賢い繰上げ返済とは？？？

[購入検討中さん]

皆様にご質問があります。
つまらない質問かもしれませんが、繰上げ返済の
ご指導をお願いします。

私と妻の二人で銀行からローンを組んでおります。

私：3000万円　35年　3％
妻：1100万円　35年　3％

３年後に、100万円を繰り上げ返済しようと
考えておりますが、先にどちらのローンに
繰り上げ返済すれば良いのでしょうか？

金額の大きい私の3000万円の金利を軽減するか、金額の少ない妻の
1100万円を先に繰り上げて返済した方が良いのか？

かなり、悩んでおります。

皆様の貴重なアドバイスを宜しくお願い致します。

[221: 匿名さん]

>「殆ど同じ」と言う条件は
>軽減でも軽減分を返済に回す
>自動返済の様にコマ目に繰上返済をする
>繰上返済手数料は無料である事
>など条件が整ったうえで総支払、期間が同じと言える

分かりやすく納得です。
これ以外の条件

自動返済を利用しないで
繰上返済手数料が3,000円以上掛かる方で
繰上返済を軽減されている方
ご意見お聞かせ下さい。
実際どの程度の頻度で繰上返済されていますか？
手間は？実際どの程度の負担増になりますか？

[222: 匿名さん]

>219
>こんなことを言うから短縮派がつけ上がる。

感情的にならずに！
もう少し理論的に論じたら？

>無料でなくても５０００円以下なら、誤差の範囲の差でしかない。

手数料が5,000円なら誤差がどの程度なのか？
10万なのか？50万なのか？100万なのか？
貴方の試算している数字で構わないので、具体的に短縮派に指摘しないと！！
理解できないでしょ？

[223: 匿名さん]

＞手数料が5,000円なら誤差がどの程度なのか？
＞貴方の試算している数字で構わないので、具体的に短縮派に指摘しないと！！

短縮派の皆様
過去スレ参照ください。

[224: 219ではありませんが]

4500万の借入で20年で完済、自動返済を利用しない場合

当初短縮、後半軽減と
当初軽減、後半短縮の試算をしてみました。

自動返済でないので軽減分を随時繰上返済と云う訳にはいきませんが
年に1度繰上返済をした場合、後者の方が40万ほど利息を多く払う事になりました。
これを高いと判断するか安いと判断するかは個々に違うと思いますが
軽減優先で保険として年間2万円は、さほど高いとは思いません。

後は手数料の問題だと思います。

[225: 匿名さん]

＞最初は期限の利益が長い30年とか35年を選んでおきながら、期限の利益は不要とか言い出すから、
＞言い訳がましいと思われるんじゃないでしょうか

最初からローン期間10年とか15年とか長くて20年を選んでない人へ
コメントはないのですか？

[226: 211]

>223
>短縮派の皆様
>過去スレ参照ください。

軽減を推奨する人の中に説明不足が多いのが本当に残念です。

具体的に自分で試算できないのであれば
短縮の理解を得られないので
荒れる様なスレはお控え下さい。

[227: 匿名さん]

>>最初からローン期間10年とか15年とか長くて20年を選んでない人へ
コメントはないのですか？

何だか日本語変じゃないですか？
選んでない人＝選ばなかった人
って事？

[228: 68]

>225
よく日本語が分からないけど
最初っからローンを20年で組まずに35年で組んだ人へ
と理解してコメントします。

私の場合、審査時の所得が少なく35年でしか借りれませんでした。
現在は、以前住んでいた物件を賃貸に出しているので
家賃収入や賞与を短縮に
金利見直し時に軽減を選んでいます。

又期限の利益といわれそうですが・・・

[229: 匿名さん]

反匿名が殴りこんでくるぞ

[230: 匿名さん]

こんなとこでレス繰り返す労力は、繰り上げ手数料を明らかに上回る。

[231: 匿名さん]

224さんのケースを元に試算してみました。

4500万の借入で3.0%の35年ローン、繰上返済で20年で完済、自動返済を利用しない場合

短縮のみと
軽減＋最後だけ短縮の試算をしてみました。

自動返済でないので軽減分を随時繰上返済と云う訳にはいきませんが
前者の方は、年に1度100万円繰上返済をした場合、
後者の方は、年に1度100万円＋１年分軽減分を繰上返済をした場合、
後者の方が24万ほど利息を多く払う事になりました。
これを高いと判断するか安いと判断するかは個々に違うと思いますが
軽減の保険として年間1.2万円は、さほど高いとは思いません。

ちなみに、総返済額は
前者：¥59,597,679
後者：¥59,834,047

初回月返済額は
前者：¥173,182
後者：¥173,182

10年後の月返済額は
前者：¥173,182
後者：¥126,404

20年後の月返済額は
前者：¥173,182
後者：　 ¥9,665

[232: 匿名さん]

