賢い繰上げ返済とは？？？

[購入検討中さん]

皆様にご質問があります。
つまらない質問かもしれませんが、繰上げ返済の
ご指導をお願いします。

私と妻の二人で銀行からローンを組んでおります。

私：3000万円　35年　3％
妻：1100万円　35年　3％

３年後に、100万円を繰り上げ返済しようと
考えておりますが、先にどちらのローンに
繰り上げ返済すれば良いのでしょうか？

金額の大きい私の3000万円の金利を軽減するか、金額の少ない妻の
1100万円を先に繰り上げて返済した方が良いのか？

かなり、悩んでおります。

皆様の貴重なアドバイスを宜しくお願い致します。

[141: 匿名さん]

>134
>住信は住宅ローンに力を入れてるから・・・

>139
>住信の基本戦略は、
>高めの店頭金利で大きく優遇です。

住信の方向性が理解できないのは私だけ？

[142: 匿名さん]

>>137
店頭金利(窓口金利）で借りてる人なんていないから、関係ない。

[143: 137]

>142
>店頭金利(窓口金利）で借りてる人なんていないから、関係ない。

そんなの当り前じゃない！

っで優遇をどの程度やっているか、結局のところ把握していないんでしょ？
手数料無料と喜んでいるけど、意外と損しているかもしれないって事よ！

[144: サラリーマンさん]

>店頭金利(窓口金利）で借りてる人なんていないから、関係ない。

窓口金利では借りている人は居ないでしょうが
同じパーセントで優遇を受けていれば、その差は変わらないのではないですか？

それとも住信は、他行よりも優遇が大きいのですか？
具体的にどの程度優遇を受けているのですかね？

[145: 土地勘無しさん]

>134
>住信は住宅ローンに力を入れてるからか、住信より 0.1%以上も金利が低い銀行なんて
>ほとんど無いと思うけど？

>139
>住信の基本戦略は、
>高めの店頭金利で大きく優遇です。

134・139
住信の行員か？
それとも住信の行員の話しを鵜呑みにしている素人か？

[146: マンコミュファンさん]

優遇後、住信より安い都銀があるなら教えて？
地銀はその地域にいないとダメだから、都銀だけでいいよ

店頭やHPで示されてる優遇より、個人的にもっと優遇を得てる場合の例は
いらないからね。
万人の参考にならないから。

[147: 周辺住民さん]

>146
>優遇後、住信より安い都銀があるなら教えて？

住信の優遇後の金利を教えてくれないと
安い都銀金利教えられないんじゃないの？

私の場合都銀で全期間優遇１．１％だけど！

[148: ビギナーさん]

>139
>住信の基本戦略は、
>高めの店頭金利で大きく優遇です。

大きく優遇って何％なんですか？

[149: 土地勘無しさん]

中央三井信託で全期間優遇１．３％です。
住友信託は、１．２％ですよね？

０．１％も差は大きいと考えています。

[150: 周辺住民さん]

>139
>住信の基本戦略は、
>高めの店頭金利で大きく優遇です。

>中央三井信託で全期間優遇１．３％です。
>住友信託は、１．２％ですよね？

大きく優遇じゃなかったですね！（失笑

[151: 匿名さん]

＞129

期間短縮、何の為にしたいか？
月々支払うのを早く終わらせたい為だと思う。
早く自分の家（名義）にして、財産にしたいからかと。

人の価値観てのはそれぞれだし、早く終わらせたい人もいれば月々の支払いを軽減して払い続けたい人もいる。
どっちが得かとか言いたいのなら、それはその人の価値観次第で決まるものでしょ。

[152: 126]

住信・新生以外の銀行で軽減を実行している方
繰上返済の手間と手数料に関してお話お聞かせ下さい。

私は、都銀なので、繰上手数料が１万円も取られるので
こまめに繰上返済するのが難しいと考えています。

[153: 匿名さん]

一般論として

年々個人の自己破産者が増えてきています。
計画性が無いのが一番でしょうが

自動返済方式を利用していない人が
住宅ローン返済額軽減して、その軽減分を几帳面に繰上返済出来る人が
どの程度居るのでしょうか？
残高としてあれば使ってしまう様な人には軽減は不向きだと思います。
勿論几帳面でない人でも、自動返済を利用している人は
軽減でも問題ないでしょうけど
多くの金融機関は、自動返済を取り入れていない現状を考えれば
短縮と軽減をその時の収入に見合った形で繰上返済をするのがベストだと
私は考えます。

[154: 匿名さん]

>146
>優遇後、住信より安い都銀があるなら教えて？
>地銀はその地域にいないとダメだから、都銀だけでいいよ
>万人の参考にならないから。

万人の参考と言うなら

住信だって47都道府県中24都道府県にしかないんでしょ？
店舗が無い地域の方が多い訳だから参考にはならないんじゃない？

[155: 匿名さん]

>154
確かに信託銀行の支店数は少ないですが全国規模の銀行ですよ。
北海道でも九州でも融資可能です。

地銀はあくまで地銀です。
担当地域以外での融資が出来ないのが実情です。
北海道の人が宮崎○○銀行から借りられる可能性は
きわめて低いでしょう。

[156: マンコミュファンさん]

＞151
＞期間短縮、何の為にしたいか？
＞月々支払うのを早く終わらせたい為だと思う。
まだわからないのかな。
支払いが終わる時期は同じだって言ってるのにね。

＞人の価値観てのはそれぞれだし、早く終わらせたい人もいれば月々の支払いを軽減して払い続けたい人もいる。
ここが間違っている。
軽減型を選ぶ場合でもローンを早く終わらせるためですよ。
月々の支払いを軽減させるためではありません。
月々の支払いは軽減前の金額と同じになるように支払い、
返済期限を確保したまま、ローンを早く終わらせるのです。

