東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目

[入居予定さん]

管理人さんから指摘がありましたので、僭越ながらスレ立てさせていただきます。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/

２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/

情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！

[2: 入居予定さん]

頭金はいくら入れるといいんだろ。
6割は貯金が目減りするから嫌だし、1割か2割で悩みます。

[3: 匿名さん]

＞2　
銀行でシミュレーションしてもらえば？

利息がなくなるまでは、
支払い額が減っていくから気分がいいけど、
それ以降は、
支払い額が上がっていくのが気持ちよくない。
金利０をしばらく満喫したら、全額返済予定。

[4: 匿名さん]

>>03

ゼロ金利だったら、預金にお金を放りっぱなししているだけだから、
支払い額は意識外ですね。
全額返済してしまうとこの商品の旨みが消えるので、意味ないと思いますね。

私は、ゼロ金利なのですが、住宅ローン控除額を上げるためあえて、金利の高い固定型を選択しました。

頭金を削って割り増し金利を入れたほうがもっと住宅ローン控除額が増えるのですが、借金の額が大きすぎるのも問題かなと思い、頭金はかなり入れてしまいました。はじめからゼロ金利ができる人で、より積極的な人は、頭金は最低の1割、金利タイプは固定でということになるでしょうか？

[5: 04]

結局、この銀行をあまり信用していないので、ペイオフ限度額内の預金で済むように1000万円しか借りませんでした。とはいってももう返済が進んでいるので、現在の残債＝預金額はそれぞれ900万円を割っています。
頭金を削って、もう少し借りた方が良かったと今は思っています。

[6: 04]

>>02
銀行の審査で問題なければ、頭金1割を薦める。

頭金に入れなかった1割分を預金が増えるなら問題ない。
預金せずに使ってしまうのなら別ですけど。

結局、ゼロ金利状態にすれば、頭金でも、預金でも、金利負担なしで、同じですから。

ゼロ金利状態を早く実現することに頭を使ったほうがいい。

[7: 購入経験者さん]

>05さん
ペイオフを勘違いされてませんか？
1000万円借りて、1200万円預金している状態でスター銀行が破綻した場合、200万円は返ってくるんですよ。「預金−借金を1000万円保証」してくれるのが預金保険ですよ。ちなみに、ウチは3000万借りて、3500万円預金しています。この場合、スター銀行が破綻しても500万円返ってきます。

さらに、預金ですが、1500万円は円で2000万円は外貨です。というわけで毎月５万円くらい利息をもらってます。さらに、円安が進んでいるせいで200万円くらいは為替差益という状況です。これは想定外でしたが。

外貨預金はの通常ペイオフ対象外です。どこの銀行でもそうですが、外貨預金は対象外なので、1000万円どころか1円でも保証されません。つまり、銀行が破綻した場合はいくら返ってくるか分からないのです。
しかし、1000万円ローン組んでる銀行に1000万円外貨を預けておけばつぶれた場合にはゼロになるだけです。つまり、外貨預金の抱えている大きなリスクも消しているのです。

為替リスクが怖い、と思っているかもしれませんが、円しか持っていないというのもリスクです。つまり、インフレ懸念を抱えているわけです。仮に1000万円預金を持っていても物価が10倍になればそれは100万円の価値に目減りします。このときには外貨も跳ね上がるので、損失を相殺してくれます。自分の財産の一部を不動産や外貨や株にするのはリスクを抱えることではなくて、リスクを分散することになります。

スター銀行はホントに使い勝手がいいです。

[8: 匿名さん]

>>3
完璧です。

>>4
それだとローン控除の旨味ないですね。

ペイオフは相殺があるので
借入額プラス1,000万円まで問題なし。
外貨は預金保護対象外、やりたきゃやれ


数年で0金利達成できなければやめたほうがいい
シミュレーションで一見お得に見えても実はトリック
他行の繰上返済がないものとして計算されるから

以上結論。

[9: 匿名さん]

>>3→　>>4
>>4→　>>5
間違えました

[10: 匿名さん]

確かに６０にもなって、月１０万とか払うのは気分が悪い
しかし、その頃には１０万が１０万の価値でなくなったり

２年固定0.8％が終わるので、借り換えに使おうと思っているのですが、
固定終了後、変動で３年程返済しつつ貯金して、
ゼロ金利から始めたいと思います

[11: 匿名さん]