＞161さん
＞住信より金利が低いところはたくさんあるようです。
＞1月金利（最初に大きな優遇コース）で比較すると、
＞
＞変動：(住信)1.575%　(住信SBI)1.375%
＞２年：(住信)1.800%　(みずほ)1.250%
＞３年：(住信)1.850%　(三菱UFJ信託)1.350%　(みずほ)1.450%
＞５年：(住信)2.000%　(三菱UFJ信託)1.500%　(みずほ)1.550%　(三菱東京UFJ)1.750%
＞10年：(住信)2.100%　(みずほ)1.900%　(中央三井)1.900%
＞15年：(住信)2.700%　(三菱東京UFJ)2.500%
＞20年：(住信)2.750%　(三菱UFJ信託)2.400%　(住信SBI)2.550%　(新生)2.650%　(三菱東京UFJ)2.700%
＞30年：(住信)2.950%　(住信SBI)2.700%　(新生)2.900%

あたかも、住信がすべての期間で金利が高いような錯覚になるけど、
優遇タイプや借入期間によっては他行より低金利なものもあります。
（当然、高金利のものもあります。）

変動：(住信)1.575%　(みずほ)1.875%　(三井住友)1.875%　(中央三井)1.875%
２年：(住信)1.800%　(三井住友)2.000%
３年：(住信)1.850%　(三井住友)2.150%
５年：(住信)2.000%　
10年：(住信)2.100%　
15年：(住信)2.700%　(中央三井)2.850%
20年：(住信)2.750%　(中央三井)3.050%
30年：(住信)2.950%　(みずほ)3.030%　(中央三井)3.100%　(三菱東京UFJ,三井住友)3.150%

自動返済があるから金利が０．１％高くてもいいなんて考えるわけでなく、
金利が同じなら自動返済があるしとか、
金利が０．１％でも低く、かつ、自動返済もあるし
って考えましたけど。

[233: 匿名さん]

借り入れ4500万、フラット35で毎年繰上げ返済を年一回100万する場合は、どちらが良いですか？

[234: 匿名さん]

>>221
お書きの条件は、１回のみの繰上げを全く同じにする場合の条件ですよね。

私は、繰上手数料52,500円で、年１回繰上げてます。
どちらにしろ、年１回は繰上げるつもりなので、手数料は同額です。手間も同じ。

差額は、利息2％で月１万返済軽減したとすると（１万ｘ12ヶ月ｘ2％）÷2で1200円ですか。
大した金額とは思わないですけど・・。

[235: 入居予定さん]

>>231さん
詳しいシミュレーションありがとうございます。
私は前々スレで鱗が落ちた！と思って、これまで「無条件で期間短縮が有利」と思っていたのは違ってたと考えるようになりました。

231さんのシミュレーションでは、繰上返済の回数はそれぞれ何回になったでしょうか？
回数がわかると、繰上返済手数料が無料でない場合に、実際に手数料がどのくらいかかるのかがわかって、さらに比較しやすいのではないかと思います。


参考に、私もシミュレーションしてみましたので、書いておきます。
初めてローンシュミレーターを使ったので操作上でのミスがあるかもしれませんが、大勢に影響はないかと思うのでご容赦ください。

借入金額２，５００万円、２５年間、ローン金利３％
１年ごとに１００万円ずつ繰上返済する
（１）期間短縮
返済回数　１５４回（１２年１０ヶ月）
総返済額　30,099,941円　うち利息　5,099,941円
繰上返済回数　１２回

（２）通常の返済額軽減（毎回１００万円）
返済回数　２０４回（１７年）
総返済額　31,084,850円　うち利息　6,084,850円
繰上返済回数　１２回　＋一括完済１回
（１）との差　984,909円

（３）軽減額上乗せ型の返済額軽減（毎回の返済額から軽減できた分を次回の繰上返済に上乗せ）
返済回数　１５６回（１３年）
総返済額　30,203,753円　うち利息　5,203,753円
繰上返済回数　１２回　＋一括完済１回
（１）との差　103,812円

手数料がかかるといっても、期間短縮型より最後の完済分が１回多いだけでした。
期間短縮より軽減型の方が手数料が高い場合は、差額×１２回が軽減型で余計にかかりますね。

※月返済額（義務的な返済額）
・当初　118,552円
・５年目　　（１）118,552円　（２） 98,125円　（３） 96,169円
・１０年目　（１）118,552円　（２） 67,994円　（３） 52,009円
・１３年目　（１）118,552円　（２） 46,042円　（３） 8,964円（完済直前）

シミュレーションしてみて、毎月でなく年１回の上乗せ繰上返済で、期間短縮との差が９０万から１０万にまで落ちるんだ〜と感激しました。
自分でやるとよくわかるので、「軽減型でも最終返済期日はほとんどかわらない」と理屈が納得できない方は、シミュレーションしてみるといいと思います。

期間短縮と返済額軽減の、返済期間と総返済額が全く同じになる条件（毎月差額繰上、手数料無料、自動繰上なら手続き楽）というのは理論上で理解しておいて、後はご自分の条件でどのくらいの差額ならリスク回避策の費用として許容できるかで選択すればいいんじゃないでしょうか。

緊急時にローン返済額を減らさなくても、預金や他の資産の売却で十分対応できる方はまあ…羨ましいですねというところです。
でも、資産を売却するのも手間がかかるし、いっときローンを義務的な返済額だけにすることによってその場をしのげれば、楽じゃないですかね？