[157: 匿名さん]

>>中央三井信託で全期間優遇１．３％です。
>>住友信託は、１．２％ですよね？
>
>大きく優遇じゃなかったですね！（失笑

20年固定金利の場合
中央三井信託は１．３５％優遇（店頭金利４．４０％→優遇後３．０５％）
住友信託は２．０７％優遇（店頭金利４．８２％→優遇後２．７５％）

あくまで基本方針ですからピンポイントで比較してもしょうがないけどね。

[158: マンコミュファンさん]

>>153

>年々個人の自己破産者が増えてきています。
>計画性が無いのが一番でしょうが
>住宅ローン返済額軽減して、その軽減分を几帳面に繰上返済出来る人が
>どの程度居るのでしょうか？

それができない人が繰り上げ返済にまわすお金だけはちゃんと貯められる
という前提がおかしい。

[159: 匿名さん]

「返済額軽減型」っていう呼び方が混乱を招くんだと思う。

本当の意味で返済額を軽減したい人は賢くない人ですから
繰上げ返済する前にローンを見直したほうがいい。

返済額軽減型を推奨している人は、返済額を軽減するのが目的ではなくて
軽減された分を上乗せし返済額を一定とし、返済額の中の元本の比率を
あげて積極的に返済しているのだと思う。

「元本比率変更型」って言う呼び方は如何でしょうか？

[160: 匿名さん]

ついでに「期間短縮型」というよりは「期限短縮型」にしよう。

自分で支払期日を迫らせて、おしりに火をつけて繰上げがんばるという・・。

何度も言うが、継続的に繰上げる場合、短縮型も軽減型も完済時期は同時期。

[161: 契約済みさん]

>>146さん
都銀というのが、カバーエリアの広い金融機関ということを意図しているのであれば、
住信より金利が低いところはたくさんあるようです。
1月金利（最初に大きな優遇コース）で比較すると、

変動：(住信)1.575%　(住信SBI)1.375%
２年：(住信)1.800%　(みずほ)1.250%
３年：(住信)1.850%　(三菱UFJ信託)1.350%　(みずほ)1.450%
５年：(住信)2.000%　(三菱UFJ信託)1.500%　(みずほ)1.550%　(三菱東京UFJ)1.750%
10年：(住信)2.100%　(みずほ)1.900%　(中央三井)1.900%
15年：(住信)2.700%　(三菱東京UFJ)2.500%
20年：(住信)2.750%　(三菱UFJ信託)2.400%　(住信SBI)2.550%　(新生)2.650%　(三菱東京UFJ)2.700%
30年：(住信)2.950%　(住信SBI)2.700%　(新生)2.900%

ほら、このとおり。
詳しくは、こちらをご参照ください。
■住宅ローンランキング
http://www.sumunet.jp/loan/ranking/index.html

[162: 近所をよく知る人]

もはや宗教だな。

「期限の利益」という名の。

[163: 周辺住民さん]

そう、呼び方なんてどうでもいいけど…
返済額軽減も期間短縮も総返済額はたいして変わらないし、
前者でもシコシコ差額を毎月繰り上げしていったら完済時期も変わらない。

ただひとそれぞれいろんなケースでローン組んでいるんであって、
「借金」に関する感覚も人それぞれ。もちろん「期間」に関する感覚も。
そんなもんにたいした価値ねぇだろうって人もいれば、
価値は認められるけどチマチマ毎月繰り上げなんてしてられっかって人もいる。

絶対的に正しい返済方法なんてものはないということを前提にそれぞれのケースで
議論していくべきなんだよな。
それを「まだ理解していないようだね」だとか「すでに過去ログで決着がついている」
なんて言うやつがいるから感情的な対立が生まれんだよ。

「期限の利益」なんていう言葉の発明と「あるケース」でシミュレーションしてみた
結果に酔っているだけじゃスレが展開していかないぜ。

[164: 匿名さん]

つまり

・期間短縮型も支払い額軽減型もこうやって返済すれば返済期間も返済額も
　ほとんど同じですよ

わぁ〜〜ホントだすごーい
↑↑↑
これが言って欲しくて必死だったのに泥沼になってしまって後にひけなく
なってるんだね（笑）
その方法ってのが支払い額の軽減された部分をまた繰上返済に当てるのが
条件なんだけど、そんなの当たり前の話。
でも繰上手数料が高くてこまめにするのが難しい場合があるとなると
今度は必死に住信の宣伝。
もうわかったから引っ込んでほしいんだけど

[165: 匿名さん]

>＞人の価値観てのはそれぞれだし、早く終わらせたい人もいれば
> 月々の支払いを軽減して払い続けたい人もいる。
>
>ここが間違っている。
>軽減型を選ぶ場合でもローンを早く終わらせるためですよ。
>月々の支払いを軽減させるためではありません。

この調子だから議論にならないんだよな
月々の支払いを軽減させる為に軽減型を選ぶ人もいるっつーの

[166: 匿名さん]

でもね、＊＊ば団信で解決できるからいいけど
交通事故とかなんでもいいけど、死なない、でもしばらく働けない状況になるリスク回避に
奥さんのパートでしのげる程度に低減しておくのは賢い選択だと思わないかい？
払えなくなって家を手放すリスク回避

それを、期間短縮とそう変わらない（住信だったら同じ）総支払額で、その保険を入手できる
のに、わざわざ放棄する理由がわからない。

住信ならベストだけど、他に三菱でもどこでも手数料なんて3000円から5000円くらいの銀行はたくさんあるからそういう銀行を選んでおけばいいだけの話。

繰り上げ手数料が２１０００円以上の銀行を選んでしまった、借り手のローン戦略全体像を見る能力ない人はここでは対象外だよ。
もう実行してしまったのだから、いまさらしょうがないとあきらめるだけのこと。

