皆様にご質問があります。
つまらない質問かもしれませんが、繰上げ返済の
ご指導をお願いします。
私と妻の二人で銀行からローンを組んでおります。
私：3000万円 35年 3％
妻：1100万円 35年 3％
３年後に、100万円を繰り上げ返済しようと
考えておりますが、先にどちらのローンに
繰り上げ返済すれば良いのでしょうか？
金額の大きい私の3000万円の金利を軽減するか、金額の少ない妻の
1100万円を先に繰り上げて返済した方が良いのか？
かなり、悩んでおります。
皆様の貴重なアドバイスを宜しくお願い致します。
[スレ作成日時]2007-12-07 16:26:00
注文住宅のオンライン相談
賢い繰上げ返済とは？？？
| No.151 |
by 匿名さん 2008-01-11 15:48:00
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削除依頼
＞129
期間短縮、何の為にしたいか？ 月々支払うのを早く終わらせたい為だと思う。 早く自分の家（名義）にして、財産にしたいからかと。 人の価値観てのはそれぞれだし、早く終わらせたい人もいれば月々の支払いを軽減して払い続けたい人もいる。 どっちが得かとか言いたいのなら、それはその人の価値観次第で決まるものでしょ。 |
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|---|---|---|
| No.152 |
住信・新生以外の銀行で軽減を実行している方
繰上返済の手間と手数料に関してお話お聞かせ下さい。 私は、都銀なので、繰上手数料が１万円も取られるので こまめに繰上返済するのが難しいと考えています。 |
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| No.153 |
一般論として
年々個人の自己破産者が増えてきています。 計画性が無いのが一番でしょうが 自動返済方式を利用していない人が 住宅ローン返済額軽減して、その軽減分を几帳面に繰上返済出来る人が どの程度居るのでしょうか？ 残高としてあれば使ってしまう様な人には軽減は不向きだと思います。 勿論几帳面でない人でも、自動返済を利用している人は 軽減でも問題ないでしょうけど 多くの金融機関は、自動返済を取り入れていない現状を考えれば 短縮と軽減をその時の収入に見合った形で繰上返済をするのがベストだと 私は考えます。 |
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| No.154 |
>146
>優遇後、住信より安い都銀があるなら教えて？ >地銀はその地域にいないとダメだから、都銀だけでいいよ >万人の参考にならないから。 万人の参考と言うなら 住信だって47都道府県中24都道府県にしかないんでしょ？ 店舗が無い地域の方が多い訳だから参考にはならないんじゃない？ |
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| No.155 |
>154
確かに信託銀行の支店数は少ないですが全国規模の銀行ですよ。 北海道でも九州でも融資可能です。 地銀はあくまで地銀です。 担当地域以外での融資が出来ないのが実情です。 北海道の人が宮崎○○銀行から借りられる可能性は きわめて低いでしょう。 |
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| No.156 |
＞151
＞期間短縮、何の為にしたいか？ ＞月々支払うのを早く終わらせたい為だと思う。 まだわからないのかな。 支払いが終わる時期は同じだって言ってるのにね。 ＞人の価値観てのはそれぞれだし、早く終わらせたい人もいれば月々の支払いを軽減して払い続けたい人もいる。 ここが間違っている。 軽減型を選ぶ場合でもローンを早く終わらせるためですよ。 月々の支払いを軽減させるためではありません。 月々の支払いは軽減前の金額と同じになるように支払い、 返済期限を確保したまま、ローンを早く終わらせるのです。 |
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| No.157 |
>>中央三井信託で全期間優遇１．３％です。
>>住友信託は、１．２％ですよね？ > >大きく優遇じゃなかったですね！（失笑 20年固定金利の場合 中央三井信託は１．３５％優遇（店頭金利４．４０％→優遇後３．０５％） 住友信託は２．０７％優遇（店頭金利４．８２％→優遇後２．７５％） あくまで基本方針ですからピンポイントで比較してもしょうがないけどね。 |
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| No.158 |
>>153
>年々個人の自己破産者が増えてきています。 >計画性が無いのが一番でしょうが >住宅ローン返済額軽減して、その軽減分を几帳面に繰上返済出来る人が >どの程度居るのでしょうか？ それができない人が繰り上げ返済にまわすお金だけはちゃんと貯められる という前提がおかしい。 |
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| No.159 |
「返済額軽減型」っていう呼び方が混乱を招くんだと思う。
本当の意味で返済額を軽減したい人は賢くない人ですから 繰上げ返済する前にローンを見直したほうがいい。 返済額軽減型を推奨している人は、返済額を軽減するのが目的ではなくて 軽減された分を上乗せし返済額を一定とし、返済額の中の元本の比率を あげて積極的に返済しているのだと思う。 「元本比率変更型」って言う呼び方は如何でしょうか？ |
