賢い繰上げ返済とは？？？

[購入検討中さん]

皆様にご質問があります。
つまらない質問かもしれませんが、繰上げ返済の
ご指導をお願いします。

私と妻の二人で銀行からローンを組んでおります。

私：3000万円　35年　3％
妻：1100万円　35年　3％

３年後に、100万円を繰り上げ返済しようと
考えておりますが、先にどちらのローンに
繰り上げ返済すれば良いのでしょうか？

金額の大きい私の3000万円の金利を軽減するか、金額の少ない妻の
1100万円を先に繰り上げて返済した方が良いのか？

かなり、悩んでおります。

皆様の貴重なアドバイスを宜しくお願い致します。

[202: 匿名さん]

>>187
>>基本支払額低減で繰上げていこうと思っているのですが、どうして
>>この方法が一般的でないのか不思議です。なんか落とし穴あるのかなぁ。

軽減で落とし穴は無いと思いますよ！
一般的でないのは、その金融機関に自動返済方法が無かったり
繰上返済手数料が有料だと、銀行の手数料稼ぎと誤解を受ける為じゃないのかな？

[203: 匿名さん]

＞175
＞現実的じゃないのではありませんか？
＞居住する県に無い金融機関から住宅ローン融資を受けるなんて！
＞それも優遇を受ける為に、公共機関の支払いや給料の振込みに口座を作るなんて！
＞
＞全国規模と言うには、程遠くありませんか？

住信の宣伝をするわけではありませんが、
勘違いは正しく是正する必要があります。

住信の住宅ローンでは公共機関の支払いや給料の振込みは
条件にありません。

店頭での手続きでも基本的に金消時に一度だけです。
インターネットバンキング、無通帳口座、他行振込5回/月無料
ゆうちょ銀行&コンビニ(E-NET)のATM(無料)、
ゆうちょ銀行からの自動振替(無料)

県内に支店はありませんが、結構使い勝手はいいですよ。

唯一、不満な点は入金が平日のみということと、
ＩＢが携帯からアクセスできないことぐらいです。

[204: 匿名さん]

どうせ業者に設けさせるなら、地銀を使ってコネを作ったほうがいいと思うけど？
独立や子供の就職の相談くらいは乗ってくれますよ

[205: 匿名さん]

とにかく、繰り上げ手数料が1万円以上の銀行から
借りてしまった人はここに来る必要は無いと思うけど？

[206: 匿名さん]

フラットの人は？

[207: ビギナーさん]

>203質問

住信の金利優遇を受ける条件って何があるんですか？

他の金融機関だと公共料金引き落としとか
給与振込みなどあると聞きましたが・・・

[208: 匿名さん]

>>205

繰上返済手数料が１万以上って多くないのでは？
手数料がそれだけ高ければ、繰上返済を考えていない方々でしょ？

[209: 匿名さん]

>>200

また、ずれてる・・・。

貴方の場合、「賢い・・」じゃなくて、繰上げするなら短縮しかコスト的に選択肢はないだけでは？
短縮しか選択肢がない人がいくら声高に短縮を主張されても余り意味はないと思うな。

ここは>>205さんが言われるように、
選択肢のある人（繰上げ手数料5000円以内の銀行から借りた人など）が賢い方法を求めるスレだと思うけど？

[210: 匿名さん]

期限の利益がいらない人や支払い総額を抑えたい人って、最初からローン期間10年とか15年とか長くて20年を選んでるんじゃないですか？

最初は期限の利益が長い30年とか35年を選んでおきながら、期限の利益は不要とか言い出すから、言い訳がましいと思われるんじゃないでしょうか。

[211: 匿名さん]

軽減実行していますが

軽減を推奨する人の中に説明不足が多いのが残念です。
錦の御旗のように、総支払額・返済期間も同じを繰り返すばかりで・・・

短縮も軽減も総支払は殆ど同じと言うけど
それには、諸々の条件がある事を踏まえて
短縮派の人達に伝えるべきではないですかね？

「殆ど同じ」と言う条件は
軽減でも軽減分を返済に回す
自動返済の様にコマ目に繰上返済をする
繰上返済手数料は無料である事
など条件が整ったうえで総支払、期間が同じと言えるのではないでしょうか？

