賢い繰上げ返済とは？？？

[購入検討中さん]

皆様にご質問があります。
つまらない質問かもしれませんが、繰上げ返済の
ご指導をお願いします。

私と妻の二人で銀行からローンを組んでおります。

私：3000万円　35年　3％
妻：1100万円　35年　3％

３年後に、100万円を繰り上げ返済しようと
考えておりますが、先にどちらのローンに
繰り上げ返済すれば良いのでしょうか？

金額の大きい私の3000万円の金利を軽減するか、金額の少ない妻の
1100万円を先に繰り上げて返済した方が良いのか？

かなり、悩んでおります。

皆様の貴重なアドバイスを宜しくお願い致します。

[501: 匿名さん]

>>498
同感です。
繰上返済して期限の利益を放棄するのは
非常にもったいない。

[502: 匿名さん]

期限の利益という考え方は分からなくもないけど、余裕があるならローンをいつまでも抱えない方が正解では？

[503: 匿名さん]

完済できるならいいですけど
無理して繰上返済して
35年ローンを25年ローンに短縮しても
あまり意味はないと思います。

25年もローンが残ってて、リストラされて、
貯金ゼロじゃ、
せっかく繰上返済しても
家を手離す羽目に…

[504: 匿名さん]

期限の利益…ちょくちょく耳にしますが…例えば余裕資金を早めにコツコツ繰り上げ返済にまわした結果として10年ぐらい期間短縮になったとしたら総支払い額も早目の繰り上げなら結構減るだろうし、期限の利益を10年放棄するよりもずっと有益に思うのは私だけでしょうか？？

[505: 匿名さん]

早めに繰上げして、支払額を下げずに期間短縮にしたら
年間単位でもかなり違うし有益だとは思いますが
貯金じゃないから、繰上げしたお金や期間は戻ってこないので
何かあった場合、非常に不利益に・・・。

不利益を吹き飛ばす為には、コツコツ程度の繰上げではダメかなと。

[506: 504]

うーん…やっぱりいつ聞いても期限の利益についてはしっくりこないんですよ。
あっ！もちろん、ある程度余力を残した上で繰り上げ返済出来る時には即実行のつもりですが…。
やっぱり引っかかるのは、総支払い額が多くなっても繰り上げ返済はせず、期限の利益を守ることを優先するところです。
これから先、金利だっていつかは上昇し始めるだろうし、返せる時に返して少しでも元金減らしておいたほうがお得な気がするんですよね。
間違ってるのかなぁ…。

[507: 匿名さん]

>506
私も同意見です。無理な繰り上げ返済はダメだと思いますが…
貯蓄と別に余裕があるなら繰り上げした方が良いと思います。

[508: 匿名さん]

結論はその人の年齢と現状収入と将来収入アップ率とローン期間と残債額によるとしか言えません。要は人それぞれ状況が違うからベストな選択がどれかは一致しない。

例えば極端な例として80歳で20年ローンの残債が五千万ある場合、手元の貯金が3千万あったとして繰上げ返済しないですよね？

残債チャラ＝利息は生保保険料という考え方が出来るので期限の利益云々という話は確かにあります。あとは失業リスクも当然あります。

とここまでは一般論。

私は住宅ローン減税が拡充されることと物件が大幅に値引きできたので買ったクチなんですが、10年間は金利が上がろうとも手元資金は円建MMFなどで運用しておきます。失業リスクのほうを将来破綻リスクよりも重くみたということで。

[509: 匿名さん]

>例えば極端な例として80歳で20年ローンの残債が五千万ある場合、手元の貯金が3千万あったとして繰上げ返済しないですよね？

>残債チャラ＝利息は生保保険料という考え方が出来るので期限の利益云々という話は確かにあります。あとは失業リスクも当然あります。

こういう考え方もあったのですねー！長期固定で繰り上げず期間短縮もしないって人の意味がやっと
わかりました。若いうちからローン組むなら３５年経ってもせいぜい定年前後だから繰り上げによる
期間短縮の効果はあるけど、４０代からローン組んで３５年、生きてる可能性の方が低いかも。死んだらチャラだし、期間短縮せずにせめて返済額軽減型で定年後の返済が少しでも楽になるように繰り上げて行くのがいいような気がしてきました。