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| No.160 |
ついでに「期間短縮型」というよりは「期限短縮型」にしよう。
自分で支払期日を迫らせて、おしりに火をつけて繰上げがんばるという・・。 何度も言うが、継続的に繰上げる場合、短縮型も軽減型も完済時期は同時期。 |
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| No.161 |
>>146さん
都銀というのが、カバーエリアの広い金融機関ということを意図しているのであれば、 住信より金利が低いところはたくさんあるようです。 1月金利（最初に大きな優遇コース）で比較すると、 変動：(住信)1.575% (住信SBI)1.375% ２年：(住信)1.800% (みずほ)1.250% ３年：(住信)1.850% (三菱UFJ信託)1.350% (みずほ)1.450% ５年：(住信)2.000% (三菱UFJ信託)1.500% (みずほ)1.550% (三菱東京UFJ)1.750% 10年：(住信)2.100% (みずほ)1.900% (中央三井)1.900% 15年：(住信)2.700% (三菱東京UFJ)2.500% 20年：(住信)2.750% (三菱UFJ信託)2.400% (住信SBI)2.550% (新生)2.650% (三菱東京UFJ)2.700% 30年：(住信)2.950% (住信SBI)2.700% (新生)2.900% ほら、このとおり。 詳しくは、こちらをご参照ください。 ■住宅ローンランキング http://www.sumunet.jp/loan/ranking/index.html |
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| No.162 |
もはや宗教だな。
「期限の利益」という名の。 |
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| No.163 |
そう、呼び方なんてどうでもいいけど…
返済額軽減も期間短縮も総返済額はたいして変わらないし、 前者でもシコシコ差額を毎月繰り上げしていったら完済時期も変わらない。 ただひとそれぞれいろんなケースでローン組んでいるんであって、 「借金」に関する感覚も人それぞれ。もちろん「期間」に関する感覚も。 そんなもんにたいした価値ねぇだろうって人もいれば、 価値は認められるけどチマチマ毎月繰り上げなんてしてられっかって人もいる。 絶対的に正しい返済方法なんてものはないということを前提にそれぞれのケースで 議論していくべきなんだよな。 それを「まだ理解していないようだね」だとか「すでに過去ログで決着がついている」 なんて言うやつがいるから感情的な対立が生まれんだよ。 「期限の利益」なんていう言葉の発明と「あるケース」でシミュレーションしてみた 結果に酔っているだけじゃスレが展開していかないぜ。 |
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| No.164 |
つまり
・期間短縮型も支払い額軽減型もこうやって返済すれば返済期間も返済額も ほとんど同じですよ わぁ〜〜ホントだすごーい ↑↑↑ これが言って欲しくて必死だったのに泥沼になってしまって後にひけなく なってるんだね（笑） その方法ってのが支払い額の軽減された部分をまた繰上返済に当てるのが 条件なんだけど、そんなの当たり前の話。 でも繰上手数料が高くてこまめにするのが難しい場合があるとなると 今度は必死に住信の宣伝。 もうわかったから引っ込んでほしいんだけど |
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| No.165 |
>＞人の価値観てのはそれぞれだし、早く終わらせたい人もいれば
> 月々の支払いを軽減して払い続けたい人もいる。 > >ここが間違っている。 >軽減型を選ぶ場合でもローンを早く終わらせるためですよ。 >月々の支払いを軽減させるためではありません。 この調子だから議論にならないんだよな 月々の支払いを軽減させる為に軽減型を選ぶ人もいるっつーの |
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| No.166 |
でもね、＊＊ば団信で解決できるからいいけど
交通事故とかなんでもいいけど、死なない、でもしばらく働けない状況になるリスク回避に 奥さんのパートでしのげる程度に低減しておくのは賢い選択だと思わないかい？ 払えなくなって家を手放すリスク回避 それを、期間短縮とそう変わらない（住信だったら同じ）総支払額で、その保険を入手できる のに、わざわざ放棄する理由がわからない。 住信ならベストだけど、他に三菱でもどこでも手数料なんて3000円から5000円くらいの銀行はたくさんあるからそういう銀行を選んでおけばいいだけの話。 繰り上げ手数料が２１０００円以上の銀行を選んでしまった、借り手のローン戦略全体像を見る能力ない人はここでは対象外だよ。 もう実行してしまったのだから、いまさらしょうがないとあきらめるだけのこと。 |
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| No.167 |