[167: 匿名さん]

>>163
>「期限の利益」なんていう言葉の発明
昔からある用語なんですが。

期限の利益が理解できないなら、
話が合わないのも納得ですが。

[168: 匿名さん]

もうこのスレが気になって気になってなにも手につかない状況のようですね

[169: 匿名さん]

>昔からある用語なんですが。

それが何か?
それに対する価値観は人それぞれってさんざ書いてありますが

[170: 匿名さん]

限の利益って言葉を発明したって書いてあるってことは
知らなかったんでしょ？理解できてないんでしょ？

期間短縮型を選ぶのは自由だけど、その理由が「早く終わらせたいから」
だから、こっちは、「終わるのは一緒だよ。」とつい言ってしまうの。

これが、繰り上げ頻度が少ないために、総支払額が増加してしまうのが
我慢ならない、とか、減額分をちゃんと貯めとく自信がないから、
だとしたらそれは納得。価値観の違いでしょう。

総支払額も返済期限も差がほとんど無いのにわざわざ期限の利益を放棄する
理由というのが理解できないんだよね。

[171: 周辺住民さん]

私は中立的な考えで当初は期間短縮で
ボーナス返済分を完済させてから
毎月の返済額軽減をする計画です。

その立場でここしばらくのやり取りを見ていると、
「軽減型に必死でこだわっている人がいる。」とか
「すごーいって言って欲しいだけ。」とか
感情論をぶっている短縮派の人が数名いるようですね。

別に軽減型の方は皆さんにそれを強要しているわけではなくて
理論的に説明しているだけなのでは？

[172: 匿名さん]

ひどい自演を見た

[173: 匿名さん]

大きく軽減型と短縮派に分けるとして
ほんとにこのスレを頭から読んで、感情的なのが短縮派で軽減型がそうでないと
思ったのならちょっと診てもらったほうがいいと思いますよ。
まぁ、この手の書き込みは９９パーセント自演ですけど。

[174: 匿名さん]

>>173

でも、冷静に考えてごらん
軽減派が感情的になる理由はないでしょ？
納得できればいつでも短縮に変更可能なんだから。

繰り上げ手数料がすごく高いところで借りてしまった短縮派は
もう取り返しがつかないから、自分を鼓舞するために短縮にこだわって
感情的な屁理屈をいうしかないのは理解できるよね？

[175: 匿名さん]

>155
>確かに信託銀行の支店数は少ないですが全国規模の銀行ですよ。
>北海道でも九州でも融資可能です。

現実的じゃないのではありませんか？
居住する県に無い金融機関から住宅ローン融資を受けるなんて！
それも優遇を受ける為に、公共機関の支払いや給料の振込みに口座を作るなんて！

全国規模と言うには、程遠くありませんか？

[176: 匿名さん]

>>158
>>それができない人が繰り上げ返済にまわすお金だけはちゃんと貯められる
>>という前提がおかしい。

世の中には賞与ってのがあって
計画性が無くても繰上返済している人も居ます。

[177: 入居済み住民さん]

>166
>奥さんのパートでしのげる程度に低減しておくのは賢い選択だと思わないかい？

ローンも支払いをしていても、それなりの貯蓄はしているんでしょ？
もしもの時のお金！？それがあれば、別に
奥さんのパートでしのげる程度まで軽減する必要も無いと思うけどな〜

それに奥さんのパートでしのげる程度に軽減出来る借入なら
そんなに心配する必要も無いと思うけどな〜

[178: 匿名さん]

>171
>私は中立的な考えで当初は期間短縮で
ボーナス返済分を完済させてから

ボーナス返済分を完済とは？
ボーナス併用なのでしょうか？

[179: サラリーマンさん]

今回のこのスレを読んでみて
短縮の軽減で試算してみました。
4500万借入、繰上返済手数料5000円、20年弱で完済予定です。
手数料の関係で多少の返済額の前後があるとしても
試算した結果、軽減の方が25万ほど割高だと判明しました。
不慮の収入源になった場合の保険として
年間12500円程度の保険と考えれば特別割高では無いと私は判断します。

ここで短縮が得だとか、軽減が得だとか
相手の諸事情、将来の予測がマチマチなので論じても無駄だと思います。
個々の試算して自己で評価すれば良いのでは？

[180: 匿名さん]

>157
面白いランキングありがとう！

私も軽減を考えていましたが
このスレを読んでいて、繰上返済手数料無料の住信じゃないと損だ！
みたいな書き込みが多かったので迷っていましたが

>132
>仮に金利が０．１％高く
>借入が５０００万円２０年で完済するとして
>約５２万円違ってくるよね！

って事は、住信より０．１％安い銀行なら
その銀行の方がお得って事なんですよね！？
あのランキングを見ると住信よりも安い銀行もあるので
手数料調べて総合的に判断してみます！

[181: サラリーマンさん]

>173に
大きく頷きます

ま〜最終的には、自己判断で自己責任なんだから
金利が低く手数料が高かろうが
自動返済で手数料が無料だけど、金利が高くても、
本人が満足していればそれで良い事っで！

[182: 匿名さん]

>173の
>ほんとにこのスレを頭から読んで、感情的なのが短縮派で軽減型がそうでないと
>思ったのならちょっと診てもらったほうがいいと思いますよ。

>174の
>でも、冷静に考えてごらん
>軽減派が感情的になる理由はないでしょ？

「でも」って事は軽減型が感情的に書き込みをしている事を認めているって事なの？

私は、短縮型も軽減型も感情的になる必要はないと思うけどな〜

[183: 入居済み住民さん]