長文で失礼しました。

[236: 235]

すみません；
上のシミュレーションの（２）の繰上返済回数は１６回＋一括完済１回です。

[237: 匿名さん]

僕のケースは2200万円　固定2.5%　フラットなので手数料は無料。
ただし１回の繰上は100万円以上でないとならないという制限があります。

最初の5年間は詰めて繰上げ。その後ペースを落とそうと考えてます。
何パターンか、まとめてみました。うまくupできるかな。

支払低減とあるのは、このスレの流れに沿って、低減した分は貯めて
おいて次回繰り上げのときに追加する。もしくは100万円貯まったところで
繰上です。

５年過ぎたら２年毎に100万円+低減分繰上げのパターンでいこうかなと
思ってます。

[238: 匿名さん]

>235さんへ
231です。

>231さんのシミュレーションでは、繰上返済の回数はそれぞれ何回になったでしょうか？

繰上返済は、返済開始月の１年後（12回目）から毎年１回としています。

>前者の方は、年に1度100万円繰上返済をした場合、
⇒繰上回数：１９回
　 残元本約100万円→その後６ヵ月で完済（約17万円×６回）

>後者の方は、年に1度100万円＋１年分軽減分を繰上返済をした場合、
⇒繰上回数：２０回
　 １９回目の繰上返済後の残元本は約150万円、
　 ２０回目の繰上返済（軽減分のみでＯＫ）で完済
　（月返済¥9,700を残り１５年払い続ける選択肢もあり）

[239: 匿名さん]

＞緊急時にローン返済額を減らさなくても、預金や他の資産の売却で十分対応できる方はまあ…羨ましいですねというところです。

でも、それらをわざわざ残して住宅ローンを多く借りてるってのは方策としてどうなんでしょうかね？

住宅ローン金利より高く運用できてるから そう選択されてるんでしょうが、
ここで一般人の参考にならない特殊例を持ち出されても意味ない。

[240: ビギナーさん]

>224
>231

試算して頂いたので非常にイメージ沸きました。
軽減でいざと云う時の保険として
1万円だろうが2万円だろうが高いとは思いませんが
>231さんが試算して頂いたデータだと10年後軽減分が
3割減にも満たない5万円減が大きいのか小さいのか・・・

私個人的には、10年位までは軽減効果はさほど無いんだな〜
と言うのが感想です。

[241: 匿名さん]

>166が言うように
>交通事故とかなんでもいいけど、死なない、でもしばらく働けない状況になるリスク回避に
>奥さんのパートでしのげる程度に低減しておくのは賢い選択だと思わないかい？

軽減を実行している人には
それ以外にも、会社の倒産、減給、降格など、再就職しても所得が上がるのはごく一部
色々なケースを想定しているからこそ軽減実行をしているのです。

所得が安定していると言い切れる人は短縮でも構わないでしょうが・・・

[242: 匿名さん]

>住宅ローン金利より高く運用できてるから そう選択されてるんでしょうが、
>ここで一般人の参考にならない特殊例を持ち出されても意味ない。

特殊な例なのかな？
結構私の周りでも資産を売却せずに不動産ローン組まれている方多いですが・・・
我が家の場合は、私設年金のつもりで以前住んでいた物件を賃貸に出しています。

それとも住宅ローンを組まれている多くの方は
いざと言う時の預金だけしか確保されていないのでしょうか？

[243: 外資系]

>225
>最初は期限の利益が長い30年とか35年を選んでおきながら、期限の利益は不要とか言い出すから、
>言い訳がましいと思われるんじゃないでしょうか

>最初からローン期間10年とか15年とか長くて20年を選んでない人へ
>コメントはないのですか？

ローン審査時日本企業の安月給
今は外資に転職をし年俸制になったので短縮で返済しています。

審査時と現在の状況が変われば返済能力も変わるでしょ？

[244: 匿名さん]

>>住宅ローン金利より高く運用できてるから そう選択されてるんでしょうが、
>>ここで一般人の参考にならない特殊例を持ち出されても意味ない。

皆さん住宅ローンを組む前に資産を売却してしまうのが一般的なのでしょうか？

私はＭＳ購入時、株が買値より安かったので売却せずに運用しています。
無理して買値よりも安く売るよりも、取り合えず配当率が住宅ローン金利よりも良いので！
それでもやっぱり売却し、住宅ローン残を減らした方が良いのでしょうか？

[245: 匿名さん]

232さん
ちゃんと話の流れを読んでいる？

>あたかも、住信がすべての期間で金利が高いような錯覚になるけど、
>優遇タイプや借入期間によっては他行より低金利なものもあります。

161さんは住信が特別高いと言っているわけじゃないよ！

>134
>住信は住宅ローンに力を入れてるからか、住信より 0.1%以上も金利が低い銀行なんて
>ほとんど無いと思うけど？

>139
>住信の基本戦略は、
>高めの店頭金利で大きく優遇です。

>146
>優遇後、住信より安い都銀があるなら教えて？
>地銀はその地域にいないとダメだから、都銀だけでいいよ

この流れから住信より安い金融機関をスレしたんでしょ？

[246: 匿名さん]

