賢い繰上げ返済とは？？？

[購入検討中さん]

皆様にご質問があります。
つまらない質問かもしれませんが、繰上げ返済の
ご指導をお願いします。

私と妻の二人で銀行からローンを組んでおります。

私：3000万円　35年　3％
妻：1100万円　35年　3％

３年後に、100万円を繰り上げ返済しようと
考えておりますが、先にどちらのローンに
繰り上げ返済すれば良いのでしょうか？

金額の大きい私の3000万円の金利を軽減するか、金額の少ない妻の
1100万円を先に繰り上げて返済した方が良いのか？

かなり、悩んでおります。

皆様の貴重なアドバイスを宜しくお願い致します。

[321: 匿名さん]

>>318さん

ありがとうございます。

私はこれで試算した結果、元金均等、期間短縮と返済額軽減の併用で

いくことにしました。

[322: 契約済みさん]

実行が来年三月で、ローンの勉強を始めて１ケ月の初心者です。
私の疑問は、長い期間でローン契約しておき繰り上げ返済で期間を短めた場合の
利息の総計結果についてです。

例えばＡ）最初から期間20年でローンを契約。Ｂ）契約時は期間３５年にして
おいたが、繰り上げた結果20年で返済できた、を比較したとき金利その他の条件
が同じであれば、結果的にかかった金利は大きく違わないのでしょうか。
もちろんいつ繰り上げるかによっても違いますが、話を簡単にするために全期間
固定金利、返済開始直後に繰り上げ返済して期間短縮し合計期間が２０年となった
とします。（家庭事情リスクにより、返済開始時には貯金をキープしておく必要が
あったという設定。直後にそんなに返せるなら、借入を減額すればいいという議論
は置いておきます。）

疑問が発生した理由は、1）契約期間が長いと支払い開始時、返済額中の利息割合
が大きいと思われる事、あるいは2）３５年複利の計算で返済開始が始まる？場合と、
２０年複利で返済開始の場合では、全体に掛かる利息計算が異なるので、何か
大きく違ってくるのではないか

というものです。もしよろしかったら、この辺の仕組みをご教示お願いします。

[323: 匿名さん]

>>322
>疑問が発生した理由は
以下、意味不明若しくは根本的に間違っている。

結論的には、35年を20年で返済した場合・20年を20年で返済した場合、どちらも大差ない。
理由を説明しなければならないのか？。う〜ん・・誰か説明してやってくれ。（ｗ
ちなみにこのスレにもおりくりのスレにもヒントはちりばめられている。

[324: 購入経験者さん]

Ａ）最初から期間20年でローンを契約。Ｂ）契約時は期間３５年にして
おいたが、繰り上げた結果20年で返済できた、を比較したとき金利その他の条件
が同じであれば、結果的にかかった金利は大きく違わないのでしょうか。

大きく違いません。

1）契約期間が長いと支払い開始時、返済額中の利息割合が大きいと思われる事

利息は、残債に対しての翌支払い月までの利息になります。
借入期間が長短は関係ありません。
正確には、利息の割合が多いのでは無く、
長期間返済契約だと元本減（の割合）が少く
短期間返済契約だと元本減（の割合）が多いと言う方が正しいと思います。

2）３５年複利の計算で返済開始が始まる？場合と、
２０年複利で返済開始の場合では、全体に掛かる利息計算が異なるので、何か
大きく違ってくるのではないか

・・・？複利の意味が理解できないのでアドバイスできません。

[325: 匿名さん]

昔のディーラーのカーローンのように最初に期間中の金利総額を支払い月で割って
月々の支払い額に含めるようなあくどいやり方と勘違いしてるのでは？

[326: マンコミュファンさん]

>>298さん
＞ローン控除を考え、来年３００万　再来年２００万のみ
＞を繰り上げ返済しようとおもっておりました。（残金を２５００万以上にするため）
＞
＞この場合も返済軽減を選択すべきでしょうか？

もうみてないかもしれないけど、単発なら、期間短縮の方がいいですよ。


さて、私の場合、当初は短縮でいくつもりです。具体的には返済が60歳（定年）までに終わるようになるまでは。その後はたぶん軽減。
その理由は、
・例えば100万を軽減で繰り上げたとして、当初は月の返済額は3000円程度しか変わらない。
　これでは、リスク回避を実感できる額ではない。
・２馬力なので、収入がゼロになることは考えにくい。
・収入減少などのリスク回避としては、
　まず各種の積み立てをやめる→家計を緊縮財政にする→貯蓄を取り崩す。
　それでもだめなケースは、もうローンの支払いがどうのとかいうレベルではないはず。
・定年後にもローンが残るという現状から早く脱却したい。
　（退職金をあてにしたくはない。）
・同じ100万を短縮で繰り上げると、当初は約１年半短縮される。
・というわけで、現状では感覚的に短縮の方がうれしい。（気が楽になる）

・残高、残期間がある程度減れば、軽減の効果は大きくなる。
・修繕積立金は、いずれ上昇する。
・というわけで、最終返済日が定年までに収まるようになったら、軽減です。

ちなみに最初から25年とかではなく35年にしたのは、25年では返済額が大きく、収入減少に対するリスクが大きすぎるからです。


でも、本当にリスク回避というなら、東京スター銀行がいいのかもしれませんね。
繰り上げ返済しちゃったら、そのお金、使えないけど、東京スター銀行なら、繰り上げ返済せずに預金するだけで繰り上げ返済と同じ効果が得られるし、いざとなったらそのお金を使うこともできるから。
そういう私はソニー銀行ですが。

[327: 周辺住民さん]

