賢い繰上げ返済とは？？？

[購入検討中さん]

皆様にご質問があります。
つまらない質問かもしれませんが、繰上げ返済の
ご指導をお願いします。

私と妻の二人で銀行からローンを組んでおります。

私：3000万円　35年　3％
妻：1100万円　35年　3％

３年後に、100万円を繰り上げ返済しようと
考えておりますが、先にどちらのローンに
繰り上げ返済すれば良いのでしょうか？

金額の大きい私の3000万円の金利を軽減するか、金額の少ない妻の
1100万円を先に繰り上げて返済した方が良いのか？

かなり、悩んでおります。

皆様の貴重なアドバイスを宜しくお願い致します。

[61: 匿名さん]

>>58
>>59

まだ理解できてないのね？
総支払額は大差ないのに　わざわざ期限の利益というオマケを放棄する理由は？


>>57
＞繰上手数料なんか銀行を選ぶ要素のひとつでしかない。
もともといっぱいいっぱいで「繰り上げ返済」なんて、余裕ができそうならその時検討・・・
という人ならそうでしょうね。

その人のローン戦略の中で繰上げ返済が重要な位置を占める人（早く完済を予定）には
銀行を選ぶ重要な要素だね。
だって、同時期なんだから金利なんてどの銀行でも大差ない、その中で少々高くても
繰上げで早く完済できるんだからその支払利息差はもっと低くなる。

[62: 匿名さん]

＞６１
これについても既に過去ログで決着がついているんですよ。

返済総額は同じという、目からウロコの情報を手にしたにもかかわらず、自分の考えを正当化するために言い訳をしている人。

特に５８なんかはアホ臭くて意見する気にもならない。
なぜなら、そんなに繰上げできる経済事情がありながら、短期返済期間を選ばずに長期返済期間を選んでいるところ。自分から期限の利益を受け入れているんじゃん！
そして繰上げ返済をすることでその期限の利益を縮めて喜んでいる。
そんなんだったら始めから期限の利益のない、１０年固定（固定選択じゃないよ）とかにすればいいのに。どうせ３０年とかで組んでいるんでしょ？

[63: 58]

>61
>総支払額は大差ないのに　わざわざ期限の利益というオマケを放棄する理由は？

たいしたオマケじゃないのに！（笑

>62
長期は面倒なんだけど銀行の支店長に頼まれて30年ローンにしました。
銀行の実績作りにもなるし、お付き合い。
金利は2年固定で！
5年ほどで完済する予定です。

[64: 匿名さん]

返済のことばかり気にしているから、全体が見えていないのでは。

短縮型と軽減型は、比較する期間が違うから公平ではない。
短縮型で早く完済すれば、その後の貯蓄を早くから始められる。
軽減型は完済が遅くなる分、貯蓄を始めるのも遅くなる。
返済中も貯蓄をするだろうが、完済すれば、貯蓄ペースは一気に上がる。

総支払額と余裕分の貯蓄ペースを天秤に掛ければ、おのずから答えは出てくるよ。
ただし、正確に天秤に掛けるには、金利が全期間固定になっているか、
将来の変動金利の動向がわかっている必要がある。

[65: 匿名さん]

さらに、将来の預金金利の動向も。
もし運用を考えているなら、将来の株価動向も。

でも、そんなのわかるわけがない．．．

[66: 匿名さん]

５８は、全く一般的な例じゃないな。何か信用できないけど・・・。
何でそんな人がこの掲示板を見て、しかも書き込みまでしているんだ？

５８さんは３５年組んでいる人の身になって意見をしてよ。自分だけの特異事例を書き込まれても、みんな何の勉強にもならないよ。

[67: マンコミュファンさん]

>64
>短縮型と軽減型は、比較する期間が違うから公平ではない。
>短縮型で早く完済すれば、その後の貯蓄を早くから始められる。
>軽減型は完済が遅くなる分、貯蓄を始めるのも遅くなる。

完済時期は同じだって言ってるのに、
理解できないのでしょうかねぇ。

[68: 匿名さん]

>>62

私も毎月のローン支払いとは別に繰上返済を年間ローン支払いの約２倍やっています。
本当は長期ローンは組みたくなく、短期借入で月々の支払いを倍にしたかったのですが
借入当時の源泉徴収の所得が少なく、アングラ収入はローン審査では何の評価もなし
以前住んでいたＭＳを賃貸に出すにしても収入実績が無いなどで
長期ローンしか組めませんでした。
今はその分を繰上返済に回しています。