このスレは初書き込みだけど、以前にあった同様のスレには積極的に書き込んだ者です。
まあ、結局はいつも短縮派と軽減派のののしりあいになるんだけど（笑）
短縮派の人に知っておいてほしいことがあります。

いわゆる銀行とか、ファイナンシャル・プランナーって「期間短縮が絶対にお得」って決め付けていますよね？
で、それが常識として一人歩きしている現状があるわけです。
でもね、銀行員とかＦＰで、このスレで論じられているロジックを教えてくれる人はいない。
下手をすれば知らない銀行員やＦＰもわんさかいそうです。

だから、こまめに返すのは前提だけど、本当は短縮でも軽減でもそんなに変わらないんだよ、
という現実を（厳密に言えば自動返済の場合以外は、軽減のほうが多少負担は大きくなりますが）
変な常識をそのまま鵜呑みにしている人に、教えてあげたいって気持ちがあるのね。
だから自然と熱っぽくなるのかもしれない。

短縮でも軽減でもそんなに変わらないということを理解した上でどちらを選ぶかは
それぞれの自由だと思いますよ。

それからフラットで契約している人は、短縮で返していって万が一のことがあっても、
「最初に契約した返済期限」まで延ばしなおすことはできるから、
あまり期限の利益は考えなくてもいいかもしれないね。

[184: 匿名さん]

>166に質問！！
>奥さんのパートでしのげる程度に低減しておくのは賢い選択だと思わないかい？

奥さんのパートでしのげる程度になるまで何年掛かるのでしょうかね？
それまでは、
>払えなくなって家を手放すリスク回避
はできないのでは？

じゃ〜短縮も軽減も大差なしって事ね！

・・・又期限の利益と言われそうですけど・・・

[185: 匿名さん]

>>177
＞奥さんのパートでしのげる程度まで軽減する必要も無いと思うけどな〜

そう、そんなに心配する必要ないかもしれないが、短縮派とほぼ同じコストで
得られるものをわざわざ捨てる必要もないと思うけどなー
「リスク回避」という言葉の存在しってる？

>>184
じゃあ返済期間も総支払額もほぼ同じなのに、わざわざ短縮を選ぶ理由を書いてください。

[186: 匿名さん]

私は、最初の５年間くらい頑張って繰り上げ返済をしようと思っています。
最初の方が利息は高いので、貯金や買い物よりも優先的にしています。

その後は、繰上げはあまりせず、旅行をしたり買い物をしたりして行きたいです。
なので、期間短縮の方が利息分が減って得なのかと思っていました。

支払が終わるのは同じとの事ですが、それはコンスタントに繰り上げている
場合で、私のような場合は、どちらが得なのでしょうか？

５年以降は、一切、繰上げをしないとは思っていませんが、積極的にするつもりは
ありません。夫に、もしものことがあったら支払はなくなるので家は保険のようなもの
だと思っています。

ご意見よろしくお願いします。

[187: 匿名さん]

>>183
「おりこうな繰上げ返済とは」スレで、目から鱗が落ちて繰上げ方法を
短縮から低減に変えた者ですが、なんで銀行とかファイナンシャル
プランナーって、やりようで短縮も低減も期限は変わらないってことを
言わないんだろうと疑問を持ってます。
気づいてないってことは無いですよね？

ここの期限短縮にこだわる人からなにかヒントが得られるかなと期待してた
のですが、なんかパッとしないし．．．。

基本支払額低減で繰上げていこうと思っているのですが、どうして
この方法が一般的でないのか不思議です。なんか落とし穴あるのかなぁ。

[188: 入居予定さん]

へえ〜！やりようで短縮も低減も期限は変わらないってことを教えて下さいな？

[189: 購入経験者さん]

ペアローンで夫婦別々で3200万+3200万=6400万のローンをしました。
夫ガン特約付きで10年2.6%。妻3年固定で1.6%です。
1年前のローンだったので今後は上がり一辺倒と予測されており妻側を集中的に返す予定でした。
それが、1年後の金利もこの有様で…
結局私の方を400万ほど繰上げしました。
妻は夏に繰り上げしているので1年経った今、残高が2750万+2850万=5600万くらいです。
今のままであれば来年の今頃には残高4800万くらいまではいけそうなのでこの1年の情勢を
みて、どっちを優先的に繰り上げるか決めて行きたいと思います。

今感じることは、世の中予測とは逆方向に動くんだなと…
現状を見るとそれが必ずしも全ての原因ではないにしろ結果的には日銀のゼロ金利解除、
追加利上げはとても悪い時期に行ったと言われる事になりそうですね。。

[190: 匿名さん]

>188

私は>>99を読んで、「なるほど」と思いました

[191: 匿名さん]

>>186
結局、どのようにしても、損得は無いです。

＞期間短縮の方が利息分が減って得
計算上は、そうなのですが、「なぜ」だかは考えたことがありますか？。

返済軽減型を選ぶと、月々の返済が減ります。その減った分の利息が期間短縮型との利息差なんです。
月々3万払うよりも、月々8万払う方が、支払利息が安くすむ。当たり前ですよね。
「繰上自体」によって利息額が変わるのではなく、繰上げた後、返済額が変わることによって、利息の差が生まれるんです。
だから、軽減型の場合、返済額の調整をしてやると、利息の差がなくなるんです。
なにも毎月調整する必要はなくて、半年や一年に一回でも利息差は大した金額になりません。

利息はかかるが、その元本は手元にある。
住宅ローンほど安定して長期に高額を低利で融資してくれる制度は無いですからね。
返済軽減を選んだ場合、差額を再度繰上げるもよし、人生の余裕に使うもよし、ではないでしょうか？。

[192: 177]

