東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目

[入居予定さん]

管理人さんから指摘がありましたので、僭越ながらスレ立てさせていただきます。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/

２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/

情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！

[367: 入居予定さん]

＞＞３６５

おそらく、相殺する口座は選べるものの、「いくらを相殺してくれ」という額までは指定できないと思います。
ローン残２５００万と預金残高２５００万を完全に相殺して「０」とされるのだと思います。

いずれにせよ損はないですよ。
まあ相殺してしまうと，これからもらえるはずだった住宅ローン減税額分は損をすることにはなるのでしょうが。

[368: 契約済みさん]

相殺額の指定なんぞできないだろうし
必ず保障される1000万も
相殺手続きをすればローン返済に回され、手元には残らないだろう。

借入額＝預金額なら問題がないが、
借入額＞預金額で相殺する場合は、
残額を即時返済しなければならないらしい。

我が家は借入額＝預金額まであと数年かかりそうだが
ペイオフ時の細かい説明は、東スタから一切なかった。
しかも東スタから渡された書類にも
ペイオフ時の相殺について書かれていない。

[369: 匿名さん]

ちっちゃいマンションを現金購入予定でしたが、貯蓄すべてを吐き出しての購入なので不安で震えていたところ、ここのローンを知りました。
ローンを組む場合、現金購入よりは諸費用が余分に発生すると思いますが、

・事務手数料（\75,000-）
・団信
・登記費用→現金購入でもかかるので一緒
・つなぎ融資→なし？

で、75,000円＋団信のみ余分にかかると思っていていいのでしょうか。
登記費用は現金購入の方が安かったりしますか？（ちなみに共有名義ではなく単独名義です）
あと、それ以外にかかる費用はあるでしょうか。
諸費用がさほどでないなら、ローンにしようと思っています。

[370: 契約済みさん]

「ローン額＝預金額」なんだとしたら諸費用なんざ住宅ローン減税の還付金でカバーできちゃうよー。

まあローン額が１千万円以下だと話は別だけども。

[371: 利子0さん]

「契約済み」でも心配でしょうがない人は早く解約したほうがいい。
契約書に書いてない事が心配な人は、契約などしない事です。

[372: 入居済み住民さん]

>>No.368

＞借入額＞預金額で相殺する場合は、
＞残額を即時返済しなければならないらしい。

これは本当ですか？
破綻した銀行に即時返済もなにもって気もしますが・・・。
債権がその後どうなるかにもよりますが、ようするに他でローンを組めってことですよね?

[373: 利子0さん]

>>No.368

＞借入額＞預金額で相殺する場合は、
＞残額を即時返済しなければならないらしい。

「風説の流布」っていうやつですよ。
話の出所を明らかにしないで、「らしい」と断定しないのが特徴。
「契約済み」氏はどこと契約しているのやら・・・・・・？。

[374: 匿名さん]

塩漬けにしている皆さん〜。
このところの円高で、
円普通預金を、
ドル普通預金に変換している人
居ませんか?

私、ゼロ金利実行組で、
ノホホンと★の事を
先日まで、忘れていたのですが、
銀行から直電があり、
今が変え時ですよ・・・
とすっかり乗せられて、
300X3回も変換してしまいました。

しかし片側1円の手数料と
売り買いの変換レート差で
変更後には
円ベースでゼロ達成していたのに
単純に20万円近く目減りしてしまいました。
金利計算は毎日行なうので、
慌てて不足額が出ないように追加入金をする事に
なりました。

そして今週またまた円高更新していますが、
皆さんどうされています?

[375: 契約済みさん]

私は８月の円高のときに２千万円を外貨に換えて、１０月の円安のときに７割を円に戻して差し引き７０万円くらい儲けました。
円高のときに外貨に換えておくと、ほんとおいしいです・・・。

そんなこんなでまた円高になってきてるので，１ドル＝１０５円くらいになったらまた外貨にしようかなーと思っていますが、なんだか最近は為替レートの方向が定まらないので、年末くらいまでちょっと様子を見ようかなーと思っています。
ユーロと豪ドルも、もっと下がってくれないかなー。

[376: 匿名さん]

>375
そうですか・・・
そんじゃ今日も、
もう一声($27,000/約300万)いっときます。

当面\104/$までバランスは維持できそうですので
このまま再凍結します。

$ベースの為替レートでハラハラするより
外国債券を別の資金で運用したほうが安心確実です。

でも塩漬け(無金利)普通預金で運用するわけですから、
多少のリスクは理解しなくてはですね。

[377: 入居済み住民さん]

＞376
同感です。
物件を現金で購入していたら預金なんて０なわけなので，本来使えないはずの資金を使って運用できてしまうというのは，かなりおいしいと思っています。
金利０のために塩漬けになっていて当然なのに，それがうまくすると金利と為替差益の両方を狙えるわけですからね。

当然リスクはありますけど，それは個人個人のやりかた次第ですよね。
アホみたいに円安だったときに外貨預金を始めるなんて無謀なだけですが，円高のときならそれほどのリスクはないと思います。

・・・とはいえ，現状ではさらに円高が進む可能性もありますから，まだ様子を見たほうがいいのではないでしょうか？
このところ，ガクッと円高が進んでジワジワ円安に戻すってパターンが続いているので，大金を外貨にするのは怖いです。

[378: 匿名さん]

