年収に対して無謀なローン その３

[匿名さん]

組んでいるかたいらっしゃいますか？その２です。
ここでは人のローンについて、あれこれ文句は言わない方のみ書き込んで下さい。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31017/

[264: 申込予定さん]

夫　37歳　年収580万　妻　パートで年収200万　子供計画中
自己資金700万で　3800万円のローンで新築マンション購入を考えています。
無謀でしょうか？
明後日には買うか買わないかの回答期限がせまっています。
夫は非常にほしがっている物件で私はローンが心配で買わない方がいいのではと思いはじめています。
どなたかアドバイスをお願いします！

[265: 匿名さん]

>>263
上から目線だが、フラットと１０年固定ではあまり意味ないだろう

[266: 匿名はん]

>>264
無謀ですね。

お子様無し、収入合算で780万、ご主人が37歳にしては自己資金が少ないと感じます。
奥様の収入は貯蓄と繰上げ返済にまわし、3,000万までのローンでしょうね。

[267: 匿名さん]

夫３１歳　年収３６０万　妻２８歳　年収３６０万
物件２３００万　頭金３００万
２０００万を３５年の３年固定 金利1.1％
固定終了後全期間　1.2％優遇

妻が１年半程で退職予定です。
夫の年収はこの先ほとんど上がる見込みは有りません。

どうでしょうか？

[268: 匿名さん]

31歳から収入がほとんど上がる見込みのない仕事を続ける意味がわからない・・・

[269: 匿名はん]

>>267
ご主人の定年が60才として、総収入が約1億、ローンが金利3%として総額が約3,200万になります。

奥様の収入が無くなると厳しいですが、頑張れば大丈夫では無いでしょうか。

[270: 匿名はん]

>>268

人それぞれなんだから、批判しても仕方が無いと思う。

人はパンのみにて生きるにあらず。

[271: 申込予定さん]

>>266
回答ありがとうございます。
その自己資金のほとんどは親からです。
プラス私の貯金。
夫の貯金は０です。情けない・・・

[272: 匿名さん]

>>270
そうだな、おれも日本人はパンより米だと思うよ

[273: 匿名さん]

>>271
旦那さんのお金は、結婚式や新婚旅行にでも使ったの？
もともと０なら、ちょっと黄色信号かな・・・

[274: 匿名はん]

>>273

年収580万で貯蓄０、黄色信号では無く赤信号でしょう。

どういう生活をしているのかは分かりませんが、37才だと1,000万は貯金が欲しいですね。

[275: 匿名はん]

>>272
いやぁ、このレスくると思っていた。

ハワイアンならタロ芋かも。

[276: 匿名さん]

>>275
お約束だからな

[277: <a href="http://search.e-mansion.co.jp/cgi-local/search_thread_title.cgi?sub=%90%5C%8D%9E" target=_blank class="keyword">申込</a>予定さん]

>>273
結婚式と新婚旅行（一部）も親のお金です。
それでいて年収の７倍するマンションを気に入らないとか言います。

[278: 匿名さん]

仮審査をお願いしていたところから、『戸籍の付表を用意してください』とありました。
“戸籍の付表”ってなんですか？？
それをもとめられるということは、どういうことなのでしょうか・・・
誰かお教えいただけないでしょうか？

[279: 匿名さん]

>>277
君の旦那は俺と同類だな
俺も３０歳で年収600万、貯金０だったわ・・・
まぁ、人間的にはケチケチ貯金してる奴より魅力的だとは思うけどね
今は、しっかり嫁にお金の管理任せて、年間200万は貯金している
嫁曰く『何で貯金がないかわからない』だって。。。

そんな俺から一言37歳で貯金無しはもっと重症だわｗ

[280: 匿名はん]

>>277
かなり資産家のお坊ちゃんなんでしょうか？

それならマンションの頭金も親に出してもらえば良いのでは。

[281: 匿名さん]

２６５もその更に上から目線ですね。
２６３は相談してないのに大きなお世話♪

[282: 匿名さん]

>>281
アンカーって知ってます？

[283: 匿名はん]

