年収に対して無謀なローン その３

[匿名さん]

組んでいるかたいらっしゃいますか？その２です。
ここでは人のローンについて、あれこれ文句は言わない方のみ書き込んで下さい。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31017/

[633: 匿名はん]

>>631
世帯年収はマンション家賃を入れて1,050万ということですね。
3,260万の借入残にプラスして3,500万のローンを頭金無しで行うという
理解で良いですか?

ローン合計は6,760万になりますから、無謀だと思います。

[634: 匿名さん]

昔はもっと無謀さんがいたけど最近はあまちゃんが多いね

[635: 契約済みさん]

>>633様
3,260万の借入残にプラスして3,500万のローンを頭金無しで行うという
理解で良いですか?

その通りです。やっぱり無謀ですよね。

頭金と考えていた３５０万〜４００万を金利の高いA物件のローンに
繰上げ返済（期間短縮）する予定です。
その後は１年に1回１００万か２年に１回２００万程繰上げ返済（期間短縮）し、投資マンションの
ローンを定年完済まで持っていく予定です。
その後は、居住用のローンを繰り上げ返済していく予定です。
あくまでも、変動金利のローンが多い為、金利の推移しだいですが・・・。

[636: 匿名さん]

純粋な疑問なのですが、ローン残25年超（１つは30年超）で1,700円/月の利益を生む物件は「投資マンション」なの・・・？
立地にもよるけど、ローン利息のことを考えると売却した方がいいような気が。
その「投資マンション」のために自分たちの住む物件を買えないのはなんか本末転倒だと思う。

[637: 匿名さん]

>>636
俺はアホなんだなーって思うけど、人それぞれなんだからいいんじゃい？
たまに、残債がっぽり残ってて利息より運用していた方が利率が高いんだよ！っていきり立ってるのもいるしｗ

[638: 契約済みさん]

>>636様
確かにそうなんですよね。月５万以上の利益があればとは思いますが、
現在は節税対策＆定年が早い為その後の収入（２件合計８万〜１０万位）
になればと思い持っています。
その為、月々がさほどマイナスにならなければ良しと思っています。

ちなみに立地は東京２３区（中央区・大田区）駅から５分〜７分の所です。

居住用のローンはフラット３５・住宅ローンともに本審査通過しています。

[639: 匿名さん]

教えていただきたいのですが、残債のないマンションを賃貸に出した場合、
税金は家賃の何割くらいになるものでしょうか？

年収2000万で9000万ほどのローンを組もうと思っているので
少しでも家賃を足しにしたいのですが。

[640: 匿名はん]

>>639
不動産収入は給与収入と合算して確定申告します。
但し、家賃収入から必要経費が控除できますので、ほとんど税金はかからない
(場合によれば、給与で源泉徴収されている税金が還付される)でしょう。

具体的な計算方法は国税庁のタックスアンサーで調べてください。

[641: 購入検討中さん]

気に入った物件があり、購入を検討しています。
夫　（３３歳）年収５２０万
妻　（３２歳）専業主婦、２〜３年後にパート希望
子供１人（１歳）
物件価格３，４００万
頭金　　　　４００万
諸費用分　　２００万
ローン　３，０００万
貯蓄残　　　２００万

ボーナス返済なしを考えています。この借り入れは無謀でしょうか？
また、どのような返済方法がお薦めでしょうか。
よろしくお願いします。

[642: 購入検討中さん]

641です。
購入を検討している物件は一戸建てです。

[643: 匿名さん]

>641
まず、旦那様の年収は少し低め。奥様も2-3年後にパートと言うが子供は保育園。
簡単にパートは見つからない現状と保育園費用が問題になるかも。
そう考えると可処分所得は簡単に増えないかも。
ギリギリ行っても良いかな？レベル。もし旦那様の収入UPが見込めるならば（キャリア
or 一流企業）短期固定で良いが、そうで無いなら長期固定10年以上をお薦めします。

[644: 買い換え検討中]

夫５５歳・年収１０００万円。
専業主婦・子供大学生１人。もう一人は自活。
母親扶養。現在居住の戸建は査定価格１６００万円。
３０００万円のローンを組んで新築マンションを購入検討中です。
やっと返済し終えてまた新たにローン負債を抱えると言うのは。
しかも、これまでの１．５倍。退職金も半分以上消えます。
戸建の方は１〜２年のうちに売却できればと思っていますが、
希望価格２５００万円を切るなら、できれば、賃貸に出すなどして、
おいておく事って可能なのかどうでしょう？
老後資金を貯めなければならない年代なのに無謀ですね。

[645: 匿名さん]

気に入った物件があり、購入を検討しています。
夫　（32歳）年収1000万
妻　（27歳）パートで100万
子供なし　将来１人希望
物件価格６５００万
頭金　　１５００万
諸費用分　２００万
ローン　5000万
貯蓄残　300万

ボーナス返済なしを考えています。この借り入れは無謀でしょうか？
また、どのような返済方法がお薦めでしょうか。
よろしくお願いします。

[646: 匿名はん]

>>644
退職金でローンを完済することを考えられていますか?

