賢い繰上げ返済とは？？？

[購入検討中さん]

皆様にご質問があります。
つまらない質問かもしれませんが、繰上げ返済の
ご指導をお願いします。

私と妻の二人で銀行からローンを組んでおります。

私：3000万円　35年　3％
妻：1100万円　35年　3％

３年後に、100万円を繰り上げ返済しようと
考えておりますが、先にどちらのローンに
繰り上げ返済すれば良いのでしょうか？

金額の大きい私の3000万円の金利を軽減するか、金額の少ない妻の
1100万円を先に繰り上げて返済した方が良いのか？

かなり、悩んでおります。

皆様の貴重なアドバイスを宜しくお願い致します。

[242: 匿名さん]

>住宅ローン金利より高く運用できてるから そう選択されてるんでしょうが、
>ここで一般人の参考にならない特殊例を持ち出されても意味ない。

特殊な例なのかな？
結構私の周りでも資産を売却せずに不動産ローン組まれている方多いですが・・・
我が家の場合は、私設年金のつもりで以前住んでいた物件を賃貸に出しています。

それとも住宅ローンを組まれている多くの方は
いざと言う時の預金だけしか確保されていないのでしょうか？

[243: 外資系]

>225
>最初は期限の利益が長い30年とか35年を選んでおきながら、期限の利益は不要とか言い出すから、
>言い訳がましいと思われるんじゃないでしょうか

>最初からローン期間10年とか15年とか長くて20年を選んでない人へ
>コメントはないのですか？

ローン審査時日本企業の安月給
今は外資に転職をし年俸制になったので短縮で返済しています。

審査時と現在の状況が変われば返済能力も変わるでしょ？

[244: 匿名さん]

>>住宅ローン金利より高く運用できてるから そう選択されてるんでしょうが、
>>ここで一般人の参考にならない特殊例を持ち出されても意味ない。

皆さん住宅ローンを組む前に資産を売却してしまうのが一般的なのでしょうか？

私はＭＳ購入時、株が買値より安かったので売却せずに運用しています。
無理して買値よりも安く売るよりも、取り合えず配当率が住宅ローン金利よりも良いので！
それでもやっぱり売却し、住宅ローン残を減らした方が良いのでしょうか？

[245: 匿名さん]

232さん
ちゃんと話の流れを読んでいる？

>あたかも、住信がすべての期間で金利が高いような錯覚になるけど、
>優遇タイプや借入期間によっては他行より低金利なものもあります。

161さんは住信が特別高いと言っているわけじゃないよ！

>134
>住信は住宅ローンに力を入れてるからか、住信より 0.1%以上も金利が低い銀行なんて
>ほとんど無いと思うけど？

>139
>住信の基本戦略は、
>高めの店頭金利で大きく優遇です。

>146
>優遇後、住信より安い都銀があるなら教えて？
>地銀はその地域にいないとダメだから、都銀だけでいいよ

この流れから住信より安い金融機関をスレしたんでしょ？

[246: 匿名さん]

取引銀行に住信の自動返済のようなシステムがなくても、
住宅ローンの軽減繰上げ用の口座を別に作って、
軽減分を毎月入金して、年１回の繰上返済時に
あわせて繰上げれば、年間版自動返済になりますよ。

毎月の入金が面倒だったり、忘れてしまうのであれば、
普通預金から自動振替で定期預金にするシステムなどは
どこの銀行でもあるはずなので、それが流用できるはずです。

[247: 匿名さん]

>>235さんのレスから引用します
あまり計算得意じゃないのでアドバイスお願いします

※月返済額（義務的な返済額）
・当初　118,552円
・５年目　　（１）118,552円　（２） 98,125円　（３） 96,169円
・１０年目　（１）118,552円　（２） 67,994円　（３） 52,009円
・１３年目　（１）118,552円　（２） 46,042円　（３） 8,964円（完済直前）

我が家は元金均等なので支払い年数が経つに連れて月々の支払額がかなり減ってきます。

この（１）のパターンだと最初から最後まで同額ですが、我が家のように減ってくる家では、
年に１回ボーナスなどを利用して１００万返済ときめていても、月々の支払額が減ってくると
その分も使わず貯金して結局年に１回百何十万返済する事は普通にできます。
支払い金額が減っただけ貯金して上乗せして返済するのは、軽減の人と一緒です。
上の計算はシミュレーションなので、そういう個人のその時の事情というのは関係無いとは判っていますが、それなら元金均等で支払い金額が減ってくるパターンも一緒にシミュレーションしてはどうでしょう？

それと（１）のパターンだと１３年目も118,552円となっていますが、１２年１０ヶ月で完済してしまうんじゃないのでしょうか？理解不足ならすみません。

また（２）の、ただの軽減だけなら１３年目以降１７年目まで続くんですよね。
（３）の９６,１６９円、５２,００９円、８,６９４円と減ってきていますが、結局は軽減された金額は貯金して年１回１００万円に上乗せしてまとめて払うのでしたら、その金額を１２で割った金額も（　　　）で追加してかいていただけないでしょうか？
月の義務的な返済額ではないにしても、結局は自由に使えない、貯金しなくてはいけない金額です。
ローンをシミュレーションする時は、人間ってそういう表面的な金額だけじゃなくて、月の返済額とはいえないけれど実際は事実上は返済しているのと同じ金額をきちんと数字にして把握していないと、１０年目５万ちょっと、１３年目９千円ちょっと、安〜っぃ！！と喜んでしまうというのが一番落とし穴になると思いますので、その辺を明記して頂ければと思います。

