賢い繰上げ返済とは？？？

[購入検討中さん]

皆様にご質問があります。
つまらない質問かもしれませんが、繰上げ返済の
ご指導をお願いします。

私と妻の二人で銀行からローンを組んでおります。

私：3000万円　35年　3％
妻：1100万円　35年　3％

３年後に、100万円を繰り上げ返済しようと
考えておりますが、先にどちらのローンに
繰り上げ返済すれば良いのでしょうか？

金額の大きい私の3000万円の金利を軽減するか、金額の少ない妻の
1100万円を先に繰り上げて返済した方が良いのか？

かなり、悩んでおります。

皆様の貴重なアドバイスを宜しくお願い致します。

[21: ご近所さん]

激しくガイシュツなこのネタをいまだに語るとは。
返済額減額が有利なのは決着済み。

[22: 匿名さん]

うちも期間短縮で行きます。
返済額にそれなりの差が出ます。

[23: 匿名さん]

返済額減額の方がお得なのはなぜ？？？
ガイシュツだとか決着済みだとか言われても、ここでは何の解決もしてないと思うけど・・・。

[24: 匿名さん]

タラタラ繰上返済をするなら
返済額減額だろう！

気合入れて繰上返済するなら
期間短縮だろう！

金利上昇率同じ条件で試算すれば分かる事でしょ？

金利上昇を少なく見積もっているなら返済額減額だけど
今の情勢、金利がそれなりに上がる計算をするのが常識！

>返済額減額が有利なのは決着済み。
なんて他人の受け売りじゃ〜人を説得できる説明は難しいかもしれなが！

[25: サラリーマンさん]

実際に計算をしてみれば明白じゃないの？

分かりやすく短期固定の場合
1000万円を金利1％10年で返済、毎年1％金利上昇する
繰上返済年間100万で5年で完済
期間短縮の総支払10584303円
返済額減額の総支払10664765円

長期固定の場合
1000万円金利固定3％
繰上返済年間100万で5年で完済
期間短縮の総支払10766812円
返済額減額の総支払10822743円

減額の方が利息負担が多いって事ですね！
後は、金利はそこまで上昇しないと判断するか、もっと繰上返済をするなど条件がかわるけど！

期間短縮で借り換え時に不利と言う人も居るけど
最近の金融機関、借り換え時に期間を延ばす事も出来ますので
ご心配なく！

[26: マンコミュファンさん]

>>25

返済額軽減で浮いたお金を何に使うかを考えましょう。

[27: 周辺住民さん]

周期的に出てくる期間短縮バ カが
また発生してきたか。

「同じ金額」を「同じ金利」で借りて
「同じ金額ずつ返済」したら、
「短縮」でも「軽減」でも総返済額も
返済期間も変わらない（端数計算による誤差をのぞく）のは
過去何度も議論されているのにね。

自分は将来的に急に収入が減ることなくローンを
完済しきれるという確証があるのなら構わないが
それを他人にまで押し付けるのは余計なお世話。
「期限の利益」を理解できないのは経済的音痴の証明だから
仕方がないか。

[28: 匿名さん]

過去に何度も論議されようが、過去に論議した人たちがここにいるわけじゃないんだし。
そんなバカ扱いしなくてもいいんじゃ？

全てをわかりきった口調で話すならちゃんと説明してあげたら？

[29: 周辺住民さん]

期限の利益というスワップが
無限に必要なわけではない
だから期間短縮も選択されるのだよ

[30: 匿名さん]

>>27

>「同じ金額」を「同じ金利」で借りて
>「同じ金額ずつ返済」したら、
>「短縮」でも「軽減」でも総返済額も
>返済期間も変わらない（端数計算による誤差をのぞく）のは
>過去何度も議論されているのにね。

僕＊＊だから、これが理解できないや

[31: 匿名さん]

>>29
期限の利益がほぼ無償なので、期間短縮型は無意味じゃね？。
別に、「期間短縮型」の実際の返済期間が「返済軽減型」に比べて短くなる訳じゃないし。

ちなみに・・

過去の議論　その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

過去の議論　その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/

[32: 匿名さん]

返済額軽減が常識であれば
期間短縮なんて必要ないし
住宅ローン関連の著書でも議論される事もないだろうに！
でも期間短縮があるって事は、収入状況、経済状況諸々の条件で
一概に判断できないって事じゃないの？

