東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目

[入居予定さん]

管理人さんから指摘がありましたので、僭越ながらスレ立てさせていただきます。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/

２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/

情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！

[1051: 契約済みさん]

1049さん
確かに３５００万は貯まりそうですね・・・ですが毎月のローンが8万だったら
8万+１００万/１２＝１６．３万を毎月入れられる方は貯められますよ＾＾

[1052: 匿名さん]

スター銀行の預金連動で、通帳１００万ローン２５００万でスタートするのはどうなの？
預金連動型のローンは本来このような人の為のものとはとても思えないんだけど。
他の銀行でローン払いながら年１００万貯金すれば３５年後には３５００万＋利息がたまっているし。

[1053: 匿名さん]

通帳１００万じゃなくて、口座１００万の間違いでした・・

[1054: 匿名さん]

投稿するのはここでよろしいでしょうか？

この銀行のローンで、「メンテナンスパック」というのがあります。
預金連動型住宅ローンを組成する際、必ず加入する必要があるそうです。

預金連動で貸付金に対する金利が相殺されても、
メンテナンスパックの料金は借入額に応じて
（いくら預金を積んでも）発生します。

最低でも「0.3％」というこのシロモノ、結構負担が大きいと思うのですが、
皆さんはどのようにお感じでしょうか？

もし私の上記理解が誤っていた際は、ご容赦頂き、ご指摘下されば
幸いでございます。

宜しくお願いします。

[1055: 匿名さん]

繰上げ一括返済によるキャッシュの減少リスク軽減と、ローン優遇税制狙いがここのメリット。
表面金利がどんなに高くても、実質0%にできる人には関係なし。

[1056: 匿名さん]

>>1054
団信保険付きで確か約0.5%くらい。
保険料だと思って納得します。
どうぜ実質ゼロ金利で住宅ローン減税分フルに取り戻せばカバーできるので。
考えようでは国が自分の生命保険料を負担してくれているようなものです。

[1057: 現利用者]

以前、このスレで外貨預金中心に、ゼロ金利達成！と喜んでいた愚か者です。
昨今の米ドル、ユーロ、豪ドルの同時暴落で、完全に参りました。差損分を円預金で埋めようとしましたが住宅ローン減税枠まで目一杯借りていましたからとても資金がたりません。
しかも3年固定金利をえらんでいたので金利が高く、ゼロ金利がなくなってから完全に無駄な金利を払うことになりました。

よほどのお金持ちで外貨や円を自由に動かせる人でないと今回のような為替レートの急激な変化に耐えられず私のように地獄を見ます。
このローンで外貨預金するのは余裕資金でおやりになったほうがいいです。
私のように投機利益狙いだとだめです。

[1058: 匿名さん]

>>1054
「メンテナンスパック」なるものができた時点で俺の中ではもう終わった
できる前に組成した俺は勝ち組

あとは1ドル69円になったらぶっこむわ

[1059: 1057]

1058さんが羨ましい。勝ち組でいいですね。
私は欲をかいたせいで、円建てで預金しておけば今頃は、住宅ローン控除で小遣い稼ぎできたのに
（といっても控除限度額まで借りているから結構もらえる）、それもドルとユーロの差損でパーです。完全に為替の罠にはまりました。特に豪ドルは考えられないくらい下がった。
みなさん外貨は余裕資金でお楽しみください。

[1060: 購入検討中さん]

預金1000万・借り入れ3800万（25年返済）。預金余力＝50万/年くらい。
他行をあたるべきでしょうか？
返済総額を最小に抑える方法を模索中です。

どなたかアドバイスいただけたら幸いです。

[1061: 匿名さん]

おとなしくフラット35にでもしておきなさい

[1062: 入居済み住民さん]

>>1060
ここはやめといたほうがいいですよ。もっと貯金がないともったいない。

今日、また外貨預金しないかと電話あり。1ドル100円の時も来たけど、今じゃ90円。
怖くてできないわ。円は上がっても下がっても自国では変わんないしね。為替は冒険だ。

[1063: 匿名さん]

為替の値動きが激しいから、FXやっている方なら面白いだろうけど、外貨預金は怖くてできない。
FXなら、売りポジション、買いポジションの両方をとれるから、相場の動きで儲けをだすことは名のだけど、外貨預金は短期の売り買いするものでないから（手数料が高いからデイトレードのようなことは意味ないです）

[1064: 購入経験者さん]