>>278
戸籍に対して住所地を記載しているものです。

住所を証明する住民票の替わりに使われます。

[284: <a href="http://search.e-mansion.co.jp/cgi-local/search_thread_title.cgi?sub=%90%5C%8D%9E" target=_blank class="keyword">申込</a>予定さん]

>>279
そのセリフ夫に聞かせたいです・・・

ところで事前審査はパスしました。
ここで無謀と言われた借り入れ額で。
デベで出してくれたa href="http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%91%8B/" target=_blank class="keyword">窓煬v画の概算↓
３５年固定（金利3.16％）と残りの半分は３５年返済の2年固定金利1,75％で計算してあります。
夫３７歳はものすごく買いたがっているから多分鵜呑みにして
これならやっていけるとかいいそうです。
貯金０のとおりの経済観念なしだから。
まだ契約はしてないので今なら思い止まることができるけど
素人の私が言っても聞く耳もたないだろう。
誰かわかりやすくガツンと言ってほしい・・・

[285: 278]

>>283
ありがとうございます。

なぜそんなものが必要なのかとても心配になりました。
特に借り入れもなく、借入額も年収的にも問題ないので仮審査は問題ないと思っていたので…

[286: <a href="http://search.e-mansion.co.jp/cgi-local/search_thread_title.cgi?sub=%8C%5F%96%F1" target=_blank class="keyword">契約</a>済みさん]

住所が最近何回か変わってるとか、何かしら住所の証明（履歴）が必要なんでしょう

[287: 匿名はん]

>>284

「これならやっていける」という根拠が聞きたいですね。

少なくとも35年のローンを組むわけですから72才までローンを支払い続ける必要がある
わけです。サラリーマンなら定年は60才、定年延長があっても65才までですから、72才
までのローン返済に備えておく必要があるでしょう。
そのために繰上げ返済などで期間を短縮して定年前にローンを完済するか、定年後の年金
(あまりあてにできないかも知れません)で払える額まで返済額を減額する必要があります。

そのためには、今、貯金ができていない生活を変えないと破綻してしまいます。
ローンが払えなくなれば、マンションを売れば良いという考えもありますが、売る時期
(築年数)により売却価格がローン残債を下回る、すなわち家を手放してもローンが残ると
いうことも起こりえます。

又、現在はお子様がおられない様ですが、子供の養育や教育にはお金がかかります。
そういった備えのためにも貯金が必要なわけですから、お子様をいつ頃、何人予定してい
るのか、その成長に応じたライフプランで無理が無いのかを考えた上で、マンションの購入
を決められたら良いと思います。

とにかくご主人には考えを改めてもらって貯金ができる生活スタイルが必要でしょう。

[288: 匿名さん]

＞申込予定さん
＞素人の私が言っても聞く耳もたないだろう。
＞誰かわかりやすくガツンと言ってほしい・・・
　ここで誰かに批判してもらっても、旦那さんに
とっては素人の意見といって受け入れないでしょう。
　一方、銀行側の人間は貸したがっているわけだから
否定的な意見を言ってはもらえないでしょう。
　プロのファイナンシャルプランナーに相談するのが
いいと思いますよ。もっとも、銀行提携のファイナン
シャルプランナーやハウスメーカー提携のファイナン
シャルプランナーは、無料で診断してくれますが、彼
らの収入源は銀行やハウスメーカーなわけで、やはり
公平な立場ではなく、ローン組め組め派な人間です。
　ネットで探し、平等な立場にいそうな方に有料で資
金計画を相談したほうがいいですよ。

[289: <a href="http://search.e-mansion.co.jp/cgi-local/search_thread_title.cgi?sub=%90%5C%8D%9E" target=_blank class="keyword">申込</a>予定さん]

>>287
>>288
ご意見ありがとうございます！
プロ（なるべく公平な立場の）に相談してみます。

[290: 匿名さん]

