東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目

[入居予定さん]

管理人さんから指摘がありましたので、僭越ながらスレ立てさせていただきます。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/

２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/

情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！

[102: 匿名さん]

>101

まあそういわずに、早くゼロ金利状態にすればいいのですよ。

ちなみに最初からゼロ金利の人は、節税面から固定を選ぶ人が多いと思います。

ここで借りたからには、がんばって預金してください。めざせゼロ金利。

[103: 匿名さん]

>>101

失敗だったかどうかは、まだわからない。

正直、２、３年先の金利情勢など、誰もわからないのだよ。

今は変動が得な様だが、2年後、金利がどうなっているかあなたは予想でき

できるのかな？　もしできる力があるなら、あなたは金融で大もうけでき

るから、住宅ローンをちまちま返す必要なんかなくなるよ（笑）

固定を選んで失敗などと判断する根拠を書いてみな。書けないと思うよ。

銀行員も変動か固定かどちらかがいいかなんて判断できない。

証券会社に絶対もうかる株を売ってくれと頼むのと同じだよ。

全て自己責任。

[104: 入居済み住民さん]

今回の米国のサブプライムローン問題に端を発した、世界同時株安により急激な円高にはびっくりしました。私は、約１年前に借り換えを実施しました。当時は外貨預金をするつもりはなかったのですが、ドルで約３．７％、ユーロで２％の金利は魅力的でしたので、思い切って外貨（ドル５割、ユーロ３割）で運用しています。
ＦＸのスワップ金利に比べると見劣りするのですが、預金連動のメリットと合わせてこちらを選択しました。
（ローン金利を支払いながら、ほかで運用するというのはムダな気が
　したためです。）

今後の為替動向は予断を許さない状況ですが、ＦＸと違い現物取引ですので、追証を請求されることもなく何年でも円安局面になるまで待てばいい
わけですし、そういう目的の資金運用ですので、心配する必要はない思います。

[105: 契約済みさん]

No.87,99の者です。

今回の円高は、一時的なものだと思いますよ。
円＜ドルの金利差がある限り、ヘッジファンドの
円キャリートレードは止まらないでしょうし、
個人資産の外貨建て投資も増える方向でしょうから、
円安トレンドが続くような気がします。
円の金利が上がるかどうかは政策次第だと思いますが、
簡単には上がらないと踏んでいます。

＃私は６年前に公庫固定金利でローンを組みましたが、当時から
＃金利は上昇すると言われていました。でも結局この６年間
＃低金利のまま推移しています。

以上は私の勝手な予想ですので、真に受けることなく
自己責任で御願いします。

[106: 匿名さん]

>>105

素人の戯言に耳を傾ける人はいませんよ。

外貨預金は、余剰資金でやるのが鉄則。

[107: 匿名]

もし、2000万円のローンと預金を残して
当銀行に事故があった場合は双方が相殺されるのか？
それとも、預金補償額は1000万円で残りは貸し倒れになるのか？
ご存知の方がいれば教えて下さい。

→過去のレスに書かれているかもしれませんが
　長すぎて...

[108: 入居済み住民さん]

ローンと貯金が同額の2000万の場合は、1000万が保護されて、残りの1000万が相殺されますので、大丈夫です。何度も確認しましたので間違いはないです。

[109: 匿名さん]

>外貨預金は、余剰資金でやるのが鉄則。

今更ながらの御忠告、有難う御座います（苦笑）

[110: 匿名さん]

>>109

失敗者は、原則を忘れるものだ。

[111: 入居済み住民さん]

人生、何が成功かってわからないよ。
今は得たと思っても、数年後は分からない。
生きてくだけの糧があればいいさ。

[112: 匿名]

108さん

ありがとうございました。
安心しました。

[113: 入居済み住民さん]

今せっせとお金の移動をしています。結構疲れます。

お金が集まっていくのはいいけど、まだまだゼロ金利には数年かかります。必要なものを買おうと思ってもこの額が減るのかと思うと、使えなくなってしまいます。カーテンや家具、車・・・これでいいのだろうか？安い金利で借りて、必要なものは購入していったほうがいいのではないか？などと考えてしまいます。

