賢い繰上げ返済とは？？？

[購入検討中さん]

皆様にご質問があります。
つまらない質問かもしれませんが、繰上げ返済の
ご指導をお願いします。

私と妻の二人で銀行からローンを組んでおります。

私：3000万円　35年　3％
妻：1100万円　35年　3％

３年後に、100万円を繰り上げ返済しようと
考えておりますが、先にどちらのローンに
繰り上げ返済すれば良いのでしょうか？

金額の大きい私の3000万円の金利を軽減するか、金額の少ない妻の
1100万円を先に繰り上げて返済した方が良いのか？

かなり、悩んでおります。

皆様の貴重なアドバイスを宜しくお願い致します。

[182: 匿名さん]

>173の
>ほんとにこのスレを頭から読んで、感情的なのが短縮派で軽減型がそうでないと
>思ったのならちょっと診てもらったほうがいいと思いますよ。

>174の
>でも、冷静に考えてごらん
>軽減派が感情的になる理由はないでしょ？

「でも」って事は軽減型が感情的に書き込みをしている事を認めているって事なの？

私は、短縮型も軽減型も感情的になる必要はないと思うけどな〜

[183: 入居済み住民さん]

このスレは初書き込みだけど、以前にあった同様のスレには積極的に書き込んだ者です。
まあ、結局はいつも短縮派と軽減派のののしりあいになるんだけど（笑）
短縮派の人に知っておいてほしいことがあります。

いわゆる銀行とか、ファイナンシャル・プランナーって「期間短縮が絶対にお得」って決め付けていますよね？
で、それが常識として一人歩きしている現状があるわけです。
でもね、銀行員とかＦＰで、このスレで論じられているロジックを教えてくれる人はいない。
下手をすれば知らない銀行員やＦＰもわんさかいそうです。

だから、こまめに返すのは前提だけど、本当は短縮でも軽減でもそんなに変わらないんだよ、
という現実を（厳密に言えば自動返済の場合以外は、軽減のほうが多少負担は大きくなりますが）
変な常識をそのまま鵜呑みにしている人に、教えてあげたいって気持ちがあるのね。
だから自然と熱っぽくなるのかもしれない。

短縮でも軽減でもそんなに変わらないということを理解した上でどちらを選ぶかは
それぞれの自由だと思いますよ。

それからフラットで契約している人は、短縮で返していって万が一のことがあっても、
「最初に契約した返済期限」まで延ばしなおすことはできるから、
あまり期限の利益は考えなくてもいいかもしれないね。

[184: 匿名さん]

>166に質問！！
>奥さんのパートでしのげる程度に低減しておくのは賢い選択だと思わないかい？

奥さんのパートでしのげる程度になるまで何年掛かるのでしょうかね？
それまでは、
>払えなくなって家を手放すリスク回避
はできないのでは？

じゃ〜短縮も軽減も大差なしって事ね！

・・・又期限の利益と言われそうですけど・・・

[185: 匿名さん]

>>177
＞奥さんのパートでしのげる程度まで軽減する必要も無いと思うけどな〜

そう、そんなに心配する必要ないかもしれないが、短縮派とほぼ同じコストで
得られるものをわざわざ捨てる必要もないと思うけどなー
「リスク回避」という言葉の存在しってる？

>>184
じゃあ返済期間も総支払額もほぼ同じなのに、わざわざ短縮を選ぶ理由を書いてください。

[186: 匿名さん]

私は、最初の５年間くらい頑張って繰り上げ返済をしようと思っています。
最初の方が利息は高いので、貯金や買い物よりも優先的にしています。

その後は、繰上げはあまりせず、旅行をしたり買い物をしたりして行きたいです。
なので、期間短縮の方が利息分が減って得なのかと思っていました。

支払が終わるのは同じとの事ですが、それはコンスタントに繰り上げている
場合で、私のような場合は、どちらが得なのでしょうか？

５年以降は、一切、繰上げをしないとは思っていませんが、積極的にするつもりは
ありません。夫に、もしものことがあったら支払はなくなるので家は保険のようなもの
だと思っています。

ご意見よろしくお願いします。

[187: 匿名さん]

>>183
「おりこうな繰上げ返済とは」スレで、目から鱗が落ちて繰上げ方法を
短縮から低減に変えた者ですが、なんで銀行とかファイナンシャル
プランナーって、やりようで短縮も低減も期限は変わらないってことを
言わないんだろうと疑問を持ってます。
気づいてないってことは無いですよね？