>>298
この一年、金利が上がることはないという空気なので
軽減でいいんのではと
　
なんかいま天の声が聞こえてきたが
駄目理科が0.75金利引き下げ?
この様子だと夏には追加利下げ0.5は堅そうだが
今回1%の利下げにしなかったのは
かえって不安が蔓延するからだろうかな

[328: 匿名さん]

このシミュレーションは使いやすいですよ。

http://makiloan.com/loan/

特に複数回の繰り上げ設定が簡単だし、結果表示もわかりやすいです。

[329: 298]

>>326さん、
ご返答有り難うございます。
単発でも複数でも軽減が総合的によいという方もおられ
迷っておりました。
また、当方の場合変動金利という違いもあり分けがわからなくなっていました。
有り難うございます。


>>327さん
変動で長期のリスクをさげたいので本当は短縮がいいけど
当面は金利が上昇しなさそうなので軽減でもいいんじゃないか
、という理解でよろしいですか？
でも金利が上がらないとすると、うちの場合半年に一回の見直し金利なので
変動で下がってくれれば、軽減しなくてもよかったりしますか？

[330: マンコミュファンさん]

>>298=329さん

326です。
＞単発でも複数でも軽減が総合的によいという方もおられ
軽減が良いというのは、
・軽減分は繰り上げることが前提
・将来の収入減少などに対するリスク回避
だと思います。
10年で売却予定であれば、残債は減らしておいた方が良いですよね？
また、収入から考えて、今の返済額が多少増えたとしても、問題ないのでは？と思うのですがいかがでしょう？

変動ゆえに、将来の返済額上昇が気になる、ということであれば、軽減をお薦めしますが、そうでないなら、短縮をお薦めします。

[331: 入居済み住民さん]

繰上返済で悩んでいます。
選択肢は新生銀行かUFJなんですが、現在財形と信託銀行で700万づつ借りてます。

新生銀行の変動で財形合わせた1400万を借りるべきか、
信託銀行の700万だけUFJの5年固定にして借換するか、で迷っています。
財形も銀行のキャンペーンと変わらない金利（2.0％）なので、メリットがないとは思うのですが。
今後の金利が読めないので非常に迷っています。

どちらにしても10年〜12年で返済完了する予定なのですが、
これからの10年の金利ってどう読めばいいのか・・・
詳しい方、よければ助言いただけませんか？

[332: 匿名さん]

悩んでいるのは、借り換えのことですよね。
でも金利動向なんてどうにも読めないですよ。
今が底だからもう上がる、と言われ続けて何年たったでしょうか。

結局のところ、ご自身のライフプラン（収入見込み、家族計画など）から
どれだけ金利変動リスクをとれるか、ということにつきると思いますが。

まぁ、金額もそれほど大きくありませんので
低金利のうちに繰上返済を進める方がよい、という意見が大勢でしょうけどね。

[333: 入居済み住民さん]

332さん、そのとおりですね。
レスありがとうございます。
今は財形が1000万あり、借換時に300万返済しつつ、乗り換えも考えているという感じですが、
変動にして低金利のうちに繰上を頑張りたいと思います。

[334: 契約済みさん]

２月に住宅ローンを組んだ者です。家ももうすぐ建ちあとは繰り上げ返済で借金をいかに少なく返せるか検討していましたがこのスレを見て期間短縮型ばかり考えていた自分に期間短縮型もメリットがあることがわかり参考になりました。ただ、借金は早く返すというのは鉄則だと思いますが、住宅ローン控除が関わってくると返し方も違ってくると思います。このスレでは期間短縮と返済額軽減の議論は活発にされてましたが、ローン控除の話はあまり出ていないと思います。住宅ローンの利子とローン控除のメリットの関係で一番良い返し方はどういった方法か知りたいです。詳しい方よろしくお願いします。

[335: 契約済みさん]

↑失礼しました。期間短縮型のメリットではなく返済額軽減型のメリットです。

[336: 匿名さん]

ローン控除って、残高の１％だよね。
所得税の支払額がそれより少なければ、結果はもっと低い％になるよね。

ローンの金利がそれより低いなら、控除のことも考えてもメリットはあると思うが。。

[337: サラリーマンさん]

＞336さんに激しく同意
住宅ローン減税を考慮すると繰上げ返済は年明けが効果的
と言うのが定説ですが、それは超低金利で借りている人の
ことですよね。

単に、還付額の大小だけでいうと正解ですが、トータル的に
みると全くのデタラメですよね。

金利２〜３％で借りている人は、１％の還付のために、
２〜３％の利息を数ヶ月余分に払うということでしょう。

冬のボーナスでの繰上げ返済を１２月か１月かというのなら、
１月でしょうが、
夏のボーナスでの繰上げ返済を住宅ローン減税のために
１月まで待つというのは？？？

まあ、きちんと計算すればボーダーラインははっきりと
わかるから各人自分にあったタイミングでとしかいえないですけどね。

[338: 申込予定さん]

教えて下さい。

利息支払方法：元利均等
繰上返済：期間短縮型、ボーナス払いより充当
という銀行で、

3,000万円借入、10年固定、35年払い
支払額：毎月12万円/ボーナス時10万円程度
繰上返済：150万円/年

を予定し、15年位での完済をと考えて申込をしたところ、
銀行側から、

支払額：毎月5.9万円/ボーナス時30万円程度

に設定し、150万円/年の繰上返済をすれば
約10年後には、毎月分のみの支払となり、
負担が軽くなりますよ、と言われたのですが・・・

(1)総支払額は、どちらの方が多いのでしょうか？
(2)支払期間は、どちらの方が長いのでしょうか？
(3)そもそも、ボーナス分から先に繰上返済分を充当するのは、おトクなのでしょうか？