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| No.168 |
もうこのスレが気になって気になってなにも手につかない状況のようですね
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| No.169 |
>昔からある用語なんですが。
それが何か? それに対する価値観は人それぞれってさんざ書いてありますが |
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| No.170 |
限の利益って言葉を発明したって書いてあるってことは
知らなかったんでしょ？理解できてないんでしょ？ 期間短縮型を選ぶのは自由だけど、その理由が「早く終わらせたいから」 だから、こっちは、「終わるのは一緒だよ。」とつい言ってしまうの。 これが、繰り上げ頻度が少ないために、総支払額が増加してしまうのが 我慢ならない、とか、減額分をちゃんと貯めとく自信がないから、 だとしたらそれは納得。価値観の違いでしょう。 総支払額も返済期限も差がほとんど無いのにわざわざ期限の利益を放棄する 理由というのが理解できないんだよね。 |
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| No.171 |
私は中立的な考えで当初は期間短縮で
ボーナス返済分を完済させてから 毎月の返済額軽減をする計画です。 その立場でここしばらくのやり取りを見ていると、 「軽減型に必死でこだわっている人がいる。」とか 「すごーいって言って欲しいだけ。」とか 感情論をぶっている短縮派の人が数名いるようですね。 別に軽減型の方は皆さんにそれを強要しているわけではなくて 理論的に説明しているだけなのでは？ |
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| No.172 |
ひどい自演を見た
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| No.173 |
大きく軽減型と短縮派に分けるとして
ほんとにこのスレを頭から読んで、感情的なのが短縮派で軽減型がそうでないと 思ったのならちょっと診てもらったほうがいいと思いますよ。 まぁ、この手の書き込みは９９パーセント自演ですけど。 |
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| No.174 |
>>173
でも、冷静に考えてごらん 軽減派が感情的になる理由はないでしょ？ 納得できればいつでも短縮に変更可能なんだから。 繰り上げ手数料がすごく高いところで借りてしまった短縮派は もう取り返しがつかないから、自分を鼓舞するために短縮にこだわって 感情的な屁理屈をいうしかないのは理解できるよね？ |
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| No.175 |
>155
>確かに信託銀行の支店数は少ないですが全国規模の銀行ですよ。 >北海道でも九州でも融資可能です。 現実的じゃないのではありませんか？ 居住する県に無い金融機関から住宅ローン融資を受けるなんて！ それも優遇を受ける為に、公共機関の支払いや給料の振込みに口座を作るなんて！ 全国規模と言うには、程遠くありませんか？ |
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| No.176 |
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| No.177 |
>166
>奥さんのパートでしのげる程度に低減しておくのは賢い選択だと思わないかい？ ローンも支払いをしていても、それなりの貯蓄はしているんでしょ？ もしもの時のお金！？それがあれば、別に 奥さんのパートでしのげる程度まで軽減する必要も無いと思うけどな〜 それに奥さんのパートでしのげる程度に軽減出来る借入なら そんなに心配する必要も無いと思うけどな〜 |
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| No.178 |
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| No.179 |
今回のこのスレを読んでみて
短縮の軽減で試算してみました。 4500万借入、繰上返済手数料5000円、20年弱で完済予定です。 手数料の関係で多少の返済額の前後があるとしても 試算した結果、軽減の方が25万ほど割高だと判明しました。 不慮の収入源になった場合の保険として 年間12500円程度の保険と考えれば特別割高では無いと私は判断します。 ここで短縮が得だとか、軽減が得だとか 相手の諸事情、将来の予測がマチマチなので論じても無駄だと思います。 個々の試算して自己で評価すれば良いのでは？ |
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| No.180 | ||
| No.181 |
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| No.182 | ||
| No.183 |
このスレは初書き込みだけど、以前にあった同様のスレには積極的に書き込んだ者です。