>185
「リスク回避」を論じるなら、軽減前に貯蓄か資産を確保した方が
本当のリスク回避になりますよ！

私の場合（三十代）、短縮実行しています。
いざとなったら、賃貸に出している家賃をローン返済に
少し大きなお金が必要な時は、株を売却
大きなお金が必要なら賃貸物件を売却をすれば良いと考えています。
これがリスク回避です。

軽減でリスク回避と言えるまでに、何年必要か計算してみてください。
それまでは、リスク回避が出来ていないと云う事になりますので！

リスク回避が出来たと云えるまで頑張って下さい。

[193: ビギナーさん]

>183
>それからフラットで契約している人は、短縮で返していって万が一のことがあっても、
>「最初に契約した返済期限」まで延ばしなおすことはできるから、
>あまり期限の利益は考えなくてもいいかもしれないね。

知りませんでした！
フラットにはそんな得点があったんですか〜
今までのスレを読んでいると短縮したら元には戻らないと言う
発言が多かったので鵜呑みにするところでした。

[194: 匿名さん]

>>193
あまり簡単に考えないように。
確かにフラットは元に戻すことが可能です。

但し、申請して審査が必要ですし、あなたの個人信用にキズがつく可能性もあります。
非常時の場合以外は使わない方が賢明でしょう。

[195: 匿名さん]

普通は短縮された期間は延ばすことはできない。

これは借り換えするときも同じで、
たとえば「子供が大学生になって返済額を抑えるために借り換えたい」と思っても制限がある。

多くの金融機関は、短縮された期限内で借り換え期間を設定するので、期間が短い分借り換え可能な額も少なくなってしまう。
固定期間が過ぎた後で、有利な優遇のある銀行に借り換えしようと思っている人は、要注意なのです。

銀行は、せっせと期間を短縮した努力は評価してくれず、返済比率が増加したというマイナス評価をしてしまう。

この点返済軽減ならば、期限は短縮されていないので返済比率は減少し、銀行も高評価をしてくれますし、軽減されている額もきちんと次の繰上げに組み込めば、短縮型と比べても「期間及び総返済額」に違いはありません。

[196: 匿名さん]

>186

私も似ているかもしれません。
最初の２年で繰上返済800万円実行しました。
以後は、繰上返済ペースは半分にする予定！
大きな出費が無ければ、勿論追加返済はする予定ですが

やはり同じ額を繰上返済するにしても
借入当初に繰上返済する事で総支払額は抑えられますので！

>コンスタントに繰り上げている
>場合で、私のような場合は、どちらが得なのでしょうか？

コンスタントに繰上返済しないのであれば短縮でしょうが
収入が落ちる可能性が高いと判断すれば軽減になると思います。

私の場合は、リスク回避を別途考えているので
基本的に繰上返済は、短縮
金利見直しで金利が上昇した時は軽減で考えています。

[197: 匿名さん]

>>192by177

偉そうに書いてるが結局理解できてないのか、おもいっきりずれた回答
なさけないね

＞私の場合（三十代）、短縮実行しています。
＞いざとなったら、賃貸に出している家賃をローン返済に少し大きなお金が必要な時は、
＞株を売却　大きなお金が必要なら賃貸物件を売却をすれば良いと考えています。
＞これがリスク回避です。

軽減にすると、それに何か支障があるわけ？
総支払額も返済期間もほぼ同じなのに、わざわざ短縮を選ぶ理由が書いてない
ピン＊＊。

[198: 匿名さん]

>>197

感情論、ののしりあいまだ続いていますね〜

軽減派は、皆こんな奴だと思わないでね！

[199: 匿名さん]

「ローンを予定の半分で返した」なら
自信に繋がり気分も良い

退路を断てば士気も上がる。

[200: 192]

>軽減にすると、それに何か支障があるわけ？
>総支払額も返済期間もほぼ同じなのに、わざわざ短縮を選ぶ理由が書いてない

私の場合、自動返済でもなく、繰上返済手数料も有料です。
仕事も忙しく、繰上返済も金利見直し時のみと考えています。
こまめな繰上返済ができないので
支払い総額に100万ほど差が出る計算になる為
短縮にしています。
勿論リスク管理も出来ているので問題ありません。

それで197の軽減でリスク回避と言えるまでに、何年掛かるのですか？
他人にリスク回避を論じる前に、ご自分のリスク回避をお考えになられた方が良いと思いますよ

[201: 匿名さん]

>197
冷静になりなさい。

>軽減にすると、それに何か支障があるわけ？
>総支払額も返済期間もほぼ同じなのに、わざわざ短縮を選ぶ理由が書いてない

今までのスレを読んでいるんでしょ？
自動返済やマメに繰上返済する人にとっては、額も期間もほぼ同じと言える。
けど、自動返済で無い銀行の方が多く
繰上返済手数料が無料の金融機関も数行
繰上返済の頻度が少なければ
状況は変わるのでは？

もう少し色々なケースがある事を踏まえて
品格あるスレにしましょう。

[202: 匿名さん]

>>187
>>基本支払額低減で繰上げていこうと思っているのですが、どうして
>>この方法が一般的でないのか不思議です。なんか落とし穴あるのかなぁ。

軽減で落とし穴は無いと思いますよ！
一般的でないのは、その金融機関に自動返済方法が無かったり
繰上返済手数料が有料だと、銀行の手数料稼ぎと誤解を受ける為じゃないのかな？

[203: 匿名さん]

＞175
＞現実的じゃないのではありませんか？
＞居住する県に無い金融機関から住宅ローン融資を受けるなんて！
＞それも優遇を受ける為に、公共機関の支払いや給料の振込みに口座を作るなんて！
＞
＞全国規模と言うには、程遠くありませんか？