取引銀行に住信の自動返済のようなシステムがなくても、
住宅ローンの軽減繰上げ用の口座を別に作って、
軽減分を毎月入金して、年１回の繰上返済時に
あわせて繰上げれば、年間版自動返済になりますよ。

毎月の入金が面倒だったり、忘れてしまうのであれば、
普通預金から自動振替で定期預金にするシステムなどは
どこの銀行でもあるはずなので、それが流用できるはずです。

[247: 匿名さん]

>>235さんのレスから引用します
あまり計算得意じゃないのでアドバイスお願いします

※月返済額（義務的な返済額）
・当初　118,552円
・５年目　　（１）118,552円　（２） 98,125円　（３） 96,169円
・１０年目　（１）118,552円　（２） 67,994円　（３） 52,009円
・１３年目　（１）118,552円　（２） 46,042円　（３） 8,964円（完済直前）

我が家は元金均等なので支払い年数が経つに連れて月々の支払額がかなり減ってきます。

この（１）のパターンだと最初から最後まで同額ですが、我が家のように減ってくる家では、
年に１回ボーナスなどを利用して１００万返済ときめていても、月々の支払額が減ってくると
その分も使わず貯金して結局年に１回百何十万返済する事は普通にできます。
支払い金額が減っただけ貯金して上乗せして返済するのは、軽減の人と一緒です。
上の計算はシミュレーションなので、そういう個人のその時の事情というのは関係無いとは判っていますが、それなら元金均等で支払い金額が減ってくるパターンも一緒にシミュレーションしてはどうでしょう？

それと（１）のパターンだと１３年目も118,552円となっていますが、１２年１０ヶ月で完済してしまうんじゃないのでしょうか？理解不足ならすみません。

また（２）の、ただの軽減だけなら１３年目以降１７年目まで続くんですよね。
（３）の９６,１６９円、５２,００９円、８,６９４円と減ってきていますが、結局は軽減された金額は貯金して年１回１００万円に上乗せしてまとめて払うのでしたら、その金額を１２で割った金額も（　　　）で追加してかいていただけないでしょうか？
月の義務的な返済額ではないにしても、結局は自由に使えない、貯金しなくてはいけない金額です。
ローンをシミュレーションする時は、人間ってそういう表面的な金額だけじゃなくて、月の返済額とはいえないけれど実際は事実上は返済しているのと同じ金額をきちんと数字にして把握していないと、１０年目５万ちょっと、１３年目９千円ちょっと、安〜っぃ！！と喜んでしまうというのが一番落とし穴になると思いますので、その辺を明記して頂ければと思います。

[248: 匿名さん]

>>242
>>243

特殊事例の貴方のはみんなの参考にならないんだけど？
自慢したいだけなら、まぁ　勝手にどうぞ。

[249: 匿名さん]

>>244
＞取り合えず配当率が住宅ローン金利よりも良いので！


なぜ、繰上げするの？
なぜ、「賢い繰上げ返済」というこのスレにくるの？

[250: 匿名さん]

＞今は外資に転職をし年俸制になったので短縮で返済しています。

個人の能力なぞ関係なく、本国本社の都合に振り回される可能性がある外資系の人こそ
・・・・。
それも、ほぼ同じコストでリスク回避できるのに・・・。

[251: 匿名さん]

>ほぼ同じコストでリスク回避できるのに・・・。

このほぼ同じが個人によって捕らえ方が違うんじゃないの？
20万の差から80万位まで差があるんだから！

[252: 244]

>>249

話の流れをちゃんと読んでいるの？

それとも資産、貯蓄無しで繰上返済しているタイプ？

[253: 外資系]

>250

225に答えただけで
別に自慢する必要も無いので！

[254: 匿名さん]

外資で渡り合える人は良いけど

安易に増収が見込めない、リスクが多いと考えている人にとっては
やはり堅実に軽減返済するしかないんですよ！

[255: 匿名さん]

>個人の能力なぞ関係なく、本国本社の都合に振り回される可能性がある外資系の人こそ

大手企業だって同じじゃない？
個人の能力があっても、撤退する時は撤退するし、リストラもされ、潰れる時は潰れる！
だから多くの能力のある者は、年俸制の外資に行くんじゃないの？

外資だろうが国内企業だろうが関係ないんじゃない？

[256: 匿名さん]

>>255

撤退など、外資はよりリスクが高いと言ってるだけでは？

[257: 匿名さん]

>>252 by 244

わからないかなー？
繰上げして借金を減らしたいと思うなら、最初から借入額を少なくしたほうが
よかったのでは？

とか

住宅ローンより高く運用できるなら、繰上げ返済なんて　なぜするんだろ？

とか　素朴な疑問だと思うよ。

というか、なぜ軽減ではなく短縮なのか？には関係ない話だよね。
資産があるから同じコストでも短縮でいいとか、見当ハズレもいいトコ。

いずれにしても、手数料が５０００円以上の銀行から借りてしまって
もはや、コスト的に軽減・短縮の選択肢がない人は　屁理屈言わないで
そう言えばいいんだよ

「私は短縮しか選べません」とね。

そして、そういう人は比較検討するこのスレにはいらない人だから黙ってればいいのに。

[258: 匿名さん]