「塩漬け」は本当にいいんでしょうかね？
新生の変動で借りたほうが、金利は安いし、自由に使えるお金は増えるしで、そっちのほうがいいのではないかと思ってしまいます。反省中。

[114: 匿名さん]

預金を塩漬けにしても、普通の生活が出来る人向けのローン。
私は、ここのローンの金利0状態の預金は、急な高額出費の保険くらいに考えています。
気持ち的には既にローン完済状態。金利変動や繰上げ返済を忘れることができ、通常の貯蓄に専念できるのは精神衛生上もいい。

[115: 申込予定さん]

同感

[116: 申込予定さん]

申し込み予定なんですが　いろいろ調べだところわからないものがありました　分かる方が教えてもらいませんか

出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

株式会社東京スター銀行（とうきょうスターぎんこう、英称：The Tokyo Star Bank, Limited ）は、東京都港区に本店を置く第二地方銀行。経営破綻した第二地方銀行である株式会社東京相和銀行の営業を譲り受けることを目的として新たに免許を受けた銀行である。アメリカの投資ファンド会社ローンスターが筆頭株主である。

管轄税務署は麻布税務署である。

ただし、店舗外ATM（小型機種）から発行されるキャッシュサービスご利用明細票では、「印紙税申告納付に付き○○税務署承認済」の欄が記載されていない。


上の印紙税のことなんですが？？？？？？

[117: 契約済みさん]

バカ高かった外貨もこのところお求めやすいお値段になったので，塩漬けされてる預金を外貨に替えようかなーと思っています。

現在は，

ローン残高　　４３００万円（３５年ローン）
円預金残高　　４３００万円

という状態なのですが，３０００万円分を外貨にしようと思っていて

ローン残高　　４３００万円
円預金残高　　１３５０万円（為替変動分を吸収できるように５０万円増額）
米ドル預金　　１５００万円分
ユーロ預金　　　５００万円分
豪ドル預金　　　７５０万円分
NZドル預金　　　２５０万円分

としようかなと思っていますが，どうでしょうか？

これで外貨に利子を稼いでもらって，両親からの借入分１５００万円の返済に充ててしまおう！って思っています。

[118: 申込予定さん]

116です

支店の答えは普通は三万円以上のお金流通したら印紙税がいる　用紙に記入してなくでも残高で計算して税金を支払っている　法律上問題がない

以上

[119: 入居済み住民さん]

先月から支払いが始まりました。
引かれる金額がシュミレーションの2倍近くあります。
今海外にいて、直接、東京スターに確認できません。
どなたか返済欄の見方を教えてください。

[120: 契約済みさん]

>119さんへ

私の経験です。最初の月は、返済（元金＋利子）は無く、
保険料のみでした。
次の月も、返済は無く、保険料と融資手数料（73,500円）です。
119さんは、この73,500円＋保険料が、シミュレーションの倍
くらいの金額なのではないですか？
3ヶ月目からが、元金＋利子＋保険料になりました。

[121: 入居済み住民さん]

>>120さん

ご返事ありがとうございます。
最初の月は支払いがなく、2ヶ月目から事務手数料と保険料と毎月の返済分がひかれるということでした。なのですが、毎月の返済分のところがシュミレーションの2倍くらい引かれています。3ヶ月目以降も同様に倍くらいひかっるような予定になっています。帰国までまだしばらく時間がかかるので、確認ができません。

[122: 購入経験者さん]

最初の頃のシミュレーションは、普通預金の相殺分が加味されて
いなかったような気がするので、気にしなくてよいと思いますよ。
詳細は不明ですが、過去３ヶ月分の平均とか、２ヶ月前の預金残高
を元にしているのかなーとそのときは思いました。
(同じように、本当に相殺されるのかなーと引き落とし日まで
どきどきしてましたが、大丈夫でしたよん。)

[123: 匿名さん]

>>119さん

実際にシミュレーションの２倍くらい口座から引き落とされているのでしょうか？
東京スターの東京スターダイレクトのページで今後のご返済予定を見ていただき、一番右側の欄がお支払い予想金額となります。
一番左側の欄は、普通預金がゼロの場合の支払額です。