[510: 匿名さん]

>>509
正解。
せっかく手に入れた期限の利益。有効に活用しましょう。
失業リスクと将来払うであろう利息を天秤にかけながら。

[511: 504]

なるほど今までモヤモヤしてたのがすっきりしました。
40代や50代でローン開始って場合のことを全然頭になかったです。
私はまだ30代ですので、やっぱり余裕資金コツコツ繰り上げ頑張りたいと思います。

[512: 匿名さん]

４０００万も借金があったら、１００万円を繰り上げ返済って、利子分だけじゃないですか？

[513: 匿名さん]

>512

痛すぎ…
君に住宅ローンはまだ無理だね

[514: 512]

>513
ええ、繰上げ返済が元金の返済だってことくらい知ってますよ。
ただ、あなたレベルで話しただけです。

[515: マンコミュファンさん]

>>514
それで？何が言いたいのかよくわかんないなあ？

[516: 匿名さん]

>>515
何も分からないなら、掲示板に来る意味が無いでしょう。

[517: 匿名さん]

>>508 - 511
おいおいお前ら「期限の利益」ってそういう意味じゃないぞ。
団信などついていない普通の債務には期限の利益はないとでも言うのか？

[518: 匿名さん]

>>514
やっぱり痛すぎ…

[519: 511]

517様
あこれまた団信未加入の場合を考えてませんでした。
ただ期限の利益があるからこそ一括請求されずに、分割で30年とか35年等々長期にわたるローンが組めるわけですよね？
だとしたら繰り上げ返済を控えて期限の利益を放棄しないっていうのも理解できると思ったのです。
なので団信未加入の場合は生保とかで対応するか難しければ、やはり繰り上げ返済をコツコツするか…になると思うのですが間違いでしょうか？

[520: 匿名さん]

かけすての保険のような物だと思えばいいんじゃないかな。
これだけ（利息を）払えば、３５年間かけて支払って良いですよーって。

安定した収入が途絶えて、現金が足りなくなった時どうするの？
まぁ、家族構成や年収や投資好きかどうかとかによるんだとは思うけど。

[521: マンコミュファンさん]

掲示板に来ちゃいけないみたいだけど、来ちゃいました。
「期限の利益」という言葉自体は、民法（うぁ！ｘ○Ｚ氏が出てきそう。出て来ないでね）
に出てたはず。
それと、保証人の代わりの保証料とか団信を同一に考えていいのかな。
損得勘定では、考えなければならないことだと思うけどね。
個人的には、別にみんな間違っていないと思うよ。
だって、年収、借入額、返済額、個別的な事情はみんな違うんだからね。
あえて言えば、「期限の利益の放棄」は自己責任だよ、てことかな、当然だけどね。
金融機関（銀行等）は、債権回収は、単なる事務作業だと思うよ、個人的な意見だけどね。

[522: 匿名さん]

団信ってなんですか？初耳なんですけど…

[523: 匿名さん]

↑つまらん

[524: 匿名さん]

>>519
だから「期限の利益」はそういう意味じゃないっての。
今年200万借金したとして、来年200万返済しなければならない債務Aと
来年100万、再来年100万返済しなければならない債務Bとを比べると、
金額としては同じ200万の借金だが、中身は違うだろう？
債務Bの場合、100万円分については、再来年まで返さなくても良いというメリットがある。
これが「期限の利益」なの。

[525: 匿名さん]

まあ、余計に利息は払わなければならんけどね。。。

[526: 匿名さん]

>>525
まだわからないのかね。

今年200万借金したとして、
来年200万＋利息1年分を返済する債務Aと
来年100万＋利息1年分、再来年100万＋利息2年分を返済する債務Bがあったとする。

債務Bは、
来年100万＋利息1年分、再来年100万＋利息2年分を返済しても良いし、
来年200万＋利息1年分を返済しても良い。
後者なら債務Aと同じことになる。

ところが債務Aは、
来年200万＋利息1年分を返済するしか選択肢がない。
債務Bと同じように返済することはできない。

これが「期限の利益」だっつうの。

[527: マンコミュファンさん]