>>04　さん

分からないので教えてください。
ゼロ金利で、固定を選ぶのと、変動を選ぶのとでは、
違いがないのかと思っていたのですが、
どう違うのでしょう？

期間を長く借りるなら分かる気はするのですが。

[12: 入居済み住民さん]

＞シミュレーションで一見お得に見えても実はトリック
＞他行の繰上返済がないものとして計算されるから

トリックなのでしょうか？
皆さんちゃんと理解してそれでもメリットがあると考えているから借りているのだと思っていました。

他行の場合貯金が500万あったとしてもすべて繰り上げすることは通常ありません。
300万手許に残し、200万繰上げするといった方が多いと思います。
たまに1000万近く手許に置いて、繰上げしないのと聞くと、「いざと言うときに・・・」という人までいて、
なかなか手元資金を薄くする勇気はないようです。
私も借り換え前はいくら手許に置きいくら繰り上げしようというのに頭を悩ませました。

他行で繰り上げした分はこの先どんなことがあっても決して返ってこないお金です。
これだけでも東京スターを選ぶにあたいします。

うちの場合、0金利に達成したあとも定年まではそのまま保険代わりに支払を続ける予定です。
0金利後支払額が増えていくも考え、支払い期間は長くとってあります。
団信だけがちょっとネックかな。
でも保険代わりなので小さな額だと思っています。

[13: 04]

ゼロ金利は、預金とローンを相殺して達成する実質金利のこと。
固定や変動などの商品別に異なる金利は、ゼロ金利の場合は実際は払わない、名目的な金利ではあるが、ローン控除には影響する。

ローン控除は、ローン残高の1％分が控除される仕組みなので、
元金均等払いだと、名目金利が高い→元金分が少なくなる（金利分はゼロだけどね）→ローン残高が増える→ローン控除額が増える。

エクセルなどでシミュレーションしてみるとよくわかります。


要するに、ローン控除受けられる限界まで、高い金利で、たくさん借りた形で契約しましょうということです。（でも実際はゼロ金利状態なので支払い金利はゼロ、ロー控除分がまるまる懐に残るという節税策です。）

[14: 04]

私の場合、既契約している生命保険や会社の団体保険がありますので、団信はあえてはいりませんでした。（既契約の保険金額で、融資額を全額カバーしてしまうので）
東京スターの場合、金利の中に、団信保険料が入っていないので、はいるのがもったいない感じがする。

もちろん融資額が数千万あるのだったらはいったけどね。1千万しかかりなかったら、入る必要なかった。

[15: 04]

もともと住宅ローン控除狙いなので、10年過ぎたら返しちゃうかもしれない。
定年前の15年で完済する予定だし。

[16: 04]

3000万円くらいローンしたら、外貨とかで遊べたということか。
でも為替リスクが恐いから、2000万円も預けられないね。

ようやく今の円安で、新生銀行で預けていた300万円相当のドルを円に戻せた
ところだよ。円安のおかげで、幸運にも差損はなかったけど、取り戻すのに、
3年もかかる長い道のりだった。

これが2000万だったら大変だったよ。。300万円が一時は250万円になっていたからね。2000万円だったらと思うとぞっとする。

毎月5万円＝年間60万ぐらいのおこづかいだとするとリスクが高すぎるね。

[17: 申込予定さん]

ローンを組んできます。
1割頭金の5年固定で4.15％です。
最初金利が高いけど、がんばればどんどん減っていく仕組みなので
無駄遣いしないようにがんばるつもりです。うまくいけば、5〜7年で
ローン＝貯金になりそうです。病気しなければの話です。
また何かあったときに金利は高いけど、貯金分で返していけばいいので
いいのかなと思っています。また、他の生活ローンに比較したら
住宅ローンは安いので、借りられるだけ借りてしまおうと思いました。

あとは団信をがんを入れるか入れないかで迷っています。
支払い金額が2倍以上になるので、どうしようかな？と。
何かあったら怖いしなと。

でもガンマではいる人は少ないらしいです。

[18: 匿名さん]