手数料が有料で繰上返済回数が少なければおのずと総支払いが増える事を
説明する必要があるのでは？
誤解を招くスレが多いのが残念です。

[212: 匿名さん]

>>選択肢のある人（繰上げ手数料5000円以内の銀行から借りた人など）が賢い方法を求めるスレだと思うけど？


？？？誰が決めたの？
私は繰上返済手数料1万円で延々参加してきたけど・・・

繰上返済手数料5000円以下でスレ立ち上げたら？

[213: 匿名さん]

ほぼノーリスクの電力会社の社債でも２％で運用できる今、繰上げについて侃々諤々述べても、ほとんど大勢に影響はないのではないでしょうか？

[214: 匿名さん]

>207さん
>住信の金利優遇を受ける条件って何があるんですか？
>
>他の金融機関だと公共料金引き落としとか
>給与振込みなどあると聞きましたが・・・

基本はＨＰに記載されていますが、
属性によってはほとんど無条件です。
（実質、借入金と年収のバランスのみでは）

私の場合、ＨＰに記載されている
30万円以上の取引実績やゴールドカードは
関係ありませんでした。
給与も公共料金もまったく変更していません。

スレ違いでしみません。

[215: 匿名さん]

＞軽減でも軽減分を返済に回す
＞自動返済の様にコマ目に繰上返済をする
＞繰上返済手数料は無料である事
これを何度説明しても理解してくれないから、
歯がゆいのですよ。

[216: ビギナーさん]

214さん
ご丁寧に説明ありがとうございます。

素人質問をもうひとつ

>属性によってはほとんど無条件です。
>（実質、借入金と年収のバランスのみでは）

では、最初っから優遇後の金利を掲載しないのは何故なのでしょうか？
殆ど無条件であれば、他行よりも高い金利を表示しなければ良いのにと
素人考えで、思ってしまうのですが

[217: 匿名さん]

＞軽減でも軽減分を返済に回す
＞自動返済の様にコマ目に繰上返済をする
＞繰上返済手数料は無料である事

この条件で借入をし、繰上返済をしているケースって多いとは思えないのは
私だけでしょうか？

[218: 匿名さん]

>>213

このスレは賢い繰上返済になっているのだから
運用の話になれば、もっと荒れるでしょ！？

取り合えず繰上返済内容でお願いします。

[219: 匿名さん]

>>211
＞繰上返済手数料は無料である事

こんなことを言うから短縮派がつけ上がる。
無料でなくても５０００円以下なら、誤差の範囲の差でしかない。
5000円以下の銀行なら都銀を含めたくさんある。

[220: 匿名さん]

>>212

でも、コスト的に短縮しか選択肢のない人がいくら短縮を主張しても
それは「賢い・・」ではないのだからスレ違いでは？

[221: 匿名さん]

>「殆ど同じ」と言う条件は
>軽減でも軽減分を返済に回す
>自動返済の様にコマ目に繰上返済をする
>繰上返済手数料は無料である事
>など条件が整ったうえで総支払、期間が同じと言える

分かりやすく納得です。
これ以外の条件

自動返済を利用しないで
繰上返済手数料が3,000円以上掛かる方で
繰上返済を軽減されている方
ご意見お聞かせ下さい。
実際どの程度の頻度で繰上返済されていますか？
手間は？実際どの程度の負担増になりますか？

[222: 匿名さん]

>219
>こんなことを言うから短縮派がつけ上がる。

感情的にならずに！
もう少し理論的に論じたら？

>無料でなくても５０００円以下なら、誤差の範囲の差でしかない。

手数料が5,000円なら誤差がどの程度なのか？
10万なのか？50万なのか？100万なのか？
貴方の試算している数字で構わないので、具体的に短縮派に指摘しないと！！
理解できないでしょ？

[223: 匿名さん]

＞手数料が5,000円なら誤差がどの程度なのか？
＞貴方の試算している数字で構わないので、具体的に短縮派に指摘しないと！！

短縮派の皆様
過去スレ参照ください。

[224: 219ではありませんが]