経済状況が良くても長期でローン組んでいる人って多いと思いますが！？

[69: 匿名さん]

>>59 >>60 >>64
だから、期間短縮と同じペースで繰り上げていったら、
返済額低減でもほぼ同じ時期に返し終わるんだってば．．．。

[70: 59]

主さんの情報がないので、答えがでませんね。
そもそも、1100万円を35年3％、を見直すのもいいかもしれませんね。

理想は、手数料なしでインリンオブちょいちょい返済。
実際は、３年固定0.85の時代に借りたから、
今まで繰り上げしたことなかったです。（住宅控除の率の方が大きいから）
今借りているところは、手数料取るし。
固定終了後は、とりあえず軽減型で返済かな。
軽減型じゃないと、毎月返済額が多くなっちゃいますし。

[71: 周辺住民さん]

やってるやってる。

期間の利益＝錦の御旗みたいな妄言。

過去スレで決着が着いているとかいないとか。

この人らにとって期間の利益を喧伝する利益ってなに？

[72: 匿名さん]

＞59さん
＞今は期限の利益は、いらないかなぁ。

今はね、、、

[73: 匿名さん]

69
必死だね！

住信みたいな自由返済じゃないと
軽減分を繰上返済に回すのは面倒だよね！

[74: 匿名さん]

＞73
＞住信みたいな自由返済じゃないと

自動返済です。

[75: 匿名さん]

私は無理なローンを組んでいないので
借入当初の支払い額になるように繰上返済をしています。

金利見直し時に、金利が上がっていれば繰上返済は軽減に
金利が変わらずに、月々の支払いも問題無ければ短縮にしています。

[76: 匿名さん]

>>69
以前のスレでもあったけど、
軽減と短縮がほぼ同じになるためには、今の低金利が必要条件だったと思うが。
金利が上がるほど、軽減が総返済額で不利になるんじゃなかったっけ。
時間差の関係で．．．

[77: 匿名さん]

>69
>だから、期間短縮と同じペースで繰り上げていったら、
>返済額低減でもほぼ同じ時期に返し終わるんだってば

なんだか噛み合わないんだけど
一般的都銀住宅ローンで繰上返済を返済額軽減にした場合
最終完済日は変わらないんじゃないの？
35年で組んでいれば、最終完済日は35年後って事じゃないの？

69の云っているのは、軽減と短縮の合わせ技って事にならない？

[78: 匿名さん]

【期間短縮型】
毎月の返済額はそのままで、最終の返済期限が強制的に短縮されてしまう。

【返済額軽減型】
最終の返済期限はそのままで、毎月の返済額が軽減できる権利を獲得できる。

【ポイント】
「短縮できる」でなく「短縮される」
「軽減される」ではなく「軽減できる」
「返済期間」ではなく「返済期限」

[79: 匿名さん]

>>67
厳密に計算してみそ。
ずれてくるから。

[80: 匿名さん]

だから、論点がずれてきてるんだって。
論点は、返済軽減と期間短縮はどっちがいいか？　でしょ？
で、どちらも返済総額＆返済時期は同じ。で決着したでしょ？
ただ、返済軽減の方が期限の利益と言うおまけがつくから、その分有利。
これでいいじゃん。

おまけがいるかいらないかはその人の自由。おまけがいるかいらないかは論点ではないよ。
僕はこのおまけを重要視しているけど。

[81: 匿名さん]

69、74

自由返済限定であれば納得！

では、自由返済でない方の意見交換を！

[82: 匿名さん]

完済の時期を設定してそれにあわせて繰上げするのなら、どちらも同じでしょう。

私はとりあえず使う当てのないお金ができたときに、そのつど繰り上げています。
私の場合は期間短縮が有利です。

[83: 匿名さん]

>【ポイント】
>「短縮できる」でなく「短縮される」

短縮されるの？
私の場合繰上返済で３年短縮にしました。
勿論１年でも２年でも良かったのですが！
選べるのだから短縮出来るって事じゃないの？

[84: 匿名さん]

