賢い繰上げ返済とは？？？

[購入検討中さん]

皆様にご質問があります。
つまらない質問かもしれませんが、繰上げ返済の
ご指導をお願いします。

私と妻の二人で銀行からローンを組んでおります。

私：3000万円　35年　3％
妻：1100万円　35年　3％

３年後に、100万円を繰り上げ返済しようと
考えておりますが、先にどちらのローンに
繰り上げ返済すれば良いのでしょうか？

金額の大きい私の3000万円の金利を軽減するか、金額の少ない妻の
1100万円を先に繰り上げて返済した方が良いのか？

かなり、悩んでおります。

皆様の貴重なアドバイスを宜しくお願い致します。

[282: 匿名さん]

>>278
>>一般の人に関係のない特殊な例

特殊な例かな？
賃貸レスには、サラリーマンが賃貸経営しているのが多い事が分かるよ
極端なのは、社宅に住みながらアパート経営している人も居る位！
地方は分からないけど、都心部は
不動産会社の賃貸経営や証券会社、信託銀行の投資の話って多いので
実際やられている方も多いかもしれませんよ

[283: 匿名さん]

>>282
＞特殊な例かな？

それさえわからなくなってるのか・・・

[284: 匿名さん]

>あの不景気な時に、中古5000万円で売却が可能であった1軒目の物件って元値いくら

聞いてどうするの？
だんだんスレ違いになっているんだけど！

それとも自作自演？
話を広げようとしているの？

[285: 匿名さん]

>>281
＞リスク管理の一環で、預貯金で年収以上のお金は確保しています。

で、それは何かあって収入が減る・なくなった時に生活費＋ローンに消えていく、
ということですよね？

支払額を軽減しておけば、更に安心と思いませんか？
わざわざ短縮を選ぶ理由を教えてください。

[286: 221]

自動返済を利用しないで
繰上返済手数料が3,000円以上掛かる方で
繰上返済を軽減されている方
ご意見お聞かせ下さい。

実際どの程度の頻度で繰上返済されていますか？
手間は？実際どの程度の負担増になりますか？

[287: サラリーマンさん]

285の様に不安だらけなら
軽減は必要だよ！

[288: 匿名さん]

>>286

私は、繰上手数料52,500円で、年１回繰上げてます。
どちらにしろ、年１回は繰上げるつもりなので、手数料は同額です。手間も同じ。

差額は、利息2％で月１万返済軽減したとすると（１万ｘ12ヶ月ｘ2％）÷2で年間1200円ですか。
大した金額とは思わないですけど・・。

[289: 270]

>>278
話の流れ読んでいます？
聞かれたから答えただけ！
それも私の場合と断りを入れて
一般的でないと云える根拠は？
282が云う様に資産家で無い人でも賃貸経営されているのは少なくないんですよ？
278の周りには居ないので認めたくないのかもしれませんが・・・
確定申告のマニュアル本見たことありますか？
不動産所得ってのもありますよ！特殊な事例ではないと言う事ではないですか？

>>279
>>あの不景気な時に、中古5000万円で売却が可能であった1軒目の物件って、
>>元値いくらだったのでしょうか？
元値を聞いて何を判断したいのか意図が分かりませんが
お答えします
勉強の為競売物件を6000万で落札しました。
利回りに関して、前項でも言った通り私の場合と断りを入れていますので
実際、賃貸利回り５％以下でやられている方も少ないと思いましたので参考までに

[290: 286]

>>288
情報ありがとうございます。
以前のスレでも読ませていただきました。

他にはいらっしゃいませんか？

[291: 匿名さん]

>>289
賃貸マンション持ってますが、現自宅のローンは軽減型で繰り上げていってます。
てか、賃貸持ってるから、短縮か軽減かなんてまるで関係無いのでは？？。

[292: 匿名さん]

285さんに納得

手持ち資金は幾ら程度確保していますか？
年収のどの程度確保していればリスク回避と言えるのでしょうか？

[293: 匿名さん]