4500万の借入で20年で完済、自動返済を利用しない場合

当初短縮、後半軽減と
当初軽減、後半短縮の試算をしてみました。

自動返済でないので軽減分を随時繰上返済と云う訳にはいきませんが
年に1度繰上返済をした場合、後者の方が40万ほど利息を多く払う事になりました。
これを高いと判断するか安いと判断するかは個々に違うと思いますが
軽減優先で保険として年間2万円は、さほど高いとは思いません。

後は手数料の問題だと思います。

[225: 匿名さん]

＞最初は期限の利益が長い30年とか35年を選んでおきながら、期限の利益は不要とか言い出すから、
＞言い訳がましいと思われるんじゃないでしょうか

最初からローン期間10年とか15年とか長くて20年を選んでない人へ
コメントはないのですか？

[226: 211]

>223
>短縮派の皆様
>過去スレ参照ください。

軽減を推奨する人の中に説明不足が多いのが本当に残念です。

具体的に自分で試算できないのであれば
短縮の理解を得られないので
荒れる様なスレはお控え下さい。

[227: 匿名さん]

>>最初からローン期間10年とか15年とか長くて20年を選んでない人へ
コメントはないのですか？

何だか日本語変じゃないですか？
選んでない人＝選ばなかった人
って事？

[228: 68]

>225
よく日本語が分からないけど
最初っからローンを20年で組まずに35年で組んだ人へ
と理解してコメントします。

私の場合、審査時の所得が少なく35年でしか借りれませんでした。
現在は、以前住んでいた物件を賃貸に出しているので
家賃収入や賞与を短縮に
金利見直し時に軽減を選んでいます。

又期限の利益といわれそうですが・・・

[229: 匿名さん]

反匿名が殴りこんでくるぞ

[230: 匿名さん]

こんなとこでレス繰り返す労力は、繰り上げ手数料を明らかに上回る。

[231: 匿名さん]

224さんのケースを元に試算してみました。

4500万の借入で3.0%の35年ローン、繰上返済で20年で完済、自動返済を利用しない場合

短縮のみと
軽減＋最後だけ短縮の試算をしてみました。

自動返済でないので軽減分を随時繰上返済と云う訳にはいきませんが
前者の方は、年に1度100万円繰上返済をした場合、
後者の方は、年に1度100万円＋１年分軽減分を繰上返済をした場合、
後者の方が24万ほど利息を多く払う事になりました。
これを高いと判断するか安いと判断するかは個々に違うと思いますが
軽減の保険として年間1.2万円は、さほど高いとは思いません。

ちなみに、総返済額は
前者：¥59,597,679
後者：¥59,834,047

初回月返済額は
前者：¥173,182
後者：¥173,182

10年後の月返済額は
前者：¥173,182
後者：¥126,404

20年後の月返済額は
前者：¥173,182
後者：　 ¥9,665

[232: 匿名さん]

＞161さん
＞住信より金利が低いところはたくさんあるようです。
＞1月金利（最初に大きな優遇コース）で比較すると、
＞
＞変動：(住信)1.575%　(住信SBI)1.375%
＞２年：(住信)1.800%　(みずほ)1.250%
＞３年：(住信)1.850%　(三菱UFJ信託)1.350%　(みずほ)1.450%
＞５年：(住信)2.000%　(三菱UFJ信託)1.500%　(みずほ)1.550%　(三菱東京UFJ)1.750%
＞10年：(住信)2.100%　(みずほ)1.900%　(中央三井)1.900%
＞15年：(住信)2.700%　(三菱東京UFJ)2.500%
＞20年：(住信)2.750%　(三菱UFJ信託)2.400%　(住信SBI)2.550%　(新生)2.650%　(三菱東京UFJ)2.700%
＞30年：(住信)2.950%　(住信SBI)2.700%　(新生)2.900%

あたかも、住信がすべての期間で金利が高いような錯覚になるけど、
優遇タイプや借入期間によっては他行より低金利なものもあります。
（当然、高金利のものもあります。）

変動：(住信)1.575%　(みずほ)1.875%　(三井住友)1.875%　(中央三井)1.875%
２年：(住信)1.800%　(三井住友)2.000%
３年：(住信)1.850%　(三井住友)2.150%
５年：(住信)2.000%　
10年：(住信)2.100%　
15年：(住信)2.700%　(中央三井)2.850%
20年：(住信)2.750%　(中央三井)3.050%
30年：(住信)2.950%　(みずほ)3.030%　(中央三井)3.100%　(三菱東京UFJ,三井住友)3.150%