>>289
マンションはローン返済額額以外に固定資産税＋管理・共益費がかかります。
ローン以外に、だいたい年３０万です。
その合計と、現在の賃貸、どちらが安いですか？
よく家賃並みのローンと言いますが、売る側はローンvs家賃で言ってきます。
289さんのパースは、購入価格に対して頭金が少なめなので、
おそらく家賃並みにはならないと思いますし、
大幅に住宅費が増える事になるのではないでしょうか？

ぜひ数値にして、旦那様に見せてみてください。

買うにしても、買わないにしても、
世帯収入が800万近くありながら貯蓄が全く出来てないという点を、
将来お子さんが出来て旦那様の収入だけで生活する事になった時にどう解消していくのか、
旦那様と話し合ういい機会なのではないですか？

[291: 匿名さん]

旦那さんのご実家が資産家で不労所得が望めるとか相続で一括返済できるとか
であれば、まったく気にしなくていいのでは？

[292: 申込予定さん]

246です。亀レスで申し訳ありません。
御忠告ありがとうございました。勤務医のため収入が一定しておらず、今の水準になったのはこの3-4年です。研修医時代と結婚後の大学病院の医員時代は悲惨でした。
75歳までこの年収は続かないことに気がつきました。
頭金を100万増やし、住宅の仕様を変更しフラット35(SBI)からの借り入れを3700万円以下に押さえ25年で返却する事にしました。
金利2.9%、12-12.7万円/月、ボーナス月30万ｘ二回、これを25年行なえばそこまで家計に無理せずに可能でした。
金融機関から借り入れできる金額と家計に大きな影響を与えずに返済できる金額は異なるという事をローンに関する本にて読んで知識として持っていましたが、いざ自分が返済するとなると夢ばかり大きくなり忘れかけていました。

[293: 申込予定さん]

ご意見お願いします

夫30歳年収400万（会社員：家族経営会社なので60歳以降も働けます）
妻33歳年収120万（6月派遣社員にて勤務決定済み）
子1歳半（もう1人ほしいです）

物件価格　2460万（10月入居開始）
手持資金　900万（独身時代の貯金）
頭金　400万
借入　2060万→フラット（2.94%）500万＋3年固定(1.45%:全期間1.1%優遇有り)1560万
月ローン（諸費用込）→9.5万（←現在より1万負担増）
諸費用　200万
手元残金　300万

現在賃貸に住んでおり、決して贅沢はしていないつもりですが、仕事柄出て行くお金も多く月収支はトントンか若干マイナス、ボーナスで穴埋めといったところで、年間収支でみても20万ためれれば御の字という状況です。

今回のマンション購入に際して、妻が就職する予定で、そのお金を上乗せすれば当面は比較的余裕のある返済計画が立てれそうだとは思うのですが・・・。

自分が不安を感じ、皆さんにご意見いただきたいのは、以下の２点です

・もう1人子供ができた時（妻が離職:1年半程？）のリスク
・金利変動リスク（短期固定金利のウエイトが大きい）
・将来的には繰上返済も可能か

ちなみに当初はフラット３５のみで検討していたのですが、銀行関連の知人に相談したところ、短期固定の全期間優遇（1.1％）の優位性（すぐにフラットの金利を超えることは考えにくい）を教えられ、上記ミックスプランとしました。あと、夫の年収についてですが、いわば自営のようなものなので、夫が代表になれば多少（100万位）は上がるとは思いますが、あくまで予測の範囲ですので、現在の年収で考えています。

どうぞよろしくお願いいたします。

[294: 匿名さん]

普通会社経営してれば、税金対策で会社名義のマンション買ったりするけど？
給料400万あるなら利益出てるでしょ？
あと500万ぽっち分けるのはあんま意味ないと思う。
借り入れ2000万なんだしまとめた方がいいと思うよ。

[295: 申込予定さん]