＞７７
３０年の１０００万を毎月１００万繰上げ返済すれば、返済軽減でも１０回で終わるよ。

[85: 匿名さん]

78さん
ものは云い様じゃない？

>【期間短縮型】
>毎月の返済額はそのままで、最終の返済期限が強制的に短縮されてしまう。

最終の返済期限を短縮出来るが、毎月の返済額はそのままにされる。


>【返済額軽減型】
>最終の返済期限はそのままで、毎月の返済額が軽減できる権利を獲得できる。

毎月の返済額が軽減できる権利を獲得できるが、最終の返済期限はそのままにされる。

[86: 匿名さん]

最終の返済期限はそのままにされるって言っても、いつまでも0にならないわけがない。

たとえば、返済額軽減して、最終的に月々10000円の支払い10年残ったとしたら、
次に120万繰上げすれば、残金もローン残り期間も0になるでしょ？

[87: 匿名さん]

>>78嘘はいかん

>>【期間短縮型】
>>毎月の返済額はそのままで、最終の返済期限が強制的に短縮されてしまう。

繰上返済額と短縮期間によって返済額は増えたり減ったりする！

年間返済元本100万の場合、
100万以下の繰上返済で1年短縮の場合、返済額は増える
100万以上の繰上返済で1年短縮の場合、返済額は減る

[88: 59]

＞＞59さん
＞＞今は期限の利益は、いらないかなぁ。

＞今はね、、、

72さん。そう。今の家は、金額も小さいので早めに完済する予定なので。
金利が上がり過ぎないうちに、次の家を購入して、
期限の利益を受けさせてもらうでしょうね。

期限の利益を受けるということは、低金利で長期借りれるってことですね。

[89: 85]

86さん
ごもっとも！

>返済額はそのままにされる。

と言っても、87が云うように繰上返済額によって期間短縮でも
返済額は軽減される！

[90: 経験者]

88さんに共感

私も10年前に公庫で借入
期間短縮で繰上返済をした結果完済
軽減だと繰上返済の回数も増え、手間と手数料が無駄に掛かる為
私の場合短縮で正解でした。
今は、新たなＭＳローン支払いをしています。

88さんんも頑張って2軒目購入できると良いですね！

[91: ビギナーさん]

軽減は
返済額の軽減は出来るが、完済以外は、返済期限は変えられない
多く返済をした場合は、手数料を払って繰上返済をするしかない

短縮は
返済期限の短縮が出来、繰上返済額や短縮期間によって返済額の増減も出来る
但し、期間短縮した場合、期間を延ばす事は出きない

そう理解すれば良いですかね？

[92: ビギナーさん]

訂正

軽減は
返済額の軽減は出来るが、完済以外は、返済期限は変えられない
多く返済をしたい場合は、手数料を払って繰上返済をするしかない

[93: 匿名さん]

住信がない田舎の人は大変だね

[94: 匿名さん]

>>91

期間短縮でも手数料はかかるんじゃない？
同じ銀行でも期間短縮と低減で手数料が違うところもあるし

[95: 匿名さん]

繰上げの自動返済があるのは、新生と住信だけですかね？

[96: 91]

94さん

手数料は同じですが、
軽減分を繰越返済する事になる訳ですから、繰上返済の回数が増えるので
軽減の方が手数料が掛かると認識したのですが・・・

短縮と同じ回数繰上返済すると
短縮より軽減の方が多く利息を払う事になるのではないですかね？
多きな金額ではありませんが・・・

[97: 匿名さん]

>>96

過去レスで３０００万円借りてる人で　総支払額が１万円くらい多くなるというのが
あった記憶が。
繰り上げ頻度が少ないと差はもっと広がるだろうね。

でも、手数料無料の住信以外は
自分でのシミレーションの場合は同じ回数にして比較しないと意味ないよね。

[98: 購入経験者さん]

一概にどちらが得って無いと思うのですが！

私の場合年に2〜3度、各100万円程度の繰上返済をしています。
半年先まで大きな収入減や大きな出費が無ければ期間短縮
金利上昇や大きな出費がある時は、返済額軽減を選んでいます。
半年先程度であれば容易に予想も出来ますし

[99: 匿名さん]