独身時代に買ったＭＳを賃貸に出しています。
家賃収入は、私の小遣い

収入が絶たれたり、減ってローンが大変になったら
家賃収入をローンに回す予定！
なので、繰上返済は短縮と軽減を併用しています。

独身でＭＳを購入している人多いから
昔と比べて不動産所得がある人も多くなったんだじゃないかな？

[294: 匿名さん]

その後住信信仰派の
不動産に力を入れて、大幅な優遇
自動返済が一番と言う方のご意見は？

[295: 289]

291さんへ
>賃貸持ってるから、短縮か軽減かなんてまるで関係無いのでは？？。

誤解を招いているようなので
賃貸収入だから短縮か軽減かなんて勿論関係ありません。

話の流れで、短縮のリスク回避は？
と聞かれて
賃貸収入があるのでと答えた経緯です。

[296: ビギナーさん]

>288質問!!
>差額は、利息2％で月１万返済軽減したとすると（１万ｘ12ヶ月ｘ2％）÷2で年間1200円ですか。
>大した金額とは思わないですけど・・。

軽減が進み、軽減額が月10万になった場合の差額は、12万と言う事になるのでしょうか？

[297: 匿名さん]

>>295
＞短縮のリスク回避は？と聞かれて
＞賃貸収入があるのでと答えた経緯です。

だから、
「貴方のリスク回避は？」と聞かれたのなら、その回答であってるが
それは短縮派にかぎったリスク回避じゃないでしょ？
と言われてるのが、まだ理解できないようですね。
ピンズレ回答だと。
賃貸し収入があるなら短縮だろうが軽減だろうがローンを抱える人にとっては、最良のリスク回避でしょう。
（それができる人ならね）

[298: 匿名はん]

横レスですいませんが、このスレ見てるとわけがわからなくなってきました。

昨年マンション購入し、
３８００万　中央三井変動1.375%　３５年です。
ちなみに返済手数料は無料。年収は１２００万です。
マンションは１０年で売却の予定です。

ローン控除を考え、来年３００万　再来年２００万のみ
を繰り上げ返済しようとおもっておりました。（残金を２５００万以上にするため）

この場合も返済軽減を選択すべきでしょうか？

[299: 土地勘無しさん]

295
297
は堂々巡り？

297はどうしても軽減推進派なんだね！
リスク回避を連発しているけど
良いじゃない！賃貸収入がある人がリスク回避できる状況で短縮にしたって！
家賃収入があっても、もっとリスクを抑えたいなら軽減でしょ？
軽減による経費は０ではないんだから、後は個々の判断！

297持論だと
保険に入っているのに
ただではない安い似たような保険に入る様なものだね！
軽減でリスク回避とは云わず、もっと他のリスク回避も追加したら？

[300: 匿名さん]

>>296
>>軽減が進み、軽減額が月10万になった場合の差額は、12万と言う事になるのでしょうか？

年１回しか繰上返済を考えていない人にとってはネックだけど
軽減額が月10万円になる前に短縮で調整する方法もあるんじゃない？

>>297
は保険外交員に勧められるまま、同じような保険に加入しているかも！

ローンの見直しの前に保険の見直しが必要？

[301: 匿名さん]

>>299

批判ポイントがずれてない？
＞「貴方のリスク回避は？」と聞かれたのなら、その回答であってるが
＞それは短縮派にかぎったリスク回避じゃないでしょ？

がポイントなんだけど？？

[302: 匿名さん]

>288
>私は、繰上手数料52,500円で、年１回繰上げてます。

繰上手数料１回52,500円？
52,500円で完済までの期間、年1回繰上返済が出来る？

[303: 匿名さん]

リスク回避が話題になっているけど

リスク回避考えたら
地震大国の日本で住宅を買ってはいけないだろう！

地震保険も再建には何の意味なさないし！

[304: 匿名さん]

