賢い繰上げ返済とは？？？

[購入検討中さん]

皆様にご質問があります。
つまらない質問かもしれませんが、繰上げ返済の
ご指導をお願いします。

私と妻の二人で銀行からローンを組んでおります。

私：3000万円　35年　3％
妻：1100万円　35年　3％

３年後に、100万円を繰り上げ返済しようと
考えておりますが、先にどちらのローンに
繰り上げ返済すれば良いのでしょうか？

金額の大きい私の3000万円の金利を軽減するか、金額の少ない妻の
1100万円を先に繰り上げて返済した方が良いのか？

かなり、悩んでおります。

皆様の貴重なアドバイスを宜しくお願い致します。

[351: ビギナーさん]

毎月と半年置きとどちらがよいのでしょうか？
意外と誰も気づいていないことなのかな？
返済開始から１０年後にはかなりの返済年数の差が出るのですが？

[352: 匿名さん]

>>345-347さん
端数処理の計算方法が原因だと思います。
新生の計算方法がどうかはわかりませんが、私が借りているソニーを例に説明します。

仮に月々の返済額のうち、元本部分が６万円だったとします。

毎月１０万円を繰り上げると、期間は毎回１ヶ月短縮づつされ、毎回４万円の端数がでます。
この４万も、もちろん繰り上げられるのですが、１ヶ月分には満たないので、
その分は、返済額軽減型で繰り上げたのと同様に月々の返済額が再計算されます。
これにより、返済額が毎月100円とかそのぐらいずつ安くなります。
６ヶ月で短縮される期間は、６ヶ月です。そして月々の返済額は600円安くなっています。

一方、半年で６０万を繰り上げると、10ヶ月分短縮され、端数は出ません。
ですから、返済額は変わりません。
（仮に端数が出れば、上のケースと同様に返済額が安くなります。）

というわけで、短縮される期間だけを見れば、６ヶ月まとめて返済した方が短くなるということになります。

では、どちらが得なのかというと、これは考え方次第。
「残債は同じで期間が違う」だけなのです。

毎月繰り上げる場合でも、安くなった返済額をさらに繰り上げていけば、
（つまり繰上分を１ヶ月目 100,000円、２ヶ月目 100,100円、３ヶ月目 100,200円…とし、
　繰上込みの毎月の返済額を同じにすれば）
結局、どちらでもほぼ同じ時に完済出来ることになります。
（厳密に言えば、毎月返済した方がほんの少しお得なはずですが、大差ないと思います。）

[353: ビギナーさん]

答えが見つかってよかったです。
これで安心して毎月少しずつ返済できます。
他の場所で書き込みしたら『マルチするな』って返って来て
？？でした。
有難うございました。

[354: 匿名さん]

352です。

＞他の場所で書き込みしたら『マルチするな』って返って来て
＞？？でした。
複数の場所で同じ質問をすることを「マルチポスト」といって
ネット上では一般的にマナー違反とされています。
今後は気を付けた方がよいですよ。

新生の説明を読んだら、月々の返済額は変わらないみたいですね。
だとすると、新生の場合、端数処理は最終返済月の返済額で調整されているのかもしれません。
この場合、352の例では、
１ヶ月目は１ヶ月短縮、
２ヶ月目は２ヶ月短縮（通算３ヶ月短縮）、
３ヶ月目は２ヶ月短縮（通算５ヶ月短縮）、
４ヶ月目は１ヶ月短縮（通算６ヶ月短縮）、
５ヶ月目は２ヶ月短縮（通算８ヶ月短縮）、
６ヶ月目は２ヶ月短縮（通算１０ヶ月短縮）
のようになっていくのかもしれません。
いずれにしても、６ヶ月まとめた方が得ということはないはずです。

蛇足ですが、住宅ローン減税の関係で、年後半の繰上は１月まで待った方が得なことがあります。
（所得税額、借入金額、借入金利によります。）

[355: ビギナーさん]

>>237
その表は考え方が間違えています。
返済額軽減で、「100万＋差額」の返済計算はNGです。
「返済余力＋差額＝100万」での計算になります。
そうする事で最初20ヶ月で繰上げしていたものが19、18、17ヶ月単位と前倒しになります。