ここの期限短縮にこだわる人からなにかヒントが得られるかなと期待してた
のですが、なんかパッとしないし．．．。

基本支払額低減で繰上げていこうと思っているのですが、どうして
この方法が一般的でないのか不思議です。なんか落とし穴あるのかなぁ。

[188: 入居予定さん]

へえ〜！やりようで短縮も低減も期限は変わらないってことを教えて下さいな？

[189: 購入経験者さん]

ペアローンで夫婦別々で3200万+3200万=6400万のローンをしました。
夫ガン特約付きで10年2.6%。妻3年固定で1.6%です。
1年前のローンだったので今後は上がり一辺倒と予測されており妻側を集中的に返す予定でした。
それが、1年後の金利もこの有様で…
結局私の方を400万ほど繰上げしました。
妻は夏に繰り上げしているので1年経った今、残高が2750万+2850万=5600万くらいです。
今のままであれば来年の今頃には残高4800万くらいまではいけそうなのでこの1年の情勢を
みて、どっちを優先的に繰り上げるか決めて行きたいと思います。

今感じることは、世の中予測とは逆方向に動くんだなと…
現状を見るとそれが必ずしも全ての原因ではないにしろ結果的には日銀のゼロ金利解除、
追加利上げはとても悪い時期に行ったと言われる事になりそうですね。。

[190: 匿名さん]

>188

私は>>99を読んで、「なるほど」と思いました

[191: 匿名さん]

>>186
結局、どのようにしても、損得は無いです。

＞期間短縮の方が利息分が減って得
計算上は、そうなのですが、「なぜ」だかは考えたことがありますか？。

返済軽減型を選ぶと、月々の返済が減ります。その減った分の利息が期間短縮型との利息差なんです。
月々3万払うよりも、月々8万払う方が、支払利息が安くすむ。当たり前ですよね。
「繰上自体」によって利息額が変わるのではなく、繰上げた後、返済額が変わることによって、利息の差が生まれるんです。
だから、軽減型の場合、返済額の調整をしてやると、利息の差がなくなるんです。
なにも毎月調整する必要はなくて、半年や一年に一回でも利息差は大した金額になりません。

利息はかかるが、その元本は手元にある。
住宅ローンほど安定して長期に高額を低利で融資してくれる制度は無いですからね。
返済軽減を選んだ場合、差額を再度繰上げるもよし、人生の余裕に使うもよし、ではないでしょうか？。

[192: 177]

>185
「リスク回避」を論じるなら、軽減前に貯蓄か資産を確保した方が
本当のリスク回避になりますよ！

私の場合（三十代）、短縮実行しています。
いざとなったら、賃貸に出している家賃をローン返済に
少し大きなお金が必要な時は、株を売却
大きなお金が必要なら賃貸物件を売却をすれば良いと考えています。
これがリスク回避です。

軽減でリスク回避と言えるまでに、何年必要か計算してみてください。
それまでは、リスク回避が出来ていないと云う事になりますので！

リスク回避が出来たと云えるまで頑張って下さい。

[193: ビギナーさん]

>183
>それからフラットで契約している人は、短縮で返していって万が一のことがあっても、
>「最初に契約した返済期限」まで延ばしなおすことはできるから、
>あまり期限の利益は考えなくてもいいかもしれないね。

知りませんでした！
フラットにはそんな得点があったんですか〜
今までのスレを読んでいると短縮したら元には戻らないと言う
発言が多かったので鵜呑みにするところでした。

[194: 匿名さん]

>>193
あまり簡単に考えないように。
確かにフラットは元に戻すことが可能です。

但し、申請して審査が必要ですし、あなたの個人信用にキズがつく可能性もあります。
非常時の場合以外は使わない方が賢明でしょう。

[195: 匿名さん]

普通は短縮された期間は延ばすことはできない。

これは借り換えするときも同じで、
たとえば「子供が大学生になって返済額を抑えるために借り換えたい」と思っても制限がある。

多くの金融機関は、短縮された期限内で借り換え期間を設定するので、期間が短い分借り換え可能な額も少なくなってしまう。
固定期間が過ぎた後で、有利な優遇のある銀行に借り換えしようと思っている人は、要注意なのです。

銀行は、せっせと期間を短縮した努力は評価してくれず、返済比率が増加したというマイナス評価をしてしまう。

この点返済軽減ならば、期限は短縮されていないので返済比率は減少し、銀行も高評価をしてくれますし、軽減されている額もきちんと次の繰上げに組み込めば、短縮型と比べても「期間及び総返済額」に違いはありません。

