管理人さんから指摘がありましたので、僭越ながらスレ立てさせていただきます。
東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/
２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/
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目指せ0金利！！
[スレ作成日時]2007-07-20 01:47:00
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東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目
| No.151 |
by 契約済みさん 2007-09-09 09:31:00
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みなさんなぜそんな外貨預金に熱くなるかなー？
私はローン金利０状態で２０００万円ほどを外貨にしています。 確かに今回の円高で、円換算した資産総額は１００万円ほど減ったけど、 逆に３ヶ月くらい前までは円安だったので、１００万円ほど資産総額が 増えていたこともある。 でもまあ、それはあくまで計算上の問題で、それほど気にしなくても いいと思っています。要は円高のときに円に戻さなければいいだけ ですし、どうせ長期間塩漬けになっている預金ですから、円安になるのを 気長に待つだけですよ。 それよりも外貨にすることで「毎月５万円程度の利息がもらえる」という のはほぼ確実なわけです。これがけっこう楽しいんです。 為替変動でローン金利が０じゃなくなっても、毎月のローン金利が外貨預金 の金利を超えることになるのは、それこそ１ドルが８０円くらいにならない といけないわけなので、長期的に見ればそんな可能性はい低いですよね。 でも、確かに、ローン金利支払い中の方は多少危険かもしれないですね。 せっかくせっせと円預金に入れても、円高に振れれば努力がムダになる 結果になることがありますから。 でもまあ、外貨預金にすれば外貨の額は円高だろうが円安だろうが 増えていくわけなので、外貨預金は、それぞれの方があまり負担に感じない 額で、遊びでやる感覚でのぞめばいいのではないでしょうか。 否定的な人は外貨にせずに円預金で地道に行けばいいだけですよ。 |
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| No.152 |
本契約しました。
今月から少しずつスターに預金を移し 借り入れ２５００万で預金２５００万＋団信等でぴったり金額あわせ預金予定。 外貨預金は殆んど経験が無く円預金のみ、金利０とローン控除だけの利点を受けるつもりです。 こちらの方は皆さん外貨預金、為替等知識豊富で、当方のように５０過ぎのサラリーマン、今までの預金で現金で買えなくはないが何かあったときの為と、金利がもったいない理由でスターにするという方はあまりいないのでしょうか？ |
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| No.153 |
>当方のように５０過ぎのサラリーマン、今までの預金で現金で買えなくはないが何かあったときの為と、金利がもったいない理由でスターにするという方はあまりいないのでしょうか？
自分も10年目の住宅ローンをこのローンに一本化して、預金をまとめて金利0にしています。円建て預金のみです。金利や為替の変動で一喜一憂したくないので、運用は別の資金でやっています。 金利0を達成したら、あえて外貨預金でリスクを負う必要などありません。 預金を塩漬にして、実質完済の状態で老後の資金計画に集中できるのは、心理的なゆとりになります。 ここの預金は、非常時の一時資金程度の認識ですが、残高を忘れないよう、団信保険料だけ毎月5千円程度を給振してます。 |
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| No.154 |
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| No.155 |
外貨預金は、平気で１０％以上の上下をするわけなので、株式保有と感覚的には変わらない。むしろギャンブル性が高いとも言えるけどね。
外貨→円への手数料は、株取引手終料より高いし、外貨預金で喜んでいるのは銀行さんだと思うけどね。 円建てで、ゼロ金利を余裕で達成している人が、余裕資金でやるのが普通でしょうね。外貨の利回りで、ゼロ金利まで貯めようとするのは、ギャンブラーでしょうな。 |
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| No.156 |
>ここのローンと組み合わせると、他行でやったりＦＸでやったりするより
>リスクが低いのでは？と思っているだけです。 ここで論理が飛躍しているね。外貨のリスクは全くヘッジされてないけど、住宅ローンを低利で借りて、あまった金を運用するという意味なら、 どこでも同じじゃないの？ ここの銀行はむしろ金利高いし、論理矛盾があるね。 |
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| No.157 |
＞ローンの時期に円高で円に戻したくなかったので、ドルのままスター銀＞行に送金してローン金利をゼロにしました。
外貨1000万分のうち、いくら含み損をかかえているか知らないけど、問題を先送りしているだけじゃん。 |
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| No.158 | ||
| No.159 |
外貨預金はリスク資産ではないと思います。
むしろ円預金のみの方の方が世界的な視点から見てリスクがあります。 スタ銀で円預金によって金利を相殺している方はそのままでいいと思います。 スタ銀で外貨預金によりローン金利を下げるよりも 金利の低い金融機関でローンを組んでＦＸ（レバ１倍）で外貨を持つ方が 同じ貨幣であっても金利は高くなりますし、外貨へ換金する際の手数料は1/10以下です。（参考まで） |
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| No.160 |