またやってるよ「期限の利益」（笑）。

懲りないね、てか飽きないね。

本人は親切のつもりなんだろうけど、

その上から目線が議論を阻害して

場を荒らしていることに気がつけよ。

錦の御旗、振り回しているだけじゃ

せっかくの親切も台無しになってんだろ（上記参照）。

何度目だよ。

まぁ本人それを楽しんでんでしょうけど。

あ、あとこのレスは削除されるんで。

[528: 匿名さん]

>>526

要は少しずつしか返せないわけだね(笑)

[529: 匿名さん]

>>527
そうですね。
>>508 - 511 のように、
本人は親切のつもりなんだろうけど、
嘘をばら撒く人は困り者ですね。
場を荒らしていることに気がつけよと言いたいですね。

>>528
あなたは住宅ローンは借りないほうが身のためです。

[530: 511]

526様
言われてる内容と同じ理解のうえでの流れだと思うのですが…。
話しているのはあくまで住宅ローンに限ってなので…。

[531: 経済のプロ]

出た！　また、期限の利益を振りかざす素人。
ほんと、われわれプロからすると、
いい迷惑なのでやめて頂きたいですね。

繰り上げ返済は、
最大限　返済するのが正解です。
これは、私の知り合いの会計士や税理士も同じ意見です。

（インターネットって、素人がすぐ調子にのって書き込むから、
　　ジャンク情報ばっかりになるんですよね。。）

[532: ビギナーさん]

本屋で立ち読みした雑誌に、デフレの低金利時代は
繰り上げ返済せずキャッシュで持っておけ！って書いてありましたが
返済にまわした方がいいのでしょうか？

[533: 匿名さん]

無限ループなのは、気のせい？

[534: サラリーマンさん]

理屈抜きに繰り上げ返済をするのが一番！！
まぁ〜手持ち金を０にしてまで返済しろとは言わないけどさ〜

[535: サラリーマンさん]

教科書的には、期間短縮でなるべく早く繰り上げしましょう〜！
まあ、いいんじゃないですか、ひとそれぞれだから

[536: 526]

>出た！　また、期限の利益を振りかざす素人。
>ほんと、われわれプロからすると、
>いい迷惑なのでやめて頂きたいですね。
>繰り上げ返済は、
>最大限　返済するのが正解です。

あほか。
俺の書き込みのどこに「繰り上げ返済するな」と書いてあるんだ？

繰り上げ返済は、最大限返済するのが正解。
ただし期間短縮は大して意味がない。
もし手数料が変わらないなら、
返済額変更でするのが正解。

[537: 匿名さん]

素人意見ですがすいません！

繰り上げ返済は早期に行うのが一番だと計算上でも目に見えてわかります。

でもあまり期間短縮し過ぎると、残債が減っても期間が減り過ぎた場合

全期間固定ではない限り、固定期間が過ぎてローンを組みなおす時に

金利は上がっているだろうし、期間が少ないからべらぼうに返済額がアップしますよね！？

それなら数回するであろう繰り上げ返済の中に多少の期間短縮も取り入れながら、家計にあった

返済額軽減を選んで行けばいいかと思うのですが・・・

[538: 526]

みかげさんのサイトに解説が書いてあります。
これを読めば早いでしょう。

http://loan.mikage.to/tips/prepayment_type.html

[539: 匿名さん]

>>531

>No.531 by 経済のプロ　2009/02/22(日) 15:46

>出た！　また、期限の利益を振りかざす素人。
>ほんと、われわれプロからすると、
>これは、私の知り合いの会計士や税理士も同じ意見です。
>（インターネットって、素人がすぐ調子にのって書き込むから、
>　　ジャンク情報ばっかりになるんですよね。。）
ぷぷっ〜。

[540: 匿名さん]

会計士や税理士は繰り上げ返済とどう関係あるの？？FPなら納得ですが。

[541: 匿名さん]

会計士は会計監査の専門家、税理士は税務の専門家。
どっちも、住宅ローンに詳しいとは言えません。
本当にプロですか？
ところで何のプロ？

[542: ヌー]