[196: 匿名さん]

>186

私も似ているかもしれません。
最初の２年で繰上返済800万円実行しました。
以後は、繰上返済ペースは半分にする予定！
大きな出費が無ければ、勿論追加返済はする予定ですが

やはり同じ額を繰上返済するにしても
借入当初に繰上返済する事で総支払額は抑えられますので！

>コンスタントに繰り上げている
>場合で、私のような場合は、どちらが得なのでしょうか？

コンスタントに繰上返済しないのであれば短縮でしょうが
収入が落ちる可能性が高いと判断すれば軽減になると思います。

私の場合は、リスク回避を別途考えているので
基本的に繰上返済は、短縮
金利見直しで金利が上昇した時は軽減で考えています。

[197: 匿名さん]

>>192by177

偉そうに書いてるが結局理解できてないのか、おもいっきりずれた回答
なさけないね

＞私の場合（三十代）、短縮実行しています。
＞いざとなったら、賃貸に出している家賃をローン返済に少し大きなお金が必要な時は、
＞株を売却　大きなお金が必要なら賃貸物件を売却をすれば良いと考えています。
＞これがリスク回避です。

軽減にすると、それに何か支障があるわけ？
総支払額も返済期間もほぼ同じなのに、わざわざ短縮を選ぶ理由が書いてない
ピン＊＊。

[198: 匿名さん]

>>197

感情論、ののしりあいまだ続いていますね〜

軽減派は、皆こんな奴だと思わないでね！

[199: 匿名さん]

「ローンを予定の半分で返した」なら
自信に繋がり気分も良い

退路を断てば士気も上がる。

[200: 192]

>軽減にすると、それに何か支障があるわけ？
>総支払額も返済期間もほぼ同じなのに、わざわざ短縮を選ぶ理由が書いてない

私の場合、自動返済でもなく、繰上返済手数料も有料です。
仕事も忙しく、繰上返済も金利見直し時のみと考えています。
こまめな繰上返済ができないので
支払い総額に100万ほど差が出る計算になる為
短縮にしています。
勿論リスク管理も出来ているので問題ありません。

それで197の軽減でリスク回避と言えるまでに、何年掛かるのですか？
他人にリスク回避を論じる前に、ご自分のリスク回避をお考えになられた方が良いと思いますよ

[201: 匿名さん]

>197
冷静になりなさい。

>軽減にすると、それに何か支障があるわけ？
>総支払額も返済期間もほぼ同じなのに、わざわざ短縮を選ぶ理由が書いてない

今までのスレを読んでいるんでしょ？
自動返済やマメに繰上返済する人にとっては、額も期間もほぼ同じと言える。
けど、自動返済で無い銀行の方が多く
繰上返済手数料が無料の金融機関も数行
繰上返済の頻度が少なければ
状況は変わるのでは？

もう少し色々なケースがある事を踏まえて
品格あるスレにしましょう。

[202: 匿名さん]

>>187
>>基本支払額低減で繰上げていこうと思っているのですが、どうして
>>この方法が一般的でないのか不思議です。なんか落とし穴あるのかなぁ。

軽減で落とし穴は無いと思いますよ！
一般的でないのは、その金融機関に自動返済方法が無かったり
繰上返済手数料が有料だと、銀行の手数料稼ぎと誤解を受ける為じゃないのかな？

[203: 匿名さん]

＞175
＞現実的じゃないのではありませんか？
＞居住する県に無い金融機関から住宅ローン融資を受けるなんて！
＞それも優遇を受ける為に、公共機関の支払いや給料の振込みに口座を作るなんて！
＞
＞全国規模と言うには、程遠くありませんか？

住信の宣伝をするわけではありませんが、
勘違いは正しく是正する必要があります。

住信の住宅ローンでは公共機関の支払いや給料の振込みは
条件にありません。

店頭での手続きでも基本的に金消時に一度だけです。
インターネットバンキング、無通帳口座、他行振込5回/月無料
ゆうちょ銀行&コンビニ(E-NET)のATM(無料)、
ゆうちょ銀行からの自動振替(無料)

県内に支店はありませんが、結構使い勝手はいいですよ。

唯一、不満な点は入金が平日のみということと、
ＩＢが携帯からアクセスできないことぐらいです。

[204: 匿名さん]

どうせ業者に設けさせるなら、地銀を使ってコネを作ったほうがいいと思うけど？
独立や子供の就職の相談くらいは乗ってくれますよ

[205: 匿名さん]