> 住宅ローンを低利で借りて、あまった金を運用するという意味なら、
>どこでも同じじゃないの？ だからー、外貨分もローンから相殺されるんですよ。 他でやるとローン分の3％損でしょう。 > ここの銀行はむしろ金利高いし、論理矛盾があるね。 外貨を含めて0金利になってるので、スター銀行の金利が高くても 関係ないし、まったく矛盾しないですよ。 |
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| No.161 |
> 外貨1000万分のうち、いくら含み損をかかえているか知らないけど、
> 問題を先送りしているだけじゃん。 海外赴任時代に外貨でもらってた給料が溜まったぶんなので ご心配には及びません。 単純に、マンションを購入した時期が思ったより円安になって なかったので、この銀行を選んだだけです。 ここを見て、利息のつかない円預金に全額塩漬けなんてもったい ないなーと思って書いているだけなんですけどね。 |
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| No.162 |
>>"だからー"、外貨分もローンから相殺されるんですよ。
そんなこと判ってるでしょ。 その上でのコメント 他でやればローンの分3%が相殺されないが、3%以上金利が付く。 外貨預金は銀行系は金利が低いし両替手数料が高い。 スター銀行の外貨預金による金利相殺で満足ならばそれでいい。 計算して、他の方法も選べるという事。 |
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| No.163 |
>>156
勘違いをしていますね。この銀行の外貨預金分には住宅ローンはかからず、逆に金利が3％ぐらいつきます。 なので、実質5％位にはなるのでは、ということです。 外貨預金は、リスクの分散ということで私はやっています。 円、ドル、ユーロで均等にしています。 この銀行を使う人は、ただ円預金で塩漬けにしているのは面白くもなく、かりに外貨で損しても影響ないような人が多いのでしょう。 ちなみにローンは35年で全額借りています。 |
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| No.164 |
＞＞１６３
そうなんですよ。 このシステムは、本来使えないはずのお金で運用できるっていうところがすごいんですよ。 頭金大量に入れて物件を購入してしまったら手持ちのお金はなくなるわけですが、スター銀行なら頭金を少なくして預金を多く持つことが可能なので、確かにほかの銀行で同等のパフォーマンスを得るには６％以上の運用益が必要になるわけです。 みんなこのすごさがわかってないんだなーと思うと、人ごとながらもったいないなーと思ったりもします。 |
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| No.165 |
>海外赴任時代に外貨でもらってた給料が溜まったぶんなので
>ご心配には及びません。 作り話だろうな。 |
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| No.166 |
やっぱり株式投資の方がいい感じがする。
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| No.167 |
総資産かき集めても融資額の３分の２弱なので外貨に手が出しにくい。。
けれど銀行にいって話を聞いてみたくなりました。 |
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| No.168 |
金利は決して安くないけど、預金（繰上げ返済）がんばろう！
って人生のモチベーションを高められるローンですよ。 ただ、公務員や安定企業にお勤めの方には、あまり意味ないです。 がんばって収入が上げられる方、収入が若干不安定な方が、ある程度の余力（預金）を残して借り入れするには、すごくメリットがあると思います。 あるいは、ローンを借りなくても家を買える方が、ローン控除を使う節税として借りるのもいいですね、（ちょっと脱税っぽいですが、現時点では合法です。） まぁ他に類を見ないユニークな商品です。 |
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| No.169 |
実際どれくらいの人がどのくらいの割合で外貨預金をしているのでしょう？
とても気になります。 このローンは、割とローンと資産運用について勉強していて，なおかつ資産もそこそこある方しか利用なさらないかと思うので、みなさんの見解はとても参考になります。 |
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| No.170 |
東京スターでは外貨はやっておらず、円のみです。
それとは別に、小遣い範囲の小額でＦＸでやってます。 円高がもっと進んだら、ＦＸを外貨のままで出金→東京スターに送金→海外旅行時にＴＣに変更して使う、という手を考えているんだけど、どうでしょう。 ＴＣへの変更手数料が1ドル1円、外貨送金手数料が3000円くらいかかり、さらに為替リスクがありますから、お勧めはしませんが。 |
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| No.171 |
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| No.172 |
どこかのファンドが東京スターにＴＯＢをしかけるとか？
もし、成功したらこの連動型システムってなくなってしまうの？ |
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| No.173 |
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| No.174 |
円高がまた進んでいますね。今買いどきなのかな？外貨預金するか悩みます。
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| No.175 |
100円台になったらドル買いじゃないですか。