＜繰上げ返済＞

①早期高額返済（残債を少しでも早く減らす事）が総支払ではお得。

②返済方法は、期間短縮の方が、残債が早く減る分、お得。
　但し、支払額軽減型で返済する事が安心。
　支払額軽減型で返済しつつ、家計と相談し、最後に一括返済（自動的に期間短縮されるになる）する事が安全且つ、大きな損はない。

③細かい人それぞれの収入等により異なるが、適用変動金利が１％以下の人は、１％以上に上がらない限り、最初の１０年間を限度に、無理な繰上げ返済はせず、現金を残しておいて、金利が上がった際に、貯めていた金額を一括繰上げしても大きな損はない。（住宅ローン減税が確定したと仮定）
※所得の少ない人は特に、１％の減税が受けられない可能性があります。
※年度末（金利を１年間払った後）の残債に対しての１％減税なので、毎月適用される金利の１％とは、適用のタイムラグがあります。よって金利１％＝減税１％では実質ありません。


●人それぞれの人生計画があり、また生活水準も全く異なると思います。
　あくまで、それぞれの人生設計に無理の無い返済をする事が大切かと思います。

[543: 匿名さん]

もういいよ

どうせ他人の意見なんか聞かない連中なんだから(笑)

[544: 匿名さん]

>>542

②返済方法は、もし、
・支払額軽減型で毎月の支払額が減る分、差額が生じるが、その差額は繰上げ返済しないで使ってしまう
なら、期間短縮型の方が返済額が少なくなるので、お得。
しかし、
・支払額軽減型で毎月の支払額が減る分の差額を、その後も毎月繰上げ返済し続ける
なら、期間短縮型も支払額軽減型も返済額は同じになる。

この場合、支払額軽減型を選んでおけば、
将来もし収入が減ったり、金利が上がったりして、支払いが厳しくなったら、
差額分の毎月の繰上げ返済をやめることで対応できる。
※つまり期限の利益を享受できる。

しかし、期間短縮型を選んでしまったら、支払いが厳しくなったときに対応するすべはない。

ただし、繰上げ返済に手数料がかかる場合や、
差額分の毎月の繰上げ返済をきちんと続ける計画性がない場合は、
期間短縮型の方が良い場合もあるかもしれない。

また、期間短縮型の繰上げ返済は、たいていは銀行営業日なら随時可能なので、
日割り分の金利を考えるなら期間短縮型の方が得な場合もある。

[545: 通りすがり]

貨幣価値が変わる事を視野に入れるともっと賢くなりますよ。　今の１万円と１０年後の１万円、あなたにとってどちらが価値が高い？

[546: 匿名さん]

なんか、期限の利益に関するレスで
繰り上げ返済する・しない　のような流れになってたが
繰り上げ返済はしたほうが絶対お得、その上で
繰り上げ返済の方式のほうで
期間短縮か支払額低減をとるか？の議論の時に
支払額低減のほうが期限の利益を享受できていいよ　ってことじゃなかった？

実例としては
>>488
このご時勢で会社の仕事量が激変し残業がゼロになりました。
エンジニア職だがサービス残業じゃなく残業代は全てつけてもらえる会社員です。
だから手取り額は激減です。
この手取り額がいつまで続くのか・・・

でも、このスレのおかげで期間短縮ではなく返済額低減で繰上げしてたため、
今の返済額なら、カミさんが働かなくてもなんとかやっていけそうです。

ありがとう　良スレ！

[547: 匿名さん]

＞今の１万円と１０年後の１万円、あなたにとってどちらが価値が高い？

よくそれに騙されるんだよな

でも、今の１万円と１０年前の１万円ならばほぼ価値は同じだな。
いや、デフレで今の一万円のほうが価値が高いかもしれない。

[548: 匿名さん]

これからはインフレッ

[549: 匿名さん]

信じるものは救われるのか？

[550: 499]

５００さん、ありがとうございます。

返済額軽減の繰上は、保証料の戻しがないんですね。
保証料は、年数と金額により算出されて支払ったことは知っていましたが、
戻しに関しては勉強不足で知りませんでした。

ここで、色々な事を知り、今まで期間短縮をした（２回）のですが、今後は
返済額軽減をしていこうかと思い、保証料の件で疑問が生じたので、レス
しました。

ありがとうございました。