住信の宣伝をするわけではありませんが、
勘違いは正しく是正する必要があります。

住信の住宅ローンでは公共機関の支払いや給料の振込みは
条件にありません。

店頭での手続きでも基本的に金消時に一度だけです。
インターネットバンキング、無通帳口座、他行振込5回/月無料
ゆうちょ銀行&コンビニ(E-NET)のATM(無料)、
ゆうちょ銀行からの自動振替(無料)

県内に支店はありませんが、結構使い勝手はいいですよ。

唯一、不満な点は入金が平日のみということと、
ＩＢが携帯からアクセスできないことぐらいです。

[204: 匿名さん]

どうせ業者に設けさせるなら、地銀を使ってコネを作ったほうがいいと思うけど？
独立や子供の就職の相談くらいは乗ってくれますよ

[205: 匿名さん]

とにかく、繰り上げ手数料が1万円以上の銀行から
借りてしまった人はここに来る必要は無いと思うけど？

[206: 匿名さん]

フラットの人は？

[207: ビギナーさん]

>203質問

住信の金利優遇を受ける条件って何があるんですか？

他の金融機関だと公共料金引き落としとか
給与振込みなどあると聞きましたが・・・

[208: 匿名さん]

>>205

繰上返済手数料が１万以上って多くないのでは？
手数料がそれだけ高ければ、繰上返済を考えていない方々でしょ？

[209: 匿名さん]

>>200

また、ずれてる・・・。

貴方の場合、「賢い・・」じゃなくて、繰上げするなら短縮しかコスト的に選択肢はないだけでは？
短縮しか選択肢がない人がいくら声高に短縮を主張されても余り意味はないと思うな。

ここは>>205さんが言われるように、
選択肢のある人（繰上げ手数料5000円以内の銀行から借りた人など）が賢い方法を求めるスレだと思うけど？

[210: 匿名さん]

期限の利益がいらない人や支払い総額を抑えたい人って、最初からローン期間10年とか15年とか長くて20年を選んでるんじゃないですか？

最初は期限の利益が長い30年とか35年を選んでおきながら、期限の利益は不要とか言い出すから、言い訳がましいと思われるんじゃないでしょうか。

[211: 匿名さん]

軽減実行していますが

軽減を推奨する人の中に説明不足が多いのが残念です。
錦の御旗のように、総支払額・返済期間も同じを繰り返すばかりで・・・

短縮も軽減も総支払は殆ど同じと言うけど
それには、諸々の条件がある事を踏まえて
短縮派の人達に伝えるべきではないですかね？

「殆ど同じ」と言う条件は
軽減でも軽減分を返済に回す
自動返済の様にコマ目に繰上返済をする
繰上返済手数料は無料である事
など条件が整ったうえで総支払、期間が同じと言えるのではないでしょうか？

手数料が有料で繰上返済回数が少なければおのずと総支払いが増える事を
説明する必要があるのでは？
誤解を招くスレが多いのが残念です。

[212: 匿名さん]

>>選択肢のある人（繰上げ手数料5000円以内の銀行から借りた人など）が賢い方法を求めるスレだと思うけど？


？？？誰が決めたの？
私は繰上返済手数料1万円で延々参加してきたけど・・・

繰上返済手数料5000円以下でスレ立ち上げたら？

[213: 匿名さん]

ほぼノーリスクの電力会社の社債でも２％で運用できる今、繰上げについて侃々諤々述べても、ほとんど大勢に影響はないのではないでしょうか？

[214: 匿名さん]

>207さん
>住信の金利優遇を受ける条件って何があるんですか？
>
>他の金融機関だと公共料金引き落としとか
>給与振込みなどあると聞きましたが・・・

基本はＨＰに記載されていますが、
属性によってはほとんど無条件です。
（実質、借入金と年収のバランスのみでは）

私の場合、ＨＰに記載されている
30万円以上の取引実績やゴールドカードは
関係ありませんでした。
給与も公共料金もまったく変更していません。

スレ違いでしみません。

[215: 匿名さん]

＞軽減でも軽減分を返済に回す
＞自動返済の様にコマ目に繰上返済をする
＞繰上返済手数料は無料である事
これを何度説明しても理解してくれないから、
歯がゆいのですよ。

[216: ビギナーさん]

214さん
ご丁寧に説明ありがとうございます。

素人質問をもうひとつ

>属性によってはほとんど無条件です。
>（実質、借入金と年収のバランスのみでは）

では、最初っから優遇後の金利を掲載しないのは何故なのでしょうか？
殆ど無条件であれば、他行よりも高い金利を表示しなければ良いのにと
素人考えで、思ってしまうのですが

[217: 匿名さん]

＞軽減でも軽減分を返済に回す
＞自動返済の様にコマ目に繰上返済をする
＞繰上返済手数料は無料である事

この条件で借入をし、繰上返済をしているケースって多いとは思えないのは
私だけでしょうか？

[218: 匿名さん]

>>213

このスレは賢い繰上返済になっているのだから
運用の話になれば、もっと荒れるでしょ！？

取り合えず繰上返済内容でお願いします。

[219: 匿名さん]

>>211
＞繰上返済手数料は無料である事

こんなことを言うから短縮派がつけ上がる。
無料でなくても５０００円以下なら、誤差の範囲の差でしかない。
5000円以下の銀行なら都銀を含めたくさんある。

[220: 匿名さん]

>>212

でも、コスト的に短縮しか選択肢のない人がいくら短縮を主張しても
それは「賢い・・」ではないのだからスレ違いでは？

[221: 匿名さん]

>「殆ど同じ」と言う条件は
>軽減でも軽減分を返済に回す
>自動返済の様にコマ目に繰上返済をする
>繰上返済手数料は無料である事
>など条件が整ったうえで総支払、期間が同じと言える

