賢い繰上げ返済とは？？？

[購入検討中さん]

皆様にご質問があります。
つまらない質問かもしれませんが、繰上げ返済の
ご指導をお願いします。

私と妻の二人で銀行からローンを組んでおります。

私：3000万円　35年　3％
妻：1100万円　35年　3％

３年後に、100万円を繰り上げ返済しようと
考えておりますが、先にどちらのローンに
繰り上げ返済すれば良いのでしょうか？

金額の大きい私の3000万円の金利を軽減するか、金額の少ない妻の
1100万円を先に繰り上げて返済した方が良いのか？

かなり、悩んでおります。

皆様の貴重なアドバイスを宜しくお願い致します。

[102: 匿名さん]

>85さん
確かにものは云い様ですが、

>>【期間短縮型】
>>毎月の返済額はそのままで、最終の返済期限が強制的に短縮されてしまう。
>
>最終の返済期限を短縮出来るが、毎月の返済額はそのままにされる。
短縮できるが、延長できない。


>>【返済額軽減型】
>>最終の返済期限はそのままで、毎月の返済額が軽減できる権利を獲得できる。
>
>毎月の返済額が軽減できる権利を獲得できるが、最終の返済期限はそのままにされる。
軽減できる権利を獲得できるので、もしもの時に行使できる。（通常は温存）
最終の返済期限はそのままだが、返済期間は短縮される。

【ポイント】
「返済期間」と「返済期限」を理解すること。

[103: マンコミュファンさん]

＞81、101
「自由返済」じゃなくて「自動返済」です。

[104: 85]

>>102

この表現であれば誰でも誤解なく理解できますね！
ありがとうございます。

[105: サラリーマンさん]

自動返済でない場合

高額・長期借入の場合
軽減繰上返済をしても、浮くお金って少なくないですか？
勿論繰上返済額次第でしょうけど・・・
その少ないお金を次回の繰越返済に充当するにしても気の長い話になりませんか？

[106: マンコミュファンさん]

住宅ローン自体が気の長い話ではありますが、
軽減型繰上げをコツコツと繰り返せば
最初は効果が実感できませんが、
やがて徐々に効果が感じられる時がきます。

[107: 匿名さん]

5000万の借入で
100万の繰上返済をした場合
短縮と軽減の差は、3,000円
年間36000円軽減の方が浮く

自動返済でない場合
それを他に流用せずに次回の繰上返済時に充当する！

理論的には分かるけど、正直厳しいな〜
ま〜流用する額でもないけど、次回36000円充当するかな〜？

だったら当初は短縮で、残高が減ったら軽減かな〜

[108: 匿名さん]

>>105
軽減で浮いたお金しか次回の繰越返済に充当しないということは
期間短縮でも一回しか繰上げしないということ？

一回しか繰上げをしない人は、期間短縮でいいと思うよ。

[109: 匿名さん]

>>107

ここは、何度も繰上げをするのが前提で論議されてるはず。

だから、貴方の例を借りると
一回目　短縮派　100万繰上げ　軽減派 100万繰上げ
軽減派は3000円浮く

二回目（次の年）短縮派　100万繰上げ　軽減派 103万6千円（100万+36000)繰上げ

ここで軽減派はさらに3000円浮く（合計6000円浮く）

三回目（翌々年）短縮派　100万繰上げ　軽減派 107万2千円（100万+72000)繰上げ

四回目・・・・

てな感じになると思う。

ローンの口座を別にしておいて、毎月はじめと同じ金額をずーーと入れておけばいいだけじゃない？　で、年に一度100万足して繰上げする

[110: 匿名さん]

期間短縮の場合も同じように繰り上げによって軽減された金利分をさらに繰り上げに回さないと
同じで語れなくないですか？短縮された月数分を次回に繰り上げるということは、軽減派よりもこちらのほうが分があると思うんですが。。

[111: 匿名さん]

>>110
その認識は思いっきり間違っている。
てか、ローン計算のシステムが分かってないのか・・。
そんなに難しくないよ。

[112: 匿名さん]

繰上返済を定期的・継続的に行う場合、

「短縮型」も「軽減型」も実際のローン期間は変わらない。


「短縮型」が短縮しているのは、「ローンの期間」ではなくて「ローンの期限」。

[113: 匿名はん]

＞期間短縮の場合も同じように繰り上げによって軽減された金利分をさらに繰り上げに回さないと

当初の計算分より将来軽減される総利子分（実際には手にできないお金）を、繰り上げ金にまわせるなら　まわせば？

てか、釣りだよね？
小学生並みだもの。

[114: 107]