私は外貨預金やってます。
為替差損が怖いので預けっぱなしにはできないので、割とこまめに売り買いしています。

今のところ、トータルで１００万円くらいは儲かっていると思いますよ。

塩漬け預金（＝本来は銀行のお金）で遊べるというのは、けっこうオトクだと思います。

先日も、ユーロが１１８円くらいになったときに、１０万ユーロ買いました。
今日のレートは１２３円なので、トータルで３０万円ほど儲かる計算。

まあ、FXでやればもっと儲かるわけですけど、いざとなったら長期で塩漬けにすることもできるってところが外貨預金の魅力だったりします。

[1065: 入居済み住民さん]

外貨は優遇受けられる最低の1000ドル分買っておくと俺も外貨やってるぜ！
という気分が味わえるな。
勝ちも負けもない程度でも世界経済や為替ニュースに自然に目がいくようになるし、
利子がそれなりに増えていくのは気持ちがいい。

最近は円換算した額をみるとガックりしてしまうけど。

[1066: 1057]

FRBのゼロ金利宣言を受けて、1ドル88円をつけました。1ドル115円のレートで2500万円分預金した私は、現在、587万円の含み損を抱えて驀進中です。
ゼロ金利も維持できなくなりました。

[1067: 匿名さん]

それはお気の毒に・・・

でもまあ、そんだけ含み損を抱えていても、ローンが返し終わるまでの間には、１ドル115円以上のレートのになるときもあると思うから、そんなに落ち込むことないと思います。

実質的な損は、含み損によって支払わざるを得なくなった金利分だけだから、そんな大した損失にはならないのでは？

[1068: 購入検討中さん]

昨日の日経新聞で、今後の税制改正で、借入をせず現金で住宅を購入した場合でも
何がしかの控除を認めるという記事が載ってましたね。

　控除の率によっては、スター銀行での０金利よりも有利になる場合があるかな・・・？
詳細がわからないので、これからの話ですが。

[1069: 1057]

587万円も含み損があるとそこにまるまる金利がかかります。ベンツ1台フルローンしているようなものです。それに東京スターの金利は高いですし、自分はわざわざ高い金利の固定物を選んでいるので

[1070: 匿名さん]

相談させてください。
・住宅購入資金としては３００万借入れが必要
・審査の借入予定額は２５００万
・来年度の住宅ローン控除、先に発表された内容で自分の場合を当てはめてみると２０００万がＭＡＸでそれ以上借りても控除額は増えない。
・メンテナンスパックは３を選択（他に生命保険に加入してるため）
・他に１つ金融機関のローン審査を受けて通っているが、条件は東スタのが上

上記条件で、できればローン控除を目一杯受けたい気持ちと東京スター銀行自体に対してちょっと不安に思ってる気持ちとでなかなか決め切れません。
入居が来年３月なのでそろそろ決めたいのですが、皆さんなら借入額をいくらに設定しますか？（１０００万くらいにしとけば？、とか２０００万目一杯借りちゃえ、とか・・・）

[1071: 匿名さん]

>>1070
物件には総額いくらかかって、貯蓄が現在このくらいある
この場合、いくらくらい借りたら一番お得なんでしょう？

と、書き直してくれるとありがたい
とてもわかりづらく、当方解読不能です、すまん

ちなみにメンテ３は連帯保証人が必要ですよ

[1072: 匿名さん]

>1070
自己資金がたったの300万だけ足りないってことでよろしいか？
だったらローン控除枠めいっぱいの2000万でいいんでないかい
ただ、ローン残高は毎年減るわけで、ほんとうに2000万？
家の嫁でもそのくらいは稼いでくるぞよ
ああ、でも子供がいればそんなもんか

あとはたったの300万をかきあつめて一日も早く金利負担をなくすこと
俺なら、生命保険解約してでも団信入るね。

[1073: 匿名さん]

分かりづらくてすみません、書き直します。

物件価格３５００万
手持資金３２００万（諸費用は別途用意有）
年収（前年度）４５０万（来年昇級１００万アップ予定）
課税標準所得１５０万（住民税年間納税額１５万、所得税年間納税額８万５千）
ローン審査時の借入予定額２５００万（３５年）
メンテナンスパック３の連帯保証人は家内にお願いする予定
家内は専業主婦、子供１人有

住宅ローン控除を最大限活用したい反面、借入れを無闇に増やすのもちょっと不安、とこんなところです。
これで分かりますでしょうか？

[1074: 匿名さん]