繰上げ返済のために貯めていた返済余力分が早い時期に元金を減らすため、多くのケースで期間短縮より返済額軽減の方が、総支払額が少なく済みます。
こういう特殊な条件に限り、毎月の返済額が少なく元金が減らないデメリットより、繰上げ返済の貯蓄が早く適用されるメリットの方が大きくなります。

[356: 匿名さん]

今日初めて繰り上げ返済しました。
手数料無料のネット返済なのですが、金利が発生する
のですね。
この金利って何にかかるかわかりますか？
教えて下さい。

[357: 匿名さん]

もちろん元金です。

[358: 匿名さん]

「経過利息」と言うものです
。
心配しなくても、繰上返済により
余分な費用がかかったわけではありません。

[359: 356]

サンキューです。
経過利息、で色々調べて見ました。

[360: ビギナーさん]

このスレと関連スレを読んで驚きました。
繰上げ返済時は期間短縮だと思っていたので
ここを読むまでは返済額軽減を選択する事など
全く考えていませんでした。認識が変りました。

２０年２０００万の借り入れ
期間固定１０年１．８５％
残り１０年は店頭金利より−１．２％優遇

５年後に買い替えをしたいと考えているのですが
毎年１００万〜１５０万の繰上げ返済をしようと思っているのですが
買い替えを視野に入れた場合も、返済額軽減での繰上げで良いのでしょうか？
それとも、繰上げ返済はいっそしないで買い替え時の為に貯めておいたほうが
良いのでしょうか？

[361: ビギナーさん]

トータルの支払額で返済額軽減の方が期間短縮より少なくなるには、条件がいるうえ手間がかかります。
資金が潤沢で返済額軽減の軽減(危機対策)メリットが無縁であるなら、期間短縮が簡単で無難です。

繰上げ返済をしないのは、ローン金利より運用益の方が高い場合です。
ローン減税に勤務先の利子補給や手当などで住宅ローンの実質支払い金利が０．５％以下になるケースも散見されますので、安全確実な運用でも利益が出る事になります。

[362: ＮＯ３６０]

ＮＯ３６１さんありがとうございます。

住信のように手数料無料で毎月自動返済がない銀行です。
軽減分は毎月返済にはまわさず、まとめて繰上げ返済する時に
軽減分も上乗せして繰上げを考えていました。

年１〜２回の繰上げ返済をネット経由で手数料１回４２００円。
繰上げ返済時に期間短縮か返済額再計算で選べますが
実際に借り入れした銀行ＨＰから１００万円の繰り上げシミュレーションを
したのですが、ボーナス併用しているので全く同じ条件での繰り上げ返済設定が
できないので比較が・・・

期間短縮は１００万円の繰り上げ返済のうち、ボーナス払い分にも何割か入れ込まないと
繰上げ返済できないような設定になっており、返済額軽減だと１００万円全額を毎月返済分
だけに繰上げ設定できてボーナス分０円で繰上げできます。

上記のような状態でシミュレーションした結果、繰上げ後の残債はどちらも
ほぼ同じくらいで、期間短縮では１年短縮し、返済額軽減では月々約５千円の軽減

年２回の繰上げを、１回目は返済額軽減、２回目は期間短縮などにしたほうが良い方法ですか？

[363: 匿名さん]

>>360
俺なら、5年後まで貯めとく。
理由は、借入金利がさほど高くないこと。5年後に買う物件の幅が広がる可能性があること。

>>361
トータルの支払額で返済額軽減の方が期間短縮より少なくなることは、無いから。ほぼ同額になることはあるけど。

>>361
さらに、繰上げ後の残債はどちらも同じなのは、当たり前だから。違ったらヘンだろ。ｗ
年２回の繰上げを、１回目は返済額軽減、２回目は期間短縮にする意図がわからん・・。
どうして、コレが良いと思えるのか、サッパリ。

[364: 匿名さん]

>>360さん

いや、繰上げ返済するなら期間を短くするのがいいでしょう。そもそも今の金額で払えるからローンを組んだのであって、収入ダウンなど何かアクシデントが起こらないかぎり月々の支払いが苦しいってことはないハズです。それで苦しいのなら少々甘い見通しで無計画に家を購入したということになります。

ひとつきでも支払いが長くなればそれだけ銀行に払う利息も年利分増えるワケですから、家計を圧迫しない範囲で少しでも早く多く返済するべきですよ。銀行を儲からせたって仕方がないですので。