私は、なるべくボーナス払いは避けるのがセオリーだと思っていたので、
初めはどうかと思ったんですが、
この銀行では返済額軽減はできないので、そういう支払方法でも
ありなのかな・・・と、ちょっと迷いが生じています。

各種シミュレーションや、Excelで計算してみたんですが
うまく答えが出せなくて・・・。
教えて頂けると助かります。。。すみません。

[339: 匿名さん]

>>334さん
336さん、337さんのおっしゃるとおりですね。

今年の２月にローンを組んだようですから、
残債が2000万になるまでは、無条件で繰上です。

残債が2000万を下回るのなら、仮に控除率１％（10年）の方を選択するのであれば、
例えばローン金利２％なら、６月までならすぐ繰上、７月以降なら翌年１月に繰上です。
例えばローン金利３％なら、８月までならすぐ繰上、９月以降なら翌年１月に繰上です。

[340: 匿名さん]

>>338さん

＞3,000万円借入、10年固定、35年払い
＞支払額：毎月12万円/ボーナス時10万円程度

＞支払額：毎月5.9万円/ボーナス時30万円程度

前者は、年間返済額 12*12+10*2=164万
後者は、年間返済額 5.9*12+30*2=131万

ボーナス払いの比率を変えても、年間返済額はほとんど変わらないはずですが、
何か間違っていませんか？
あるいは、後者は10年固定ではない？

＞(1)総支払額は、どちらの方が多いのでしょうか？
＞(2)支払期間は、どちらの方が長いのでしょうか？
上記が不明なので正確な答えは出せませんが、
年間返済額に対する月払いとボーナス払いの比率で、
「月払いローン」と「ボーナス払いローン」の２本のローンを組んでいると考えれば、
シミュレーションは難しくないと思いますよ。
例えば前者であれば、
　月払いローンは、3000×（144／164）＝2634万
　ボーナス払いローンは、3000×（20／164）＝366万
ですね。

＞(3)そもそも、ボーナス分から先に繰上返済分を充当するのは、おトクなのでしょうか？
お得ではないです。
「月払いローン」と「ボーナス払いローン」は、利率が同じ２つのローンなのですから、
同時に繰り上げしていくのが、一番お得です。

[341: 匿名さん]

↑あ、２つのローンの比率を保ったままで、という意味です。

[342: 匿名さん]

Ｎｏ３３４です。Ｎｏ３３９さん分かりやすい説明ありがとうございます。

[343: 匿名さん]

338さん

＞この銀行では返済額軽減はできないので、そういう支払方法でも
ありなのかな・・・と、ちょっと迷いが生じています。

ありだと思います。
借り換えを考えているのが、返済額軽減はできない銀行で、
返済期間はなるべく短くせずに（ローン控除総期間の１０年を切らないよう）、
数年後に返済額を減らしたかったので、
ボーナスを多めにして、ボーナス分から繰り上げすることを考えています。

[344: 申込予定さん=338]

>>340さん

ご回答いただきありがとうございます。
おっしゃる通り、毎月返済額の記載を間違えていたようです・・・
今確認したところ、

毎月支払にウェイト：10万円×12ヶ月　+　ボーナス10万円×2回
ボーナス払いにウェイト：6万円×12ヶ月　+　ボーナス34万円×2回

いずれも、年間支払額は140万円程度です。
大変失礼いたしました。。


>お得ではないです。
>「月払いローン」と「ボーナス払いローン」は、利率が同じ２つのローンなのですから、
>同時に繰り上げしていくのが、一番お得です。

なるほど・・・
利率が同じ２つのローン、という表現にかなり納得しました。
但し、この銀行は繰上返済はまずボーナス払いに充当されてしまうようなので、
銀行の選択も含めて、もう少し考えてみることにします。


>>343さん

確かに、期間短縮型だと、あまり張り切って繰上して、
うっかり10年以内で返済しきってしまわないように
気をつけないといけませんが、
ボーナスを多めに組んでおけば、ローンの期間は保持できますよね。
なるほど・・・。そう考えるとアリかも・・・
悩ましいですね。。。

[345: ビギナーさん]

私は繰り上げ返済をどんどんして早く返したいのです
現在新生銀行で借り入れをしています
毎月少しの額でもと思い繰り上げ手数料無料の新生銀行にしたのですが
ネットなどのシュミレーションを使って調べると
毎月１０万繰り上げ返済するより半年に一度６０万一度に繰り上げ返済する方が期間が短くなります
毎月よりも半年に一度の方が効率よく返済できるのでしょうか

[346: 匿名さん]

345さん、そうなんですか？
私も繰上げ手数料なしの銀行で借入し、これから毎月10万ほど繰り上げしようと思ってたので気になります。どなたか教えて下さい！

[347: ビギナーさん]

そうなんです
ネットのシュミレーションを使うと繰上げ後の元金残高と残りの返済年数が出てくるので
その年数と元金の千円未満を切り捨てて新たにシュミレーションし直す作業を地味に繰り返したのですが
結果はなぜか半年おきの返済が一番良い結果となりました。
繰上げ返済は早ければ早い方が良いというのにも限度があるのでしょうか？
ちなみに借入金額が同じで期間が長いのと短いのだとして繰上げ返済の金額とと月々の返済額を足した金額が例えば18万だとして30年ローンと元々の返済額が18万で年数が30年より短かく組んだら同じ結果がでるのかな？？

[348: 匿名さん]

ローン総額、金利、返済期間とも分からないけど、毎月１０万半年で６０万だと毎月の方が利息は少なくて済むけど差は微々たるものだと思う。例えば下記を使って試算してみたらいかが？
http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se140755.html