何とかの一つ覚えの様に受け売りで軽減を唱えている人は危険だね！

>自分は将来的に急に収入が減ることなくローンを
>完済しきれるという確証があるのなら構わないが

それよりも35年ローン、35年後にどの程度収入があるかの方が不安じゃないのかな？

[33: 匿名さん]

>返済額軽減で浮いたお金を何に使うかを考えましょう。

浮いたお金なんてたたが知れているけど
何に使うの？

[34: 規約で禁止になれば従いますよ]

>>33
＞何に使うの？

繰り上げ返済にまわすのに決まってるジャン

１０万円が低減して８万円になっても、口座には毎月１０万円入れるんだよ

それが返済額軽減が期間短縮と総支払額はさほど変わらないという派の大前提

[35: 匿名さん]

>>34

おまえおかしいぞ。

月々１０万＋２万（繰り上げ分、例２万）　＝１２万

これが

月々　８万＋２万（繰り上げ分、例２万）＋浮いた２万　＝１２万

これが正解。うそ教えるなよ。

[36: 匿名さん]

返済額が軽減されても、浮いた分を繰り上げに回して毎年同額ずつ返済していけば
短い期間で完済できるってことだね。
それでもって万が一、収入激減しても月々の返済額が小さくなっているから安心ってわけだ。
みんな、わかった？

[37: マンコミュファンさん]

>返済額軽減が常識であれば
>期間短縮なんて必要ないし

貸し手（銀行）からすると期間短縮が常識なんでしょうね。
返済額軽減の場合、繰上後の保証料の再計算が面倒なため、
返済額軽減を取扱っていない場合や出来たとしても手数料が
発生したり手続きが面倒な場合（窓口対応や書面提出）がある。

もともと、返済額軽減が有利というのは住友信託の自動返済の
考え方が前提となっている。

一度、住信の自動返済の仕組みを勉強しましょう。
（注意：自由返済じゃありませんよ）

[38: ご近所さん]

>>35
何いってるのかわからん
過去スレ見れ

[39: 匿名さん]

>>32
>それよりも35年ローン、35年後にどの程度収入があるかの方が不安じゃないのかな？

35年で借りた金を期間短縮でこつこつ繰上返済して20年で返した場合と
同じペースで返済額低減で繰上返済したら、ほぼ同じ20年で完済するんだな。
これが。但し、くどいけど低減分は繰上げに回すのが条件。

理屈で理解できないなら、実際にシミュレーションしてみるとおもしろいよ。

[40: 匿名さん]

＞３０　分かりやすく申しますと、
１０００万の借り入れを、毎月１００万づつ繰上げ返済した場合、期間短縮でも返済軽減でも、１０回で返済終了なのは分かりますよね？
これ、細かいシュミレーションでも、やっぱり期間短縮と返済軽減はローン終了時期が等しくなり、支払い総額は変わらないんですよ。（返済軽減は、軽減された金額も繰上げに回すことが必要）

返済軽減でも、繰上げ額が大きくなると支払い期間が減るわけです。

１　返済額軽減の場合は、軽減された額も繰上げにまわすことが前提。
２　返済軽減は、軽減された額も繰上げにまわす事が前提であるが、いざと言うとき
　たとえば家庭の事情等により、このお金を自由に使うことができる。
３　期間短縮は、短縮された期間を延ばすことはできない。せっかく３０年で借りて
　いるのに、期間を減らされてしまうリスクがある。銀行は支払いを待ってはくれない。
４　どうせどっちも一緒なら、「期限の利益」の保険を得られる返済軽減の方がいいのではないか。
ちゅうことです。

ちなみに私は、住信で３０００万ほど借り、自動返済（返済軽減）で毎月きっちり１４万返しているのですが、このまま行くと返済軽減型なのに２０年くらいで支払い完了します！
もちろん家計が苦しくなった場合、保険として手にしている「期限の利益」を使うこととします。

[41: マンコミュファンさん]

>>34さんの言いたいことは良くわかる。
正しい理解でしょう。
もう少し詳しく書いてみます。
（数値はイメージです）

３５年返済１０万の時に１万軽減繰上をしたら返済額が９万になった。
その後、
１０万（返済９万＋軽減繰上１万）残期間３４年
１０万（返済８万＋軽減繰上２万）残期間３３年
１０万（返済７万＋軽減繰上３万）残期間３２年
１０万（返済６万＋軽減繰上４万）残期間３１年
１０万（返済５万＋軽減繰上５万）残期間３０年
１０万（返済４万＋軽減繰上６万）残期間２９年
１０万（返済３万＋軽減繰上７万）残期間２８年
１０万（返済２万＋軽減繰上８万）残期間２７年
１０万（返済1万＋軽減繰上９万）残期間２６年
１０万（返済０万＋軽減繰上１０万）残期間２５年
完済（元金０円のため）