[365: 匿名さん]

>364さん
勉強不足だよ。

[366: NO.360]

３６０です
アドバイスありがとうございます。

現在固定期間中の１．８５％の金利は確かに他と比べると安いと思っています。
月々の利息も２万ちょっとです。

５年後に買い替えをする時には、現在の自宅を売却してローン残債を一括返済し
手元に残ったお金を次の住宅購入資金にしたいと考えいます。

今のような安い金利での借り入れは無理だと思うし、借り入れもたぶん今より多くなる。

できるだけ、次の借り入れも少なくしたいと思っていますが、
５年後の金利がものすごく上昇していれば買い替えはあきらめます。

そのあたりも考慮するとどのような繰上げをするのが良いのか？
それとも繰り上げせずに貯めておくのが良いのか考えています・・・

[367: 匿名さん]

>360さん

資産の流動性を考慮しないで単純に考えると・・・
ローン金利1.85%よりも利益が出る運用ができる自信があれば、そのキャッシュを運用すればいい。
そうでないなら、さっさと繰上返済してしまった方がいい。

繰上返済の方式を期間圧縮にするか返済額圧縮にするかは、既出の通り自分の好みに合わせればいい。

[368: NO.360]

>>367さんありがとうございます。

安全確実な定期預金に預けているくらいなので
１．８５％より利益のでる運用なんて怖くてとてもできないです（笑）

今後も繰上げ返済にまわさなければ
それも定期預金にするくらいしか考えていないので・・・

そうなるとやはり繰り上げ返済にまわしたほうがよさそうですね。

[369: 匿名さん]

>>368さん

その通り。堅実なのが一番ですよ。自分が充分に納得して理解できるものでない物には手を出すべきではありません。

[370: 若輩者]

返済額圧縮が期間圧縮と比べて総支払額があまり変わらず利点が多いことはわかりましたが、先日銀行から返済額圧縮は保障料が還付されないと言われました。期間圧縮にすると6万円ほど還付されると説明を受けたのですが、それでも返済額圧縮の方がいいのでしょうか？

[371: 匿名さん]

返済圧縮でも 保証料 もどりましたが？

[372: 匿名さん]

今年の始め、返済額軽減で繰上げ返済しましたが、保証料は戻りませんでした。
地方銀行です。
銀行によって違うってことでしょうか？

[373: 契約済みさん]

保証料は借入額と借り入れ期間で決まります（銀行の保証会社によって違いますが）
繰上げ返済後の借入額はどちらでも同じですが、借り入れ期間は期間短縮は短くなり
返済額軽減は期間は短くなりません。

よって、期間短縮なら返還されても、軽減の場合は返還されないこともあります。
一般に、早期の繰上げ時にはどちらも返還がありますが（3000万程度の借り入れで100万程度の繰上げ額は必要）、後になればなるほど返還額は減ります。
ましてや小額（100万以下）や終盤の軽減繰上げであれば（返還＜保証返還手数料）となり、返還額は０に限りなく近くなります。

[374: 若輩者]

370です。
1000万の借入に対して200万の繰り上げです。借りたのが今年の3月ですから借入半年くらいでの繰り上げ返済です。やはり銀行によって還付されないということでしょうか？私のような場合は期間短縮の方がいいということになりますね、残念です。

[375: フラット変動併用型]

はじめまして。
うちの返済方法を聞いて下さい。
うちは3800万円(去年12月〜)の借り入れを概ね半分づつフラット35S(今2.4%)と変動(今1.375%)で借りてます。今約400万円繰り上げに回せそうなので、フラットを返済額軽減型で繰り上げ、将来の変動の金利上昇に備えようかと思ってます。返済額軽減型はこんな考え方もできると思いますがどうでしょう？

[376: 匿名さん]

フラットを返済額軽減型で繰り上げですか・・・
しばらくは変動金利も安定していると思いますので、今は利息の多いほうを期間短縮で繰上げするほうがいいのでは？
それとも４００万はしばらく投資で様子をみる。金利が上昇するまでは投資で利益を出しておけば、繰上げを加速させたり、遊んだり、更なる投資ができたりといろいろ楽しみがありますよ。

[377: フラット変動併用型]

今2.4%で運用するのは厳しくないですか？ということで金利の高いフラットを先に繰り上げようと思ってるんですけど。

[378: 匿名さん]