自動返済があるから金利が０．１％高くてもいいなんて考えるわけでなく、
金利が同じなら自動返済があるしとか、
金利が０．１％でも低く、かつ、自動返済もあるし
って考えましたけど。

[233: 匿名さん]

借り入れ4500万、フラット35で毎年繰上げ返済を年一回100万する場合は、どちらが良いですか？

[234: 匿名さん]

>>221
お書きの条件は、１回のみの繰上げを全く同じにする場合の条件ですよね。

私は、繰上手数料52,500円で、年１回繰上げてます。
どちらにしろ、年１回は繰上げるつもりなので、手数料は同額です。手間も同じ。

差額は、利息2％で月１万返済軽減したとすると（１万ｘ12ヶ月ｘ2％）÷2で1200円ですか。
大した金額とは思わないですけど・・。

[235: 入居予定さん]

>>231さん
詳しいシミュレーションありがとうございます。
私は前々スレで鱗が落ちた！と思って、これまで「無条件で期間短縮が有利」と思っていたのは違ってたと考えるようになりました。

231さんのシミュレーションでは、繰上返済の回数はそれぞれ何回になったでしょうか？
回数がわかると、繰上返済手数料が無料でない場合に、実際に手数料がどのくらいかかるのかがわかって、さらに比較しやすいのではないかと思います。


参考に、私もシミュレーションしてみましたので、書いておきます。
初めてローンシュミレーターを使ったので操作上でのミスがあるかもしれませんが、大勢に影響はないかと思うのでご容赦ください。

借入金額２，５００万円、２５年間、ローン金利３％
１年ごとに１００万円ずつ繰上返済する
（１）期間短縮
返済回数　１５４回（１２年１０ヶ月）
総返済額　30,099,941円　うち利息　5,099,941円
繰上返済回数　１２回

（２）通常の返済額軽減（毎回１００万円）
返済回数　２０４回（１７年）
総返済額　31,084,850円　うち利息　6,084,850円
繰上返済回数　１２回　＋一括完済１回
（１）との差　984,909円

（３）軽減額上乗せ型の返済額軽減（毎回の返済額から軽減できた分を次回の繰上返済に上乗せ）
返済回数　１５６回（１３年）
総返済額　30,203,753円　うち利息　5,203,753円
繰上返済回数　１２回　＋一括完済１回
（１）との差　103,812円

手数料がかかるといっても、期間短縮型より最後の完済分が１回多いだけでした。
期間短縮より軽減型の方が手数料が高い場合は、差額×１２回が軽減型で余計にかかりますね。

※月返済額（義務的な返済額）
・当初　118,552円
・５年目　　（１）118,552円　（２） 98,125円　（３） 96,169円
・１０年目　（１）118,552円　（２） 67,994円　（３） 52,009円
・１３年目　（１）118,552円　（２） 46,042円　（３） 8,964円（完済直前）

シミュレーションしてみて、毎月でなく年１回の上乗せ繰上返済で、期間短縮との差が９０万から１０万にまで落ちるんだ〜と感激しました。
自分でやるとよくわかるので、「軽減型でも最終返済期日はほとんどかわらない」と理屈が納得できない方は、シミュレーションしてみるといいと思います。

期間短縮と返済額軽減の、返済期間と総返済額が全く同じになる条件（毎月差額繰上、手数料無料、自動繰上なら手続き楽）というのは理論上で理解しておいて、後はご自分の条件でどのくらいの差額ならリスク回避策の費用として許容できるかで選択すればいいんじゃないでしょうか。

緊急時にローン返済額を減らさなくても、預金や他の資産の売却で十分対応できる方はまあ…羨ましいですねというところです。
でも、資産を売却するのも手間がかかるし、いっときローンを義務的な返済額だけにすることによってその場をしのげれば、楽じゃないですかね？

長文で失礼しました。

[236: 235]

すみません；
上のシミュレーションの（２）の繰上返済回数は１６回＋一括完済１回です。

[237: 匿名さん]