なんだか良くわからないんだけど。

・不動産ローンを完済後にそれを売却せずに次の不動産のローンが組めるほど
　収入に余裕のある人。
・転職に成功してローン返済能力が大幅に上がった人
・既に有価証券等の資産をもっており、その運用益がローン利率を上回る人

といった資産や収入に余裕のある人は、、繰上返済の方法なんて悩まなくて
いいんじゃないの？
もう好きなだけ借りちゃって、好きなように繰上げればいいじゃない。

そういった前提条件の無いケースで、繰上げ方法について議論するほうが、
おもしろいと思うんだけどね。

[259: ２５７]

誤解されるとなんなので　追記修正しときます

繰上げして借金を減らしたいと思うなら、資産があるのなら最初から借入額を少なくしたほうが

[260: 匿名さん]

いずれにしても、手数料が５０００円以上の銀行から借りてしまって
>もはや、コスト的に軽減・短縮の選択肢がない人

でもさ、例えば毎年コンスタントに短縮で繰上げていくと決めてる人
で、繰上金額によって手数料が増加しないなら、軽減にするメリット
あるんじゃないの？

[261: 匿名さん]

>>257
>>「私は短縮しか選べません」

ってどんな人？
繰上返済できる人は、短縮でも軽減でも選べるのでは？

[262: 匿名さん]

>258

>といった資産や収入に余裕のある人は、、繰上返済の方法なんて悩まなくて
>いいんじゃないの？
>もう好きなだけ借りちゃって、好きなように繰上げればいいじゃない。

いや〜それでも少しでも無駄な利息は払いたくないと考えるのが恒じゃない？
高額所得があるからと言って、節税しない人っていないでしょ？

[263: 匿名さん]

軽減に１票！！

>>258
なる程！
確かに、収入が増える可能性よりも減る可能性が高いと考え
収入が絶たれる可能性も有ると考える人で
いざと云う時に売却する資産も貯蓄も無い人にとっては
それは絶対に軽減が得策でしょ！？
その状況で短縮なんか選択する人は自爆行為ではないか？

[264: 匿名さん]

ここの人たちはいっそ「借換え」という選択肢はないの？？？

[265: サラリーマンさん]

>>258
＞といった資産や収入に余裕のある人は、、繰上返済の方法なんて悩まなくていいんじゃないの？
そういう人が、このレスに来る、そしてわざわざ発言するのは？？だよね？

でも、悔し紛れの妄想言い訳だと理解すれば、成り立つかもしれない。

>>262
いや〜それでも少しでも無駄な利息は払いたくないと考えるのが恒じゃない？
資産があるなら、最初の借入額を少なくすれば、無駄な利息はもっと少ないのにね？
期限の利益がいらず、無駄な利息も嫌ならローン期間をはじめから短くすればいいのにね？
住宅ローンより高く運用できるなら、繰上げ返済なんて　なぜするんだろね？

まぁ、どっちでもいいし、匿名スレで証明とかも野暮だし、コレでやめておきます。

>>261
＞繰上返済できる人は、短縮でも軽減でも選べるのでは？
繰上げ手数料が高いなど、繰上げ頻度が高いと軽減は総支払額が高くなりすぎて
短縮しか選べない人のことじゃないのかな。

[266: 匿名さん]

100万円を30回入れたところで手数料は５万円。
繰上げ手数料が高すぎて短縮しか選べないという意味がわかりません。

[267: 匿名さん]

>>264
そんな視野の広い人はいませんよ。
枝葉を突いて揚げ足取るのに必死なだけですから・・・・

[268: 匿名さん]

>>266

以前のレスで、繰り上げ手数料が1万円以上の人は・・・
というのはみませんでしたか？

＞30回入れたところで手数料は５万円。
繰上げ手数料が1700円程度の人は
「繰上げ手数料が高すぎて短縮しか選べない」人の対象外に決まってる。

>>266は何が言いたいのかよくわかりません。

で、100万円を30回入れたところで手数料は５万円の人が、短縮を選ぶべきだと言う
積極的な理由はありますか？

[269: 匿名さん]

仮に1万円としても僅か30万円・・・ますます意味がわかりません。
繰上げ手数料が高すぎて短縮しか選べない意味が。

[270: 262]

>265
>資産があるなら、最初の借入額を少なくすれば、無駄な利息はもっと少ないのにね？
>期限の利益がいらず、無駄な利息も嫌ならローン期間をはじめから短くすればいいのにね？
>住宅ローンより高く運用できるなら、繰上げ返済なんて　なぜするんだろね？