2.4%で運用、楽勝でしょ。頑張ってください。

[379: 匿名さん]

>375

？？？
将来の金利上昇をかんがえるなら、変動の方をいち早く繰り上げして完済したほうがいいのかと・・・　そのために片方変動にしてるのでは？　フラットの支払額を軽減しておけば、変動の金利があがったら返済額はトントンになるとでも？　それでは利息を多く払うために準備しているとしか思えないのは私だけ？

[380: 匿名さん]

379さんに同意。

うちは375さんと借入金額、ローン内容ほぼ同じです。
金利が上がる前に変動の借入れを減らしたいので今は変動を繰上げて期間短縮してます。
フラットは繰上げをしない前提で元金均等です。

変動が１０００万をきった時に金利が２％前半までならフラットを繰上げようとも思ってます。
投資をやるほどまとまったお金や知識はないので、さっさとローンを返すつもりです。

[381: ビギナーさん]

>フラット併用変動型さん
仰ることに同意できます。
フラットの長期で借りられる安心と変動の低金利というメリットを最大に活かそうというわけですね。
せっかく長期で借りられるのですから期間短縮するのは勿体無いです。
だからといって、変動の低金利の方を繰り上げるのも勿体無い。
変動の残高は1800万円ほどでしょうか。
一年間でどのくらいの余裕がおありか不明ですが、返済額軽減により更に将来に備えられると。
しかし、これがお奨めできるのはスタート時で年間200万円以上の余裕があり継続して余裕のある方でしょうか。
変動分を貯めるその間に、変動金利があがることがあっても、急に上がることは考え難いし、早目に上がっても、変動分の繰上返済はある程度準備できているので、大したダメージではない。
そんな所でしょうか。

[382: 匿名さん]

400万をフラットの返済にまわした場合、返済額が約1.4万減ります。
その後いきなり変動金利が１％アップすると、返済額が約0.9万増えます。
さらに変動金利が１％アップすると、返済額がさらに約1.0万増えます。

一方で、400万を変動の返済にまわした場合、返済額は約1.2万減ります。
その後いきなり変動金利が１％アップすると、返済額が約0.7万増えます。
さらに変動金利が１％アップすると、返済額がさらに約0.8万増えます。

変動が現状では、フラットを繰り上げた方が有利。
変動１％アップ時点では、どちらも差し引き0.5万減だから、大差なし。
変動２％アップ時点では、前者は0.5万増、後者は0.3万増だから、変動を繰り上げた方が有利。

どちらも考え方としては、ありなんだと思います。
今現在の変動金利の低金利の恩恵をなるべく長く受けたいならフラットから、
将来の変動金利の上昇リスクをなるべく小さく抑えたいなら変動から、
でしょうか。

そもそもなぜ半々のミックスで借りたのでしょう？
その時の考え方に戻るなら、自分なら、、、半分ずつかなぁ。

[383: フラット変動併用型]

375、377です。
皆さんありがとうございます。
書き忘れてましたが共に35年です。
考え方は先に金利の高いフラットの元金を減らし、月々の返済額が減った分を積み立てておいて、様子を見て次の繰り上げに当てようということです。ボーナスを除いて月に15万円程度余剰ができているので、変動金利に動きがあったらそれで対応しようと思ってます。何せ、今金利がすぐに上がると思えないので金利が高い方を返すのが得策かと。

[384: 匿名さん]

＞３８３
なんだか意図がわかりません。　４００万繰り上げられほど資金があり、さらに月１５万も余裕があるなら、最初から少なくローンを組めばいいのに・・・　そんなに余剰があるなら、完済ははやいでしょうに・・・　
変動も当面あがらないと読むなら、ミックスなどせず全額変動で借りて、ういた分でさらに繰り上げて軽減していけばいんじゃないの？
そんなに好条件なのにミックスしてるというのは半端ですわ。

[385: 匿名さん]

まあ借りてしまったんだしいいんじゃないでしょうか。彼なりの考えがあっての事。これからどうするかを意見してあげれば・・・

[386: 匿名さん]

>385
いやいや、うちは庶民なんで毎月ちょうどの生活しているもんでね、福裕層がうらやましくて、考えが理解できなかっただけです。
４００万も繰上げられて、月に１５万も余裕があるなんて、賢く繰り上げ返済なんてしなくてもいいんじゃない？　よほど裕福なんでしょうな。

