東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目

[入居予定さん]

管理人さんから指摘がありましたので、僭越ながらスレ立てさせていただきます。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/

２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/

情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！

[407: 匿名]

４０３さん
過去ログ拝見しました。「災難」に遭われたみたいですね・・・。
なんだかこの銀行・この住宅ローンの特殊性をわかってらっしゃらない方々が
多くて、困りますね。
また、基本的に資産を多くお持ちの方が多く集まっていらっしゃると思いますが、
それぞれの資産運用の考え方などにも違いがあるようで、そこも混乱の種に
なっているようです。

外貨送金の体験談、非常に参考になります。
どこかTTSレートが低く、送金手数料も安いとこをを探せるといいのですが・・・。

４０４さん
なるほど！それはいい方法かもしれません。
確かに、一気に大量の資金を外貨預金にしても、ポイントは１ですもんね。
とりあえず１０００通貨単位で外貨預金をしておいて、その後に大量の資金を
外貨に換える・・・というのは盲点でした。

ほかの方々も、何かこのローンの裏技などご存じでしたら、ご披露いただけ
るとありがたいです。
よろしくお願い致します。

[408: 購入検討中さん]

「毟」って読めなかったから、調べますた・・・orz
「むしる」って読むんですね・・・。

[409: 匿名さん]

今朝の読売経済面に、こんな見出しの記事がありました。

”住宅ローン　新規頭打ち　「借り換え」で顧客争奪”
・・・中略・・・メガバンク３行では９月末の残高で前年を上回ったのは、みずほフィナンシャルグループだけで・・・中略・・・また日本では住宅ローンは貸し倒れの少ない優良資産として個人向け業務の柱と位置付ける銀行が多い。収益力向上を図る上で、残高の伸び率は心配のタネだ・・・中略・・・東京スター銀行は借り換えで金利を１％優遇する新サービスを開始する。

以下は私の想像です。東京スターは次の客を狙っているのでしょう。

・メガバンクでは受け入れてもらえない、非正社員の新規顧客。＋０．３％のプレミアをつけてリスク軽減。
・借り換え顧客。−０．７％の優遇によって商品力を強化、そこそこ預金はあるが繰り上げたくないと考えている他行客を奪取。

しかし、「預金するだけで繰上げ返済と同様の効果」と言いつつ「繰上げ返済手数料無料」を謳うのは、論理破綻スレスレか。

[410: 匿名さん]

振り込み手数料がもったないなくて、ATMでちまちま預金したよ。面倒だった。

[411: 購入検討中さん]

>しかし、「預金するだけで繰上げ返済と同様の効果」と言いつつ「繰上げ返済手数料無料」を謳うのは、論理破綻スレスレか。

このローンの特殊性を理解していない人が多いから、「スター銀行は繰り上げ返済手数料が高い！これなら○○銀行のほうがオトクだわ」って思う人も多いんだと思う。

だいたい、このローンを組んで住宅ローン減税をねらうなら「超長期でギリギリまでの大金を借りてなおかつ大金を預金する」のが定石なのに、過去レスを見ると「１０年のローンにした」とか「頭金をもっと入れればよかった」とか「ローン額＝預金額になったら繰り上げ返済するつもり」とかいう人が多いじゃない？

わかってない人たち、物事を単純にしか見られない人たちに向けてアピールするのって大事なんだと思うよ。
基本的に、住宅ローンを比較検討して組む人って少ないみたいだしね。

[412: 入居済み住民さん]

ぎりぎり借りればよかったわ。1割払ってしまった。
変動で借りればよかったわ、また利率が下がってる。
どうせ、貯金で金利0になるのを狙ってるんだから
固定なんぞした私は・・・だわ。

[413: 利子0さん]

すでに金利0達成ですが、固定と変動で何か条件は違うのでしょうか？
利率以外の違いが判りません。

[414: 匿名さん]

>>413

金利ゼロなら、ローン残が多い＝金利が高い＝固定の方が、ちょっとローン控除が多い。ローン控除狙いの人は固定でいいと思う。

[415: 入居済み住民さん]

ちょ、価格の8割借り入れで＋0.6%、6割借り入れで+0.3%っていう割り増しがなくなったの？
借り換え変動で2.0％、3年固定・5年固定で2.2％の金利？
団信込みで＋0.504％だったら今借りているよりずっと金利が低いんだけど・・・・。
8月に借り換えしたばかりなんだけど、すごく損してる？？？

[416: 匿名さん]

>>411
確かに特性（メリット）をよくわかってない人もいるだろうけど、一概に言えない気がする。
私は物件価格3800万に対し、ローン2300万で貯金同額で予定。独身で、団信に入らざるを得なかったのでローンをできるだけ少なくしたかった。入居は来年なので、控除額が変わる５年が経ったら繰上げするし、10年経ったら全額繰上げするよ。

[417: 匿名さん]

>>415
割り増しは無くなったようですね。
預金額が少ないと損している可能性が高いです。
損得の閾値は以下の式で計算できます。
団信については従来と変わっていないので、団信抜きでの式です。
（団信料は若干上がっているが入院がついているので同等と見なせる）