[248: 匿名さん]

>>242
>>243

特殊事例の貴方のはみんなの参考にならないんだけど？
自慢したいだけなら、まぁ　勝手にどうぞ。

[249: 匿名さん]

>>244
＞取り合えず配当率が住宅ローン金利よりも良いので！


なぜ、繰上げするの？
なぜ、「賢い繰上げ返済」というこのスレにくるの？

[250: 匿名さん]

＞今は外資に転職をし年俸制になったので短縮で返済しています。

個人の能力なぞ関係なく、本国本社の都合に振り回される可能性がある外資系の人こそ
・・・・。
それも、ほぼ同じコストでリスク回避できるのに・・・。

[251: 匿名さん]

>ほぼ同じコストでリスク回避できるのに・・・。

このほぼ同じが個人によって捕らえ方が違うんじゃないの？
20万の差から80万位まで差があるんだから！

[252: 244]

>>249

話の流れをちゃんと読んでいるの？

それとも資産、貯蓄無しで繰上返済しているタイプ？

[253: 外資系]

>250

225に答えただけで
別に自慢する必要も無いので！

[254: 匿名さん]

外資で渡り合える人は良いけど

安易に増収が見込めない、リスクが多いと考えている人にとっては
やはり堅実に軽減返済するしかないんですよ！

[255: 匿名さん]

>個人の能力なぞ関係なく、本国本社の都合に振り回される可能性がある外資系の人こそ

大手企業だって同じじゃない？
個人の能力があっても、撤退する時は撤退するし、リストラもされ、潰れる時は潰れる！
だから多くの能力のある者は、年俸制の外資に行くんじゃないの？

外資だろうが国内企業だろうが関係ないんじゃない？

[256: 匿名さん]

>>255

撤退など、外資はよりリスクが高いと言ってるだけでは？

[257: 匿名さん]

>>252 by 244

わからないかなー？
繰上げして借金を減らしたいと思うなら、最初から借入額を少なくしたほうが
よかったのでは？

とか

住宅ローンより高く運用できるなら、繰上げ返済なんて　なぜするんだろ？

とか　素朴な疑問だと思うよ。

というか、なぜ軽減ではなく短縮なのか？には関係ない話だよね。
資産があるから同じコストでも短縮でいいとか、見当ハズレもいいトコ。

いずれにしても、手数料が５０００円以上の銀行から借りてしまって
もはや、コスト的に軽減・短縮の選択肢がない人は　屁理屈言わないで
そう言えばいいんだよ

「私は短縮しか選べません」とね。

そして、そういう人は比較検討するこのスレにはいらない人だから黙ってればいいのに。

[258: 匿名さん]

なんだか良くわからないんだけど。

・不動産ローンを完済後にそれを売却せずに次の不動産のローンが組めるほど
　収入に余裕のある人。
・転職に成功してローン返済能力が大幅に上がった人
・既に有価証券等の資産をもっており、その運用益がローン利率を上回る人

といった資産や収入に余裕のある人は、、繰上返済の方法なんて悩まなくて
いいんじゃないの？
もう好きなだけ借りちゃって、好きなように繰上げればいいじゃない。

そういった前提条件の無いケースで、繰上げ方法について議論するほうが、
おもしろいと思うんだけどね。

[259: ２５７]

誤解されるとなんなので　追記修正しときます

繰上げして借金を減らしたいと思うなら、資産があるのなら最初から借入額を少なくしたほうが

[260: 匿名さん]

いずれにしても、手数料が５０００円以上の銀行から借りてしまって
>もはや、コスト的に軽減・短縮の選択肢がない人

でもさ、例えば毎年コンスタントに短縮で繰上げていくと決めてる人
で、繰上金額によって手数料が増加しないなら、軽減にするメリット
あるんじゃないの？

[261: 匿名さん]

>>257
>>「私は短縮しか選べません」

ってどんな人？
繰上返済できる人は、短縮でも軽減でも選べるのでは？

[262: 匿名さん]

>258

>といった資産や収入に余裕のある人は、、繰上返済の方法なんて悩まなくて
>いいんじゃないの？
>もう好きなだけ借りちゃって、好きなように繰上げればいいじゃない。

いや〜それでも少しでも無駄な利息は払いたくないと考えるのが恒じゃない？
高額所得があるからと言って、節税しない人っていないでしょ？

[263: 匿名さん]

軽減に１票！！

>>258
なる程！
確かに、収入が増える可能性よりも減る可能性が高いと考え
収入が絶たれる可能性も有ると考える人で
いざと云う時に売却する資産も貯蓄も無い人にとっては
それは絶対に軽減が得策でしょ！？
その状況で短縮なんか選択する人は自爆行為ではないか？

[264: 匿名さん]