[349: 匿名さん]

確認だけど、半年で６０万とは、毎月１０万の場合の最初の月から数えて６ヶ月目に繰上げするんだよね？もし一月目と七ヶ月目に６０万繰上げするのなら、こちらの方が毎月よりも有利ですから。

[350: ビギナーさん]

もちろんです！
半年に一回ですよ

[351: ビギナーさん]

毎月と半年置きとどちらがよいのでしょうか？
意外と誰も気づいていないことなのかな？
返済開始から１０年後にはかなりの返済年数の差が出るのですが？

[352: 匿名さん]

>>345-347さん
端数処理の計算方法が原因だと思います。
新生の計算方法がどうかはわかりませんが、私が借りているソニーを例に説明します。

仮に月々の返済額のうち、元本部分が６万円だったとします。

毎月１０万円を繰り上げると、期間は毎回１ヶ月短縮づつされ、毎回４万円の端数がでます。
この４万も、もちろん繰り上げられるのですが、１ヶ月分には満たないので、
その分は、返済額軽減型で繰り上げたのと同様に月々の返済額が再計算されます。
これにより、返済額が毎月100円とかそのぐらいずつ安くなります。
６ヶ月で短縮される期間は、６ヶ月です。そして月々の返済額は600円安くなっています。

一方、半年で６０万を繰り上げると、10ヶ月分短縮され、端数は出ません。
ですから、返済額は変わりません。
（仮に端数が出れば、上のケースと同様に返済額が安くなります。）

というわけで、短縮される期間だけを見れば、６ヶ月まとめて返済した方が短くなるということになります。

では、どちらが得なのかというと、これは考え方次第。
「残債は同じで期間が違う」だけなのです。

毎月繰り上げる場合でも、安くなった返済額をさらに繰り上げていけば、
（つまり繰上分を１ヶ月目 100,000円、２ヶ月目 100,100円、３ヶ月目 100,200円…とし、
　繰上込みの毎月の返済額を同じにすれば）
結局、どちらでもほぼ同じ時に完済出来ることになります。
（厳密に言えば、毎月返済した方がほんの少しお得なはずですが、大差ないと思います。）

[353: ビギナーさん]

答えが見つかってよかったです。
これで安心して毎月少しずつ返済できます。
他の場所で書き込みしたら『マルチするな』って返って来て
？？でした。
有難うございました。

[354: 匿名さん]

352です。

＞他の場所で書き込みしたら『マルチするな』って返って来て
＞？？でした。
複数の場所で同じ質問をすることを「マルチポスト」といって
ネット上では一般的にマナー違反とされています。
今後は気を付けた方がよいですよ。

新生の説明を読んだら、月々の返済額は変わらないみたいですね。
だとすると、新生の場合、端数処理は最終返済月の返済額で調整されているのかもしれません。
この場合、352の例では、
１ヶ月目は１ヶ月短縮、
２ヶ月目は２ヶ月短縮（通算３ヶ月短縮）、
３ヶ月目は２ヶ月短縮（通算５ヶ月短縮）、
４ヶ月目は１ヶ月短縮（通算６ヶ月短縮）、
５ヶ月目は２ヶ月短縮（通算８ヶ月短縮）、
６ヶ月目は２ヶ月短縮（通算１０ヶ月短縮）
のようになっていくのかもしれません。
いずれにしても、６ヶ月まとめた方が得ということはないはずです。

蛇足ですが、住宅ローン減税の関係で、年後半の繰上は１月まで待った方が得なことがあります。
（所得税額、借入金額、借入金利によります。）

[355: ビギナーさん]

>>237
その表は考え方が間違えています。
返済額軽減で、「100万＋差額」の返済計算はNGです。
「返済余力＋差額＝100万」での計算になります。
そうする事で最初20ヶ月で繰上げしていたものが19、18、17ヶ月単位と前倒しになります。

繰上げ返済のために貯めていた返済余力分が早い時期に元金を減らすため、多くのケースで期間短縮より返済額軽減の方が、総支払額が少なく済みます。
こういう特殊な条件に限り、毎月の返済額が少なく元金が減らないデメリットより、繰上げ返済の貯蓄が早く適用されるメリットの方が大きくなります。

[356: 匿名さん]

今日初めて繰り上げ返済しました。
手数料無料のネット返済なのですが、金利が発生する
のですね。
この金利って何にかかるかわかりますか？
教えて下さい。

[357: 匿名さん]

もちろん元金です。

[358: 匿名さん]

「経過利息」と言うものです
。
心配しなくても、繰上返済により
余分な費用がかかったわけではありません。

[359: 356]

サンキューです。
経過利息、で色々調べて見ました。

[360: ビギナーさん]

このスレと関連スレを読んで驚きました。
繰上げ返済時は期間短縮だと思っていたので
ここを読むまでは返済額軽減を選択する事など
全く考えていませんでした。認識が変りました。

２０年２０００万の借り入れ
期間固定１０年１．８５％
残り１０年は店頭金利より−１．２％優遇

５年後に買い替えをしたいと考えているのですが
毎年１００万〜１５０万の繰上げ返済をしようと思っているのですが
買い替えを視野に入れた場合も、返済額軽減での繰上げで良いのでしょうか？
それとも、繰上げ返済はいっそしないで買い替え時の為に貯めておいたほうが
良いのでしょうか？

[361: ビギナーさん]

トータルの支払額で返済額軽減の方が期間短縮より少なくなるには、条件がいるうえ手間がかかります。
資金が潤沢で返済額軽減の軽減(危機対策)メリットが無縁であるなら、期間短縮が簡単で無難です。

