賢い繰上げ返済とは？？？

[購入検討中さん]

皆様にご質問があります。
つまらない質問かもしれませんが、繰上げ返済の
ご指導をお願いします。

私と妻の二人で銀行からローンを組んでおります。

私：3000万円　35年　3％
妻：1100万円　35年　3％

３年後に、100万円を繰り上げ返済しようと
考えておりますが、先にどちらのローンに
繰り上げ返済すれば良いのでしょうか？

金額の大きい私の3000万円の金利を軽減するか、金額の少ない妻の
1100万円を先に繰り上げて返済した方が良いのか？

かなり、悩んでおります。

皆様の貴重なアドバイスを宜しくお願い致します。

[565: 匿名さん]

間違ってますかね？
納税した以上は減税されないので もらえるべき1%分がもらなかったら損した気分なだけなんですよね
単純に…

10年間の減税のトータルで考えたら残借が多ければ 減税額も多くなるけど やっぱりどれくらい納税出来るかによっても変わりますよね？
減税満額って私の言い方が悪かったのかもしれません
その年度での残借分の受け取れるべき減税分と言う意味なんですけど

[566: 匿名さん]

>>565
あぁ～やっぱ意味がわからん。
「減税額」はかわらんのでしょ。
「ローンの残債」に対するパーセンテージがかわるだけでしょ？
そんなのなんの意味もないじゃない？
そもそも「残借」って住宅ローンでは一般的には使わないよ。


>納税した以上は減税されないので もらえるべき1%分がもらなかったら損した気分なだけなんですよね
この一文にア ホさが凝縮してるよ。
とりあえず残債の1％以上の納税額になるように自己研鑽してみたら？

[567: 匿名さん]

年末調整とか会社任せでしたから 今まであんまり意識してなかったんですよね
12月に「おっ結構戻っきてるじゃん」くらいで…
確定申告もローン組んで初めてしたくらいです

勉強して出直します
失敗しました。

[568: 匿名さん]

期限の利益は理解できました！


A）住宅ローン　１０００万　　変動１．５％　　３０年
B）住宅ローン　２５００万　　固定２．５％　　３０年
C）マイカーローン　２００万　　　金利２％　　　　４年

先に繰り上げしていくのはどれでしょう？？
アドバイスお願いします。

[569: 匿名さん]

自分ならクルマですね。

[570: 匿名さん]

繰上げ返済すると、月々の返済額が減るのですか？
それとも、期間が短くなるのですか？

[571: 匿名さん]

もちろん返済額軽減での話です(最初のページからの議論参照)

[572: 入居済み住民さん]

568さんへ

私は住宅ローン控除を考慮してもＡの変動1.5％を繰り上げ返済するべきだと思います。

車は4年間に元本に対する金利が付きますが、住宅ローンは30年間に金利が付くため住宅ローンを繰り上げしたほうがいいと思います。（もっとも繰り上げ返済手数料がかからないことが条件です）

そして変動金利は後5年間ぐらいは低金利は続くと予想されるので、万が一金利が上がった時のことを考え変動から繰り上げしたほうがいいと思います。

[573: 契約済みさん]

ど素人なので、簡単な計算しかしていませんが、
繰り上げ返済は、利息を多く払っているものから返した方が
お得なのではないのですか？
特に、軽減の場合は。

[574: 匿名さん]

今苦しみたくないなら、車。支払い総額から比較するなら、長いローン。将来的に見るか、短期的に考えるかですな。

[575: みかげ]

今後金利がかなり上がりそう，と予想するならＡ．
そうじゃなく，繰り上げ返済しても住宅ローン控除額が変わらないなら
（繰り上げ後でも上限の金額まで戻ってくるなら）Ｂ
それ以外ならＣ
かな？

1%全額戻ってくるなら，Ａは約0.5%，Ｂは約1.5%の金利なので，Ｃが良さそうですね．
（年末時点での残高の1%なので，実際はもう少し高い金利に相当すると思いますが）

Ａに繰り上げるかどうかは今後の金利予想次第ですね．
金利上昇がかなりありそうと思うならまずＡを返済しておくのがよいと思います．

[576: 匿名さん]

これは数学が得意な人の方の意見が聞きたいでつ

[577: 匿名さん]

車のローンの利息なんて　4年間借りたとしても　8万程度
住宅ローンの方が　金額が多く　期間も長いんだから
住宅ローンから　返そうよ～。

変動金利が　固定金利より高くなるのは　当分ないような気がする。
てなわけで

金額が多く　金利の高い　固定から繰り上げ～。

[578: 匿名さん]

誰か計算式をもって説明できる説得力ある発言希望

[579: みかげ]