僕のケースは2200万円　固定2.5%　フラットなので手数料は無料。
ただし１回の繰上は100万円以上でないとならないという制限があります。

最初の5年間は詰めて繰上げ。その後ペースを落とそうと考えてます。
何パターンか、まとめてみました。うまくupできるかな。

支払低減とあるのは、このスレの流れに沿って、低減した分は貯めて
おいて次回繰り上げのときに追加する。もしくは100万円貯まったところで
繰上です。

５年過ぎたら２年毎に100万円+低減分繰上げのパターンでいこうかなと
思ってます。

[238: 匿名さん]

>235さんへ
231です。

>231さんのシミュレーションでは、繰上返済の回数はそれぞれ何回になったでしょうか？

繰上返済は、返済開始月の１年後（12回目）から毎年１回としています。

>前者の方は、年に1度100万円繰上返済をした場合、
⇒繰上回数：１９回
　 残元本約100万円→その後６ヵ月で完済（約17万円×６回）

>後者の方は、年に1度100万円＋１年分軽減分を繰上返済をした場合、
⇒繰上回数：２０回
　 １９回目の繰上返済後の残元本は約150万円、
　 ２０回目の繰上返済（軽減分のみでＯＫ）で完済
　（月返済¥9,700を残り１５年払い続ける選択肢もあり）

[239: 匿名さん]

＞緊急時にローン返済額を減らさなくても、預金や他の資産の売却で十分対応できる方はまあ…羨ましいですねというところです。

でも、それらをわざわざ残して住宅ローンを多く借りてるってのは方策としてどうなんでしょうかね？

住宅ローン金利より高く運用できてるから そう選択されてるんでしょうが、
ここで一般人の参考にならない特殊例を持ち出されても意味ない。

[240: ビギナーさん]

>224
>231

試算して頂いたので非常にイメージ沸きました。
軽減でいざと云う時の保険として
1万円だろうが2万円だろうが高いとは思いませんが
>231さんが試算して頂いたデータだと10年後軽減分が
3割減にも満たない5万円減が大きいのか小さいのか・・・

私個人的には、10年位までは軽減効果はさほど無いんだな〜
と言うのが感想です。

[241: 匿名さん]

>166が言うように
>交通事故とかなんでもいいけど、死なない、でもしばらく働けない状況になるリスク回避に
>奥さんのパートでしのげる程度に低減しておくのは賢い選択だと思わないかい？

軽減を実行している人には
それ以外にも、会社の倒産、減給、降格など、再就職しても所得が上がるのはごく一部
色々なケースを想定しているからこそ軽減実行をしているのです。

所得が安定していると言い切れる人は短縮でも構わないでしょうが・・・

[242: 匿名さん]

>住宅ローン金利より高く運用できてるから そう選択されてるんでしょうが、
>ここで一般人の参考にならない特殊例を持ち出されても意味ない。

特殊な例なのかな？
結構私の周りでも資産を売却せずに不動産ローン組まれている方多いですが・・・
我が家の場合は、私設年金のつもりで以前住んでいた物件を賃貸に出しています。

それとも住宅ローンを組まれている多くの方は
いざと言う時の預金だけしか確保されていないのでしょうか？

[243: 外資系]

>225
>最初は期限の利益が長い30年とか35年を選んでおきながら、期限の利益は不要とか言い出すから、
>言い訳がましいと思われるんじゃないでしょうか

>最初からローン期間10年とか15年とか長くて20年を選んでない人へ
>コメントはないのですか？

ローン審査時日本企業の安月給
今は外資に転職をし年俸制になったので短縮で返済しています。

審査時と現在の状況が変われば返済能力も変わるでしょ？

[244: 匿名さん]

>>住宅ローン金利より高く運用できてるから そう選択されてるんでしょうが、
>>ここで一般人の参考にならない特殊例を持ち出されても意味ない。

皆さん住宅ローンを組む前に資産を売却してしまうのが一般的なのでしょうか？

私はＭＳ購入時、株が買値より安かったので売却せずに運用しています。
無理して買値よりも安く売るよりも、取り合えず配当率が住宅ローン金利よりも良いので！
それでもやっぱり売却し、住宅ローン残を減らした方が良いのでしょうか？

[245: 匿名さん]