繰上げ返済をしないのは、ローン金利より運用益の方が高い場合です。
ローン減税に勤務先の利子補給や手当などで住宅ローンの実質支払い金利が０．５％以下になるケースも散見されますので、安全確実な運用でも利益が出る事になります。

[362: ＮＯ３６０]

ＮＯ３６１さんありがとうございます。

住信のように手数料無料で毎月自動返済がない銀行です。
軽減分は毎月返済にはまわさず、まとめて繰上げ返済する時に
軽減分も上乗せして繰上げを考えていました。

年１〜２回の繰上げ返済をネット経由で手数料１回４２００円。
繰上げ返済時に期間短縮か返済額再計算で選べますが
実際に借り入れした銀行ＨＰから１００万円の繰り上げシミュレーションを
したのですが、ボーナス併用しているので全く同じ条件での繰り上げ返済設定が
できないので比較が・・・

期間短縮は１００万円の繰り上げ返済のうち、ボーナス払い分にも何割か入れ込まないと
繰上げ返済できないような設定になっており、返済額軽減だと１００万円全額を毎月返済分
だけに繰上げ設定できてボーナス分０円で繰上げできます。

上記のような状態でシミュレーションした結果、繰上げ後の残債はどちらも
ほぼ同じくらいで、期間短縮では１年短縮し、返済額軽減では月々約５千円の軽減

年２回の繰上げを、１回目は返済額軽減、２回目は期間短縮などにしたほうが良い方法ですか？

[363: 匿名さん]

>>360
俺なら、5年後まで貯めとく。
理由は、借入金利がさほど高くないこと。5年後に買う物件の幅が広がる可能性があること。

>>361
トータルの支払額で返済額軽減の方が期間短縮より少なくなることは、無いから。ほぼ同額になることはあるけど。

>>361
さらに、繰上げ後の残債はどちらも同じなのは、当たり前だから。違ったらヘンだろ。ｗ
年２回の繰上げを、１回目は返済額軽減、２回目は期間短縮にする意図がわからん・・。
どうして、コレが良いと思えるのか、サッパリ。

[364: 匿名さん]

>>360さん

いや、繰上げ返済するなら期間を短くするのがいいでしょう。そもそも今の金額で払えるからローンを組んだのであって、収入ダウンなど何かアクシデントが起こらないかぎり月々の支払いが苦しいってことはないハズです。それで苦しいのなら少々甘い見通しで無計画に家を購入したということになります。

ひとつきでも支払いが長くなればそれだけ銀行に払う利息も年利分増えるワケですから、家計を圧迫しない範囲で少しでも早く多く返済するべきですよ。銀行を儲からせたって仕方がないですので。

[365: 匿名さん]

>364さん
勉強不足だよ。

[366: NO.360]

３６０です
アドバイスありがとうございます。

現在固定期間中の１．８５％の金利は確かに他と比べると安いと思っています。
月々の利息も２万ちょっとです。

５年後に買い替えをする時には、現在の自宅を売却してローン残債を一括返済し
手元に残ったお金を次の住宅購入資金にしたいと考えいます。

今のような安い金利での借り入れは無理だと思うし、借り入れもたぶん今より多くなる。

できるだけ、次の借り入れも少なくしたいと思っていますが、
５年後の金利がものすごく上昇していれば買い替えはあきらめます。

そのあたりも考慮するとどのような繰上げをするのが良いのか？
それとも繰り上げせずに貯めておくのが良いのか考えています・・・

[367: 匿名さん]

>360さん

資産の流動性を考慮しないで単純に考えると・・・
ローン金利1.85%よりも利益が出る運用ができる自信があれば、そのキャッシュを運用すればいい。
そうでないなら、さっさと繰上返済してしまった方がいい。

繰上返済の方式を期間圧縮にするか返済額圧縮にするかは、既出の通り自分の好みに合わせればいい。

[368: NO.360]

>>367さんありがとうございます。

安全確実な定期預金に預けているくらいなので
１．８５％より利益のでる運用なんて怖くてとてもできないです（笑）

今後も繰上げ返済にまわさなければ
それも定期預金にするくらいしか考えていないので・・・

そうなるとやはり繰り上げ返済にまわしたほうがよさそうですね。

[369: 匿名さん]

>>368さん

その通り。堅実なのが一番ですよ。自分が充分に納得して理解できるものでない物には手を出すべきではありません。

[370: 若輩者]

返済額圧縮が期間圧縮と比べて総支払額があまり変わらず利点が多いことはわかりましたが、先日銀行から返済額圧縮は保障料が還付されないと言われました。期間圧縮にすると6万円ほど還付されると説明を受けたのですが、それでも返済額圧縮の方がいいのでしょうか？

[371: 匿名さん]

返済圧縮でも 保証料 もどりましたが？

[372: 匿名さん]

今年の始め、返済額軽減で繰上げ返済しましたが、保証料は戻りませんでした。
地方銀行です。
銀行によって違うってことでしょうか？

[373: 契約済みさん]

保証料は借入額と借り入れ期間で決まります（銀行の保証会社によって違いますが）
繰上げ返済後の借入額はどちらでも同じですが、借り入れ期間は期間短縮は短くなり
返済額軽減は期間は短くなりません。

よって、期間短縮なら返還されても、軽減の場合は返還されないこともあります。
一般に、早期の繰上げ時にはどちらも返還がありますが（3000万程度の借り入れで100万程度の繰上げ額は必要）、後になればなるほど返還額は減ります。
ましてや小額（100万以下）や終盤の軽減繰上げであれば（返還＜保証返還手数料）となり、返還額は０に限りなく近くなります。