まあ金利が高い方が気になるならそれでいんじゃない。

[387: 匿名さん]

裕福だけど・・・人それぞれです。

[388: フラット変動併用型]

なんか物議を醸してしまったみたいで。。。
400万円は、余裕を見て家具等の購入資金として除けていたものと、この８か月の積み立て分（含ボーナス２回分）です。また、月々の15万円の余剰は、妻の稼ぎ分で、いつ仕事を辞めるかもわからないので、将来的には計算に入れていません。しばらくは入ってきそうですが。。。
そんなわけで、妻が辞めた場合はそんなに余裕があるとは思っていません。
併用で借りたのは、全部変動にする度胸はなく、また金利の高いフラットで全額というのもちょっとと思ったためで、皆さんのおっしゃる通り、優柔不断の賜物です。

[389: 匿名さん]

頑張ってください！！！

[390: サラリーマンさん]

教えて下さい！
繰上返済にかかる手数料は０円として。
年1回100万円づつ繰上返済するのと、10年に1回1,000万円づつ繰上返済するのはどっちが得？
どっちも同じ？

[391: 匿名さん]

それはどう考えても毎年100万円ずつの方がお得。
当たり前の話ですが、利息は元本に対してかかります。
だから、元本をできるだけ早く減らした方が支払利息が少なくなります。

（ただし、ローン金利以上での運用ができるなら話は別ですが。）

[392: 匿名さん]

もっと言えば、毎月12.5万円ずつ繰り上げする方がお得。
「1年でも1ヶ月でも1日でも早くする」ってのが繰上返済の基本です。

[393: 匿名さん]

単純計算を間違えた。ハズかしー。
もちろん、100万÷12ヶ月＝約8.3万/月ね。

[394: 入居済み住民さん]

私も質問させて下さい。

今年入居済みですが、繰り上げを年末にすると残高や年数の都合上で、控除の関係から
損をする場合がある・・・と、いう事をよく聞きますが、低所得のため（笑）満額の
住宅ローン減税控除の対象とはならないですし、繰り上げをしても（たとえ期間短縮を
選んだとしても）残高や年数が控除の関係で損をする事がない場合は、極論１２月に
繰り上げをしても良い、という解釈でよろしいのでしょうか？
３９３さんがおっしゃるように、少しでも早く・・が繰り上げの基本、という事は、
上記の条件を満たしていれば、年明けを待たずして返済した方がお得・・という事で
よいのでしょうか？

その上で、ローン残高証明書の再発行など、年末に繰り上げしたら面倒なこと等は
あるのでしょうか？　当方今年入居で、来年最初に確定申告をしなくてはならないので、
会社での年末調整には今年は関係してこないのですが・・・。

宜しくお願い致します。

[395: 匿名さん]

またまた教えて下さい！
金融機関によって繰上返済手数料が無料や21,000円などありますが、有料なところは直接交渉して無料できたりしますか？

[396: 匿名さん]

無料のところで借りればいいのでは？

素敵な奥さん相手に銀行さんも大変だね

[397: 匿名さん]

無料というのは、そこにかかるコストはどこかで負担しているわけで、
それが保証料や金利等にかかっていないかどうかも精査したほうがいい。

[398: 匿名さん]

>>394さん
繰り上げしても所得税が全額戻ってくる（＝控除しきれない分が残る）ような状態なら、
たとえ12月でも繰り上げた方がお得ですね。

ローン残高証明書については銀行によるでしょう。
私は昨年実行でしたが、１年目は１月に送られてきました。
２年目以降は年末調整に間に合うように送られてくるそうですが、
１年目は年末調整は関係ないからでしょうね。

[399: 匿名さん]

ここで書かれているほどの繰り上げ能力があるなら
なぜ、もっと低金利短期のローンに借り換えないのか不思議
期限の利益が重要な人間は繰り上げ返済はしないけど

[400: No.394]

３９８さん、ありがとうございました。

繰り上げは年明けがお得・・は、控除の金額や年数に関わってきて始めて、そう言える
事ということがわかり、疑問が解決できました。
初年度は、残高証明書は年明けに送られてきたのですね。　自分の利用金融機関にも
一応確認しておきます。
ありがとうございました。