教えてあげましょう！
私の場合
5000万の物件を売却して5000万の物件を買えば無駄な利息を払わなくて済む
しかし売らずに5000万借り入れたら
借入金利３％で初年度年間１５０万の利息控除を１％受けて約１００万
売却しない物件を賃貸に出した場合の利回り６％ととして年間２５０万
賃貸に関する諸経費税金を引いても２００万は残る
住宅ローン金利を差し引いても１００万残りそれを繰上返済するのです。

賃貸収益も落ちるとして４％でも２００万
その頃にはローン残高も半分と仮定して利息が７５万
十分繰上返済が出来る仕組みです。

スレ違いで多くの皆様にはご迷惑掛けましたが
265の疑問に答えさせて頂きました。

[271: 匿名さん]

>>270
節税効果の検討で、建物償却について触れてない人をはじめてみた。

[272: 素人]

269に共感！

>>268
>>100万円を30回入れたところで手数料は５万円の人が、短縮を選ぶべきだと言う
>>積極的な理由はありますか？

何が言いたいの？
別に短縮を選ぶべきなんて何処にも書いていないと思うんだけど！？

短縮を選択している人に対して
短縮しか選択が出来た人とは書いてあるけど！？

[273: 匿名さん]

>264
それは無理でしょ？
乏しい知識と情報で
短縮と軽減を議論している人達なんだから！

情報交換をして、知識を増やし出費を抑えるよりも
自分が置かれている状況以外は排除し
自論をぶちまけて優越感に浸りたい人が多いのだから！

[274: 匿名さん]

>節税効果の検討で、建物償却について触れてない人をはじめてみた。

物件の償却まで説明したら
益々スレ違いになるのでは？

[275: 匿名さん]

>>269

なら、なぜ短縮を選ぶのですか？
と、短縮派さんに聞いてみましょう

[276: 匿名さん]

>>270
この人、まだわかってないのね・・・。

一般の人に関係のない特殊な例を理由に短縮を主張するレスをわざわざ書き込む意図は？

それとも、逆説のつもりで
そういう特殊な事情の人しか、短縮は意味はない　と言いたいのなら
書き込まれた意義は理解できますけど。

[277: 270]

>276

>265
>資産があるなら、最初の借入額を少なくすれば、無駄な利息はもっと少ないのにね？
>期限の利益がいらず、無駄な利息も嫌ならローン期間をはじめから短くすればいいのにね？
>住宅ローンより高く運用できるなら、繰上げ返済なんて　なぜするんだろね？

と聞かれたので答えただけです。
聞かれなければ、わざわざ書き込みませんよ！！

[278: 匿名さん]

>>277

＞一般の人に関係のない特殊な例を理由に短縮を主張するレスをわざわざ書き込む意図は？
を聞きたいね

わざとはぐらかしてるんだろうけど。

[279: 匿名さん]

>>270
ローン控除の対象額が5000万円ということは、
99〜04年の間に２軒目の物件を購入したということですよね。

あの不景気な時に、中古5000万円で売却が可能であった1軒目の物件って、
元値いくらだったのでしょうか？

>売却しない物件を賃貸に出した場合の利回り６％ととして年間２５０万
「６％として」？ご自身の体験ですよね。なんで「６％として」って
仮定で話しするのかなぁ。

質問したら律儀に答えてくれる270さんの回答まってま〜す。

[280: 買い換え検討中]

>あの不景気な時に、中古5000万円で売却が可能であった1軒目の物件って元値いくら
２億近いだろうね。
270は机上の空論者だからシラっと無視してあげようね。それが善意だよ。

[281: サラリーマンさん]

私は資産と云う程の物は持っていませんが
リスク管理の一環で、預貯金で年収以上のお金は確保しています。
他のスレでも手持ち資金の話が出ましたが、やはり多くが年収分以上確保されているようですが・・

軽減でリスク回避と考えている方は
手持ち資金をどの程度確保されているのですか？

[282: 匿名さん]

>>278
>>一般の人に関係のない特殊な例

特殊な例かな？
賃貸レスには、サラリーマンが賃貸経営しているのが多い事が分かるよ
極端なのは、社宅に住みながらアパート経営している人も居る位！
地方は分からないけど、都心部は
不動産会社の賃貸経営や証券会社、信託銀行の投資の話って多いので
実際やられている方も多いかもしれませんよ

[283: 匿名さん]

>>282
＞特殊な例かな？

それさえわからなくなってるのか・・・

[284: 匿名さん]

>あの不景気な時に、中古5000万円で売却が可能であった1軒目の物件って元値いくら

聞いてどうするの？
だんだんスレ違いになっているんだけど！

それとも自作自演？
話を広げようとしているの？

[285: 匿名さん]

>>281
＞リスク管理の一環で、預貯金で年収以上のお金は確保しています。

で、それは何かあって収入が減る・なくなった時に生活費＋ローンに消えていく、
ということですよね？

支払額を軽減しておけば、更に安心と思いませんか？
わざわざ短縮を選ぶ理由を教えてください。

[286: 221]

自動返済を利用しないで
繰上返済手数料が3,000円以上掛かる方で
繰上返済を軽減されている方
ご意見お聞かせ下さい。

実際どの程度の頻度で繰上返済されていますか？
手間は？実際どの程度の負担増になりますか？

[287: サラリーマンさん]