分かりやすく納得です。
これ以外の条件

自動返済を利用しないで
繰上返済手数料が3,000円以上掛かる方で
繰上返済を軽減されている方
ご意見お聞かせ下さい。
実際どの程度の頻度で繰上返済されていますか？
手間は？実際どの程度の負担増になりますか？

[222: 匿名さん]

>219
>こんなことを言うから短縮派がつけ上がる。

感情的にならずに！
もう少し理論的に論じたら？

>無料でなくても５０００円以下なら、誤差の範囲の差でしかない。

手数料が5,000円なら誤差がどの程度なのか？
10万なのか？50万なのか？100万なのか？
貴方の試算している数字で構わないので、具体的に短縮派に指摘しないと！！
理解できないでしょ？

[223: 匿名さん]

＞手数料が5,000円なら誤差がどの程度なのか？
＞貴方の試算している数字で構わないので、具体的に短縮派に指摘しないと！！

短縮派の皆様
過去スレ参照ください。

[224: 219ではありませんが]

4500万の借入で20年で完済、自動返済を利用しない場合

当初短縮、後半軽減と
当初軽減、後半短縮の試算をしてみました。

自動返済でないので軽減分を随時繰上返済と云う訳にはいきませんが
年に1度繰上返済をした場合、後者の方が40万ほど利息を多く払う事になりました。
これを高いと判断するか安いと判断するかは個々に違うと思いますが
軽減優先で保険として年間2万円は、さほど高いとは思いません。

後は手数料の問題だと思います。

[225: 匿名さん]

＞最初は期限の利益が長い30年とか35年を選んでおきながら、期限の利益は不要とか言い出すから、
＞言い訳がましいと思われるんじゃないでしょうか

最初からローン期間10年とか15年とか長くて20年を選んでない人へ
コメントはないのですか？

[226: 211]

>223
>短縮派の皆様
>過去スレ参照ください。

軽減を推奨する人の中に説明不足が多いのが本当に残念です。

具体的に自分で試算できないのであれば
短縮の理解を得られないので
荒れる様なスレはお控え下さい。

[227: 匿名さん]

>>最初からローン期間10年とか15年とか長くて20年を選んでない人へ
コメントはないのですか？

何だか日本語変じゃないですか？
選んでない人＝選ばなかった人
って事？

[228: 68]

>225
よく日本語が分からないけど
最初っからローンを20年で組まずに35年で組んだ人へ
と理解してコメントします。

私の場合、審査時の所得が少なく35年でしか借りれませんでした。
現在は、以前住んでいた物件を賃貸に出しているので
家賃収入や賞与を短縮に
金利見直し時に軽減を選んでいます。

又期限の利益といわれそうですが・・・

[229: 匿名さん]

反匿名が殴りこんでくるぞ

[230: 匿名さん]

こんなとこでレス繰り返す労力は、繰り上げ手数料を明らかに上回る。

[231: 匿名さん]

224さんのケースを元に試算してみました。

4500万の借入で3.0%の35年ローン、繰上返済で20年で完済、自動返済を利用しない場合

短縮のみと
軽減＋最後だけ短縮の試算をしてみました。

自動返済でないので軽減分を随時繰上返済と云う訳にはいきませんが
前者の方は、年に1度100万円繰上返済をした場合、
後者の方は、年に1度100万円＋１年分軽減分を繰上返済をした場合、
後者の方が24万ほど利息を多く払う事になりました。
これを高いと判断するか安いと判断するかは個々に違うと思いますが
軽減の保険として年間1.2万円は、さほど高いとは思いません。

ちなみに、総返済額は
前者：¥59,597,679
後者：¥59,834,047

初回月返済額は
前者：¥173,182
後者：¥173,182

10年後の月返済額は
前者：¥173,182
後者：¥126,404

20年後の月返済額は
前者：¥173,182
後者：　 ¥9,665

[232: 匿名さん]

＞161さん
＞住信より金利が低いところはたくさんあるようです。
＞1月金利（最初に大きな優遇コース）で比較すると、
＞
＞変動：(住信)1.575%　(住信SBI)1.375%
＞２年：(住信)1.800%　(みずほ)1.250%
＞３年：(住信)1.850%　(三菱UFJ信託)1.350%　(みずほ)1.450%
＞５年：(住信)2.000%　(三菱UFJ信託)1.500%　(みずほ)1.550%　(三菱東京UFJ)1.750%
＞10年：(住信)2.100%　(みずほ)1.900%　(中央三井)1.900%
＞15年：(住信)2.700%　(三菱東京UFJ)2.500%
＞20年：(住信)2.750%　(三菱UFJ信託)2.400%　(住信SBI)2.550%　(新生)2.650%　(三菱東京UFJ)2.700%
＞30年：(住信)2.950%　(住信SBI)2.700%　(新生)2.900%

あたかも、住信がすべての期間で金利が高いような錯覚になるけど、
優遇タイプや借入期間によっては他行より低金利なものもあります。
（当然、高金利のものもあります。）

変動：(住信)1.575%　(みずほ)1.875%　(三井住友)1.875%　(中央三井)1.875%
２年：(住信)1.800%　(三井住友)2.000%
３年：(住信)1.850%　(三井住友)2.150%
５年：(住信)2.000%　
10年：(住信)2.100%　
15年：(住信)2.700%　(中央三井)2.850%
20年：(住信)2.750%　(中央三井)3.050%
30年：(住信)2.950%　(みずほ)3.030%　(中央三井)3.100%　(三菱東京UFJ,三井住友)3.150%

自動返済があるから金利が０．１％高くてもいいなんて考えるわけでなく、
金利が同じなら自動返済があるしとか、
金利が０．１％でも低く、かつ、自動返済もあるし
って考えましたけど。

[233: 匿名さん]

借り入れ4500万、フラット35で毎年繰上げ返済を年一回100万する場合は、どちらが良いですか？

[234: 匿名さん]