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| No.176 |
どうやらアドバンテッジへの身売り交渉がまとまった模様ですね。
東京スターは上場廃止になるというから、今後は一にも二にもアドバンテッジ次第。 一般人の目の届かないところですべては決定される。 銀行経営の目的は、アドバンテッジの利益の最大化、この一点。 しかし再上場後２年で上場廃止にするとは、えげつないな。 |
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| No.177 |
東京スターを考えていたのですが
なんか身売り交渉なんてする 銀行、大丈夫なのでしょうか？ 他にしようかなと思ってしまいます。 このシステムも危ういですよね？ 今まで契約した人たちも不安でしょうね |
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| No.178 |
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| No.179 |
そうなんですね。
では今、契約を早くしてしまえばいいと言うことですかね？ それとも契約はやはり融資実行の時のことでしょうか？ うちは来春なのでそのときの保障は危ういかな？ |
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| No.180 |
>>179
私の場合、金消契約は融資実行の３週間ほど前でした。 銀行の方の話だと、融資実行の１ヶ月以内が契約の目安らしいです。 契約さえしてしまえば、なんとか逃げ切れるでしょうね。 買収先も、契約を反故にすることは、金融庁が認めませんよ。 |
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| No.181 |
契約さえしてしまえばもう大丈夫という考え方がちょっと甘いですね。ここに興味を持っている方々狙っているのが預金との連動でしょう。しかし、肝心の連動は銀行側が一方的にやめることができると理解しています。連動をやめても契約違反になりません。この辺のリスクが一番大きいと思いますよ。
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| No.182 |
連動解除
破綻時の相殺 預金が少ないですがお得でしょうか？ ドル これらはほんとにループするね。 過去スレと過去ログで結論は出てる。 すべて読んでから来てね。 |
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| No.183 |
>しかし、肝心の連動は銀行側が一方的にやめることができると理解してい
>ます。 そう思うのはキミだけだよ。 そんなことをしたら、絶対、金融庁から指導がくる。契約書を解釈すれば可能かもしれないが、日本の行政は裁量主義なので、そんなことはゆるされませんよ きつーいお灸が据えられます。営業停止処分になるだろうから、買収先もそんなリスクはおえません。 |
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| No.184 |
買収されても、日本で営業する限り金融庁の監督下。銀行ははしの上げ下げも監督庁から監視されている。普通の民間企業のような自由はない。
バブル清算で国民の血税をつっこんでいるから当たり前。金を返したとしても、監視は続く。 ここが最大のポイント。 預金連動は簡単にはやめられませんよ。大々的にテレビ広告して客を集めた手前やめることをすれば、絶対に、金融庁から、営業停止処分が出るはず。最悪、銀行免許が取り上げられるよ。 |
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| No.185 |
買収される前に、預金連動ローンを契約した奴が勝ち逃げできる。
これが正解。 |
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| No.186 |
予想としてはアドバンテッジはどこか海外の金融会社に売る可能性がありそうですよね。シティバンクとかかな？
丁度シティには住宅ローンがないんですよね。 そうしたら日本の省庁の管轄外では？ |
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| No.187 |
>そうしたら日本の省庁の管轄外では？
日本で営業する企業がなぜ管轄外になる？ 外資は治外法権とでも思っているのか。 |
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| No.188 |
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| No.189 |
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| No.190 |
キャンペーンで本日から11月末までに契約すれば金利0.6%優遇となるそうですね。当初数年間の優遇ではなく、融資期間中ずっと0.6%優遇です。先月とかに変動3%で融資実行された人はどうなるのでしょう？すでに金利ゼロの人はさほど気にされないと思いますけど。金利引下げの理由を聞いたところ「預金連動のサービス開始から約4年経ち、このローンの客層もそろそろ一巡した。次のステップとして、数年後に金利ゼロを目指す客層の獲得に力をいれたい。そのためには金利引下げが必須」とのこと。つまり、上流の獲得はほぼ完了したので、次は中流をターゲットにしたい、そのために金利下げないと新規契約がとれないということですね。金利引き下げは嬉しい限りですし、応対して頂いた女性担当者もかなり信頼できる感じの人でしたが、TOB疑惑の件もあって新たな動きは少し気になりますね。。
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| No.191 |
ホームページを見たら前、連動型は気合の入った画面だったのに、今度はフィット方のほうが気合の入った画面になっていた。
なんか怪しい。 |
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| No.192 |
キャンペーンで0.6％優遇するんですか？？