ちなみに、
３５年返済１０万の時に１万短縮繰上をしたら残期間が１０年になった。
その後、
１０万（返済１０万＋短縮繰上０万）残期間１０年
１０万（返済１０万＋短縮繰上０万）残期間９年
１０万（返済１０万＋短縮繰上０万）残期間８年
１０万（返済１０万＋短縮繰上０万）残期間７年
１０万（返済１０万＋短縮繰上０万）残期間６年
１０万（返済１０万＋短縮繰上０万）残期間５年
１０万（返済１０万＋短縮繰上０万）残期間４年
１０万（返済１０万＋短縮繰上０万）残期間３年
１０万（返済１０万＋短縮繰上０万）残期間２年
１０万（返済１０万＋短縮繰上０万）残期間１年
完済

どちらもの場合も、
１０万＋１万＋１０万×１０年＝１１１万で完済
ということです。

毎月の返済額はどちらも１０万円で同じですが、
毎月の返さなければならない額は違います。
この違いがわかりますか？

[42: 匿名さん]

期間短縮推奨派のみなさま、ご意見お願いします。

[43: 匿名さん]

>返済額軽減の場合は、軽減された額も繰上げにまわすことが前提。

住信みたいに自動にやってくれれば楽だけど
みずほやりそなには、そんなシステムが無いからな〜
軽減分が繰上できる程度の額になるまでに結構期間を要しそうなきがするな〜
軽減分が消えてしまいそう！

[44: 匿名さん]

>>43

だから、金利のみではなく総合的に銀行を決めるべきなんだよ。
ていうか、同時期ならどの銀行でも金利に差はさほどないから
返し方、繰上げ方法など、借りたあとのことまで含めて決めるよね？

細かい計算してないけど、住信の自動返済ほどじゃないけど
繰り上げ手数料が2000円〜5000円までの銀行にしておけば
毎年１００万軽減繰上繰上げでも期間短縮と総支払額で２，３万円くらいしか違わないんじゃないかな。
だったら、「期限の利益」保険代として許せるね、個人的にはね。

[45: 匿名さん]

>>43
＞軽減分が繰上できる程度の額になるまでに結構期間を要しそうなきがするな〜

つまり、その後の繰上げ返済は低減分を貯めるだけで新たなお金はつぎ込まない前提？

ということは期間短縮だったら、その１回限りしか繰上げしないってことだよね？

一回しか繰上げをしないなら期間短縮を選んだほうが総支払額は安いのは低減派も認めてるよ？

[46: 匿名さん]

話反れますが

皆さん繰上返済って年間幾ら程度やられているのでしょうか？

繰上返済額によって
短縮がお得とか軽減がお得ってあるのでしょうか？

我が家は年間100〜200万が目標です。

[47: 匿名さん]

>だから、金利のみではなく総合的に銀行を決めるべきなんだよ。
>ていうか、同時期ならどの銀行でも金利に差はさほどないから>
>返し方、繰上げ方法など、借りたあとのことまで含めて決めるよね？

>44は
住信及び、手数料の安い銀行を軸に
軽減が良いと云っている訳ね！

綜合的に軽減が良いと云う訳じゃないのね！？

私の場合、月々15万のローン返済に年間300〜400万の期間短縮の繰上返済
将来的に収入が減れば、繰上返済を減らせば問題ないと考えているので
短縮派だな！

[48: 匿名さん]

我が家は年間300万の繰上返済が目標です。
今の所予定通り繰上返済をして
毎月のローンの支払い含めて
2年半で借入元本約1000万円減
このペースで行けば後９年で完済！
ま〜計算通りにはいかないでしょうが

[49: 匿名さん]

>>47

ということは、後先考えず金利だけで決めた人？
もしくは
己を犠牲にして銀行の利益を優先させた奇特な人？

確かに、繰り上げ手数料が 21000円とかボッタクルとこあるよねーー

[50: 匿名さん]