もう既にご存知でしたら、ご容赦下さい。

[124: ビギナーさん]

いろいろと考えてみたのですが、借りたローン額の半額程度を外貨預金にすると、ローンの金利が実質的に相殺されてしまいませんか。

たとえば，３０００万円のローンを組んで、１５００万円の預金をする場合、ローンの金利がかかってくるのは１５００万円分ですよね。
ローンの金利も外貨預金の金利もだいたい３％くらいだと考えると、

１５００万円外貨預金で得られる利息−１５００万円のローンで失う利息＝０

ということですよね？

利息には税金がかかるので厳密にはそうはいえないのでしょうけれど、それほど自己資金がないような人でも「実質ローン金利０％」にできるのでは？と思ったのですが、なにかまちがっていますでしょうか。

[125: 入居済み住民さん]

>>124

為替レートの変動がなければそれでいいと思います。
この為替というのが曲者なんですよね。

[126: 入居済み住民さん]

>>123さん

ありがとうございます。
これからの予定金額は、普通預金が0のときの金額なのですね？
安心しました〜。

[127: 申し込み検討中です]

カーディフ生命保険は信頼できる会社ですか？ここの団信の引受保険会社はカーディフのみですよね？2500万借り入れで金利ゼロ状態の場合、月額4千円ほどで死亡時2500万の生命保険に入っているのと同じであり、とってもお得な気がするのですが。

[128: 匿名さん]

私の友人は夫が今年亡くなりましたが
残債1000万が保険でまかなわれたそうです。
それが唯一の遺産と言ってました。
・・・・・・・・・
これまで10数年支払った保険金額よりは多いのでしょうが、、、、
ビミョウです。

[129: 匿名さん]

ローン残高と預金をバランスさせ金利0にしています。
万一の場合、ローン残債は保険で担保され、預金はそのまま
返ってくるんじゃないかな？
ここの団信保険料は、他の保険に比べて特に高くはないと思う。
（3000万円の借り入れで保険料は月6000円くらいだったかな？）

一時途中で掛け金が上がるという珍事はあったけど・・・・・・・・。

[130: ビギナーさん]

預金連動型住宅ローンを比較検討をしていると，北日本銀行の預金連動型住宅ローンのほうが
　・金利が低いし金利優遇制度がある
　・団信コミコミ
　・両親など家族の預金を合算できる
ってことで，東京スター銀行の預金連動型住宅ローンよりもいいように思えるのだがどうだろう？

ただ，東京スター銀行の預金連動型住宅ローンは，外貨預金も連動できてなおかつ利息がつくってのがオイシイ。
塩漬けの金（いってみれば銀行の金みたいなもの）で運用できちゃう。

ということは
　堅実派向き＝北日本銀行で費用を極力抑える
　攻撃派向き＝東京スター銀行で外貨を稼ぐ

ってことになる？

[131: 匿名さん]

外貨預金でヤケドすると預金連動もパーですけど。

[132: 匿名さん]

円預金を全て外貨預金に回した場合、
毎月の返済は、外貨預金から引かれるのでしょうか？
そのときのレートはTTBでしょうか？
相殺計算のレートは仲値、と説明書に書いてありますが、
返済時のレートが書いていないもので・・・

それとも、返済不能で遅滞扱いになってしまうのでしょうか？

[133: 匿名はん]

毎月の返済は円預金からでないとダメなので、円預金残高が足りないと返済不能で遅滞扱いになりますよ。

思いますけど、１０００万円を１０年間円預金で塩漬けしておいても１０００万円でしかないわけですが、１０００万円を外貨にしておけば毎年３％程度利息がつくから単純計算で１３００万円になりますよね。
ということは、換金時に５円くらい円高になっていても損はしないと思います。

当然、そのときどきによって円高のときもあれば円安のときもあるわけなので、どうせ塩漬けしているお金だったら、長期で外貨預金に入れて利息を稼ぎつつ、円安のチャンスをうかがえば、それほどリスクはないのではないでしょうか。

[134: 匿名さん]