[374: 若輩者]

370です。
1000万の借入に対して200万の繰り上げです。借りたのが今年の3月ですから借入半年くらいでの繰り上げ返済です。やはり銀行によって還付されないということでしょうか？私のような場合は期間短縮の方がいいということになりますね、残念です。

[375: フラット変動併用型]

はじめまして。
うちの返済方法を聞いて下さい。
うちは3800万円(去年12月〜)の借り入れを概ね半分づつフラット35S(今2.4%)と変動(今1.375%)で借りてます。今約400万円繰り上げに回せそうなので、フラットを返済額軽減型で繰り上げ、将来の変動の金利上昇に備えようかと思ってます。返済額軽減型はこんな考え方もできると思いますがどうでしょう？

[376: 匿名さん]

フラットを返済額軽減型で繰り上げですか・・・
しばらくは変動金利も安定していると思いますので、今は利息の多いほうを期間短縮で繰上げするほうがいいのでは？
それとも４００万はしばらく投資で様子をみる。金利が上昇するまでは投資で利益を出しておけば、繰上げを加速させたり、遊んだり、更なる投資ができたりといろいろ楽しみがありますよ。

[377: フラット変動併用型]

今2.4%で運用するのは厳しくないですか？ということで金利の高いフラットを先に繰り上げようと思ってるんですけど。

[378: 匿名さん]

2.4%で運用、楽勝でしょ。頑張ってください。

[379: 匿名さん]

>375

？？？
将来の金利上昇をかんがえるなら、変動の方をいち早く繰り上げして完済したほうがいいのかと・・・　そのために片方変動にしてるのでは？　フラットの支払額を軽減しておけば、変動の金利があがったら返済額はトントンになるとでも？　それでは利息を多く払うために準備しているとしか思えないのは私だけ？

[380: 匿名さん]

379さんに同意。

うちは375さんと借入金額、ローン内容ほぼ同じです。
金利が上がる前に変動の借入れを減らしたいので今は変動を繰上げて期間短縮してます。
フラットは繰上げをしない前提で元金均等です。

変動が１０００万をきった時に金利が２％前半までならフラットを繰上げようとも思ってます。
投資をやるほどまとまったお金や知識はないので、さっさとローンを返すつもりです。

[381: ビギナーさん]

>フラット併用変動型さん
仰ることに同意できます。
フラットの長期で借りられる安心と変動の低金利というメリットを最大に活かそうというわけですね。
せっかく長期で借りられるのですから期間短縮するのは勿体無いです。
だからといって、変動の低金利の方を繰り上げるのも勿体無い。
変動の残高は1800万円ほどでしょうか。
一年間でどのくらいの余裕がおありか不明ですが、返済額軽減により更に将来に備えられると。
しかし、これがお奨めできるのはスタート時で年間200万円以上の余裕があり継続して余裕のある方でしょうか。
変動分を貯めるその間に、変動金利があがることがあっても、急に上がることは考え難いし、早目に上がっても、変動分の繰上返済はある程度準備できているので、大したダメージではない。
そんな所でしょうか。

[382: 匿名さん]

400万をフラットの返済にまわした場合、返済額が約1.4万減ります。
その後いきなり変動金利が１％アップすると、返済額が約0.9万増えます。
さらに変動金利が１％アップすると、返済額がさらに約1.0万増えます。

一方で、400万を変動の返済にまわした場合、返済額は約1.2万減ります。
その後いきなり変動金利が１％アップすると、返済額が約0.7万増えます。
さらに変動金利が１％アップすると、返済額がさらに約0.8万増えます。

変動が現状では、フラットを繰り上げた方が有利。
変動１％アップ時点では、どちらも差し引き0.5万減だから、大差なし。
変動２％アップ時点では、前者は0.5万増、後者は0.3万増だから、変動を繰り上げた方が有利。

どちらも考え方としては、ありなんだと思います。
今現在の変動金利の低金利の恩恵をなるべく長く受けたいならフラットから、
将来の変動金利の上昇リスクをなるべく小さく抑えたいなら変動から、
でしょうか。

そもそもなぜ半々のミックスで借りたのでしょう？
その時の考え方に戻るなら、自分なら、、、半分ずつかなぁ。

[383: フラット変動併用型]

375、377です。
皆さんありがとうございます。
書き忘れてましたが共に35年です。
考え方は先に金利の高いフラットの元金を減らし、月々の返済額が減った分を積み立てておいて、様子を見て次の繰り上げに当てようということです。ボーナスを除いて月に15万円程度余剰ができているので、変動金利に動きがあったらそれで対応しようと思ってます。何せ、今金利がすぐに上がると思えないので金利が高い方を返すのが得策かと。

[384: 匿名さん]

＞３８３
なんだか意図がわかりません。　４００万繰り上げられほど資金があり、さらに月１５万も余裕があるなら、最初から少なくローンを組めばいいのに・・・　そんなに余剰があるなら、完済ははやいでしょうに・・・　
変動も当面あがらないと読むなら、ミックスなどせず全額変動で借りて、ういた分でさらに繰り上げて軽減していけばいんじゃないの？
そんなに好条件なのにミックスしてるというのは半端ですわ。

[385: 匿名さん]

まあ借りてしまったんだしいいんじゃないでしょうか。彼なりの考えがあっての事。これからどうするかを意見してあげれば・・・

[386: 匿名さん]

>385
いやいや、うちは庶民なんで毎月ちょうどの生活しているもんでね、福裕層がうらやましくて、考えが理解できなかっただけです。
４００万も繰上げられて、月に１５万も余裕があるなんて、賢く繰り上げ返済なんてしなくてもいいんじゃない？　よほど裕福なんでしょうな。