>>224、>>231、>>235さんたちのレスのあと
短縮派から、ピントがずれたれすはあるけど
積極的に短縮を選ぶメリットを記したまともなレスはないねー？
どうして？
もしかして、おちた鱗を捜してる？

[305: 匿名さん]

>301

>それは短縮派にかぎったリスク回避じゃないでしょ？

重複保険型？

[306: 匿名さん]

>>305

というか、賃貸収入策（それができる人ならば）は低減の人にとってもリスク回避になるので、
軽減を選ばないで短縮のリスク回避は？　という問いの答えとしては
おかしいだろ？　てことじゃないかな。

[307: 匿名さん]

>>軽減が進み、軽減額が月10万になった場合の差額は、12万と言う事になるのでしょうか？

>>年１回しか繰上返済を考えていない人にとってはネックだけど
>>軽減額が月10万円になる前に短縮で調整する方法もあるんじゃない？


自動返済でも無く
繰上返済が有料の方
初回の返済額の何割まで軽減しますか？

[308: 288]

>>296
みなさん大丈夫ですか？。1,200円の10倍は12,000円ですよ。
10万の差がつけば、年間12,000円の差がでます。
5000万とか１億とか、大金を借りている人は差が出やすくなりますね。当たり前ですけど。

[309: 288]

あ、もう一件あるんですね。
>>302
某弱小地銀なんですが、高いんですよ・・手数料。
12月末に住宅ローン控除の基準日があるので、毎年１月に繰上げてます。
毎年、数百万づつ繰上げてますが、多分来年の１月で完済できると思います。
ローン期間自体はまだ30年くらいありますけどね。

[310: 周辺住民さん]

>>307さん

あくまでも一例。私の場合ですが。

20年ローン、10年固定。元金均等の借金。

10年まで短縮。あとは軽減。

住宅ローン減税も考慮。

[311: 匿名さん]

積極的に繰上げる場合には、
元利金等・元金均等・期間短縮繰上・返済軽減繰上のどれをどう組み合わせても、大差ないことになる。

結局のところ、支払総額は、月間や年間にいくら返済したかによって決まる。
元金均等や期間短縮したところで、年収が上がるわけではないからねぇ。
返済額が変わらなければ、どう組み合わせても、支払総額も完済時期もほとんど一緒。

[312: 匿名さん]

短縮、軽減を離れたところで質問させて下さい。

2500万を金利1.01 の20年返済予定で借り入れますが、
10年くらいで完済したいと考えています。
毎年200万程度を定期的に繰り上げしていくよりは、10年目に残金を
一度に繰り上げするほうがいいのですよね？
ちなみに繰上手数料は 52,500円です。

どなたか、教えて下さい。お願いします。

[313: 匿名さん]

>>312
また、微妙に細かい質問を・・。（ｗ
詳細不明だが、書かれたことからのみ考えて、私なら、最初数年のみ繰上げて、後は残金を一度に繰上げる。

[314: ビギナーさん]

元金均等で減っていく月々の返済を軽減で繰り上げてる私が来ました。

[315: 匿名さん]

>>313さん
早速ありがとうございます。

最初数年のみ繰上げというのは、早めに元金を減らして利息軽減するという意味合いですね。
話しがややこしくなりますが、住宅ローン減税との絡みを考えると悩んでしまいます。

[316: 周辺住民さん]

むしろ繰り上げ返済なんてしないのが一番賢いってのはどお？

未来の不確実性を言うのなら。

雇用とか年収とか金利とか天変地異とか災害とか有事とか不慮の事故とか死とか。

期限の利益はそのままに、銀行には余計な金はいっさい払わない。

運良く明日死んでしまうかもしれないじゃん。

[317: 匿名さん]

>316

元も子もないかも。

私は手数料計算したり、ちまちま毎月繰り上げたり繰り下げたり

軽減だの短縮だのうだうだ議論するのもかったるくなったので

全額一括繰り上げ返済することにしました。

[318: 匿名さん]