ここの人たちはいっそ「借換え」という選択肢はないの？？？

[265: サラリーマンさん]

>>258
＞といった資産や収入に余裕のある人は、、繰上返済の方法なんて悩まなくていいんじゃないの？
そういう人が、このレスに来る、そしてわざわざ発言するのは？？だよね？

でも、悔し紛れの妄想言い訳だと理解すれば、成り立つかもしれない。

>>262
いや〜それでも少しでも無駄な利息は払いたくないと考えるのが恒じゃない？
資産があるなら、最初の借入額を少なくすれば、無駄な利息はもっと少ないのにね？
期限の利益がいらず、無駄な利息も嫌ならローン期間をはじめから短くすればいいのにね？
住宅ローンより高く運用できるなら、繰上げ返済なんて　なぜするんだろね？

まぁ、どっちでもいいし、匿名スレで証明とかも野暮だし、コレでやめておきます。

>>261
＞繰上返済できる人は、短縮でも軽減でも選べるのでは？
繰上げ手数料が高いなど、繰上げ頻度が高いと軽減は総支払額が高くなりすぎて
短縮しか選べない人のことじゃないのかな。

[266: 匿名さん]

100万円を30回入れたところで手数料は５万円。
繰上げ手数料が高すぎて短縮しか選べないという意味がわかりません。

[267: 匿名さん]

>>264
そんな視野の広い人はいませんよ。
枝葉を突いて揚げ足取るのに必死なだけですから・・・・

[268: 匿名さん]

>>266

以前のレスで、繰り上げ手数料が1万円以上の人は・・・
というのはみませんでしたか？

＞30回入れたところで手数料は５万円。
繰上げ手数料が1700円程度の人は
「繰上げ手数料が高すぎて短縮しか選べない」人の対象外に決まってる。

>>266は何が言いたいのかよくわかりません。

で、100万円を30回入れたところで手数料は５万円の人が、短縮を選ぶべきだと言う
積極的な理由はありますか？

[269: 匿名さん]

仮に1万円としても僅か30万円・・・ますます意味がわかりません。
繰上げ手数料が高すぎて短縮しか選べない意味が。

[270: 262]

>265
>資産があるなら、最初の借入額を少なくすれば、無駄な利息はもっと少ないのにね？
>期限の利益がいらず、無駄な利息も嫌ならローン期間をはじめから短くすればいいのにね？
>住宅ローンより高く運用できるなら、繰上げ返済なんて　なぜするんだろね？

教えてあげましょう！
私の場合
5000万の物件を売却して5000万の物件を買えば無駄な利息を払わなくて済む
しかし売らずに5000万借り入れたら
借入金利３％で初年度年間１５０万の利息控除を１％受けて約１００万
売却しない物件を賃貸に出した場合の利回り６％ととして年間２５０万
賃貸に関する諸経費税金を引いても２００万は残る
住宅ローン金利を差し引いても１００万残りそれを繰上返済するのです。

賃貸収益も落ちるとして４％でも２００万
その頃にはローン残高も半分と仮定して利息が７５万
十分繰上返済が出来る仕組みです。

スレ違いで多くの皆様にはご迷惑掛けましたが
265の疑問に答えさせて頂きました。

[271: 匿名さん]

>>270
節税効果の検討で、建物償却について触れてない人をはじめてみた。

[272: 素人]

269に共感！

>>268
>>100万円を30回入れたところで手数料は５万円の人が、短縮を選ぶべきだと言う
>>積極的な理由はありますか？

何が言いたいの？
別に短縮を選ぶべきなんて何処にも書いていないと思うんだけど！？

短縮を選択している人に対して
短縮しか選択が出来た人とは書いてあるけど！？

[273: 匿名さん]

>264
それは無理でしょ？
乏しい知識と情報で
短縮と軽減を議論している人達なんだから！

情報交換をして、知識を増やし出費を抑えるよりも
自分が置かれている状況以外は排除し
自論をぶちまけて優越感に浸りたい人が多いのだから！

[274: 匿名さん]

>節税効果の検討で、建物償却について触れてない人をはじめてみた。

物件の償却まで説明したら
益々スレ違いになるのでは？

[275: 匿名さん]

>>269

なら、なぜ短縮を選ぶのですか？
と、短縮派さんに聞いてみましょう

[276: 匿名さん]

>>270
この人、まだわかってないのね・・・。

一般の人に関係のない特殊な例を理由に短縮を主張するレスをわざわざ書き込む意図は？

それとも、逆説のつもりで
そういう特殊な事情の人しか、短縮は意味はない　と言いたいのなら
書き込まれた意義は理解できますけど。

[277: 270]

>276

>265
>資産があるなら、最初の借入額を少なくすれば、無駄な利息はもっと少ないのにね？
>期限の利益がいらず、無駄な利息も嫌ならローン期間をはじめから短くすればいいのにね？
>住宅ローンより高く運用できるなら、繰上げ返済なんて　なぜするんだろね？

と聞かれたので答えただけです。
聞かれなければ、わざわざ書き込みませんよ！！

[278: 匿名さん]