とにかく、繰り上げ手数料が1万円以上の銀行から
借りてしまった人はここに来る必要は無いと思うけど？

[206: 匿名さん]

フラットの人は？

[207: ビギナーさん]

>203質問

住信の金利優遇を受ける条件って何があるんですか？

他の金融機関だと公共料金引き落としとか
給与振込みなどあると聞きましたが・・・

[208: 匿名さん]

>>205

繰上返済手数料が１万以上って多くないのでは？
手数料がそれだけ高ければ、繰上返済を考えていない方々でしょ？

[209: 匿名さん]

>>200

また、ずれてる・・・。

貴方の場合、「賢い・・」じゃなくて、繰上げするなら短縮しかコスト的に選択肢はないだけでは？
短縮しか選択肢がない人がいくら声高に短縮を主張されても余り意味はないと思うな。

ここは>>205さんが言われるように、
選択肢のある人（繰上げ手数料5000円以内の銀行から借りた人など）が賢い方法を求めるスレだと思うけど？

[210: 匿名さん]

期限の利益がいらない人や支払い総額を抑えたい人って、最初からローン期間10年とか15年とか長くて20年を選んでるんじゃないですか？

最初は期限の利益が長い30年とか35年を選んでおきながら、期限の利益は不要とか言い出すから、言い訳がましいと思われるんじゃないでしょうか。

[211: 匿名さん]

軽減実行していますが

軽減を推奨する人の中に説明不足が多いのが残念です。
錦の御旗のように、総支払額・返済期間も同じを繰り返すばかりで・・・

短縮も軽減も総支払は殆ど同じと言うけど
それには、諸々の条件がある事を踏まえて
短縮派の人達に伝えるべきではないですかね？

「殆ど同じ」と言う条件は
軽減でも軽減分を返済に回す
自動返済の様にコマ目に繰上返済をする
繰上返済手数料は無料である事
など条件が整ったうえで総支払、期間が同じと言えるのではないでしょうか？

手数料が有料で繰上返済回数が少なければおのずと総支払いが増える事を
説明する必要があるのでは？
誤解を招くスレが多いのが残念です。

[212: 匿名さん]

>>選択肢のある人（繰上げ手数料5000円以内の銀行から借りた人など）が賢い方法を求めるスレだと思うけど？


？？？誰が決めたの？
私は繰上返済手数料1万円で延々参加してきたけど・・・

繰上返済手数料5000円以下でスレ立ち上げたら？

[213: 匿名さん]

ほぼノーリスクの電力会社の社債でも２％で運用できる今、繰上げについて侃々諤々述べても、ほとんど大勢に影響はないのではないでしょうか？

[214: 匿名さん]

>207さん
>住信の金利優遇を受ける条件って何があるんですか？
>
>他の金融機関だと公共料金引き落としとか
>給与振込みなどあると聞きましたが・・・

基本はＨＰに記載されていますが、
属性によってはほとんど無条件です。
（実質、借入金と年収のバランスのみでは）

私の場合、ＨＰに記載されている
30万円以上の取引実績やゴールドカードは
関係ありませんでした。
給与も公共料金もまったく変更していません。

スレ違いでしみません。

[215: 匿名さん]

＞軽減でも軽減分を返済に回す
＞自動返済の様にコマ目に繰上返済をする
＞繰上返済手数料は無料である事
これを何度説明しても理解してくれないから、
歯がゆいのですよ。

[216: ビギナーさん]

214さん
ご丁寧に説明ありがとうございます。

素人質問をもうひとつ

>属性によってはほとんど無条件です。
>（実質、借入金と年収のバランスのみでは）

では、最初っから優遇後の金利を掲載しないのは何故なのでしょうか？
殆ど無条件であれば、他行よりも高い金利を表示しなければ良いのにと
素人考えで、思ってしまうのですが

[217: 匿名さん]

＞軽減でも軽減分を返済に回す
＞自動返済の様にコマ目に繰上返済をする
＞繰上返済手数料は無料である事

この条件で借入をし、繰上返済をしているケースって多いとは思えないのは
私だけでしょうか？

[218: 匿名さん]

>>213

このスレは賢い繰上返済になっているのだから
運用の話になれば、もっと荒れるでしょ！？

取り合えず繰上返済内容でお願いします。

[219: 匿名さん]