>>315さん
金利や繰上げ返済を細かく指定できるシミュレータで、思いつくパターンを試算し
比較してみるとスッキリすると思います。
たとえばこんなソフトはいかがでしょう？
http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se140755.html

私は、これで試算した結果、元利金等、返済軽減で行くことにしました。

[319: 匿名さん]

>>318さん
ありがとうございます。
色々試してみます。

[320: 匿名さん]

>>319

そうそう、試さず指南本を鵜呑みにするほど愚かなことはない

[321: 匿名さん]

>>318さん

ありがとうございます。

私はこれで試算した結果、元金均等、期間短縮と返済額軽減の併用で

いくことにしました。

[322: 契約済みさん]

実行が来年三月で、ローンの勉強を始めて１ケ月の初心者です。
私の疑問は、長い期間でローン契約しておき繰り上げ返済で期間を短めた場合の
利息の総計結果についてです。

例えばＡ）最初から期間20年でローンを契約。Ｂ）契約時は期間３５年にして
おいたが、繰り上げた結果20年で返済できた、を比較したとき金利その他の条件
が同じであれば、結果的にかかった金利は大きく違わないのでしょうか。
もちろんいつ繰り上げるかによっても違いますが、話を簡単にするために全期間
固定金利、返済開始直後に繰り上げ返済して期間短縮し合計期間が２０年となった
とします。（家庭事情リスクにより、返済開始時には貯金をキープしておく必要が
あったという設定。直後にそんなに返せるなら、借入を減額すればいいという議論
は置いておきます。）

疑問が発生した理由は、1）契約期間が長いと支払い開始時、返済額中の利息割合
が大きいと思われる事、あるいは2）３５年複利の計算で返済開始が始まる？場合と、
２０年複利で返済開始の場合では、全体に掛かる利息計算が異なるので、何か
大きく違ってくるのではないか

というものです。もしよろしかったら、この辺の仕組みをご教示お願いします。

[323: 匿名さん]

>>322
>疑問が発生した理由は
以下、意味不明若しくは根本的に間違っている。

結論的には、35年を20年で返済した場合・20年を20年で返済した場合、どちらも大差ない。
理由を説明しなければならないのか？。う〜ん・・誰か説明してやってくれ。（ｗ
ちなみにこのスレにもおりくりのスレにもヒントはちりばめられている。

[324: 購入経験者さん]

Ａ）最初から期間20年でローンを契約。Ｂ）契約時は期間３５年にして
おいたが、繰り上げた結果20年で返済できた、を比較したとき金利その他の条件
が同じであれば、結果的にかかった金利は大きく違わないのでしょうか。

大きく違いません。

1）契約期間が長いと支払い開始時、返済額中の利息割合が大きいと思われる事

利息は、残債に対しての翌支払い月までの利息になります。
借入期間が長短は関係ありません。
正確には、利息の割合が多いのでは無く、
長期間返済契約だと元本減（の割合）が少く
短期間返済契約だと元本減（の割合）が多いと言う方が正しいと思います。

2）３５年複利の計算で返済開始が始まる？場合と、
２０年複利で返済開始の場合では、全体に掛かる利息計算が異なるので、何か
大きく違ってくるのではないか

・・・？複利の意味が理解できないのでアドバイスできません。

[325: 匿名さん]

昔のディーラーのカーローンのように最初に期間中の金利総額を支払い月で割って
月々の支払い額に含めるようなあくどいやり方と勘違いしてるのでは？

[326: マンコミュファンさん]

>>298さん
＞ローン控除を考え、来年３００万　再来年２００万のみ
＞を繰り上げ返済しようとおもっておりました。（残金を２５００万以上にするため）
＞
＞この場合も返済軽減を選択すべきでしょうか？