ちゃんとわかってるんかな〜

例えば毎月の繰上げ分基本１万だったとしして、毎月繰り上げ前提として
（毎月じゃないと短縮と比べて利息は大きくなっていく）

実際のイメージは
最初が　１万
翌月が　１万＋　５００円（軽減分）
翌々月が１万＋１０００円（軽減分）
その次が１万＋１５００円（軽減分）

てな具合に基本繰上げ金と軽減分を入れていかないとなー

[51: 匿名さん]

50さんは誰に対するコメントかな？

[52: マンコミュファンさん]

>実際のイメージは
>最初が　１万
>翌月が　１万＋　５００円（軽減分）
>翌々月が１万＋１０００円（軽減分）
>その次が１万＋１５００円（軽減分）
当然わかっていると思うけど、
これは繰上返済額だけのイメージであり、
約定返済額は軽減分だけ少なくなるから、
毎月の支払額は変わりません（増減なし）。

実際の【毎月の返済額】のイメージは
最初が　 １０万 　　　　＋１万 　　　　　　　　　　　　　　＝１１万
翌月が　 ９万９５００＋ 　１万＋５００円（軽減分） 　　　　＝１１万
翌々月が９万９０００＋１０万＋１万＋１０００円（軽減分）＝１１万
その次が９万８５００＋１０万＋１万＋１５００円（軽減分）＝１１万

[53: マンコミュファンさん]

失礼しました。
誤記がありましたので訂正します。

実際の【毎月の返済額】のイメージは
最初が　 １０万 　　　＋１万 　　　　　　　　　　＝１１万
翌月が　 ９万９５００＋１万＋　５００円（軽減分）＝１１万
翌々月が９万９０００＋１万＋１０００円（軽減分）＝１１万
その次が９万８５００＋１万＋１５００円（軽減分）＝１１万

[54: 匿名さん]

まぁ、毎月繰上げにそんなにこだわらなくてもイイんじゃないの？。

一番人気は、年末の住宅ローン控除を勘案して、年初に年１回じゃね？。

夏冬ボーナス時に年２回繰上げると、短縮型と軽減型の利息差額なんてほとんど無いし。

[55: 匿名さん]

なんか論点がそれてる気がする。

要は、繰上げ返済は
「期間短縮の方が総返済額で有利」
と言う意見に
「どっちで繰上げしても返済額は一緒だよ。」
という反論があり、
「うそつけ、お前の意味わかんねーよ。説明しろよ。」
と説明を求められ、結果、数々の証拠のもと、意味が分かるようになっていれば良い訳で、
さらに
「返済軽減の方が期限の利益を得られるよ。」
という結論を、みんなが理解できてるなら後はどうしようと個人の勝手じゃない？

[56: 匿名はん]

＞みんなが理解できてるなら後はどうしようと個人の勝手じゃない？

それができずに、指南本などを鵜呑みにして期間短縮を選ぶ人が、えらそうに返済額低減派を
否定しようとするから滑稽なのでは？

[57: 匿名さん]

>>49がなにか必死な件について

繰上手数料が高くても金利やその他の条件がよくてその銀行で
借りるケースもある。 繰上手数料なんか銀行を選ぶ要素のひとつでしかない。

[58: 匿名さん]

収入とローン支払いの比率の問題じゃないの？

収入に対してローン比率が高ければ、将来的不安もあるでしょうから
返済軽減で期限の利益守るべきでしょうし

収入に対してローン比率が低ければ
期限の利益を守る必要はないんじゃないの？

私の場合年間ローンの支払いの約2.5倍の繰上返済をしているから
収入が減っても繰上返済をやめれば良い事であって期間短縮でも問題ないと考えます。

[59: 匿名さん]

早く払い終わって、次の住まいを見つけようと思うから、
今は期限の利益は、いらないかなぁ。

賢い繰り上げ返済は、まず、手数料を取らないところで借りる。
インリンオブちょいちょい返済。

[60: 匿名さん]

>早く払い終わって、次の住まいを見つけようと思うから、
>今は期限の利益は、いらないかなぁ。

同感！
私も10年前に中古で1400万のローンを組み完済後
今は新築ローン返済中！
繰上返済実績を買われ金利も特別に安くしてもらった！

[61: 匿名さん]