まあ金利が高い方が気になるならそれでいんじゃない。

[387: 匿名さん]

裕福だけど・・・人それぞれです。

[388: フラット変動併用型]

なんか物議を醸してしまったみたいで。。。
400万円は、余裕を見て家具等の購入資金として除けていたものと、この８か月の積み立て分（含ボーナス２回分）です。また、月々の15万円の余剰は、妻の稼ぎ分で、いつ仕事を辞めるかもわからないので、将来的には計算に入れていません。しばらくは入ってきそうですが。。。
そんなわけで、妻が辞めた場合はそんなに余裕があるとは思っていません。
併用で借りたのは、全部変動にする度胸はなく、また金利の高いフラットで全額というのもちょっとと思ったためで、皆さんのおっしゃる通り、優柔不断の賜物です。

[389: 匿名さん]

頑張ってください！！！

[390: サラリーマンさん]

教えて下さい！
繰上返済にかかる手数料は０円として。
年1回100万円づつ繰上返済するのと、10年に1回1,000万円づつ繰上返済するのはどっちが得？
どっちも同じ？

[391: 匿名さん]

それはどう考えても毎年100万円ずつの方がお得。
当たり前の話ですが、利息は元本に対してかかります。
だから、元本をできるだけ早く減らした方が支払利息が少なくなります。

（ただし、ローン金利以上での運用ができるなら話は別ですが。）

[392: 匿名さん]

もっと言えば、毎月12.5万円ずつ繰り上げする方がお得。
「1年でも1ヶ月でも1日でも早くする」ってのが繰上返済の基本です。

[393: 匿名さん]

単純計算を間違えた。ハズかしー。
もちろん、100万÷12ヶ月＝約8.3万/月ね。

[394: 入居済み住民さん]

私も質問させて下さい。

今年入居済みですが、繰り上げを年末にすると残高や年数の都合上で、控除の関係から
損をする場合がある・・・と、いう事をよく聞きますが、低所得のため（笑）満額の
住宅ローン減税控除の対象とはならないですし、繰り上げをしても（たとえ期間短縮を
選んだとしても）残高や年数が控除の関係で損をする事がない場合は、極論１２月に
繰り上げをしても良い、という解釈でよろしいのでしょうか？
３９３さんがおっしゃるように、少しでも早く・・が繰り上げの基本、という事は、
上記の条件を満たしていれば、年明けを待たずして返済した方がお得・・という事で
よいのでしょうか？

その上で、ローン残高証明書の再発行など、年末に繰り上げしたら面倒なこと等は
あるのでしょうか？　当方今年入居で、来年最初に確定申告をしなくてはならないので、
会社での年末調整には今年は関係してこないのですが・・・。

宜しくお願い致します。

[395: 匿名さん]

またまた教えて下さい！
金融機関によって繰上返済手数料が無料や21,000円などありますが、有料なところは直接交渉して無料できたりしますか？

[396: 匿名さん]

無料のところで借りればいいのでは？

素敵な奥さん相手に銀行さんも大変だね

[397: 匿名さん]

無料というのは、そこにかかるコストはどこかで負担しているわけで、
それが保証料や金利等にかかっていないかどうかも精査したほうがいい。

[398: 匿名さん]

>>394さん
繰り上げしても所得税が全額戻ってくる（＝控除しきれない分が残る）ような状態なら、
たとえ12月でも繰り上げた方がお得ですね。

ローン残高証明書については銀行によるでしょう。
私は昨年実行でしたが、１年目は１月に送られてきました。
２年目以降は年末調整に間に合うように送られてくるそうですが、
１年目は年末調整は関係ないからでしょうね。

[399: 匿名さん]

ここで書かれているほどの繰り上げ能力があるなら
なぜ、もっと低金利短期のローンに借り換えないのか不思議
期限の利益が重要な人間は繰り上げ返済はしないけど

[400: No.394]

３９８さん、ありがとうございました。

繰り上げは年明けがお得・・は、控除の金額や年数に関わってきて始めて、そう言える
事ということがわかり、疑問が解決できました。
初年度は、残高証明書は年明けに送られてきたのですね。　自分の利用金融機関にも
一応確認しておきます。
ありがとうございました。

[401: 匿名さん]

394さん
繰り上げ金額、繰り上げ手数料はいくらですか？

100万以上21000円、未満5250円、ていうところだったりすると、
少しでも早くとはいえ、年に50万を2回するなら、
99万貯まってからがいいと思うのですが…

そこらへん自分もよくわからないので、教えてください。

[402: No.394]

４０１さん

手数料は無料です。（１００万以上５０万単位）
全額繰り上げや固定期間中の繰り上げは、手数料がかかるようです。

手数料がかからないので、金利と手数料の計算をした事がないため、参考に
なるかどうかわかりませんが、年に２回５０万繰り上げることと、同じ状態
で繰り上げ用にまわせると仮定して年に１回９９万繰り上げることの、年に
１回の場合の金利と手数料等を計算すれば、どちらがお得か答えが出るの
ではないでしょうか？
まだまだ知識不足で、「こうですよ。」と答えられず、申し訳ありません。

[403: 匿名さん]

繰上返済した際の保証料の戻りの計算方法のイメージを教えて下さい。

具体例を設定しますと、
・借入額3000万円
・期間30年の保証料：借入額1万円あたり200円
・期間20年の保証料：借入額1万円あたり150円
・繰上返済に係る手数料が保証会社分も含めて一切発生しない