左辺が新規の金利負担、右辺が従来の金利負担。
0.3%はメンテナンス金利、A%は新金利、B%は旧金利

元金×0.3% ＋（元金−預金）×A% ＝（元金−預金）×B%
この式を整理すると、損得の境目となる預金額は、

損得の境目となる預金額　＝ ローン額×（従来金利−新金利−0.3）÷（従来金利−新金利）

例えば、ローン1000万、新金利2.0%、旧金利3.6%なら、預金額812万以下で損です。

[418: 入居済みさん]

良く解らないけど。。。

借り入れ２５００万２３年払い＝預金２５００万＋ガン特約なし団信保険料（月払い）
　　５年固定３．５％　ってどうですか？

もう契約済みの場合、パワーアップした新しい預金連動型は関係ないのでしょうか？

[419: 匿名さん]

417です。

上で、
（団信料は若干上がっているが入院がついているので同等と見なせる）
と蛇足をつけてしまいましたが、私の勘違いでしたので無視してください。団信料はほとんど同じでした。

>>418
あなたの場合、既に金利０を達成してるので現契約が有利です（もはや3.5%とかの金利は関係ありません）。

ローン残高2500万且つ預金残高2500万の場合の今月の支払い額は、
現契約だと、団信代　4400円　（年率0.212%）
新契約だと、メンテナンスパック１代　10500円（年率0.504%）
となり、新ローンは0.3%不利です。

[420: 契約するか考え中です。]

ローン契約が来月に迫り悩んでいるものです。ぜひぜひご意見お聞かせください。当方、3200万のマンション購入、手持ち資金が2200万程度あります。めんどくさがり＋長期的には絶対金利上昇と判断し、10年固定にこだわっております。また、返済と年預金の計で年150万支払可能です。

頭金をいくらにするかで悩んでます。皆さんの意見だと多く借りたほうが良いとありますが、自分の試算だと、旧制度（自分は審査を通過しているので新旧の制度を選べれます）では、9割より6割の方が、60万ほど総支払利息と手数料等の合計が少なくなります。減税を考えても40万近くお得です。多く借りたほうが良いと言うのは、借入＝預金となった場合を想定しての話なのでしょうか？

この場合、借入＝預金が10年かかります。10年かかるなら☆で借りる意味が無いというような書込みが多いですが、自分の試算では、10年固定最安の某銀行2.05%に1500万頭金で1700万借入、年150万返済した場合と比較しても断然☆の方がお得になります。

総支払利息＋手数料＋団信等−減税が200万を下回る☆は、お金持ちじゃない自分にも魅力に映るのですが・・・いかがでしょうか？

[421: 入居済みさん]

＞＞419さん

４１８です。
有難うございます安心しました。

[422: 入居済み住民さん]

＞＞420

私のことなので参考になるかわかりませんが、
私は物件価格の８割の３５００万のローンを変動金利で組みまして、
当初は２６００万円の預金をする予定でした。
残りは９００万円だから、ローン＝預金になるのは６・７年先かなと
考えていました。

でも、いざローンが始まると、ビックリするくらい
「預金額を増やさねば！」と思うようになります。
生命保険を解約したりとありとあらゆるところからお金をかき集めてみると、
＋２００万円くらいになりました。
また、預金額を増やすことに躍起になっているとお金もたまるもので、
前年より１００万円ほど多く預金できました。

そんな状態を見ているからか、両親も５００万円ほど貸すと申し出てくれたりもしまして、
その結果、ローンが始まって１０か月後にはローン金利０を達成してしまいました。

こんなに早く金利０になるんだったら、物件の９割を借りて、
10年の固定金利にして、もっと多く住宅ローン減税の還付金を
もらえるようにすべきだったなと、ちょっと後悔しています。

[423: 匿名さん]

>>420

●できるだけ多くの額を長期間で借りたほうが有利な理由
・頭金の額を減らして、その分だけ預金額を増やせる
・毎月の支払額を低くできるからその分だけ預金額を増やせる

●できるだけ高金利で借りたほうが有利な理由
・金利が高い分、初期段階では元本分の支払が少ない
　→元本が減らない＝住宅ローン減税の還付金を多く受け取れる
※これは「ローン残高＝預金残高」かそれに近い人のみが当てはまる

・・・しかしローン契約が来月とは。
１年分の住宅ローン減税の還付金分を損するようなものだな。

[424: 契約するか考え中です。]

421さん、回答ありがとうございます。金利ゼロ達成おめでとうございます。よかったですね！6,7年の予定が10ヶ月とは、素晴らしいですね〜

422さん、回答ありがとうございます。
確かにできるだけ多く借りた方が、預金額が増やせますが、最終的な総支払利息＋手数料等-減税は高いんですよね。6割と比べて。元手資金、年支払可能額（返済額＋預金額）を同じ条件にすると。同条件では、団信や手数料がローン額に比例するので、当たり前といえば当たり前ですが・・・
ローン契約の日は、こちらではどうしようもできないのでしょうがないですね。ご指摘ありがとうございました。

[425: 契約するか考え中です。]

すみません。↑421は422、422は423の間違えでした。

[426: 匿名さん]

>>420
スター旧ローンで、

借入 1900万（６割以内満タン）
頭金 1300万
預金 900万

がベストだと思いますが、150万／年で返済できるのなら、低金利な５年固定タイプにして預金増大を加速したほうが良いような気がします。

返済期間については必要な団信期間など、人それぞれ事情や考え方があると思いますが、私なら最長にして期限の利益を最大限享受したいですね。