285の様に不安だらけなら
軽減は必要だよ！

[288: 匿名さん]

>>286

私は、繰上手数料52,500円で、年１回繰上げてます。
どちらにしろ、年１回は繰上げるつもりなので、手数料は同額です。手間も同じ。

差額は、利息2％で月１万返済軽減したとすると（１万ｘ12ヶ月ｘ2％）÷2で年間1200円ですか。
大した金額とは思わないですけど・・。

[289: 270]

>>278
話の流れ読んでいます？
聞かれたから答えただけ！
それも私の場合と断りを入れて
一般的でないと云える根拠は？
282が云う様に資産家で無い人でも賃貸経営されているのは少なくないんですよ？
278の周りには居ないので認めたくないのかもしれませんが・・・
確定申告のマニュアル本見たことありますか？
不動産所得ってのもありますよ！特殊な事例ではないと言う事ではないですか？

>>279
>>あの不景気な時に、中古5000万円で売却が可能であった1軒目の物件って、
>>元値いくらだったのでしょうか？
元値を聞いて何を判断したいのか意図が分かりませんが
お答えします
勉強の為競売物件を6000万で落札しました。
利回りに関して、前項でも言った通り私の場合と断りを入れていますので
実際、賃貸利回り５％以下でやられている方も少ないと思いましたので参考までに

[290: 286]

>>288
情報ありがとうございます。
以前のスレでも読ませていただきました。

他にはいらっしゃいませんか？

[291: 匿名さん]

>>289
賃貸マンション持ってますが、現自宅のローンは軽減型で繰り上げていってます。
てか、賃貸持ってるから、短縮か軽減かなんてまるで関係無いのでは？？。

[292: 匿名さん]

285さんに納得

手持ち資金は幾ら程度確保していますか？
年収のどの程度確保していればリスク回避と言えるのでしょうか？

[293: 匿名さん]

独身時代に買ったＭＳを賃貸に出しています。
家賃収入は、私の小遣い

収入が絶たれたり、減ってローンが大変になったら
家賃収入をローンに回す予定！
なので、繰上返済は短縮と軽減を併用しています。

独身でＭＳを購入している人多いから
昔と比べて不動産所得がある人も多くなったんだじゃないかな？

[294: 匿名さん]

その後住信信仰派の
不動産に力を入れて、大幅な優遇
自動返済が一番と言う方のご意見は？

[295: 289]

291さんへ
>賃貸持ってるから、短縮か軽減かなんてまるで関係無いのでは？？。

誤解を招いているようなので
賃貸収入だから短縮か軽減かなんて勿論関係ありません。

話の流れで、短縮のリスク回避は？
と聞かれて
賃貸収入があるのでと答えた経緯です。

[296: ビギナーさん]

>288質問!!
>差額は、利息2％で月１万返済軽減したとすると（１万ｘ12ヶ月ｘ2％）÷2で年間1200円ですか。
>大した金額とは思わないですけど・・。

軽減が進み、軽減額が月10万になった場合の差額は、12万と言う事になるのでしょうか？

[297: 匿名さん]

>>295
＞短縮のリスク回避は？と聞かれて
＞賃貸収入があるのでと答えた経緯です。

だから、
「貴方のリスク回避は？」と聞かれたのなら、その回答であってるが
それは短縮派にかぎったリスク回避じゃないでしょ？
と言われてるのが、まだ理解できないようですね。
ピンズレ回答だと。
賃貸し収入があるなら短縮だろうが軽減だろうがローンを抱える人にとっては、最良のリスク回避でしょう。
（それができる人ならね）

[298: 匿名はん]

横レスですいませんが、このスレ見てるとわけがわからなくなってきました。

昨年マンション購入し、
３８００万　中央三井変動1.375%　３５年です。
ちなみに返済手数料は無料。年収は１２００万です。
マンションは１０年で売却の予定です。

ローン控除を考え、来年３００万　再来年２００万のみ
を繰り上げ返済しようとおもっておりました。（残金を２５００万以上にするため）

この場合も返済軽減を選択すべきでしょうか？

[299: 土地勘無しさん]

295
297
は堂々巡り？

297はどうしても軽減推進派なんだね！
リスク回避を連発しているけど
良いじゃない！賃貸収入がある人がリスク回避できる状況で短縮にしたって！
家賃収入があっても、もっとリスクを抑えたいなら軽減でしょ？
軽減による経費は０ではないんだから、後は個々の判断！

297持論だと
保険に入っているのに
ただではない安い似たような保険に入る様なものだね！
軽減でリスク回避とは云わず、もっと他のリスク回避も追加したら？

[300: 匿名さん]

>>296
>>軽減が進み、軽減額が月10万になった場合の差額は、12万と言う事になるのでしょうか？

年１回しか繰上返済を考えていない人にとってはネックだけど
軽減額が月10万円になる前に短縮で調整する方法もあるんじゃない？

>>297
は保険外交員に勧められるまま、同じような保険に加入しているかも！

ローンの見直しの前に保険の見直しが必要？

[301: 匿名さん]