5年固定で4.15％か高いけど、
5年でゼロ金利になればOKですね。ゼロ金利になると毎月に支払いは気にしなくなるから（預金＆ローン残が減っていくだけ）気がらくだよ。　毎月ローン払っている感じないよ。

でも東京スターの変動の金利高いよね。固定モノと差が少ない。
5年か10年にするよね普通。こんなので変動や3年で頼む人いるのかな？

[19: 申込予定さん]

今は変動は怖いかもですね。
固定も5年にしようか10年にしようか迷いましたが、順調に行けばローン＝貯金になるのが早いので、とりあえずは5年固定にしました。

でも困ったことに今度はお金を使うのがもったいなくなってしまうんですよね。無駄なものにはお金を使わないようにしてもけちにはならないようにしなきゃ。また人生を楽しむことも忘れないようにしなきゃなって思いました。

これで団信も不要なら、もっといいのになあ。
新生銀行みたいにならないのかな？

外貨預金は今、円安なのでもう少し状況を見てから考えようかなと思います。手数料が往復で1ドルに対して1円、計2円かかるので考えてしまいます。また円高が怖いです。何せ1ドル80円を経験しているので・・・。あのころは50円まで行くといわれてましたから。あのころにドルに換金しとけばよかったと後悔しています。今は状況がまだ読めないので考え中です。

それにしても銀行は損をしない仕組みができていますね。リスクは消費者が負う。まあメリットもあるので、世界情勢が読めればいいのでしょうけどね。

[20: 購入経験者さん]

07です

外貨預金のリスクは確かに怖いですけど、ローン完済までに与えられた時間は35年ですよ。（まぁその35年間元本は減り続けるわけですが）。我々は時間を売って利息を得ているわけですよね。35年あれば円の価値が半分くらいになるような為替リスクでも、わずかな利息で取り戻せますよ。数年と言うスパンでなく、長期スパンで考えればいいと思います。

とはいえ，外貨は別の議論でしょうね。ここは住宅ローンのスレですので，他のサイトで勉強したり議論した方がいいと思います。

ただ、少なくともいえることは、
・外貨預金には預金保護がないけどローンを組むことで相殺されるため、結果的に銀行が破綻しても損しない形になる（2000万円借りて2000万円預けているという状態なら破綻すればゼロ）。
・もともとキャッシュで物件を買えば無くなる予定だったお金から利子が生まれる。
のは大きなメリットですので、ここでローンを組んでいる人は他で外貨預金をする理由はないと思います。絶対ココでやったほうがトクと言えます。

もともとスター銀行の住宅ローンビジネスモデルは私のような顧客を主として想定してます．実際にローンを組む人の半分は金利ゼロからスタートし、外貨預金を３割以上は保有すると銀行の人も言っていました。つまり典型例であり、カモとも言えます。

銀行はローンを組みつつ預金をしてもらって体力を得ると同時に，大量の外貨預金による手数料利益と利息の一部を手に入れているわけです。他の銀行とは顧客は競合しないはずです。逆に言えば、他の銀行と比較している人はその時点でスター銀行のビジネスモデルから若干外れています。（とはいえ、数年でローン残高と同じくらい預金ができるという見込みを持っている人を囲い込みするという意味ではサブの目的にはなっています）。

いずれにしても、普通はローンを組まない（キャッシュで物件を買う人）と数年で払いきる力のある人を対象としているので、金持ち狙いの銀行ですね。普通にローンを返すのに10年以上はかかりそうだなーという人は他行の方がいいでしょう。また、一方ではおまとめローンとかスターフィットのローンはお金のない人狙いのローンなので、真中ぐらいの人はホント対象にしていませんね。

[21: 匿名さん]

>18
5年でゼロ金利になればOKですね。ゼロ金利になると毎月に支払いは気にしなくなるから（預金＆ローン残が減っていくだけ）気がらくだよ。　毎月ローン払っている感じないよ。

前にも書きましたが、
ゼロ金利になるまでは減っていく支払いも、
それ以降はあがっていくから、毎月のローン負担が高くなってる感は否めない。
私は、気がらくとは思えないです。
ただ、貯金も増えていくんで、問題はないのですが。