超ショック、、先月11年固定で4.4％でくんだばかり。。 今月くめば4.1−0.6＝3.5％？？！ こんなに下がるなんて、、 営業さんの来月はあがる！の言葉に動揺してしまった(~_~;) まあ、金利を判断できなかった自分がいけないのですが、 キャンペーンがあるならそれくらい教えてほしかったな。。って無理ですよね。。 とすぎたことだけどうだうだ書いてしまいました。 書いてちょっとすっきりしました☆ よし！！気持ちを切り替えて頑張ってゼロ金利目指さなくちゃ！！ |
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| No.193 |
私も５年固定の4.15％を組んだばかりです。超むかつきます。
でも運がないのだと諦めます。早く金利ゼロになるように貯金に励みます。涙。 |
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| No.194 |
そう言えば昔シティバンクの住宅ローンって結構人気だったんだよね。
・自動繰り上げ返済 ・月３回まで繰り上げ返済いくらでも可、手数料無料 ・２４時間いつでも電話で繰り上げ返済 当時こんなことをやっている銀行はシティバンクだけだった。 その後シティバンクは住宅ローン事業から撤退、 住宅ローン債権はＵＦＪに譲渡。しかし ＵＦＪは上記自動繰り上げ返済等を引き継がなかった。 当時、「私は自動繰り上げ返済目当てでシティバンクで住宅ローンを 借りていたんですがどうしたらいいでしょう」という相談を見たことがある。 自動繰り上げ返済等を引き継がなかったＵＦＪには何のお咎めもなしだったな。 その前例から判断して、住宅ローンに派生する特別サービスとみなされる契約は、 それを引き継がなくても容認されるのじゃないかという気もするけどね。 |
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| No.195 |
>>194
シティの契約書にどう書かれていたのかは分かりませんが、 スターの契約書を読んでみると、簡単には解除出来ないように 思えます。 金消契約書からの抜粋 １９．利息に係る相殺計算の取扱い （３）相殺計算取扱の中止 将来、税法および税法に関する国税当局による基本通達の改制定に伴い 本契約における相殺計算の取扱が税法上課税扱いとされる等の事情の 変更が生じ、相殺計算の取り扱いを維持することが法的又は経済的に 相当ではないと銀行が判断したときには、銀行は、相殺計算の取り扱い を一時停止し、または、中止することができます。以下略 重要事項説明書からの抜粋 中略。このような事態にいたりました場合には、銀行といたしましては、 お客様および銀行の双方にとってより合理的な解決策を発見すべく調査 検討を十分にいたしますが、適当な解決策を見出すことが困難であり、 また、相殺計算を維持することにより当事者の双方またはいずれか一方 に生じる経済的負担を回避することができない場合または法的に不適当 となる場合には、あらかじめ書面にて通知のうえ、相殺計算を停止し、 または中止する場合があります。 |
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| No.196 |
その抜粋を見ると、金利ゼロの状態の人が住宅ローン減税を受けるのは不当だと国税局から指導があったら、「住宅ローン減税を受けられなくなるから」っていうことが、金利相殺制度をやめる口実にされたりしませんか？
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| No.197 |
>>196
その場合は、ローン減税を受けない、という合理的な解決策が 見出せます。よって金利相殺制度をやめる口実にはならないと 思います。借り換えでローンを組んだ人のなかには既に税控除期間が 終了した人もいるでしょうし。 |
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| No.198 |
皆さん 冷静に考えましょう。
ゼロ金利になっている状態は、ローン残＝預金高 なのですよ。 そういう人は、はじめから、現金払いで家を買っているのと同じ財力がある人です。 東京スターのローンがどうなろうと、住宅ローン減税分のはした金が損するだけだし、（もし、定年退職しているか、年収2000万とかの高収入者だとその損すらないです）預金をローン支払いに一気に戻せばいいだけだから、はじめからリスクなんかないです。 問題なのは、ローン残高−預金＝数千万 みたいな人。 預金連動制度が崩壊したら、返済計画が大幅に狂う。 自動繰上げがなくなるのとはわけがちがう。金融庁が許すとは思えない。 |
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| No.199 |
法律が変わらないかぎり、東京スターが預金連動を止めることはないでしょう。
IRプレゼンの資料をみると、貸出金の１／４がスターワン住宅ローンです。 その他の数字をみても、東京スターがリテールを重視していることがわかります。 このリテール向けの主力商品である預金連動ローンを止めるなど、考えられません。企業価値を大きく損なうだけです。 預金連動ローンは東京スター成長の柱です。その成長力がある故、アドバンテッジはスターを買収したいのです。 |
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| No.200 |
たらればで申し訳ないが、来年初頭に急遽、預金連動が終了された場合
1) 最初から金利ゼロで、すでに十分にこのローンの恩恵を受けた人は： 僅かなローン控除や、団信による格安生命保険を利用する機会を失う 2) 最近金利ゼロになった、または近々金利ゼロになる人は： 多大な利益機会損失といえる。借換えならばなおのこと。登記手数料や、高金利で支払ってきた利息を一部返金してほしいぐらい。 3) ローン残高−預金＝数千万 の人は： ハイペースで預金を増やすことを前提に、預金連動型を選択されたのでしょうね。まあ、東☆側も（または経営譲渡先の金融機関が）、それらの利用者に対しては金利引下げなど何らかの特別措置を取るのではないですかね。 |
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