>294
293です
夫の会社は今はそんなに利益が上がっないようで、残念ながら普通の会社経営者のようにマンションを会社名義で買うようなことはできないようです
あと、ミックスの件ですが、フラットと長期固定の差額は500万で約4000円/月です。おっしゃるようにちっぽけな金額かもしれませんが、なんせ今がカツカツで、尚且つ教育費等将来への備えを考えると少しでも節減したくて・・・。もともとが安定志向なんで全借入を短期固定にする度胸もありません。
ミックスによる手数料のデメリットは把握しています。そのほかにミックスにすることの弊害はありますでしょうか？
収入に余裕がある人にとってはちっぽけなことなんでしょうが。細かくてすいません。

[296: 匿名はん]

ご意見お願いします

夫53歳　年収1,100万（会社員、60歳定年なのであと7年で退職）
妻50歳　専業主婦
子3人（2人は社会人、1人は大学院入学であと2年は学費と仕送りが必要）
母(同居、年金生活)

物件価格　5,100万(戸建て)
手持資金　1,800万
頭金　1,100万
借入　4,000万→2年固定で17年ローン(1.65%:固定期間終了後1.0%優遇有り)

最後の子供が卒業すれば年間180万の教育費(仕送り含む)の負担がなくなるので
2年後に金利が上昇してもローン返済は問題ないです。

現在の住居は子供が継続して住む予定で、結婚して家を出ていけば売却して
ローン返済(1,000万ほど)にあてることができます。
ローン期間が70歳までなので、退職までに繰上げ返済する計画にはしています。

ローンを組むので、老後に備える貯金ができないのが悩みどころです。
年金支給が65歳からなので、60〜65歳は働く予定ですが。

[297: 匿名さん]

なにが聞きたいの？
ご自身でしっかり計画しているようなので問題ないのでは？

[298: 匿名さん]

１件目のローンを完済され、子供３人を立派に成人させた296様に助言できることはありません(泣)

[299: 匿名はん]

>>297
この年齢で4,000万のローンを組むことが無謀かと思い書き込みました。

単純計算で3,000万(現在の住居を売却充当)ローンを7年返済と考えると
年間返済額が454万で、返済比率が41%と厳しいです。
子供にお金がかからなくなっても生活にゆとりを持てないですね。

同じ様に50歳を超えて多額のローンをされている方も多いのでしょうか？

[300: 匿名さん]

もう少し家のグレードを落とす
今の家をリフォームする
お子様と２世帯住宅

無謀と思えるなら、もう少し選択肢を広げてみては？

[301: 匿名さん]

>>296
全く問題ないでしょう。まず、持ち家を賃貸に出してそれをローン充当に当てる。
地方都市なら今後も値下がり懸念もあり今すぐ売却。
それを頭金に収益不動産を買い、数万でいいからローン返済と家賃の差額を
得る。完全退職時に値上がりしていれば売却。退職金を充当して年金代わりの
収入を得る。

[302: 296]

>>300
アドバイス有難うございます。
選択肢はいろいろ検討しました。

今の家をリフォームして住むのは第一に考えましたが、建物が古い(築30年)ので
構造も含めて手を入れる必要があります。

次の選択は建替えですが、土地が狭いので希望する間取りにすると3階建てとなり
老齢の母と、これから自分も老いていく身ですからやめました。

子供との2世帯は、まだ母が健在なので3世代になりますから子供の相手のことや
リレーローンにはしたく無かったのでこれも選択肢とはなりませんでした。

無謀にしたくなければ家のグレードを落とすことでしょうね。

>>301
心強いアドバイス有難うございます。

持ち家を賃貸に出すにはリフォームしないと無理ですので、暫くは子供が
住んで売却と考えていました。
地方都市では無いので、賃貸という選択肢も一度考えてみます。

[303: 301]

>>302さん
貴兄と同じ歳で3000万（自宅残債）7800万（賃貸不動産複数の残債）という人もいます。
都内に勤める普通のサラリーマンです。
70歳までは生活費を稼げる程度は働いて、16年間で賃貸不動産のローン残債は
店子が払ってくれて４０００万くらいになっているだろうから最も高額なものを売却し
それで残債を払って老後の年金補填にする計画。
消費者物価のインフレでなく、資産インフレ（株高、不動産高）の方向に世の中が
むかっていくと思います。消費者物価のインフレも原油価格が上がればありうるわけで
いずれにしろ、不動産を買うためのローンは多めに借りて正解だと思われます。