>>277

＞一般の人に関係のない特殊な例を理由に短縮を主張するレスをわざわざ書き込む意図は？
を聞きたいね

わざとはぐらかしてるんだろうけど。

[279: 匿名さん]

>>270
ローン控除の対象額が5000万円ということは、
99〜04年の間に２軒目の物件を購入したということですよね。

あの不景気な時に、中古5000万円で売却が可能であった1軒目の物件って、
元値いくらだったのでしょうか？

>売却しない物件を賃貸に出した場合の利回り６％ととして年間２５０万
「６％として」？ご自身の体験ですよね。なんで「６％として」って
仮定で話しするのかなぁ。

質問したら律儀に答えてくれる270さんの回答まってま〜す。

[280: 買い換え検討中]

>あの不景気な時に、中古5000万円で売却が可能であった1軒目の物件って元値いくら
２億近いだろうね。
270は机上の空論者だからシラっと無視してあげようね。それが善意だよ。

[281: サラリーマンさん]

私は資産と云う程の物は持っていませんが
リスク管理の一環で、預貯金で年収以上のお金は確保しています。
他のスレでも手持ち資金の話が出ましたが、やはり多くが年収分以上確保されているようですが・・

軽減でリスク回避と考えている方は
手持ち資金をどの程度確保されているのですか？

[282: 匿名さん]

>>278
>>一般の人に関係のない特殊な例

特殊な例かな？
賃貸レスには、サラリーマンが賃貸経営しているのが多い事が分かるよ
極端なのは、社宅に住みながらアパート経営している人も居る位！
地方は分からないけど、都心部は
不動産会社の賃貸経営や証券会社、信託銀行の投資の話って多いので
実際やられている方も多いかもしれませんよ

[283: 匿名さん]

>>282
＞特殊な例かな？

それさえわからなくなってるのか・・・

[284: 匿名さん]

>あの不景気な時に、中古5000万円で売却が可能であった1軒目の物件って元値いくら

聞いてどうするの？
だんだんスレ違いになっているんだけど！

それとも自作自演？
話を広げようとしているの？

[285: 匿名さん]

>>281
＞リスク管理の一環で、預貯金で年収以上のお金は確保しています。

で、それは何かあって収入が減る・なくなった時に生活費＋ローンに消えていく、
ということですよね？

支払額を軽減しておけば、更に安心と思いませんか？
わざわざ短縮を選ぶ理由を教えてください。

[286: 221]

自動返済を利用しないで
繰上返済手数料が3,000円以上掛かる方で
繰上返済を軽減されている方
ご意見お聞かせ下さい。

実際どの程度の頻度で繰上返済されていますか？
手間は？実際どの程度の負担増になりますか？

[287: サラリーマンさん]

285の様に不安だらけなら
軽減は必要だよ！

[288: 匿名さん]

>>286

私は、繰上手数料52,500円で、年１回繰上げてます。
どちらにしろ、年１回は繰上げるつもりなので、手数料は同額です。手間も同じ。

差額は、利息2％で月１万返済軽減したとすると（１万ｘ12ヶ月ｘ2％）÷2で年間1200円ですか。
大した金額とは思わないですけど・・。

[289: 270]

>>278
話の流れ読んでいます？
聞かれたから答えただけ！
それも私の場合と断りを入れて
一般的でないと云える根拠は？
282が云う様に資産家で無い人でも賃貸経営されているのは少なくないんですよ？
278の周りには居ないので認めたくないのかもしれませんが・・・
確定申告のマニュアル本見たことありますか？
不動産所得ってのもありますよ！特殊な事例ではないと言う事ではないですか？

>>279
>>あの不景気な時に、中古5000万円で売却が可能であった1軒目の物件って、
>>元値いくらだったのでしょうか？
元値を聞いて何を判断したいのか意図が分かりませんが
お答えします
勉強の為競売物件を6000万で落札しました。
利回りに関して、前項でも言った通り私の場合と断りを入れていますので
実際、賃貸利回り５％以下でやられている方も少ないと思いましたので参考までに

[290: 286]

>>288
情報ありがとうございます。
以前のスレでも読ませていただきました。

他にはいらっしゃいませんか？

[291: 匿名さん]

>>289
賃貸マンション持ってますが、現自宅のローンは軽減型で繰り上げていってます。
てか、賃貸持ってるから、短縮か軽減かなんてまるで関係無いのでは？？。

[292: 匿名さん]

285さんに納得

手持ち資金は幾ら程度確保していますか？
年収のどの程度確保していればリスク回避と言えるのでしょうか？

[293: 匿名さん]

独身時代に買ったＭＳを賃貸に出しています。
家賃収入は、私の小遣い

収入が絶たれたり、減ってローンが大変になったら
家賃収入をローンに回す予定！
なので、繰上返済は短縮と軽減を併用しています。

独身でＭＳを購入している人多いから
昔と比べて不動産所得がある人も多くなったんだじゃないかな？

[294: 匿名さん]

その後住信信仰派の
不動産に力を入れて、大幅な優遇
自動返済が一番と言う方のご意見は？

[295: 289]