もうみてないかもしれないけど、単発なら、期間短縮の方がいいですよ。


さて、私の場合、当初は短縮でいくつもりです。具体的には返済が60歳（定年）までに終わるようになるまでは。その後はたぶん軽減。
その理由は、
・例えば100万を軽減で繰り上げたとして、当初は月の返済額は3000円程度しか変わらない。
　これでは、リスク回避を実感できる額ではない。
・２馬力なので、収入がゼロになることは考えにくい。
・収入減少などのリスク回避としては、
　まず各種の積み立てをやめる→家計を緊縮財政にする→貯蓄を取り崩す。
　それでもだめなケースは、もうローンの支払いがどうのとかいうレベルではないはず。
・定年後にもローンが残るという現状から早く脱却したい。
　（退職金をあてにしたくはない。）
・同じ100万を短縮で繰り上げると、当初は約１年半短縮される。
・というわけで、現状では感覚的に短縮の方がうれしい。（気が楽になる）

・残高、残期間がある程度減れば、軽減の効果は大きくなる。
・修繕積立金は、いずれ上昇する。
・というわけで、最終返済日が定年までに収まるようになったら、軽減です。

ちなみに最初から25年とかではなく35年にしたのは、25年では返済額が大きく、収入減少に対するリスクが大きすぎるからです。


でも、本当にリスク回避というなら、東京スター銀行がいいのかもしれませんね。
繰り上げ返済しちゃったら、そのお金、使えないけど、東京スター銀行なら、繰り上げ返済せずに預金するだけで繰り上げ返済と同じ効果が得られるし、いざとなったらそのお金を使うこともできるから。
そういう私はソニー銀行ですが。

[327: 周辺住民さん]

>>298
この一年、金利が上がることはないという空気なので
軽減でいいんのではと
　
なんかいま天の声が聞こえてきたが
駄目理科が0.75金利引き下げ?
この様子だと夏には追加利下げ0.5は堅そうだが
今回1%の利下げにしなかったのは
かえって不安が蔓延するからだろうかな

[328: 匿名さん]

このシミュレーションは使いやすいですよ。

http://makiloan.com/loan/

特に複数回の繰り上げ設定が簡単だし、結果表示もわかりやすいです。

[329: 298]

>>326さん、
ご返答有り難うございます。
単発でも複数でも軽減が総合的によいという方もおられ
迷っておりました。
また、当方の場合変動金利という違いもあり分けがわからなくなっていました。
有り難うございます。


>>327さん
変動で長期のリスクをさげたいので本当は短縮がいいけど
当面は金利が上昇しなさそうなので軽減でもいいんじゃないか
、という理解でよろしいですか？
でも金利が上がらないとすると、うちの場合半年に一回の見直し金利なので
変動で下がってくれれば、軽減しなくてもよかったりしますか？

[330: マンコミュファンさん]

>>298=329さん

326です。
＞単発でも複数でも軽減が総合的によいという方もおられ
軽減が良いというのは、
・軽減分は繰り上げることが前提
・将来の収入減少などに対するリスク回避
だと思います。
10年で売却予定であれば、残債は減らしておいた方が良いですよね？
また、収入から考えて、今の返済額が多少増えたとしても、問題ないのでは？と思うのですがいかがでしょう？

変動ゆえに、将来の返済額上昇が気になる、ということであれば、軽減をお薦めしますが、そうでないなら、短縮をお薦めします。

[331: 入居済み住民さん]

繰上返済で悩んでいます。
選択肢は新生銀行かUFJなんですが、現在財形と信託銀行で700万づつ借りてます。

新生銀行の変動で財形合わせた1400万を借りるべきか、
信託銀行の700万だけUFJの5年固定にして借換するか、で迷っています。
財形も銀行のキャンペーンと変わらない金利（2.0％）なので、メリットがないとは思うのですが。
今後の金利が読めないので非常に迷っています。

どちらにしても10年〜12年で返済完了する予定なのですが、
これからの10年の金利ってどう読めばいいのか・・・
詳しい方、よければ助言いただけませんか？