>>299

批判ポイントがずれてない？
＞「貴方のリスク回避は？」と聞かれたのなら、その回答であってるが
＞それは短縮派にかぎったリスク回避じゃないでしょ？

がポイントなんだけど？？

[302: 匿名さん]

>288
>私は、繰上手数料52,500円で、年１回繰上げてます。

繰上手数料１回52,500円？
52,500円で完済までの期間、年1回繰上返済が出来る？

[303: 匿名さん]

リスク回避が話題になっているけど

リスク回避考えたら
地震大国の日本で住宅を買ってはいけないだろう！

地震保険も再建には何の意味なさないし！

[304: 匿名さん]

>>224、>>231、>>235さんたちのレスのあと
短縮派から、ピントがずれたれすはあるけど
積極的に短縮を選ぶメリットを記したまともなレスはないねー？
どうして？
もしかして、おちた鱗を捜してる？

[305: 匿名さん]

>301

>それは短縮派にかぎったリスク回避じゃないでしょ？

重複保険型？

[306: 匿名さん]

>>305

というか、賃貸収入策（それができる人ならば）は低減の人にとってもリスク回避になるので、
軽減を選ばないで短縮のリスク回避は？　という問いの答えとしては
おかしいだろ？　てことじゃないかな。

[307: 匿名さん]

>>軽減が進み、軽減額が月10万になった場合の差額は、12万と言う事になるのでしょうか？

>>年１回しか繰上返済を考えていない人にとってはネックだけど
>>軽減額が月10万円になる前に短縮で調整する方法もあるんじゃない？


自動返済でも無く
繰上返済が有料の方
初回の返済額の何割まで軽減しますか？

[308: 288]

>>296
みなさん大丈夫ですか？。1,200円の10倍は12,000円ですよ。
10万の差がつけば、年間12,000円の差がでます。
5000万とか１億とか、大金を借りている人は差が出やすくなりますね。当たり前ですけど。

[309: 288]

あ、もう一件あるんですね。
>>302
某弱小地銀なんですが、高いんですよ・・手数料。
12月末に住宅ローン控除の基準日があるので、毎年１月に繰上げてます。
毎年、数百万づつ繰上げてますが、多分来年の１月で完済できると思います。
ローン期間自体はまだ30年くらいありますけどね。

[310: 周辺住民さん]

>>307さん

あくまでも一例。私の場合ですが。

20年ローン、10年固定。元金均等の借金。

10年まで短縮。あとは軽減。

住宅ローン減税も考慮。

[311: 匿名さん]

積極的に繰上げる場合には、
元利金等・元金均等・期間短縮繰上・返済軽減繰上のどれをどう組み合わせても、大差ないことになる。

結局のところ、支払総額は、月間や年間にいくら返済したかによって決まる。
元金均等や期間短縮したところで、年収が上がるわけではないからねぇ。
返済額が変わらなければ、どう組み合わせても、支払総額も完済時期もほとんど一緒。

[312: 匿名さん]

短縮、軽減を離れたところで質問させて下さい。

2500万を金利1.01 の20年返済予定で借り入れますが、
10年くらいで完済したいと考えています。
毎年200万程度を定期的に繰り上げしていくよりは、10年目に残金を
一度に繰り上げするほうがいいのですよね？
ちなみに繰上手数料は 52,500円です。

どなたか、教えて下さい。お願いします。

[313: 匿名さん]

>>312
また、微妙に細かい質問を・・。（ｗ
詳細不明だが、書かれたことからのみ考えて、私なら、最初数年のみ繰上げて、後は残金を一度に繰上げる。

[314: ビギナーさん]

元金均等で減っていく月々の返済を軽減で繰り上げてる私が来ました。

[315: 匿名さん]

>>313さん
早速ありがとうございます。

最初数年のみ繰上げというのは、早めに元金を減らして利息軽減するという意味合いですね。
話しがややこしくなりますが、住宅ローン減税との絡みを考えると悩んでしまいます。

[316: 周辺住民さん]

むしろ繰り上げ返済なんてしないのが一番賢いってのはどお？

未来の不確実性を言うのなら。

雇用とか年収とか金利とか天変地異とか災害とか有事とか不慮の事故とか死とか。

期限の利益はそのままに、銀行には余計な金はいっさい払わない。

運良く明日死んでしまうかもしれないじゃん。

[317: 匿名さん]

>316

元も子もないかも。

私は手数料計算したり、ちまちま毎月繰り上げたり繰り下げたり

軽減だの短縮だのうだうだ議論するのもかったるくなったので

全額一括繰り上げ返済することにしました。

[318: 匿名さん]

>>315さん
金利や繰上げ返済を細かく指定できるシミュレータで、思いつくパターンを試算し
比較してみるとスッキリすると思います。
たとえばこんなソフトはいかがでしょう？
http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se140755.html

私は、これで試算した結果、元利金等、返済軽減で行くことにしました。

[319: 匿名さん]

>>318さん
ありがとうございます。
色々試してみます。

[320: 匿名さん]

>>319

そうそう、試さず指南本を鵜呑みにするほど愚かなことはない