291さんへ
>賃貸持ってるから、短縮か軽減かなんてまるで関係無いのでは？？。

誤解を招いているようなので
賃貸収入だから短縮か軽減かなんて勿論関係ありません。

話の流れで、短縮のリスク回避は？
と聞かれて
賃貸収入があるのでと答えた経緯です。

[296: ビギナーさん]

>288質問!!
>差額は、利息2％で月１万返済軽減したとすると（１万ｘ12ヶ月ｘ2％）÷2で年間1200円ですか。
>大した金額とは思わないですけど・・。

軽減が進み、軽減額が月10万になった場合の差額は、12万と言う事になるのでしょうか？

[297: 匿名さん]

>>295
＞短縮のリスク回避は？と聞かれて
＞賃貸収入があるのでと答えた経緯です。

だから、
「貴方のリスク回避は？」と聞かれたのなら、その回答であってるが
それは短縮派にかぎったリスク回避じゃないでしょ？
と言われてるのが、まだ理解できないようですね。
ピンズレ回答だと。
賃貸し収入があるなら短縮だろうが軽減だろうがローンを抱える人にとっては、最良のリスク回避でしょう。
（それができる人ならね）

[298: 匿名はん]

横レスですいませんが、このスレ見てるとわけがわからなくなってきました。

昨年マンション購入し、
３８００万　中央三井変動1.375%　３５年です。
ちなみに返済手数料は無料。年収は１２００万です。
マンションは１０年で売却の予定です。

ローン控除を考え、来年３００万　再来年２００万のみ
を繰り上げ返済しようとおもっておりました。（残金を２５００万以上にするため）

この場合も返済軽減を選択すべきでしょうか？

[299: 土地勘無しさん]

295
297
は堂々巡り？

297はどうしても軽減推進派なんだね！
リスク回避を連発しているけど
良いじゃない！賃貸収入がある人がリスク回避できる状況で短縮にしたって！
家賃収入があっても、もっとリスクを抑えたいなら軽減でしょ？
軽減による経費は０ではないんだから、後は個々の判断！

297持論だと
保険に入っているのに
ただではない安い似たような保険に入る様なものだね！
軽減でリスク回避とは云わず、もっと他のリスク回避も追加したら？

[300: 匿名さん]

>>296
>>軽減が進み、軽減額が月10万になった場合の差額は、12万と言う事になるのでしょうか？

年１回しか繰上返済を考えていない人にとってはネックだけど
軽減額が月10万円になる前に短縮で調整する方法もあるんじゃない？

>>297
は保険外交員に勧められるまま、同じような保険に加入しているかも！

ローンの見直しの前に保険の見直しが必要？

[301: 匿名さん]

>>299

批判ポイントがずれてない？
＞「貴方のリスク回避は？」と聞かれたのなら、その回答であってるが
＞それは短縮派にかぎったリスク回避じゃないでしょ？

がポイントなんだけど？？

[302: 匿名さん]

>288
>私は、繰上手数料52,500円で、年１回繰上げてます。

繰上手数料１回52,500円？
52,500円で完済までの期間、年1回繰上返済が出来る？

[303: 匿名さん]

リスク回避が話題になっているけど

リスク回避考えたら
地震大国の日本で住宅を買ってはいけないだろう！

地震保険も再建には何の意味なさないし！

[304: 匿名さん]

>>224、>>231、>>235さんたちのレスのあと
短縮派から、ピントがずれたれすはあるけど
積極的に短縮を選ぶメリットを記したまともなレスはないねー？
どうして？
もしかして、おちた鱗を捜してる？

[305: 匿名さん]

>301

>それは短縮派にかぎったリスク回避じゃないでしょ？

重複保険型？

[306: 匿名さん]

>>305

というか、賃貸収入策（それができる人ならば）は低減の人にとってもリスク回避になるので、
軽減を選ばないで短縮のリスク回避は？　という問いの答えとしては
おかしいだろ？　てことじゃないかな。

[307: 匿名さん]

>>軽減が進み、軽減額が月10万になった場合の差額は、12万と言う事になるのでしょうか？

>>年１回しか繰上返済を考えていない人にとってはネックだけど
>>軽減額が月10万円になる前に短縮で調整する方法もあるんじゃない？


自動返済でも無く
繰上返済が有料の方
初回の返済額の何割まで軽減しますか？

[308: 288]

>>296
みなさん大丈夫ですか？。1,200円の10倍は12,000円ですよ。
10万の差がつけば、年間12,000円の差がでます。
5000万とか１億とか、大金を借りている人は差が出やすくなりますね。当たり前ですけど。

[309: 288]

あ、もう一件あるんですね。
>>302
某弱小地銀なんですが、高いんですよ・・手数料。
12月末に住宅ローン控除の基準日があるので、毎年１月に繰上げてます。
毎年、数百万づつ繰上げてますが、多分来年の１月で完済できると思います。
ローン期間自体はまだ30年くらいありますけどね。

[310: 周辺住民さん]

>>307さん

あくまでも一例。私の場合ですが。

20年ローン、10年固定。元金均等の借金。

10年まで短縮。あとは軽減。

住宅ローン減税も考慮。

[311: 匿名さん]

