賢い繰上げ返済とは？？？

[購入検討中さん]

皆様にご質問があります。
つまらない質問かもしれませんが、繰上げ返済の
ご指導をお願いします。

私と妻の二人で銀行からローンを組んでおります。

私：3000万円　35年　3％
妻：1100万円　35年　3％

３年後に、100万円を繰り上げ返済しようと
考えておりますが、先にどちらのローンに
繰り上げ返済すれば良いのでしょうか？

金額の大きい私の3000万円の金利を軽減するか、金額の少ない妻の
1100万円を先に繰り上げて返済した方が良いのか？

かなり、悩んでおります。

皆様の貴重なアドバイスを宜しくお願い致します。

[361: ビギナーさん]

トータルの支払額で返済額軽減の方が期間短縮より少なくなるには、条件がいるうえ手間がかかります。
資金が潤沢で返済額軽減の軽減(危機対策)メリットが無縁であるなら、期間短縮が簡単で無難です。

繰上げ返済をしないのは、ローン金利より運用益の方が高い場合です。
ローン減税に勤務先の利子補給や手当などで住宅ローンの実質支払い金利が０．５％以下になるケースも散見されますので、安全確実な運用でも利益が出る事になります。

[362: ＮＯ３６０]

ＮＯ３６１さんありがとうございます。

住信のように手数料無料で毎月自動返済がない銀行です。
軽減分は毎月返済にはまわさず、まとめて繰上げ返済する時に
軽減分も上乗せして繰上げを考えていました。

年１〜２回の繰上げ返済をネット経由で手数料１回４２００円。
繰上げ返済時に期間短縮か返済額再計算で選べますが
実際に借り入れした銀行ＨＰから１００万円の繰り上げシミュレーションを
したのですが、ボーナス併用しているので全く同じ条件での繰り上げ返済設定が
できないので比較が・・・

期間短縮は１００万円の繰り上げ返済のうち、ボーナス払い分にも何割か入れ込まないと
繰上げ返済できないような設定になっており、返済額軽減だと１００万円全額を毎月返済分
だけに繰上げ設定できてボーナス分０円で繰上げできます。

上記のような状態でシミュレーションした結果、繰上げ後の残債はどちらも
ほぼ同じくらいで、期間短縮では１年短縮し、返済額軽減では月々約５千円の軽減

年２回の繰上げを、１回目は返済額軽減、２回目は期間短縮などにしたほうが良い方法ですか？

[363: 匿名さん]

>>360
俺なら、5年後まで貯めとく。
理由は、借入金利がさほど高くないこと。5年後に買う物件の幅が広がる可能性があること。

>>361
トータルの支払額で返済額軽減の方が期間短縮より少なくなることは、無いから。ほぼ同額になることはあるけど。

>>361
さらに、繰上げ後の残債はどちらも同じなのは、当たり前だから。違ったらヘンだろ。ｗ
年２回の繰上げを、１回目は返済額軽減、２回目は期間短縮にする意図がわからん・・。
どうして、コレが良いと思えるのか、サッパリ。

[364: 匿名さん]

>>360さん

いや、繰上げ返済するなら期間を短くするのがいいでしょう。そもそも今の金額で払えるからローンを組んだのであって、収入ダウンなど何かアクシデントが起こらないかぎり月々の支払いが苦しいってことはないハズです。それで苦しいのなら少々甘い見通しで無計画に家を購入したということになります。

ひとつきでも支払いが長くなればそれだけ銀行に払う利息も年利分増えるワケですから、家計を圧迫しない範囲で少しでも早く多く返済するべきですよ。銀行を儲からせたって仕方がないですので。

[365: 匿名さん]

>364さん
勉強不足だよ。

[366: NO.360]

３６０です
アドバイスありがとうございます。

現在固定期間中の１．８５％の金利は確かに他と比べると安いと思っています。
月々の利息も２万ちょっとです。

５年後に買い替えをする時には、現在の自宅を売却してローン残債を一括返済し
手元に残ったお金を次の住宅購入資金にしたいと考えいます。

今のような安い金利での借り入れは無理だと思うし、借り入れもたぶん今より多くなる。

できるだけ、次の借り入れも少なくしたいと思っていますが、
５年後の金利がものすごく上昇していれば買い替えはあきらめます。

そのあたりも考慮するとどのような繰上げをするのが良いのか？
それとも繰り上げせずに貯めておくのが良いのか考えています・・・

[367: 匿名さん]