期間が短いものと長いもの，どちらから繰り上げるかですが，
期間が短い車のローンに繰り上げた場合，車のローンは
その分早くおわることになります．

早く終わって浮いた分を別の目的に使っちゃうなら，
住宅ローンに繰り上げした方が良いですが，浮いた分を
次の繰り上げ返済に充てるのであれば，単純に
（住宅ローン控除を考慮した上で）金利が最も高いものに
返済するのが良いのではないかと…．

具体的にいくら繰り上げるのか，また繰上で浮いた分の資金は
どうするのか（再び繰り上げ返済に回すのか）
などが出ればそれぞれシミュレーションできると思います．

[580: 匿名さん]

住宅ローン控除を考えると、
ローン金利を1%以下で、借りられているなら、
繰り上げ返済しないほうが良いですか？

[581: 匿名さん]

＞５８０
具体的にいくら借りててとか、いくら繰り上げするのかとかで違うでしょ？

[582: 匿名さん]

>>580
払ってる税金とローン残額の問題です。一概には言えません

[583: 匿名さん]

>>580
35,000,000円を３５年、元利均等で１月から繰り上げ返済無しで支払うとして
ローンの金利が１％としたら１２月末の残債が約34,160,000円。利息の合計が約346,000円
１２月末の残債の１％が所得税、住民税から戻ってくるわけだが当然払っている税金以上には戻ってこない。
つまり、年間で所得税及び住民税を残債の１％以上（この場合341,600円以上）払っているのであれば
満額の341,600円戻ってくる。

ローンの金利が１％を下回って、その年に支払う利息が、戻ってくる341,600円を超えないのであれば
その差額がお得だと言える。

が、ちょっと待てよと。
あなたはそんなに税金を払っているのかと。
金利で比較するのではなく
戻ってくる税金の金額と、払った利息の金額で比較して判断して下さい。

私は、繰り上げ返済をした方が得になる低所得者です。ｗ

[584: 匿名さん]

↑ だよね、そういう考え方あるよね。
580じゃないけど
俺、別スレでアホ呼ばわりされたことある

[585: 匿名さん]

>>584
住宅ローン減税が満額もらえて、尚且つ貯金を1%以上で運用出来ればいいかも。
だけど、ローン減税といっても10年間しかない。そこで残債が2000万あり、繰上げ返済がほとんどできなかったら、地道に毎月繰上げする方がお得だよ。計算してごらんなさいな。

[586: 匿名さん]

賢い繰り上げ返済とは？

今繰り上げ返済しようと思っている資金で現在進行形で暴落中の三井住友Fの株を買って２年待ってからそれを売って返済する。

[587: 匿名さん]

↑トヨタにしときなさい。今からあんなにたくさん増資して、一株当りの利益が薄まる会社の株買ってどうする。

[588: 550]

返済額軽減で、繰上返済をしました。

結果から言うと、保証料戻しはありました。
ただ、前回約半年前に期間短縮で実行した時よりは、戻し額は少なかったです。
（繰上額は、一緒です。）

とりあえず報告まで。

[589: 匿名さん]

期間短縮で実行しても戻し額は前回より少なくなるのでは？

[590: 匿名さん]

半年前に徒歩10分・築５年の中古戸建てを2200万円で購入しました。
（売主転勤で売り急いでいた為格安でした）
ローン1900万円
変動金利0.975％(全期間1.5％優遇)

手元に500万円ほど残したのですが、200万円繰り上げ返済するか、もしくは学資保険（一時払い）に加入するか迷っています。
車は新車の軽を去年購入したばかりですぐに変える予定はありませんが、7～8年年に300万円程度で少し大きな車を一括購入したいと考えています。

夫26才・年収400万円
妻26才・パート100万円
子供6才と3才（保育園）
毎月の貯蓄は10万円前後でボーナス分も全額貯蓄に回す予定です。

また期間短縮か返済額軽減か迷っています。
今残り29年で月6万円中です。
アドバイス頂けたらと思います。よろしくお願いします！

[591: ビギナーさん]

私も住宅ローン減税を考えて繰り上げ返済するか迷っています。
以下の条件の場合皆さんならどうされますか？

・四月実行の20年固定2.6%（返済期間は32年）
・借り入れ 3700万
・住民税は37万より多い
・今のところ年間50万は繰り上げ返済できそう
・固定期間の20年で全額返済を考えている

この条件で繰り上げ返済はどのようにするのがよろしいでしょうか。
教えてください。

[592: 匿名さん]

