思っていますが、なんだか最近は為替レートの方向が定まらないので、年末くらいまでちょっと様子を見ようかなーと思っています。
ユーロと豪ドルも、もっと下がってくれないかなー。