>>221
お書きの条件は、１回のみの繰上げを全く同じにする場合の条件ですよね。

私は、繰上手数料52,500円で、年１回繰上げてます。
どちらにしろ、年１回は繰上げるつもりなので、手数料は同額です。手間も同じ。

差額は、利息2％で月１万返済軽減したとすると（１万ｘ12ヶ月ｘ2％）÷2で1200円ですか。
大した金額とは思わないですけど・・。

[235: 入居予定さん]

>>231さん
詳しいシミュレーションありがとうございます。
私は前々スレで鱗が落ちた！と思って、これまで「無条件で期間短縮が有利」と思っていたのは違ってたと考えるようになりました。

231さんのシミュレーションでは、繰上返済の回数はそれぞれ何回になったでしょうか？
回数がわかると、繰上返済手数料が無料でない場合に、実際に手数料がどのくらいかかるのかがわかって、さらに比較しやすいのではないかと思います。


参考に、私もシミュレーションしてみましたので、書いておきます。
初めてローンシュミレーターを使ったので操作上でのミスがあるかもしれませんが、大勢に影響はないかと思うのでご容赦ください。

借入金額２，５００万円、２５年間、ローン金利３％
１年ごとに１００万円ずつ繰上返済する
（１）期間短縮
返済回数　１５４回（１２年１０ヶ月）
総返済額　30,099,941円　うち利息　5,099,941円
繰上返済回数　１２回

（２）通常の返済額軽減（毎回１００万円）
返済回数　２０４回（１７年）
総返済額　31,084,850円　うち利息　6,084,850円
繰上返済回数　１２回　＋一括完済１回
（１）との差　984,909円

（３）軽減額上乗せ型の返済額軽減（毎回の返済額から軽減できた分を次回の繰上返済に上乗せ）
返済回数　１５６回（１３年）
総返済額　30,203,753円　うち利息　5,203,753円
繰上返済回数　１２回　＋一括完済１回
（１）との差　103,812円

手数料がかかるといっても、期間短縮型より最後の完済分が１回多いだけでした。
期間短縮より軽減型の方が手数料が高い場合は、差額×１２回が軽減型で余計にかかりますね。

※月返済額（義務的な返済額）
・当初　118,552円
・５年目　　（１）118,552円　（２） 98,125円　（３） 96,169円
・１０年目　（１）118,552円　（２） 67,994円　（３） 52,009円
・１３年目　（１）118,552円　（２） 46,042円　（３） 8,964円（完済直前）

シミュレーションしてみて、毎月でなく年１回の上乗せ繰上返済で、期間短縮との差が９０万から１０万にまで落ちるんだ〜と感激しました。
自分でやるとよくわかるので、「軽減型でも最終返済期日はほとんどかわらない」と理屈が納得できない方は、シミュレーションしてみるといいと思います。

期間短縮と返済額軽減の、返済期間と総返済額が全く同じになる条件（毎月差額繰上、手数料無料、自動繰上なら手続き楽）というのは理論上で理解しておいて、後はご自分の条件でどのくらいの差額ならリスク回避策の費用として許容できるかで選択すればいいんじゃないでしょうか。

緊急時にローン返済額を減らさなくても、預金や他の資産の売却で十分対応できる方はまあ…羨ましいですねというところです。
でも、資産を売却するのも手間がかかるし、いっときローンを義務的な返済額だけにすることによってその場をしのげれば、楽じゃないですかね？

長文で失礼しました。

[236: 235]

すみません；
上のシミュレーションの（２）の繰上返済回数は１６回＋一括完済１回です。

[237: 匿名さん]

僕のケースは2200万円　固定2.5%　フラットなので手数料は無料。
ただし１回の繰上は100万円以上でないとならないという制限があります。

最初の5年間は詰めて繰上げ。その後ペースを落とそうと考えてます。
何パターンか、まとめてみました。うまくupできるかな。

支払低減とあるのは、このスレの流れに沿って、低減した分は貯めて
おいて次回繰り上げのときに追加する。もしくは100万円貯まったところで
繰上です。

５年過ぎたら２年毎に100万円+低減分繰上げのパターンでいこうかなと
思ってます。

[238: 匿名さん]

>235さんへ
231です。

>231さんのシミュレーションでは、繰上返済の回数はそれぞれ何回になったでしょうか？

繰上返済は、返済開始月の１年後（12回目）から毎年１回としています。

>前者の方は、年に1度100万円繰上返済をした場合、
⇒繰上回数：１９回
　 残元本約100万円→その後６ヵ月で完済（約17万円×６回）

>後者の方は、年に1度100万円＋１年分軽減分を繰上返済をした場合、
⇒繰上回数：２０回
　 １９回目の繰上返済後の残元本は約150万円、
　 ２０回目の繰上返済（軽減分のみでＯＫ）で完済
　（月返済¥9,700を残り１５年払い続ける選択肢もあり）

[239: 匿名さん]

＞緊急時にローン返済額を減らさなくても、預金や他の資産の売却で十分対応できる方はまあ…羨ましいですねというところです。

でも、それらをわざわざ残して住宅ローンを多く借りてるってのは方策としてどうなんでしょうかね？

住宅ローン金利より高く運用できてるから そう選択されてるんでしょうが、
ここで一般人の参考にならない特殊例を持ち出されても意味ない。

[240: ビギナーさん]

>224
>231

試算して頂いたので非常にイメージ沸きました。
軽減でいざと云う時の保険として
1万円だろうが2万円だろうが高いとは思いませんが
>231さんが試算して頂いたデータだと10年後軽減分が
3割減にも満たない5万円減が大きいのか小さいのか・・・

私個人的には、10年位までは軽減効果はさほど無いんだな〜
と言うのが感想です。