まあ、結局はいつも短縮派と軽減派のののしりあいになるんだけど（笑） 短縮派の人に知っておいてほしいことがあります。 いわゆる銀行とか、ファイナンシャル・プランナーって「期間短縮が絶対にお得」って決め付けていますよね？ で、それが常識として一人歩きしている現状があるわけです。 でもね、銀行員とかＦＰで、このスレで論じられているロジックを教えてくれる人はいない。 下手をすれば知らない銀行員やＦＰもわんさかいそうです。 だから、こまめに返すのは前提だけど、本当は短縮でも軽減でもそんなに変わらないんだよ、 という現実を（厳密に言えば自動返済の場合以外は、軽減のほうが多少負担は大きくなりますが） 変な常識をそのまま鵜呑みにしている人に、教えてあげたいって気持ちがあるのね。 だから自然と熱っぽくなるのかもしれない。 短縮でも軽減でもそんなに変わらないということを理解した上でどちらを選ぶかは それぞれの自由だと思いますよ。 それからフラットで契約している人は、短縮で返していって万が一のことがあっても、 「最初に契約した返済期限」まで延ばしなおすことはできるから、 あまり期限の利益は考えなくてもいいかもしれないね。 |
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| No.184 |
>166に質問！！
>奥さんのパートでしのげる程度に低減しておくのは賢い選択だと思わないかい？ 奥さんのパートでしのげる程度になるまで何年掛かるのでしょうかね？ それまでは、 >払えなくなって家を手放すリスク回避 はできないのでは？ じゃ〜短縮も軽減も大差なしって事ね！ ・・・又期限の利益と言われそうですけど・・・ |
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| No.185 | ||
| No.186 |
私は、最初の５年間くらい頑張って繰り上げ返済をしようと思っています。
最初の方が利息は高いので、貯金や買い物よりも優先的にしています。 その後は、繰上げはあまりせず、旅行をしたり買い物をしたりして行きたいです。 なので、期間短縮の方が利息分が減って得なのかと思っていました。 支払が終わるのは同じとの事ですが、それはコンスタントに繰り上げている 場合で、私のような場合は、どちらが得なのでしょうか？ ５年以降は、一切、繰上げをしないとは思っていませんが、積極的にするつもりは ありません。夫に、もしものことがあったら支払はなくなるので家は保険のようなもの だと思っています。 ご意見よろしくお願いします。 |
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| No.187 |
>>183
「おりこうな繰上げ返済とは」スレで、目から鱗が落ちて繰上げ方法を 短縮から低減に変えた者ですが、なんで銀行とかファイナンシャル プランナーって、やりようで短縮も低減も期限は変わらないってことを 言わないんだろうと疑問を持ってます。 気づいてないってことは無いですよね？ ここの期限短縮にこだわる人からなにかヒントが得られるかなと期待してた のですが、なんかパッとしないし．．．。 基本支払額低減で繰上げていこうと思っているのですが、どうして この方法が一般的でないのか不思議です。なんか落とし穴あるのかなぁ。 |
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| No.188 |
へえ〜！やりようで短縮も低減も期限は変わらないってことを教えて下さいな？
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| No.189 |
ペアローンで夫婦別々で3200万+3200万=6400万のローンをしました。
夫ガン特約付きで10年2.6%。妻3年固定で1.6%です。 1年前のローンだったので今後は上がり一辺倒と予測されており妻側を集中的に返す予定でした。 それが、1年後の金利もこの有様で… 結局私の方を400万ほど繰上げしました。 妻は夏に繰り上げしているので1年経った今、残高が2750万+2850万=5600万くらいです。 今のままであれば来年の今頃には残高4800万くらいまではいけそうなのでこの1年の情勢を みて、どっちを優先的に繰り上げるか決めて行きたいと思います。 今感じることは、世の中予測とは逆方向に動くんだなと… 現状を見るとそれが必ずしも全ての原因ではないにしろ結果的には日銀のゼロ金利解除、 追加利上げはとても悪い時期に行ったと言われる事になりそうですね。。 |
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| No.190 | ||
| No.191 |
>>186
結局、どのようにしても、損得は無いです。 ＞期間短縮の方が利息分が減って得 計算上は、そうなのですが、「なぜ」だかは考えたことがありますか？。 返済軽減型を選ぶと、月々の返済が減ります。その減った分の利息が期間短縮型との利息差なんです。 月々3万払うよりも、月々8万払う方が、支払利息が安くすむ。当たり前ですよね。 「繰上自体」によって利息額が変わるのではなく、繰上げた後、返済額が変わることによって、利息の差が生まれるんです。 だから、軽減型の場合、返済額の調整をしてやると、利息の差がなくなるんです。 なにも毎月調整する必要はなくて、半年や一年に一回でも利息差は大した金額になりません。 利息はかかるが、その元本は手元にある。 住宅ローンほど安定して長期に高額を低利で融資してくれる制度は無いですからね。 返済軽減を選んだ場合、差額を再度繰上げるもよし、人生の余裕に使うもよし、ではないでしょうか？。 |