期間30年で借り、借入直後に1000万円を繰上返済し、期間が20年になった場合
保証料は
①200円×1000＝200,000円
②150円×1000＝150,000円
③200円×3000−150円×2000＝300,000円
のどれですか？

保証料の意味合いからすれば③のような気がします。

利息だけだとお金が余ってるときにどんどん繰り上げるのが
ベストなんでしょうが、保証料の戻りを考えると
10万円×30回と300万円×1回ではどっちが得？
そういった自分でシミュレーションをしてみたいので、
ご存知の方お願いします。

銀行に聞いても、そのときにならないと数値は出せないと言われました。。

[404: 匿名さん]

MIXにしてる俺だけど
6月に繰上げしたとき、変動の方を繰上げちまった。
あの時は上昇ムードと判断したんだが残念ハズレた(笑)
まぁ繰上げを300万としたのがまだ救いだな

[405: 検討中]

素朴な(?)疑問なのですが、
同じ金額を借りた場合、
短期で返すのと、長期で借りて、繰上して結局短期と同じ期間で返し終わるのとでは、
どっちが総支払金額が安く済むのでしょうか?
(たとえば2000万を20年で借りて、繰上しないでそのまま返すのと、
35年で借りて毎年1回数十万円ずつ繰り上げて期間を短縮していって、結局20年で返し終わった場合)

今の所、定年までの期間ということで、20年で借りるつもりなのですが、
長期に借りておいて繰上した方が安くすむなら、そのようにしたいと思います。
いかがでしょうか?

[406: 匿名さん]

「短期の金利」と「長期の金利」が異なるので、一概にはどっちかは決まらない。保証料なんかも借入期間によって異なる場合がほとんど。
それに、繰上返済手数料の有無も考慮する必要がある。

ただ、少なくとも
>長期に借りておいて繰上した方が安くすむ
って事は現実はありえない。短期借入の方がどう考えても安く済む。

とはいえ、短期借入と長期借入(＋繰上返済)で総支払額が変わらないケースもあるので(繰上返済手数料/保証料が無料、かつ変動金利にする等)、リスクヘッジという観点で長期にする事もありだろう。
でもそれはあくまでも定年後までに完済する前提の話で、定年以降を予定した借り入れをするのは間違い。

[407: 405]

406様
どうもありがとうございます。
不動産業者に「定年までということで、20年ローンで考えている」と話したら、
「たいていの人は25〜35年で借りて、繰り上げて20年位で返し終わる」と言われたので、
ふと、どうなのかな、と思った次第です。

やはり基本的に、短期で借りる方向にしようと思います。

[408: 近所をよく知る人]

>>407
ローンに限らずもう少し自分で勉強したほうが言いよ。
不動産の言いなりになったら出費かさむよ〜。

[409: 匿名さん]

＞４０７
毎月の金利と元本の返済割合や繰り上げ返済の仕組みをきちんと理解してますか？　各手数料や保険料も一緒に考えなければ知らず知らず損をしてることになりますよ。まず基礎を勉強してからじゃないと、みんなのアドバイスに振り回されるだけですよ。
２０年で借りるということは、あなたが怪我をしても入院してもリストラにあっても必ず毎月の高い返済額は返さなければいけないんです。通常長くかりて余裕の分は繰り上げ返済するっていうやり方はそれを回避できるというメリットもあるんです。
基礎がわかったらこのスレを１から根気よく読んでみてください。　たぶん今の考えは１８０度変わると思います。

[410: 407(405)]

408、409様
ありがとうございます。
この掲示板でいつも勉強させてもらってます。

こちらのスレッドを以前読んで、返済額軽減型の繰り上げ返済がリスクを少なくするために良いと知り、
そうするつもりでおりました。

やはり、無理のない金額を定年前までの期間のローンで借り(405で「短期」と書いたのはちょっと語弊がありましたね)、
繰り上げは軽減型を中心に行っていこうと思います。

[411: 匿名さん]

いい子だわ

[412: 匿名さん]

良い子だね。うましかさんで、せっせと金利払って繰上してね

[413: 匿名さん]

うましかなので、
412さんの言いたい
ことが分からない

説明を乞う

[414: 匿名はん]

412はおそらく変動ヲタなのだろう。

[415: 匿名さん]

繰り上げ返済とは

期限の利益の放棄でしかない

[416: 匿名さん]

軽減型でも？

[417: 匿名さん]

同じです
今まで、払った利息は戻りません

[418: 匿名さん]

意味が分からない。
もう少し分かりやすく教えて。

[419: 匿名さん]

では、具体的に

５０００万円を３５年ローンで２．８％金利で借りた場合
最初の１年に払う費用は、保険などを除いて考えます

返済金額、２２４万円
利息　　　１３９万円
元本充当額　８５万円

利息の１３９万円は、５０００万円をすぐに払わなくてもよいための
１年分の費用です。（期限の利益に対する対価です）

１年目で繰り上げ返済した場合でも、今まで払った利息が戻るわけではありません
１００万円をここで払うと、１００万円分の期限の利益の放棄が発生します。
これは、期間短縮型も軽減型も変わりません。

これを、保険料ととらえる方と、もったいないと考える方両方います
毎年、これを繰り返すと約２０年で払い終えます

総返済金額は、６５９２万円　総利息１５９２万円

５０００万円を２０年（１０年固定）ローンで２．１５％金利で借りた場合
総返済金額は、６１５６万円　総利息１１５６万円

４３６万円の保険料ですね

[420: 匿名さん]

>>419
説明が大雑把かつヘタ。ｗ
言わんとするところは分かるが、考え方が後ろ向き（過去に向いている）。
「保険料」という言葉がシックリこないのか、割引現在価値の話がないからなのか・・？。