>>590
学資保険が良いと思う。
手元にお金が残らない方が無駄に使ったりしないし。
利息はほとんどつかなくても10年定期とか。
住宅ローン減税は中古はどうだったかな。
後、繰り上げ返済はセオリーならば、返済額軽減型を毎月する。
毎月の貯蓄が10万なら、半分を給料日に繰り上げする。
うちは面倒くさいし、銀行が遠くネットの方がお得なので、年１回、期間短縮と決めてます。

[593: 550]

589さん

以前期間短縮で、２回実行しました。（借入実行１ヵ月後、半年後）
金額は一緒で、後に返した方が保証料の戻しが多かったです。

金利等条件は一緒です。

私も期間がたつと、保証料の戻しは減って当然・・という解釈でしたが、
違うこともありました。

仕組みはよくわかりませんし、額も少しだとはわかっていますが、
とりあえず以前こちらで伺ったので、結果を報告しました。

[594: 入居済み住民さん]

変動0.875で借り入れしました。
繰上げ返済するよりも，繰上げ返済分を資産運用するほうがいいような気がします。
今なら年0.875％以上で運用することはたやすいと思われますが。

[595: 匿名さん]

>>No.594 入居済み住民さん

変動0.875って、どこで借りられるのでしょう？
今借り換えを検討中なのですが、仮審査中の信託銀行が1.05なんです。

変動0.875ってうらやましいです。

[596: 匿名さん]

>>590さん
学資保険って、「一時払い」だとほとんどメリット無いんじゃないかと思います。
学資保険は、世帯主に万一のことがあってもその後の支払が免除されて、お子さんの成長に合わせて保険金がおりるもの。
一時払いでは結局、もらえる保険料を（若干割引はあるにしても）ほぼ全額払ったのと一緒です。
それなら預金しておいても同じというか、預金の方が万一の場合に応用が効きます。
（車にまわすのは論外としても、例えばお子さんが大病をしたときとか）

というわけで、
お子さん以外の用途には使わないと固く誓って預金するか、
繰り上げて、学資保険に加入（月払い又は年払い）するか、
のどちらかかなと思います。

もし繰り上げるなら、
お二人の年齢・残期間・お子さんの年齢・毎月きっちり預金が出来ていること
などなど考えると、返済額軽減の方がリスク回避につながる気がします。

[597: 匿名さん]

>>590

＞また期間短縮か返済額軽減か迷っています。
＞今残り29年で月6万円中です。

私の場合、半年前に２００万を返済額軽減で返済しました。(7万→6.4万)
トータル金額は期間短縮の方が減りますが、２００万ぐらいだと
２０年以上払うのは変わらないので。
三菱東京UFJなので、手数料の都合上、３年に一度１００万以上程度を返済する計画です。

>>591

その規模で５０万だと、急いで毎年返済しても、３年後に１５０万返済しても大差がないので、
急ぐ必要もないと思う。手数料とか無ければ、毎年返済もありかとは思う。

[598: 入居済み住民さん]

>>595さん
中央三井信託でデベ提携です。
3月末実行です。
デベ提携だと、住友信託も1.6％優遇で0.875だったと思います。
借り換えでないので、借り換えのことは分かりません。

[599: 匿名さん]

>>591
よく、「繰上げ返済は、運用の機会損失なので、損だ」的な話を聞きますが、
どう考えれば、運用のほうが得になるのでしょうか？

例えば、3000万・35年の借り入れで、0.875％となると、
１年目の支払いのうち利息は約26万ほど。これを上回る
運用をするということでしょうか？
繰上げに回せるお金が１００万あるとして、どんなに利率がよくても１年じゃ、
たかがしれてますが、繰上げに回せば、利息が３３万ほど軽減されます。
　
それでも、運用するほうが良いのでしょうか？
教えてください。

[600: 匿名さん]

上記は
>>594
の間違いでした。

[601: 匿名さん]

>>599
594ではありませんが。

＞１年目の支払いのうち利息は約26万ほど。これを上回る運用をするということでしょうか？
そうではありません。
繰上に回せるお金が100万あるなら、その100万を繰り上げてしまえば、利息軽減33万で終了。
その100万を利率１％で運用出来れば、毎年1万で35年間で単利でも35万。しかも100万も残る。
どっちがお得？
という話です。

[602: 入居済み住民さん]

601さんのとおりです。

年利1％というのは今だとたやすいと思っています。

そこで、私は、月々の貯金は投資信託などにあてています。

でも、やはり資産を分散させることに意味があるので、
ボーナスの一部は繰り上げ返済にあてています。
繰上げ返済は、確実に年利数パーセントの利回りがある金融商品だと思いますので。

[603: 匿名さん]

住宅ローン減税が終わるまでは貯金＆運用して、減税が終わったら一気に繰り上げ返済する予定です。

[604: 匿名さん]