232さん
ちゃんと話の流れを読んでいる？

>あたかも、住信がすべての期間で金利が高いような錯覚になるけど、
>優遇タイプや借入期間によっては他行より低金利なものもあります。

161さんは住信が特別高いと言っているわけじゃないよ！

>134
>住信は住宅ローンに力を入れてるからか、住信より 0.1%以上も金利が低い銀行なんて
>ほとんど無いと思うけど？

>139
>住信の基本戦略は、
>高めの店頭金利で大きく優遇です。

>146
>優遇後、住信より安い都銀があるなら教えて？
>地銀はその地域にいないとダメだから、都銀だけでいいよ

この流れから住信より安い金融機関をスレしたんでしょ？

[246: 匿名さん]

取引銀行に住信の自動返済のようなシステムがなくても、
住宅ローンの軽減繰上げ用の口座を別に作って、
軽減分を毎月入金して、年１回の繰上返済時に
あわせて繰上げれば、年間版自動返済になりますよ。

毎月の入金が面倒だったり、忘れてしまうのであれば、
普通預金から自動振替で定期預金にするシステムなどは
どこの銀行でもあるはずなので、それが流用できるはずです。

[247: 匿名さん]

>>235さんのレスから引用します
あまり計算得意じゃないのでアドバイスお願いします

※月返済額（義務的な返済額）
・当初　118,552円
・５年目　　（１）118,552円　（２） 98,125円　（３） 96,169円
・１０年目　（１）118,552円　（２） 67,994円　（３） 52,009円
・１３年目　（１）118,552円　（２） 46,042円　（３） 8,964円（完済直前）

我が家は元金均等なので支払い年数が経つに連れて月々の支払額がかなり減ってきます。

この（１）のパターンだと最初から最後まで同額ですが、我が家のように減ってくる家では、
年に１回ボーナスなどを利用して１００万返済ときめていても、月々の支払額が減ってくると
その分も使わず貯金して結局年に１回百何十万返済する事は普通にできます。
支払い金額が減っただけ貯金して上乗せして返済するのは、軽減の人と一緒です。
上の計算はシミュレーションなので、そういう個人のその時の事情というのは関係無いとは判っていますが、それなら元金均等で支払い金額が減ってくるパターンも一緒にシミュレーションしてはどうでしょう？

それと（１）のパターンだと１３年目も118,552円となっていますが、１２年１０ヶ月で完済してしまうんじゃないのでしょうか？理解不足ならすみません。

また（２）の、ただの軽減だけなら１３年目以降１７年目まで続くんですよね。
（３）の９６,１６９円、５２,００９円、８,６９４円と減ってきていますが、結局は軽減された金額は貯金して年１回１００万円に上乗せしてまとめて払うのでしたら、その金額を１２で割った金額も（　　　）で追加してかいていただけないでしょうか？
月の義務的な返済額ではないにしても、結局は自由に使えない、貯金しなくてはいけない金額です。
ローンをシミュレーションする時は、人間ってそういう表面的な金額だけじゃなくて、月の返済額とはいえないけれど実際は事実上は返済しているのと同じ金額をきちんと数字にして把握していないと、１０年目５万ちょっと、１３年目９千円ちょっと、安〜っぃ！！と喜んでしまうというのが一番落とし穴になると思いますので、その辺を明記して頂ければと思います。

[248: 匿名さん]

>>242
>>243

特殊事例の貴方のはみんなの参考にならないんだけど？
自慢したいだけなら、まぁ　勝手にどうぞ。

[249: 匿名さん]

>>244
＞取り合えず配当率が住宅ローン金利よりも良いので！


なぜ、繰上げするの？
なぜ、「賢い繰上げ返済」というこのスレにくるの？

[250: 匿名さん]

＞今は外資に転職をし年俸制になったので短縮で返済しています。

個人の能力なぞ関係なく、本国本社の都合に振り回される可能性がある外資系の人こそ
・・・・。
それも、ほぼ同じコストでリスク回避できるのに・・・。

[251: 匿名さん]

>ほぼ同じコストでリスク回避できるのに・・・。

このほぼ同じが個人によって捕らえ方が違うんじゃないの？
20万の差から80万位まで差があるんだから！