>>1073
ありがとう、把握できたよ
金利１％優遇をもらうには借り入れを７割に収めないといけないので
物件が３５００万だと借り入れは２４５０万、頭金は１０５０万用意
頭金を差し引くと、手持ちは２１５０万になるので、それを全額スターに預金
結果、２４５０−２１５０＝３００万が有利子分
現在の金利は1.95％だから初年度の金利は年間５〜６万
メンテパック分は年間７万前後かな？
減税で戻ってくるのが１３万以上なら、とりあえず初年度は黒になる計算

[1075: 匿名さん]

ありがとうございます。
生命保険を解約して、団信に加入するというのは、控除期間が終わった後もローンを解約せずに借入＝預金でメンテナンスパックだけ３５年支払うということですか？それとも控除期間が終わった後ローンは解約して改めて生命保険に加入し直すということですか？

[1076: 契約済みさん]

うちもメンテナンスパック３にするつもりです。
生命保険を解約してとも思いましたが、住宅ローン減税が終わった10年後に保険の審査にパスする自信もないのがひとつ。
あと、生命保険の控除も受けたいのがひとつです。
あ、勉強不足で申し訳ないのですが、メンテナンスパック１の団信でも生命保険料控除って受けれるんですか？

[1077: 1073]

２４５０万というのはさすがに控除しきれないと思いますので、控除額をＭＡＸにするなら２０００万くらいがいいところかな、と自分では考えてます。

ちなみにここで必要以上に借入金を増やすことについて普通預金で担保されているとはいえ、まったくノーリスクであるとお考えですか？

今回マンション初購入のあまり借金をしたことのない初心者ですので、ローンのシステムにはとても魅力を感じる反面、過去レスをずっと見てるとこの銀行自体にあまり信用が置けなそうな気がしてしまい、借りるのもほどほどにしとけよ、とささやく自分もいたりします。

[1078: 匿名さん]

＞メンテナンスパック１の団信でも生命保険料控除って受けれるんですか？
受けれない
なぜならあなたが保険に入っているのではなく銀行があなたに保険掛けてるから

でも実質5,000円でしょ生命保険料控除
ローン減税で戻れば同じ事、住民税は数千円高くなるけど

[1079: 1073]

>>1075 と >>1077 は >>1074 さん宛のレスです。
読みづらくなってしまい、申し訳ありません。

[1080: 契約済みさん]

＞　でも実質5,000円でしょ生命保険料控除

50,000円ですよ。メンテ３で生命保険を維持しつつ、10年間は住宅ローン減税と生命保険料控除の恩恵に預かり、それが終わったら一括返済します。

[1081: 契約済みさん]

↑　ごめんなさい。　控除が50,000円なだけで、実質は5,000円くらいでした。。。

[1082: 匿名さん]

すみません、ちょっと質問させてください。
建物価格４０００万円（土地は自己所有、未査定のため価格不明）、
自己資金５０００万（諸費用込み）で、
金利０％を利用したいのでここで１０００万ほど預けて１０００万を借りたいのですが、融資保証料って、メンテナンスパック料に含まれていないようなんですが、１０００万借りたらどの会社が保証して、保証料はおいくらか分かる方いらっしゃいましたら、お知らせいただければ幸いです。
手元にゆとり資金１０００万を取っておきたいので。年収は１５００万です。

[1083: 匿名さん]

1082です。
ごめんなさい。今調べて分かりました。保証料０円ですね。
お騒がせしました。

[1084: 匿名さん]

>>1082
所得税結構取られてそうだし、4000万借りちゃいなよ

[1085: 匿名さん]

ごめんなさい、借金が嫌いな口なので。でも、何かあればすぐ返せるんだから、2000万程借りてキャッシュフローを増やしておきたいですね。その場合、メンテナンスパック料が１万ちょいですか。税金の控除額はいくらになるでしょうか。

[1086: 購入検討中さん]

ちょっと皆様のご意見を聞かせてください。

2009年3月に3000万円の物件を申し込み、
預金が2000万円あるので、当初東京スターを考えていました。

でも皆さんのご意見を見ているとメンテパックが意外に高いようなので、
デベ斡旋の名古屋銀行（10年固定で1.65％）で目一杯借りて、
住宅資金にしようとしていた2000万円は日本興業銀行の10年定期（税引き後1.76％）として、
住宅ローン控除が終了する１０年後に残債と相殺した方がよいのではないかと思い始めました。

考慮が足りない部分などがないか、ご意見いただけますでしょうか？

[1087: 匿名さん]

日本振興銀行だろ。銀行破綻したらどうすんだ。

[1088: 匿名さん]

３０００万のローンなら１・６５でも開始後数年は利息が高くないかどうか。
せっかくの２０００万の貯金の利息が低いかなあと…

[1089: マンコミュファンさん]