>133
御回答ありがとうございます。
＃東京スターさん、ちゃんと説明書に書いてください！

>換金時に５円くらい円高になっていても損はしないと思います

5円どころではないような・・・

もう少し厳密に計算すると（１ヶ月複利、分離課税２０％）、
1000*(1+0.03*0.8/12)^120 = 1270万
115円/ドルでスタートした場合、
115/(1270/1000) = 91円/ドル
までは、元本を保てそうです（手数料除く）。

[135: 匿名さん]

来月からローン開始されるモノです。
すべて円預金でひたすら０金利を目指して、、、と思っていたけれど外貨魅力的ですね〜☆
ちょっと冒険したくなってきましたｗ
為替以外に気をつけることってありますか？

[136: 入居済み住民さん]

>>No.127
カーディフ生命保険が信頼できるかどうかはわかりませんが、
うちはここに借り換える前、三井住友銀行で住宅ローンを組んでおり同じくカーディフでの団信でした。
他大手の銀行で採用されてるなら少なくとも怪しいということはないと思いますよ。

[137: 匿名さん]

円高になって円換算したときにローン残高を割ると金利が発生しますがね。預金利息も吹っ飛びます。

[138: 匿名さん]

>>134

計算間違えているよ。円高になった時点で、塩漬け預金（円換算）＜ローン残になれば、支払い金利が発生する。ドル91円なんてのが続けば、よほど預金に余裕がないとゼロ金利がパーになる。

外貨で遊ぶときは、円建て預金＞ローン残にしておくために、為替リスクを見込んで預金することになるな

[139: 匿名さん]

外貨そう簡単ではなさそうですね涙　
先月金利が少々下がっていたのでここが決め時かなと１０年固定にしたら今月すごく下がっていましたね、、がっかりです涙

[140: 匿名さん]

134です。
>>138
そうですね。
０金利スタートできて且つ、
追加で270万（外貨1000万の場合）預金できる人向け、
ということで。
というか、91円を予想するなら外貨にする意味ないですが。

>>135
為替以外に気をつけること、
東京スターの心変わり、かな。
大株主も代わる様ですし。
http://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPJAPAN-27778420070907
外貨連動廃止、とかされると困りますね。

[141: 購入経験者さん]

足が出た分に金利がかかるだけなのに、利息分が吹っ飛ぶ？？？
よほどのことがない限り、んなことーないと思うけどなー。
　気をつけないといけないのは、円高と同時に外貨の金利が
下がった場合ですね。

[142: 匿名さん]

>>300
為替変動は、10%くらいすぐ動く。120→90なら25%も下落していることになる。20％ぐらいのリスクはあるだろう。

ローン3000万円したとして、全額を全部外貨にして、2割毀損したら、
600万円損しつつ、600万円分の金利がかかりますがね。
1割の変動でも、300万円損しつつ、300万円分の金利がかかりますがね。

[143: 142]

>>141だった

[144: 匿名さん]

>>141

要するに、円高で2割も動いたら、円建てに戻したとき、虎の子の預金が2割も減って、ローン金利支払いも発生するわけで、もちろん逆もある。
外貨はめちゃくちゃギャンブルですけど。

こういう私も、たった300万円を外貨預金した経験があるのだけど、
120円で預けて、あっというまに100円台になって、50万円ほど含み損をずっともったことがある。3年まってようやく戻せたけど、やばかった。

1000万円も外貨預金するのはチャレンジャーですな。
目先の金利なんか餌ですよ。

また、米ドルから円に戻すとき、手数料ががっぽりとられますし。
その計算もした？

[145: 匿名さん]

外貨預金初心者が多いから、忠告するけど、この銀行で外貨預金するのはばかだよ。ドル→円に戻すときの手数料が高い。ソニー銀行の2倍もとられる。この差はでかいよ。

[146: 匿名さん]

>>145
東京スターの口座に外貨を置かないとローン金利相殺ができません。
外貨と円の交換だけ、他でやればいいですか？

東京スターから他行への国内外貨送金の手数料って、
いくらくらいなんでしょうか。

東京スターでの交換手数料＞他行での交換手数料＋送金手数料
であれば、他行で交換する方が得ですね。

[147: 購入経験者さん]