２千万円も外貨に換える勇気はない。一気に100万くらい損を出しそう。

[379: 匿名さん]

ここは為替手数料が高い。
外貨を買うんだったら他の金融機関にするべきだろう。

[380: 匿名さん]

余剰資金があればそれこそどこで何をしようが勝手
塩漬けした金をどうするかってことでよろしく。

[381: 匿名さん]

>379
ここで住宅ローンやってない人は好きなところでやればいい。

[382: 入居済み住民さん]

＞ここは為替手数料が高い。
＞外貨を買うんだったら他の金融機関にするべきだろう。

過去ログを見ても、こういうふうに言う人が多いけど、正直「わかってないな」と思う。

確かに一般論としては上記の発言は正しい。つか、余剰資金を運用するなら、新興国株とかもっといい方法はたくさんあるわけで、「外貨預金」なんて当然選ばないさ。外貨をするにしてもＦＸとかＭＭＦのほうが有利だし。

なぜスター銀行の外貨預金に魅力を感じるのか。
ポイントは「外貨預金も預金連動の対象になる」ってところだ。

スター銀行に住宅ローンが１０００万円あって、預金も１０００万円あるとする。
円預金なら預金の利息は０％だが、住宅ローンの金利も０％。
それが外貨預金だと住宅ローンの金利が０％になるうえに、外貨預金に３％程度の利息がつくわけ。
預金の１０００万円のうち５００万円を外貨預金に変更しただけで、単純に計算して、毎年１５万円の利息が手に入ることになる。
手数料の問題や為替差損の問題もあるが、住宅ローンはそもそも長期で組むものなので、長期投資を考えればリスクもかなり軽減される。
スター銀行に住宅ローンを持っている人には、外貨預金はなかなかおもしろいなと思う。

さて、３７９のいうように，ほかの金融機関で外貨にする場合を考えてみる。
同様にスター銀行に住宅ローンが１０００万円あって預金も１０００万円あり、そのうち５００万円を外貨にすることを考えよう。
スター銀行の預金が減るので、減った５００万円分に約３％の住宅ローン金利がかかる。この５００万円を確実に３％以上で運用しないと損になる。
もし外貨にするなら６％以上の運用益が出てはじめてスター銀行の外貨預金と同じになるわけだが、正直いって相当の努力が必要だろう。
そういう努力ができる人、年６％以上の運用益をコンスタントに稼げる人は、そもそもスター銀行の住宅ローンは利用しないだろう。当然もっと安い金利で借りられる金融機関で住宅ローンを借りて運用したほうが効率がいいからだ。

また、外貨は基本的にペイオフの対象にはならないというところもポイント。

スター銀行で住宅ローンを借りている場合は、外貨預金分もローン額と相殺できるから、資産を失う可能性は少ない。
ほかの金融機関の場合、最悪外貨預金が「０」になる可能性がある。


・・・これでもまだ「ほかの金融機関で外貨を買った方が有利だ」というなら、どこがどう有利なのかを説明してほしい。

[383: 匿名さん]

>382
完璧ですよ!

ここ数日の円高傾向に乗せられて、
トータルで
$108,000も換金してしまいました。
片側手数料と売買いレート差で
約30万の目減りをしていますが、
\120/$になれば両側手数料含めても
100万以上得する計算です。
まあ年末ジャンボ宝くじより
ローリスク・ハイリターン
ですかね?
気長に再凍結させときます。

[384: 匿名さん]

毎日計算して、目減り分についてはゼロ金利ではなくなるという考えでOKですか？
まあ、外貨の金利があるので影響はないでしょうけれど

[385: 匿名さん]

いやいや
あくまでもゼロ金利が
優先です。

他の金融商品への投資に回さずに
目減り分を含め、
\104/$まで円高になっても
吸収できるようとりあえず、
50万を★へ投資したことになります。

先ほどの382さんの通り
50万を別の投資で転がしても
さほどハイリターンな商品は
見込めませんから・・・
まして50万を$にしてもリターンはごく僅か。

なので、
塩漬け資金を円高の流れで
大量を$にして、50万の追加投資で
ゼロ金利分の維持として
為替変動分を吸収する事と解釈しました。

ゼロ金利
節約額はデカいですから、
絶対にやめられません・・・

[386: 購入経験者さん]

私も金利０状態で外貨やってます。

まあ、どうせ塩漬けの預金だし、単にほっとくくらいなら外貨にしたほ
うがいいかなー、１０年くらいほっとけば大損することはなかろー、
とか思って、今年の２月に気軽に始めました。

でも、いざ外貨に換えてみると、円換算預金額が５０万円くらい目減り
しちゃっていて、これは失敗したかもーとか思って、ちょっと後悔した
りしましたよ（笑）

今年を振り返るとぐんぐん円安が進んで、７月には１００万円以上の含
み益が発生！
半分を円に戻して５０万円の差益をゲットしました！
ところが８月になると今度は急激に円高になって３０万円程度の含み損
が発生！
でもまあ２０万円もうかっているし、逆に買い時かなーと思って外貨を
買い増しました。
で、１０月にはまた円安が進んだので、また半分くらいを円に戻しまし
て３０万円くらいの差益をゲット！
そしてそしてまた円高で・・・・

ちょっとハラハラさせられますけど、外貨ってなかなか楽しいですよ。
毎日の為替相場が気になりますから、今までの興味のなかった経済の
ニュースも、最近は食い入るように見てます（笑）