東京スター銀行は22日、タッド・バッジ頭取（48）が同日付で代表権の無い会長に退き、後任にロバート・ベラーディ会長（54）が就くと発表した。同行は2008年9月中間期に最終赤字に転落したが、バッジ氏は記者会見で「家庭の事情で米国に帰る。引責辞任ではない」と強調した。

　同氏はＡＴＭの手数料無料をめぐり三菱東京ＵＦＪ銀行と対立している件で注目を集めた。スター銀のＡＴＭは他行カードを使っても手数料は無料だが、他行はスター銀に銀行間手数料を払っている。三菱東京ＵＦＪは手数料を収益にしているなどとして先月、ＡＴＭ提携を解除。スター銀は解除取り消しを求めて提訴した。バッジ氏はこの日も「大銀行によるいじめ」「顧客無視」などと改めて批判した。(01:21)


三菱東京ＵＦＪの全顧客が「ＡＴＭ手数料を収益にしている」って、訴えた場合はどうなるの？

[1090: 匿名さん]

「家庭の事情で米国に帰る」？
しらじらしいな。更迭だろ。
ダイヤ建設に多額の融資をして大損しているし。
http://www.tokyostarbank.co.jp/profile/pdf/040930.pdf

[1091: 匿名さん]

ダイアに限らず他の銀行が二の足を踏むようなハイリスクなところに
他にもたくさん融資している可能性があるな。

[1092: 契約済みさん]

興味あるのですが、銀行自体が破綻したりする可能性はあるのでしょうか？
もし破綻した場合ローンはどうなるのでしょうか？
そのままの方法で引き継がれるのでしょうか？

[1093: 匿名さん]

>銀行自体が破綻したりする可能性はあるのでしょうか？
将来的には、可能性はあるんじゃないか？
＊多分、普通銀行ならば、当局が体力のある銀行に無理やり救済合併を強いると思うから、
　可能性は低いと思うが・・・

>もし破綻した場合ローンはどうなるのでしょうか？
「債権譲渡される」とか「債権者から一括請求されるとか」じゃないか？
＊後者は「期限の利益」によって守られるから「無いかも知れん」が、「担保価値の減少による
　追加担保請求」とかの履行不能な条件提示をされて、期限の利益の請求喪失に追い込まれる
　可能性もあるから、「無いとも言い切れない」ってことで・・・

>そのままの方法で引き継がれるのでしょうか？
どうだろうね？正直、判らんよ
返済期限は「期限の利益」によって守られていると思うけど、金利は守られてないんじゃない？
因みに、「安すぎる固定金利」とかの約定放棄（契約書に載ってる「金利が変わるかも！」って奴）
なんかは、その金融機関が破綻する前に請求される可能性の方が高いんじゃないかな？

結論としては、「金利だけ！」で選ぶんじゃなくて、「借りるとこの信用力」って奴も考慮すべき
ってことじゃないかな！

あっ、最後に言っとくが、全部、一素人の個人的見解だからね！←ココ重要！

[1094: 契約済みさん]

最近ここでローンを実行した方、選ばれた理由を教えて下さい。

[1095: 契約済みさん]

単純な考えで支払いがかなり少なくて済むから。
安心面だと、頭金にせず預金しておくだけなので手元に資金が残るから。

住宅ローン減税狙いでは無い、預金も借入額に追いついていない俺でも安い。
破綻したらどうしようと考えるより、目の前の安い支払いで預金に励むよ。
ゆとり返済じゃないから貯めた分だけ楽になるし。

[1096: 匿名さん]

ここの金利なら他の方が安く済むんじゃないですか？
（特に預金も借入額に追いついていない方であれば）

[1097: 契約済みさん]

万人に安いわけではないからな。
使うのは試算・比較して有利な人だけでいい。

俺はかなり安くなるので使ったまでのこと。
預金もそれなりに残ったままなので安心感はある。

一度破綻しているとかで銀行自体に不安が無い訳ではないが、
毛嫌いせず一度比較対照にしてみるべきだと思う。
窓口いって相談するだけなら時間の無駄で済む。

[1098: 契約済みさん]

私の一番の不安はこの銀行の破綻です。

[1100: 契約済みさん]

スター銀行の人が破綻したらローンがそのままの状態で継続されるかわからないと言っていましたよ。確かに他の銀行と違うシステムですしね。
デベの担当に聞いたらここのローンを使った人は聞いたことがない。と言っていました。
不安定ー保障なし