積極的に繰上げる場合には、
元利金等・元金均等・期間短縮繰上・返済軽減繰上のどれをどう組み合わせても、大差ないことになる。

結局のところ、支払総額は、月間や年間にいくら返済したかによって決まる。
元金均等や期間短縮したところで、年収が上がるわけではないからねぇ。
返済額が変わらなければ、どう組み合わせても、支払総額も完済時期もほとんど一緒。

[312: 匿名さん]

短縮、軽減を離れたところで質問させて下さい。

2500万を金利1.01 の20年返済予定で借り入れますが、
10年くらいで完済したいと考えています。
毎年200万程度を定期的に繰り上げしていくよりは、10年目に残金を
一度に繰り上げするほうがいいのですよね？
ちなみに繰上手数料は 52,500円です。

どなたか、教えて下さい。お願いします。

[313: 匿名さん]

>>312
また、微妙に細かい質問を・・。（ｗ
詳細不明だが、書かれたことからのみ考えて、私なら、最初数年のみ繰上げて、後は残金を一度に繰上げる。

[314: ビギナーさん]

元金均等で減っていく月々の返済を軽減で繰り上げてる私が来ました。

[315: 匿名さん]

>>313さん
早速ありがとうございます。

最初数年のみ繰上げというのは、早めに元金を減らして利息軽減するという意味合いですね。
話しがややこしくなりますが、住宅ローン減税との絡みを考えると悩んでしまいます。

[316: 周辺住民さん]

むしろ繰り上げ返済なんてしないのが一番賢いってのはどお？

未来の不確実性を言うのなら。

雇用とか年収とか金利とか天変地異とか災害とか有事とか不慮の事故とか死とか。

期限の利益はそのままに、銀行には余計な金はいっさい払わない。

運良く明日死んでしまうかもしれないじゃん。

[317: 匿名さん]

>316

元も子もないかも。

私は手数料計算したり、ちまちま毎月繰り上げたり繰り下げたり

軽減だの短縮だのうだうだ議論するのもかったるくなったので

全額一括繰り上げ返済することにしました。

[318: 匿名さん]

>>315さん
金利や繰上げ返済を細かく指定できるシミュレータで、思いつくパターンを試算し
比較してみるとスッキリすると思います。
たとえばこんなソフトはいかがでしょう？
http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se140755.html

私は、これで試算した結果、元利金等、返済軽減で行くことにしました。

[319: 匿名さん]

>>318さん
ありがとうございます。
色々試してみます。

[320: 匿名さん]

>>319

そうそう、試さず指南本を鵜呑みにするほど愚かなことはない

[321: 匿名さん]

>>318さん

ありがとうございます。

私はこれで試算した結果、元金均等、期間短縮と返済額軽減の併用で

いくことにしました。

[322: 契約済みさん]

実行が来年三月で、ローンの勉強を始めて１ケ月の初心者です。
私の疑問は、長い期間でローン契約しておき繰り上げ返済で期間を短めた場合の
利息の総計結果についてです。

例えばＡ）最初から期間20年でローンを契約。Ｂ）契約時は期間３５年にして
おいたが、繰り上げた結果20年で返済できた、を比較したとき金利その他の条件
が同じであれば、結果的にかかった金利は大きく違わないのでしょうか。
もちろんいつ繰り上げるかによっても違いますが、話を簡単にするために全期間
固定金利、返済開始直後に繰り上げ返済して期間短縮し合計期間が２０年となった
とします。（家庭事情リスクにより、返済開始時には貯金をキープしておく必要が
あったという設定。直後にそんなに返せるなら、借入を減額すればいいという議論
は置いておきます。）

疑問が発生した理由は、1）契約期間が長いと支払い開始時、返済額中の利息割合
が大きいと思われる事、あるいは2）３５年複利の計算で返済開始が始まる？場合と、
２０年複利で返済開始の場合では、全体に掛かる利息計算が異なるので、何か
大きく違ってくるのではないか

というものです。もしよろしかったら、この辺の仕組みをご教示お願いします。

[323: 匿名さん]

>>322
>疑問が発生した理由は
以下、意味不明若しくは根本的に間違っている。

結論的には、35年を20年で返済した場合・20年を20年で返済した場合、どちらも大差ない。
理由を説明しなければならないのか？。う〜ん・・誰か説明してやってくれ。（ｗ
ちなみにこのスレにもおりくりのスレにもヒントはちりばめられている。

[324: 購入経験者さん]

Ａ）最初から期間20年でローンを契約。Ｂ）契約時は期間３５年にして
おいたが、繰り上げた結果20年で返済できた、を比較したとき金利その他の条件
が同じであれば、結果的にかかった金利は大きく違わないのでしょうか。

大きく違いません。

1）契約期間が長いと支払い開始時、返済額中の利息割合が大きいと思われる事

利息は、残債に対しての翌支払い月までの利息になります。
借入期間が長短は関係ありません。
正確には、利息の割合が多いのでは無く、
長期間返済契約だと元本減（の割合）が少く
短期間返済契約だと元本減（の割合）が多いと言う方が正しいと思います。

2）３５年複利の計算で返済開始が始まる？場合と、
２０年複利で返済開始の場合では、全体に掛かる利息計算が異なるので、何か
大きく違ってくるのではないか

・・・？複利の意味が理解できないのでアドバイスできません。

[325: 匿名さん]