長期固定も変動もどちらの意見も一理あるんだけど、実際に返済し終えた/し終えそうな人の意見があるといいね

長期固定は確かに安定だけど、その分金利が高いわけで、
実際に払ってみたらその安心が良かったのか、無駄に利息を払ってたと後悔してるのか

変動にして繰上げガンガンしたり余剰資金の運用で資産アップを狙ったんだけど
実際にできたのかどうか
特に繰上げをしていこうとすると目の前にあるお金を使わない意思が必要だけど
それがどのくらい辛いものか、あるいはどうって事もないものなのか
そういった事が知りたいな

[605: 匿名さん]

電力なんかだったら年間配当は３％ちかいから、500株で年間３万。
35年で100万強＋500株ということですか。
潰れない見込みがある会社なら面白いかもね。

[606: 匿名さん]

今後の繰上げ返済でアドバイスお願いします。

住宅ローンをＭＩＸで3年前に3000万借りました。

1500万を変動で1500万（元利・優遇0.9％）をフラット（元利・2.7％35年）で借りました。

今年フラットを負担軽減で200万ほど繰り上げ返済し更に元利金等から元金均等に変更しました。

目標としては1年に1回100万繰り上げできれば良いと思っています。
今後数年はまずフラットから繰上げ返済するとは思いますがある程度払ったらまだ残高がある銀行ローンの繰り上げも考えなくてはと思っています。

そこで
まずは元金だが金利が高いのでフラットからあくまで返済していくべきか。
それとも金利が低いが元利なので余分な利子を払う銀行ローンを払うか。


ご指導お願いします。

[607: 匿名さん]

>>599
複利の考えがわかってないな。
おまけにレス立て逃げか？

[608: 匿名さん]

>>601
599です。
解説ありがとうございます。
なるほど、１年みたいな短期間で考えるのではなく、
長期的な運用の機会損失だというわけですね。
そうすると、毎年、繰上げを１００万できるとして、
毎年の１００万を運用に回したほうが、トータルとして
得する感じがしますね。皮算用になるかもしれませんが、
ちょっと計算してみたいと思います。
今までは、いかに効率よく繰り上げして、早く返し終えて、
払う利息を１円でも少なく、みたいな考えしかありませんでした。

>>602
繰上げもやはり利回りの良い商品と考えて、
運用と絡めるのが一番賢いのでしょうか？

>>607
おっしゃるとおりだと思います。
ご解説いただければ幸いです。

[609: 匿名さん]

>>608
もしもあなたレベルの人が
変動で借入されているのであれば、
変なことを考えずに、さっさと繰上げした方が
良い結果となるでしょう。

[610: 入居済み住民さん]

>>608
一般的には、確実に利回りが得られるの繰上げ返済するのがよいと思います。
余剰をすべて運用に回すのは、100年に1度といわれる今でも少し危険ではないでしょうか。

[611: 匿名さん]

>>609
アドバイス（苦言？）ありがとうございます。
変なことを考えてしまいました（苦笑）
皮算用ですと、年利１％で運用できれば、３５年後の結果は
明らかに良いわけで。
私の場合は当初優遇の１０年固定ですので、せっせと１０年間
繰上げに励みます。
よく、繰上げなんかしないで、運用すれば、なんて声を聞くもので
気になっていったのです。

>>610
その通りですね。
私レベルですと、絶対に元本割れしないような運用の仕方しか
考えられません。低リスク・ローリターンしか取れませんので・・・。
繰上げが結局一番、賢い選択ですね。

[612: サラリーマンさん]

金利の上昇幅や上昇ピッチにもよりますが（ここが流動的要素ですが）、
住宅ローン減税の適用期間終了まで繰上げ返済を一切せず、
その間は減税を享受しながら、繰り上げ返済するつもりの資金を運用益で稼ぐというのはナンセンスなのでしょうか。

今日、銀行員に相談したら、１％以上でまわせば良いのですからとアドバイスされました。

[613: ビギナーさん]

603さんや612さんの考えに同調しておりますが、
実際のところ、皆さんはどのようにされているのでしょうか。

賞与が出来高制でしかも年間１回なので、
変動＋賞与分での繰り上げ返済（減税期間は運用）を考えています。

[614: 匿名さん]

ここに相談するような素人は、何も考えずに、繰上返済をするべきだと思います。
ここをプロがみていて、プロのアドバイスが、資産運用だったとしても、プロは
資産を増やせても、素人が増やせるとは到底思えません。
変動金利で少ない利息で借りたメリット＋繰上返済をがんがんやり、借金0にし
てから、好きなことにお金を使えば良いでしょう。
繰上げ返済ができない年も必ずあるはずです。少しでも元金を減らすことをおすすめ
します。