>360さん

資産の流動性を考慮しないで単純に考えると・・・
ローン金利1.85%よりも利益が出る運用ができる自信があれば、そのキャッシュを運用すればいい。
そうでないなら、さっさと繰上返済してしまった方がいい。

繰上返済の方式を期間圧縮にするか返済額圧縮にするかは、既出の通り自分の好みに合わせればいい。

[368: NO.360]

>>367さんありがとうございます。

安全確実な定期預金に預けているくらいなので
１．８５％より利益のでる運用なんて怖くてとてもできないです（笑）

今後も繰上げ返済にまわさなければ
それも定期預金にするくらいしか考えていないので・・・

そうなるとやはり繰り上げ返済にまわしたほうがよさそうですね。

[369: 匿名さん]

>>368さん

その通り。堅実なのが一番ですよ。自分が充分に納得して理解できるものでない物には手を出すべきではありません。

[370: 若輩者]

返済額圧縮が期間圧縮と比べて総支払額があまり変わらず利点が多いことはわかりましたが、先日銀行から返済額圧縮は保障料が還付されないと言われました。期間圧縮にすると6万円ほど還付されると説明を受けたのですが、それでも返済額圧縮の方がいいのでしょうか？

[371: 匿名さん]

返済圧縮でも 保証料 もどりましたが？

[372: 匿名さん]

今年の始め、返済額軽減で繰上げ返済しましたが、保証料は戻りませんでした。
地方銀行です。
銀行によって違うってことでしょうか？

[373: 契約済みさん]

保証料は借入額と借り入れ期間で決まります（銀行の保証会社によって違いますが）
繰上げ返済後の借入額はどちらでも同じですが、借り入れ期間は期間短縮は短くなり
返済額軽減は期間は短くなりません。

よって、期間短縮なら返還されても、軽減の場合は返還されないこともあります。
一般に、早期の繰上げ時にはどちらも返還がありますが（3000万程度の借り入れで100万程度の繰上げ額は必要）、後になればなるほど返還額は減ります。
ましてや小額（100万以下）や終盤の軽減繰上げであれば（返還＜保証返還手数料）となり、返還額は０に限りなく近くなります。

[374: 若輩者]

370です。
1000万の借入に対して200万の繰り上げです。借りたのが今年の3月ですから借入半年くらいでの繰り上げ返済です。やはり銀行によって還付されないということでしょうか？私のような場合は期間短縮の方がいいということになりますね、残念です。

[375: フラット変動併用型]

はじめまして。
うちの返済方法を聞いて下さい。
うちは3800万円(去年12月〜)の借り入れを概ね半分づつフラット35S(今2.4%)と変動(今1.375%)で借りてます。今約400万円繰り上げに回せそうなので、フラットを返済額軽減型で繰り上げ、将来の変動の金利上昇に備えようかと思ってます。返済額軽減型はこんな考え方もできると思いますがどうでしょう？

[376: 匿名さん]

フラットを返済額軽減型で繰り上げですか・・・
しばらくは変動金利も安定していると思いますので、今は利息の多いほうを期間短縮で繰上げするほうがいいのでは？
それとも４００万はしばらく投資で様子をみる。金利が上昇するまでは投資で利益を出しておけば、繰上げを加速させたり、遊んだり、更なる投資ができたりといろいろ楽しみがありますよ。

[377: フラット変動併用型]

今2.4%で運用するのは厳しくないですか？ということで金利の高いフラットを先に繰り上げようと思ってるんですけど。

[378: 匿名さん]

2.4%で運用、楽勝でしょ。頑張ってください。

[379: 匿名さん]

>375

？？？
将来の金利上昇をかんがえるなら、変動の方をいち早く繰り上げして完済したほうがいいのかと・・・　そのために片方変動にしてるのでは？　フラットの支払額を軽減しておけば、変動の金利があがったら返済額はトントンになるとでも？　それでは利息を多く払うために準備しているとしか思えないのは私だけ？

[380: 匿名さん]

379さんに同意。

うちは375さんと借入金額、ローン内容ほぼ同じです。
金利が上がる前に変動の借入れを減らしたいので今は変動を繰上げて期間短縮してます。
フラットは繰上げをしない前提で元金均等です。

変動が１０００万をきった時に金利が２％前半までならフラットを繰上げようとも思ってます。
投資をやるほどまとまったお金や知識はないので、さっさとローンを返すつもりです。