ご自宅が古いなら、家付きで売却して「居住用資産の買換え特例」で売却益の
課税を避けるべきです。今後持ちながら貸しながら売ると土地が値上がりが想定
されて長期保有でも譲渡益に2割課税されます。

サラリーマンである間に、賃貸不動産を複数買っておくことです。

[304: 匿名さん]

>>303
世の中にはそんなバカな人もいるんですね〜

[305: 303]

>>304
お前に言っていないよ。年収1200万以上、退職金３０００万以上の人限定の話だ。
ちなみに純資産（時価評価−残債）で7000万はあるわけで、キャッシュフローも
健全。
年金や老後の心配と関係ない輩が横から口を出す話ではない。

[306: 匿名さん]

>>305
それぽっち？（＾−＾）にっこり

[307: ３６５]

まだ買って間もないからね。７０歳過ぎて年金プラスアルファになればいいのだと思うよ。

[308: ３６５]

だいたい、２００１年から昨年にかけて買ったものばかり。ここ２年で評価はぐんと上がったし
６年で残債は結構減ったし。株を買ってたら１．５倍にはなっていただろうけど
レバレッジが聞かないというか信用取引はやらない人だから。＞３０６
もっと資産を増やす有効な手があったら教えてやってくださいな。

[309: 匿名さん]

どこの365さんですか？
早く巣に戻ってください（＾−＾）にっこり

[310: 匿名はん]

>>303
3000万（自宅残債）7800万（賃貸不動産複数の残債）と言うことで1億800万のローン残ですか?
70才までの20年間に6800万(1億800万−4000万)の返済をするとして、年間450万の返済となり
ますね。賃貸不動産の老朽化による修繕積立金の負担増や、空き家のリスク、60才で定年と
なった時の収入減に対する対策はどうされているのでしょうか?

[311: 303]

＞年間450万の返済となりますね。
４件それぞれ金利が違います。すべて７９歳までのローンです。
自宅のローンは、優遇金利で返済は１３万弱です。

＞賃貸不動産の老朽化による修繕積立金の負担増や、
２００１年の新築２件２００７年新築１件
いずれも１ＬＤＫ以下なので負担増はあっても１００万以内
１０年以上先でしょう。老後の年金補充対策＋生命保険代わり
なので新築物件を買っています。

＞空き家のリスク、
借りれ金返済、管理費など３室全部が年間４ヶ月空室になると
支出は170万程度ですが手持ちの金融資産でカバーできます。
最悪、自宅担保の短期借り入れでしのぐことも可能でしょう。

＞60才で定年となった時の収入減に対する対策は
賃貸不動産のキャッシュフロー＝税引き後利益−元金返済＋減価償却費
は健全なので、給与の増減とは無関係です。
家賃収入が年間６１５万想定しています。
賃貸物件の経費（返済＋管理・修繕・固定資産税）は年間５１１万
時間が経てばたつほど残債は減ります。

自宅ローンは退職金の一部で繰り上げ返済する予定です。
Ａ２０００万Ｂ３４００万Ｃ４２００万の物件ですが、Ｃが底値で買えたので、Ｃの時価が
１０年以上は維持できそうな見通しです。１５年先には売却して２６００万程度手元に
残れば、それでＡＢを返済して月額２０万程度の収入を得る予定です。

[312: 匿名さん]

>>311
このスレタイにピッタリですね（＾−＾）にっこり

[313: 匿名さん]

不動産投資の基礎知識、経験、日本語の理解力のない人には何を話しても無駄。
年収とローンの関係をみるのは住宅ローンだけで、賃貸はまた別の尺度でしょう。
年収に対して無謀なローンなら、銀行が融資しないでしょう。
住宅ローン自体は少しも無謀ではない。賃貸物件がすべて１年空室になっても

５１１万のロスだが、空室になったら最悪時価で物件売却できるわけで
どこを指して「無謀」なのかよくわからんですけどね。