>>58
>>59

まだ理解できてないのね？
総支払額は大差ないのに　わざわざ期限の利益というオマケを放棄する理由は？


>>57
＞繰上手数料なんか銀行を選ぶ要素のひとつでしかない。
もともといっぱいいっぱいで「繰り上げ返済」なんて、余裕ができそうならその時検討・・・
という人ならそうでしょうね。

その人のローン戦略の中で繰上げ返済が重要な位置を占める人（早く完済を予定）には
銀行を選ぶ重要な要素だね。
だって、同時期なんだから金利なんてどの銀行でも大差ない、その中で少々高くても
繰上げで早く完済できるんだからその支払利息差はもっと低くなる。

[62: 匿名さん]

＞６１
これについても既に過去ログで決着がついているんですよ。

返済総額は同じという、目からウロコの情報を手にしたにもかかわらず、自分の考えを正当化するために言い訳をしている人。

特に５８なんかはアホ臭くて意見する気にもならない。
なぜなら、そんなに繰上げできる経済事情がありながら、短期返済期間を選ばずに長期返済期間を選んでいるところ。自分から期限の利益を受け入れているんじゃん！
そして繰上げ返済をすることでその期限の利益を縮めて喜んでいる。
そんなんだったら始めから期限の利益のない、１０年固定（固定選択じゃないよ）とかにすればいいのに。どうせ３０年とかで組んでいるんでしょ？

[63: 58]

>61
>総支払額は大差ないのに　わざわざ期限の利益というオマケを放棄する理由は？

たいしたオマケじゃないのに！（笑

>62
長期は面倒なんだけど銀行の支店長に頼まれて30年ローンにしました。
銀行の実績作りにもなるし、お付き合い。
金利は2年固定で！
5年ほどで完済する予定です。

[64: 匿名さん]

返済のことばかり気にしているから、全体が見えていないのでは。

短縮型と軽減型は、比較する期間が違うから公平ではない。
短縮型で早く完済すれば、その後の貯蓄を早くから始められる。
軽減型は完済が遅くなる分、貯蓄を始めるのも遅くなる。
返済中も貯蓄をするだろうが、完済すれば、貯蓄ペースは一気に上がる。

総支払額と余裕分の貯蓄ペースを天秤に掛ければ、おのずから答えは出てくるよ。
ただし、正確に天秤に掛けるには、金利が全期間固定になっているか、
将来の変動金利の動向がわかっている必要がある。

[65: 匿名さん]

さらに、将来の預金金利の動向も。
もし運用を考えているなら、将来の株価動向も。

でも、そんなのわかるわけがない．．．

[66: 匿名さん]

５８は、全く一般的な例じゃないな。何か信用できないけど・・・。
何でそんな人がこの掲示板を見て、しかも書き込みまでしているんだ？

５８さんは３５年組んでいる人の身になって意見をしてよ。自分だけの特異事例を書き込まれても、みんな何の勉強にもならないよ。

[67: マンコミュファンさん]

>64
>短縮型と軽減型は、比較する期間が違うから公平ではない。
>短縮型で早く完済すれば、その後の貯蓄を早くから始められる。
>軽減型は完済が遅くなる分、貯蓄を始めるのも遅くなる。

完済時期は同じだって言ってるのに、
理解できないのでしょうかねぇ。

[68: 匿名さん]

>>62

私も毎月のローン支払いとは別に繰上返済を年間ローン支払いの約２倍やっています。
本当は長期ローンは組みたくなく、短期借入で月々の支払いを倍にしたかったのですが
借入当時の源泉徴収の所得が少なく、アングラ収入はローン審査では何の評価もなし
以前住んでいたＭＳを賃貸に出すにしても収入実績が無いなどで
長期ローンしか組めませんでした。
今はその分を繰上返済に回しています。

経済状況が良くても長期でローン組んでいる人って多いと思いますが！？

[69: 匿名さん]

>>59 >>60 >>64
だから、期間短縮と同じペースで繰り上げていったら、
返済額低減でもほぼ同じ時期に返し終わるんだってば．．．。

[70: 59]

主さんの情報がないので、答えがでませんね。
そもそも、1100万円を35年3％、を見直すのもいいかもしれませんね。

理想は、手数料なしでインリンオブちょいちょい返済。
実際は、３年固定0.85の時代に借りたから、
今まで繰り上げしたことなかったです。（住宅控除の率の方が大きいから）
今借りているところは、手数料取るし。
固定終了後は、とりあえず軽減型で返済かな。
軽減型じゃないと、毎月返済額が多くなっちゃいますし。