>77さん
>最終完済日は変わらないんじゃないの？

ある意味正解ですね。
約定の完済日はかわりませんが、

例えば、完済日まで残り20年間のときに、
毎月の返済額が100円まで軽減されていたとしたら、
どういうことかわかりますか？

残りの総支払額は24,000円ですね。
残り20年240回100円返しつづけてもいいし、
この時点で24,000円繰上げてしまえば完済です。
結果20年間の返済期間が短縮されたことになります。

このように、返済額軽減型は約定完済日は変わりませんが、
ある時点で、完済可能な時期がきます。
その時期は結果的に期間短縮型で繰上げた場合と同じなのです。

[100: 77]

99さん

ご丁寧にビギナーにも分かりやすいご説明ありがとうございます。

年間総支払額が同じであれば、短縮も軽減も完済日は同じになると云う事で
よろしいでしょうか？

後は、各自の銀行手数料の問題になる訳ですね！？

[101: 入居済み住民さん]

>過去レスで３０００万円借りてる人で　総支払額が１万円くらい多くなるというのが
あった記憶が。

1万程度差は無いって事ですよね！

でも私の場合、自由返済でもないし繰り上げ手数料が5000円なので
軽減だともっと差がつくかもしれないな〜

[102: 匿名さん]

>85さん
確かにものは云い様ですが、

>>【期間短縮型】
>>毎月の返済額はそのままで、最終の返済期限が強制的に短縮されてしまう。
>
>最終の返済期限を短縮出来るが、毎月の返済額はそのままにされる。
短縮できるが、延長できない。


>>【返済額軽減型】
>>最終の返済期限はそのままで、毎月の返済額が軽減できる権利を獲得できる。
>
>毎月の返済額が軽減できる権利を獲得できるが、最終の返済期限はそのままにされる。
軽減できる権利を獲得できるので、もしもの時に行使できる。（通常は温存）
最終の返済期限はそのままだが、返済期間は短縮される。

【ポイント】
「返済期間」と「返済期限」を理解すること。

[103: マンコミュファンさん]

＞81、101
「自由返済」じゃなくて「自動返済」です。

[104: 85]

>>102

この表現であれば誰でも誤解なく理解できますね！
ありがとうございます。

[105: サラリーマンさん]

自動返済でない場合

高額・長期借入の場合
軽減繰上返済をしても、浮くお金って少なくないですか？
勿論繰上返済額次第でしょうけど・・・
その少ないお金を次回の繰越返済に充当するにしても気の長い話になりませんか？

[106: マンコミュファンさん]

住宅ローン自体が気の長い話ではありますが、
軽減型繰上げをコツコツと繰り返せば
最初は効果が実感できませんが、
やがて徐々に効果が感じられる時がきます。

[107: 匿名さん]

5000万の借入で
100万の繰上返済をした場合
短縮と軽減の差は、3,000円
年間36000円軽減の方が浮く

自動返済でない場合
それを他に流用せずに次回の繰上返済時に充当する！

理論的には分かるけど、正直厳しいな〜
ま〜流用する額でもないけど、次回36000円充当するかな〜？

だったら当初は短縮で、残高が減ったら軽減かな〜

[108: 匿名さん]

>>105
軽減で浮いたお金しか次回の繰越返済に充当しないということは
期間短縮でも一回しか繰上げしないということ？

一回しか繰上げをしない人は、期間短縮でいいと思うよ。

[109: 匿名さん]

>>107

ここは、何度も繰上げをするのが前提で論議されてるはず。

だから、貴方の例を借りると
一回目　短縮派　100万繰上げ　軽減派 100万繰上げ
軽減派は3000円浮く

二回目（次の年）短縮派　100万繰上げ　軽減派 103万6千円（100万+36000)繰上げ

ここで軽減派はさらに3000円浮く（合計6000円浮く）

三回目（翌々年）短縮派　100万繰上げ　軽減派 107万2千円（100万+72000)繰上げ

四回目・・・・

てな感じになると思う。

ローンの口座を別にしておいて、毎月はじめと同じ金額をずーーと入れておけばいいだけじゃない？　で、年に一度100万足して繰上げする

[110: 匿名さん]

期間短縮の場合も同じように繰り上げによって軽減された金利分をさらに繰り上げに回さないと
同じで語れなくないですか？短縮された月数分を次回に繰り上げるということは、軽減派よりもこちらのほうが分があると思うんですが。。