他の銀行でやれって言われてもねぇ…。
ローン金利が3％ちゃらになって、その上外貨の金利が4％弱。
毎年7％の運用益だと円高で25％損しても、4年で元がとれますよ。
144さんもやばかったとはいえ、3年で為替は多少戻って損はしなかった
わけでしょう？こっちは、ローンが30年以上あるんで、長期になれば
なるほど為替リスクは低減できると思うのはおかしいでしょうか？
リスクがあるとすれば、外貨の金利が今の日本なみに1％以下とかに
なっちゃうことぐらいだと思うよ。

[148: 匿名さん]

>>147
3年待って、元に戻せたのはラッキーだったが、やばかったよ。
ちょうど、ローンを実施する直前だった。もう少し遅かったら、ゼロ預金に間に合わなかったよ。

＞毎年7％の運用益だと円高で25％損しても、4年で元がとれますよ。

それも机上の空論だよ。さらに円高が進行したら？

[149: 匿名さん]

毎年7％の運用益というのも、計算がおかしいけどね。
外貨の金利分だけでしょ運用益は。しかも金利は変動だし。
あまり自分の都合の良い計算ばかりしないほうがいいよ。

所詮、外貨はリスク資産という認識でいないとね。

[150: 購入経験者さん]

おかしくはないでしょー。
スター銀行の普通預金を引き出して、他の銀行で外貨預金を
行う場合との比較なんだから。
外貨預金がリスクないとは言わないけど、ここのローンと
組み合わせると、他行でやったりＦＸでやったりするより
リスクが低いのでは？と思っているだけです。
なのに、外貨預金するなら他の銀行のほうが…とか言い出す
人がいるから？？？です。手数料だって、FXやるときみたいに
頻繁に行き来させるわけではないので、問題ないと思うけど。
あと、私は他行に外貨1000万ぐらいあったんですが、ローンの
時期に円高で円に戻したくなかったので、ドルのままスター銀行
に送金してローン金利をゼロにしました。
ソニー銀行は、手数料は安いが、他の銀行には海外を含めて
送金もできないし、外貨で引き出すこともできないはずです。
そっちの方がよほどリスク高いですよ。
もっと円高になったらについては、30年スパンで見たときに、
少子化も進んで、円高がずっと続くような将来は予測して
ないんで、その辺は私個人の考え方ですね。
将来、25％以上も円高になるかもと思ってる方は、今は
外貨預金始めないで、そのときに始めればよいだけかと
思いますよ。

[151: 契約済みさん]

みなさんなぜそんな外貨預金に熱くなるかなー？

私はローン金利０状態で２０００万円ほどを外貨にしています。
確かに今回の円高で、円換算した資産総額は１００万円ほど減ったけど、
逆に３ヶ月くらい前までは円安だったので、１００万円ほど資産総額が
増えていたこともある。
でもまあ、それはあくまで計算上の問題で、それほど気にしなくても
いいと思っています。要は円高のときに円に戻さなければいいだけ
ですし、どうせ長期間塩漬けになっている預金ですから、円安になるのを
気長に待つだけですよ。

それよりも外貨にすることで「毎月５万円程度の利息がもらえる」という
のはほぼ確実なわけです。これがけっこう楽しいんです。
為替変動でローン金利が０じゃなくなっても、毎月のローン金利が外貨預金
の金利を超えることになるのは、それこそ１ドルが８０円くらいにならない
といけないわけなので、長期的に見ればそんな可能性はい低いですよね。

でも、確かに、ローン金利支払い中の方は多少危険かもしれないですね。
せっかくせっせと円預金に入れても、円高に振れれば努力がムダになる
結果になることがありますから。

でもまあ、外貨預金にすれば外貨の額は円高だろうが円安だろうが
増えていくわけなので、外貨預金は、それぞれの方があまり負担に感じない
額で、遊びでやる感覚でのぞめばいいのではないでしょうか。

否定的な人は外貨にせずに円預金で地道に行けばいいだけですよ。