不動産の売却額、退職金、貯金、及び年金と退職後の生活費、ローン返済のバランスを
取れば、退職後もローン返済(貯蓄の取り崩し)を行っても大丈夫だと思います。

住宅ローンの返済は80歳迄できます。
55歳から25年ローン、3%の金利で計算すると年間170万、総返済額4,250万になります。
定年(60歳)時の元金残を計算すると2,565万で、残りの総返済額は3,415万です。
これに老後の生活資金を1億(500万x20年)と仮定し、1億3,415万のうち5,000万が年金から
の収入があるとして、残りの8,415万があればゆとりある老後が送れます。

不動産の売却額、退職金、60歳時点の貯金(金融資産を含む)の合計額がこれより多ければ
大丈夫でしょう。

賃貸については可能ですが、未入居のリスク、築年数にもよりますが大規模修繕費の負担や
建替えなどで一時金が必要になりますので、家賃との収支バランスを見て決められたら良い
と思います。
が

[647: 匿名はん]

>>645
ローン破綻の心配はありませんが、無謀ですね。

5,000万、35年ローン、3%の金利で月返済額192,500円、年間231万、総返済額8,085万
になります。
繰上返済しなければ、10年後(ご主人が42歳)の元金残は4,050万です。
年収アップか、繰上返済で10年後の元金が2,500万以下に圧縮されていれば問題無いでしょう。

ローンのお薦めは、3年又は、5年固定です。
低金利を享受してお子様ができるまでに繰上返済をガンガンしましょう。

頑張って下さい。

[648: 匿名さん]

うちの場合はどうでしょうか？

現在戸建　査定額2500万　残債1500万だが　売らないで親戚に賃貸予定（家賃月10万）

新居マンション　4100-4200万フルローン

夫会社員43歳　妻40歳現在専業　子供2歳一人
年収800万　会社は定年なし

一応来年からは妻も仕事には出る予定ですが良くて派遣フルタイム程度
破綻しないでやっていけるでしょうか？

[649: 匿名さん]

>648
現在のローン残債を精算しないで、その金額を借りるのは無理だと思うのですが、
審査が通っているのですか？

[650: 匿名はん]

>>648
現在戸建ての残債を家賃10万で賄うとしたら、15年、金利2.5%相当になります。
親戚ということですが、一般の賃貸契約と同じと考えておく必要があると思います。
家賃月10万というのは、周辺の相場と比べてどういうレベルでしょうか？
あまりにも低い賃料でしたら贈与とみなされる場合がありますのでご注意ください。

あと、居住用物件の3,000万控除が受けられる条件に住まなくなってから3年間という
のもありますので、賃貸から売却の時期によっては譲渡所得に課税される場合もあり
ます。

ローンについては、借入額が多めですが現在戸建てを売却すれば1,000万以上の頭金
とも考えられますので、ローン破綻は無いでしょう。
定年なしとありますが、60歳までには完済して老後に備えられたら良いと思います。

[651: 匿名さん]

648です　色々ありがとうございます
審査はもう通っています　地銀です
後で撤回とかはないですよね・・（汗
他に借金はありません

家賃10万は相場より高めだと思います（ボロ屋なので）
その代わり敷金などなしと言う約束です

＞居住用物件の3,000万控除が受けられる条件に住まなくなってから3年間

良く分からないのですが　今の家は中古で2500万程度で買いました
査定どおりなら損も得も出ないのですが・・何か気をつけたほうが良いでしょうか？
本当は売ったほうがいいのは分かるのですが　色々な絡みから（親戚）
難しい状況です

60歳まで完済はまず無理そうです

妻が現在の住居の近くに住む私の親にノイローゼ気味になり
急遽　新居を買ったのであまり計画する時間がありませんでした
いったいこの先どうなるのか不安です

[652: 匿名さん]

夫３３歳　年収６９０万
妻３３歳　専業主婦　⇒働く気は今のところなし。
子１歳　　今後予定一人予定
物件　５，２００万円
自己資金１，０５０万円
（内　頭金８００万円　諸費用　２５０万円）

ローンは４４００万
フラット２０００万−３５年　　銀行変動２４００万−３５年
にしようと考えています。

かなり無謀ですかね・・・・

現在、賃貸で月１２万。
購入したら、月１５万（管理・修繕費込）でボーナスは２０万の計画です。
如何でしょうか？