>>211
＞繰上返済手数料は無料である事

こんなことを言うから短縮派がつけ上がる。
無料でなくても５０００円以下なら、誤差の範囲の差でしかない。
5000円以下の銀行なら都銀を含めたくさんある。

[220: 匿名さん]

>>212

でも、コスト的に短縮しか選択肢のない人がいくら短縮を主張しても
それは「賢い・・」ではないのだからスレ違いでは？

[221: 匿名さん]

>「殆ど同じ」と言う条件は
>軽減でも軽減分を返済に回す
>自動返済の様にコマ目に繰上返済をする
>繰上返済手数料は無料である事
>など条件が整ったうえで総支払、期間が同じと言える

分かりやすく納得です。
これ以外の条件

自動返済を利用しないで
繰上返済手数料が3,000円以上掛かる方で
繰上返済を軽減されている方
ご意見お聞かせ下さい。
実際どの程度の頻度で繰上返済されていますか？
手間は？実際どの程度の負担増になりますか？

[222: 匿名さん]

>219
>こんなことを言うから短縮派がつけ上がる。

感情的にならずに！
もう少し理論的に論じたら？

>無料でなくても５０００円以下なら、誤差の範囲の差でしかない。

手数料が5,000円なら誤差がどの程度なのか？
10万なのか？50万なのか？100万なのか？
貴方の試算している数字で構わないので、具体的に短縮派に指摘しないと！！
理解できないでしょ？

[223: 匿名さん]

＞手数料が5,000円なら誤差がどの程度なのか？
＞貴方の試算している数字で構わないので、具体的に短縮派に指摘しないと！！

短縮派の皆様
過去スレ参照ください。

[224: 219ではありませんが]

4500万の借入で20年で完済、自動返済を利用しない場合

当初短縮、後半軽減と
当初軽減、後半短縮の試算をしてみました。

自動返済でないので軽減分を随時繰上返済と云う訳にはいきませんが
年に1度繰上返済をした場合、後者の方が40万ほど利息を多く払う事になりました。
これを高いと判断するか安いと判断するかは個々に違うと思いますが
軽減優先で保険として年間2万円は、さほど高いとは思いません。

後は手数料の問題だと思います。

[225: 匿名さん]

＞最初は期限の利益が長い30年とか35年を選んでおきながら、期限の利益は不要とか言い出すから、
＞言い訳がましいと思われるんじゃないでしょうか

最初からローン期間10年とか15年とか長くて20年を選んでない人へ
コメントはないのですか？

[226: 211]

>223
>短縮派の皆様
>過去スレ参照ください。

軽減を推奨する人の中に説明不足が多いのが本当に残念です。

具体的に自分で試算できないのであれば
短縮の理解を得られないので
荒れる様なスレはお控え下さい。

[227: 匿名さん]

>>最初からローン期間10年とか15年とか長くて20年を選んでない人へ
コメントはないのですか？

何だか日本語変じゃないですか？
選んでない人＝選ばなかった人
って事？

[228: 68]

>225
よく日本語が分からないけど
最初っからローンを20年で組まずに35年で組んだ人へ
と理解してコメントします。

私の場合、審査時の所得が少なく35年でしか借りれませんでした。
現在は、以前住んでいた物件を賃貸に出しているので
家賃収入や賞与を短縮に
金利見直し時に軽減を選んでいます。

又期限の利益といわれそうですが・・・

[229: 匿名さん]

反匿名が殴りこんでくるぞ

[230: 匿名さん]

こんなとこでレス繰り返す労力は、繰り上げ手数料を明らかに上回る。

[231: 匿名さん]

224さんのケースを元に試算してみました。

4500万の借入で3.0%の35年ローン、繰上返済で20年で完済、自動返済を利用しない場合

短縮のみと
軽減＋最後だけ短縮の試算をしてみました。

自動返済でないので軽減分を随時繰上返済と云う訳にはいきませんが
前者の方は、年に1度100万円繰上返済をした場合、
後者の方は、年に1度100万円＋１年分軽減分を繰上返済をした場合、
後者の方が24万ほど利息を多く払う事になりました。
これを高いと判断するか安いと判断するかは個々に違うと思いますが
軽減の保険として年間1.2万円は、さほど高いとは思いません。

ちなみに、総返済額は
前者：¥59,597,679
後者：¥59,834,047

初回月返済額は
前者：¥173,182
後者：¥173,182

10年後の月返済額は
前者：¥173,182
後者：¥126,404

20年後の月返済額は
前者：¥173,182
後者：　 ¥9,665