昔のディーラーのカーローンのように最初に期間中の金利総額を支払い月で割って
月々の支払い額に含めるようなあくどいやり方と勘違いしてるのでは？

[326: マンコミュファンさん]

>>298さん
＞ローン控除を考え、来年３００万　再来年２００万のみ
＞を繰り上げ返済しようとおもっておりました。（残金を２５００万以上にするため）
＞
＞この場合も返済軽減を選択すべきでしょうか？

もうみてないかもしれないけど、単発なら、期間短縮の方がいいですよ。


さて、私の場合、当初は短縮でいくつもりです。具体的には返済が60歳（定年）までに終わるようになるまでは。その後はたぶん軽減。
その理由は、
・例えば100万を軽減で繰り上げたとして、当初は月の返済額は3000円程度しか変わらない。
　これでは、リスク回避を実感できる額ではない。
・２馬力なので、収入がゼロになることは考えにくい。
・収入減少などのリスク回避としては、
　まず各種の積み立てをやめる→家計を緊縮財政にする→貯蓄を取り崩す。
　それでもだめなケースは、もうローンの支払いがどうのとかいうレベルではないはず。
・定年後にもローンが残るという現状から早く脱却したい。
　（退職金をあてにしたくはない。）
・同じ100万を短縮で繰り上げると、当初は約１年半短縮される。
・というわけで、現状では感覚的に短縮の方がうれしい。（気が楽になる）

・残高、残期間がある程度減れば、軽減の効果は大きくなる。
・修繕積立金は、いずれ上昇する。
・というわけで、最終返済日が定年までに収まるようになったら、軽減です。

ちなみに最初から25年とかではなく35年にしたのは、25年では返済額が大きく、収入減少に対するリスクが大きすぎるからです。


でも、本当にリスク回避というなら、東京スター銀行がいいのかもしれませんね。
繰り上げ返済しちゃったら、そのお金、使えないけど、東京スター銀行なら、繰り上げ返済せずに預金するだけで繰り上げ返済と同じ効果が得られるし、いざとなったらそのお金を使うこともできるから。
そういう私はソニー銀行ですが。

[327: 周辺住民さん]

>>298
この一年、金利が上がることはないという空気なので
軽減でいいんのではと
　
なんかいま天の声が聞こえてきたが
駄目理科が0.75金利引き下げ?
この様子だと夏には追加利下げ0.5は堅そうだが
今回1%の利下げにしなかったのは
かえって不安が蔓延するからだろうかな

[328: 匿名さん]

このシミュレーションは使いやすいですよ。

http://makiloan.com/loan/

特に複数回の繰り上げ設定が簡単だし、結果表示もわかりやすいです。

[329: 298]

>>326さん、
ご返答有り難うございます。
単発でも複数でも軽減が総合的によいという方もおられ
迷っておりました。
また、当方の場合変動金利という違いもあり分けがわからなくなっていました。
有り難うございます。


>>327さん
変動で長期のリスクをさげたいので本当は短縮がいいけど
当面は金利が上昇しなさそうなので軽減でもいいんじゃないか
、という理解でよろしいですか？
でも金利が上がらないとすると、うちの場合半年に一回の見直し金利なので
変動で下がってくれれば、軽減しなくてもよかったりしますか？

[330: マンコミュファンさん]

>>298=329さん

326です。
＞単発でも複数でも軽減が総合的によいという方もおられ
軽減が良いというのは、
・軽減分は繰り上げることが前提
・将来の収入減少などに対するリスク回避
だと思います。
10年で売却予定であれば、残債は減らしておいた方が良いですよね？
また、収入から考えて、今の返済額が多少増えたとしても、問題ないのでは？と思うのですがいかがでしょう？

変動ゆえに、将来の返済額上昇が気になる、ということであれば、軽減をお薦めしますが、そうでないなら、短縮をお薦めします。

[331: 入居済み住民さん]

繰上返済で悩んでいます。
選択肢は新生銀行かUFJなんですが、現在財形と信託銀行で700万づつ借りてます。

新生銀行の変動で財形合わせた1400万を借りるべきか、
信託銀行の700万だけUFJの5年固定にして借換するか、で迷っています。
財形も銀行のキャンペーンと変わらない金利（2.0％）なので、メリットがないとは思うのですが。
今後の金利が読めないので非常に迷っています。

どちらにしても10年〜12年で返済完了する予定なのですが、
これからの10年の金利ってどう読めばいいのか・・・
詳しい方、よければ助言いただけませんか？

[332: 匿名さん]

悩んでいるのは、借り換えのことですよね。
でも金利動向なんてどうにも読めないですよ。
今が底だからもう上がる、と言われ続けて何年たったでしょうか。

結局のところ、ご自身のライフプラン（収入見込み、家族計画など）から
どれだけ金利変動リスクをとれるか、ということにつきると思いますが。

まぁ、金額もそれほど大きくありませんので
低金利のうちに繰上返済を進める方がよい、という意見が大勢でしょうけどね。

[333: 入居済み住民さん]