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| No.192 |
>185
「リスク回避」を論じるなら、軽減前に貯蓄か資産を確保した方が 本当のリスク回避になりますよ！ 私の場合（三十代）、短縮実行しています。 いざとなったら、賃貸に出している家賃をローン返済に 少し大きなお金が必要な時は、株を売却 大きなお金が必要なら賃貸物件を売却をすれば良いと考えています。 これがリスク回避です。 軽減でリスク回避と言えるまでに、何年必要か計算してみてください。 それまでは、リスク回避が出来ていないと云う事になりますので！ リスク回避が出来たと云えるまで頑張って下さい。 |
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| No.193 |
>183
>それからフラットで契約している人は、短縮で返していって万が一のことがあっても、 >「最初に契約した返済期限」まで延ばしなおすことはできるから、 >あまり期限の利益は考えなくてもいいかもしれないね。 知りませんでした！ フラットにはそんな得点があったんですか〜 今までのスレを読んでいると短縮したら元には戻らないと言う 発言が多かったので鵜呑みにするところでした。 |
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| No.194 |
>>193
あまり簡単に考えないように。 確かにフラットは元に戻すことが可能です。 但し、申請して審査が必要ですし、あなたの個人信用にキズがつく可能性もあります。 非常時の場合以外は使わない方が賢明でしょう。 |
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| No.195 |
普通は短縮された期間は延ばすことはできない。
これは借り換えするときも同じで、 たとえば「子供が大学生になって返済額を抑えるために借り換えたい」と思っても制限がある。 多くの金融機関は、短縮された期限内で借り換え期間を設定するので、期間が短い分借り換え可能な額も少なくなってしまう。 固定期間が過ぎた後で、有利な優遇のある銀行に借り換えしようと思っている人は、要注意なのです。 銀行は、せっせと期間を短縮した努力は評価してくれず、返済比率が増加したというマイナス評価をしてしまう。 この点返済軽減ならば、期限は短縮されていないので返済比率は減少し、銀行も高評価をしてくれますし、軽減されている額もきちんと次の繰上げに組み込めば、短縮型と比べても「期間及び総返済額」に違いはありません。 |
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| No.196 |
>186
私も似ているかもしれません。 最初の２年で繰上返済800万円実行しました。 以後は、繰上返済ペースは半分にする予定！ 大きな出費が無ければ、勿論追加返済はする予定ですが やはり同じ額を繰上返済するにしても 借入当初に繰上返済する事で総支払額は抑えられますので！ >コンスタントに繰り上げている >場合で、私のような場合は、どちらが得なのでしょうか？ コンスタントに繰上返済しないのであれば短縮でしょうが 収入が落ちる可能性が高いと判断すれば軽減になると思います。 私の場合は、リスク回避を別途考えているので 基本的に繰上返済は、短縮 金利見直しで金利が上昇した時は軽減で考えています。 |
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| No.197 |
>>192by177
偉そうに書いてるが結局理解できてないのか、おもいっきりずれた回答 なさけないね ＞私の場合（三十代）、短縮実行しています。 ＞いざとなったら、賃貸に出している家賃をローン返済に少し大きなお金が必要な時は、 ＞株を売却 大きなお金が必要なら賃貸物件を売却をすれば良いと考えています。 ＞これがリスク回避です。 軽減にすると、それに何か支障があるわけ？ 総支払額も返済期間もほぼ同じなのに、わざわざ短縮を選ぶ理由が書いてない ピン＊＊。 |
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| No.198 |
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| No.199 |
「ローンを予定の半分で返した」なら
自信に繋がり気分も良い 退路を断てば士気も上がる。 |
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| No.200 |
>軽減にすると、それに何か支障があるわけ？
>総支払額も返済期間もほぼ同じなのに、わざわざ短縮を選ぶ理由が書いてない 私の場合、自動返済でもなく、繰上返済手数料も有料です。 仕事も忙しく、繰上返済も金利見直し時のみと考えています。 こまめな繰上返済ができないので 支払い総額に100万ほど差が出る計算になる為 短縮にしています。 勿論リスク管理も出来ているので問題ありません。 それで197の軽減でリスク回避と言えるまでに、何年掛かるのですか？ 他人にリスク回避を論じる前に、ご自分のリスク回避をお考えになられた方が良いと思いますよ |
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