332さん、そのとおりですね。
レスありがとうございます。
今は財形が1000万あり、借換時に300万返済しつつ、乗り換えも考えているという感じですが、
変動にして低金利のうちに繰上を頑張りたいと思います。

[334: 契約済みさん]

２月に住宅ローンを組んだ者です。家ももうすぐ建ちあとは繰り上げ返済で借金をいかに少なく返せるか検討していましたがこのスレを見て期間短縮型ばかり考えていた自分に期間短縮型もメリットがあることがわかり参考になりました。ただ、借金は早く返すというのは鉄則だと思いますが、住宅ローン控除が関わってくると返し方も違ってくると思います。このスレでは期間短縮と返済額軽減の議論は活発にされてましたが、ローン控除の話はあまり出ていないと思います。住宅ローンの利子とローン控除のメリットの関係で一番良い返し方はどういった方法か知りたいです。詳しい方よろしくお願いします。

[335: 契約済みさん]

↑失礼しました。期間短縮型のメリットではなく返済額軽減型のメリットです。

[336: 匿名さん]

ローン控除って、残高の１％だよね。
所得税の支払額がそれより少なければ、結果はもっと低い％になるよね。

ローンの金利がそれより低いなら、控除のことも考えてもメリットはあると思うが。。

[337: サラリーマンさん]

＞336さんに激しく同意
住宅ローン減税を考慮すると繰上げ返済は年明けが効果的
と言うのが定説ですが、それは超低金利で借りている人の
ことですよね。

単に、還付額の大小だけでいうと正解ですが、トータル的に
みると全くのデタラメですよね。

金利２〜３％で借りている人は、１％の還付のために、
２〜３％の利息を数ヶ月余分に払うということでしょう。

冬のボーナスでの繰上げ返済を１２月か１月かというのなら、
１月でしょうが、
夏のボーナスでの繰上げ返済を住宅ローン減税のために
１月まで待つというのは？？？

まあ、きちんと計算すればボーダーラインははっきりと
わかるから各人自分にあったタイミングでとしかいえないですけどね。

[338: 申込予定さん]

教えて下さい。

利息支払方法：元利均等
繰上返済：期間短縮型、ボーナス払いより充当
という銀行で、

3,000万円借入、10年固定、35年払い
支払額：毎月12万円/ボーナス時10万円程度
繰上返済：150万円/年

を予定し、15年位での完済をと考えて申込をしたところ、
銀行側から、

支払額：毎月5.9万円/ボーナス時30万円程度

に設定し、150万円/年の繰上返済をすれば
約10年後には、毎月分のみの支払となり、
負担が軽くなりますよ、と言われたのですが・・・

(1)総支払額は、どちらの方が多いのでしょうか？
(2)支払期間は、どちらの方が長いのでしょうか？
(3)そもそも、ボーナス分から先に繰上返済分を充当するのは、おトクなのでしょうか？

私は、なるべくボーナス払いは避けるのがセオリーだと思っていたので、
初めはどうかと思ったんですが、
この銀行では返済額軽減はできないので、そういう支払方法でも
ありなのかな・・・と、ちょっと迷いが生じています。

各種シミュレーションや、Excelで計算してみたんですが
うまく答えが出せなくて・・・。
教えて頂けると助かります。。。すみません。

[339: 匿名さん]

>>334さん
336さん、337さんのおっしゃるとおりですね。

今年の２月にローンを組んだようですから、
残債が2000万になるまでは、無条件で繰上です。

残債が2000万を下回るのなら、仮に控除率１％（10年）の方を選択するのであれば、
例えばローン金利２％なら、６月までならすぐ繰上、７月以降なら翌年１月に繰上です。
例えばローン金利３％なら、８月までならすぐ繰上、９月以降なら翌年１月に繰上です。

[340: 匿名さん]

>>338さん

＞3,000万円借入、10年固定、35年払い
＞支払額：毎月12万円/ボーナス時10万円程度

＞支払額：毎月5.9万円/ボーナス時30万円程度

前者は、年間返済額 12*12+10*2=164万
後者は、年間返済額 5.9*12+30*2=131万

ボーナス払いの比率を変えても、年間返済額はほとんど変わらないはずですが、
何か間違っていませんか？
あるいは、後者は10年固定ではない？

＞(1)総支払額は、どちらの方が多いのでしょうか？
＞(2)支払期間は、どちらの方が長いのでしょうか？
上記が不明なので正確な答えは出せませんが、
年間返済額に対する月払いとボーナス払いの比率で、
「月払いローン」と「ボーナス払いローン」の２本のローンを組んでいると考えれば、
シミュレーションは難しくないと思いますよ。
例えば前者であれば、
　月払いローンは、3000×（144／164）＝2634万
　ボーナス払いローンは、3000×（20／164）＝366万
ですね。

＞(3)そもそも、ボーナス分から先に繰上返済分を充当するのは、おトクなのでしょうか？
お得ではないです。
「月払いローン」と「ボーナス払いローン」は、利率が同じ２つのローンなのですから、
同時に繰り上げしていくのが、一番お得です。

[341: 匿名さん]

↑あ、２つのローンの比率を保ったままで、という意味です。