109さん

ご説明ありがとうございます。

軽減も継続すればそれなりの効果を実感できるのですが
スタート当初の実感と手間が・・・・
と言う意味でスレいたしました。

私の借入銀行繰上返済手数料が高い為、少額増の繰上返済が面倒なもので・・・

[115: マンコミュファンさん]

>114さん
確かに、既に住宅ローンをはじめている人に
今から軽減繰上げを継続的にしなさいというのは
手数料や手間を考えるとつらいかも。

ですから、これからローンを組む人に対しては、
期間短縮が有利という固定観念を払拭していただき、
目先の金利差だけでなく、長い目で見た銀行選びを
お勧めします。

[116: 匿名さん]

＞91さん
＞多く返済をしたい場合は、手数料を払って繰上返済をするしかない
手数料は銀行によって異なるので、一概に軽減は・・・とは言えませんよ。
ちなみに私の取引銀行は手数料無料です。

[117: ビギナーさん]

>83
>短縮されるの？
>私の場合繰上返済で３年短縮にしました。
>勿論１年でも２年でも良かったのですが！
>選べるのだから短縮出来るって事じゃないの？

通常は、
「○○万円繰上げるから□□年短縮される」
だから「短縮される」でしょ。

83さんの場合は、
「□□年短縮させるために○○万円繰上げる」
ってだけで、短縮期間が選べるんじゃなくて、
繰上額を変えれば短縮期間が変化するってことでしょ。
そんなのあたりまえじゃん。

まさか、
「○○万円繰上げる、１〜３年で短縮を選んだ（返済額は変わらずに）」
わけじゃないでしょ。

[118: 匿名さん]

短縮を選んだ人のトンチンカンなレスが目立ちますね。

短縮を選ぶ人がいかに無知で銀行の餌食になってるか
よくわかるスレですね。

[119: ビギナーさん]

117です。
表現がおかしかったので修正します。

まさか、
「○○万円繰上げるから、短縮期間を１〜３年で任意に選んだ（返済額は変わらずに）」
わけじゃないでしょ。

[120: マンコミュファンさん]

＞87さん
＞年間返済元本100万の場合、
＞100万以下の繰上返済で1年短縮の場合、返済額は増える
＞100万以上の繰上返済で1年短縮の場合、返済額は減る

＞89さん
＞と言っても、87が云うように繰上返済額によって期間短縮でも
＞返済額は軽減される！

よくわかりませんが、これは期間短縮と返済額軽減(増加)のミックスじゃないのでしょうか？
通常は返済額を固定して返済期間を最短にさせるのが一般的な短縮期間ですよね。

上記の場合は、短縮期間がちょうど１年になるように返済額を軽減（増加）させているだけでは？
つまり、期間短縮だけで返済額が変化するわけではありませんよね。

[121: 117]

>>119
>「○○万円繰上げるから、短縮期間を１〜３年で任意に選んだ（返済額は変わらずに）」
>わけじゃないでしょ。

300万繰上返済するから任意で3年にしました。
年間元本90万減の為、月々の返済額は多少減りました。
4年短縮を選べば月々の返済額は増える訳です。

[122: 匿名さん]

>>通常は返済額を固定して返済期間を最短にさせるのが一般的な短縮期間ですよね。

前回のローンは公庫だったので
1年短縮するには、幾ら繰上返済と指定されましたが
現在の都銀ローンは
繰上返済金額は自由に、1年単位で期間短縮する事が出来ます。

[123: 購入経験者さん]

>>121
うちも「期間短縮で○○○万円繰上げしたい（23ヶ月分弱の支払いに相当）」と言ったら
窓口で「キリがいいので24ヶ月短縮にしましょう」と言われ、銀行側の計算で月々の返済額が
少々減りました。

「これだけの期間借りられる権利」が特に要らないのなら、これを計画的にやれば
「期間短縮で返済額も軽減」は微調整できそうですよね。

[124: 匿名さん]

>>123
に同じく、期間短縮と返済額軽減のミックス繰上返済をしています。

状況によって短縮を少なく、軽減をめいいっぱい利用もしますし
予定外の臨時収入は、期間短縮だけの繰上返済をしたりしています。

手数料が有料の銀行からの借入の場合は、
一概に一方を選んで返済する必要は、無いのではないですかね？

[125: 匿名さん]

>よくわかりませんが、これは期間短縮と返済額軽減(増加)のミックスじゃないのでしょうか？
>通常は返済額を固定して返済期間を最短にさせるのが一般的な短縮期間ですよね。

短縮でも銀行によって色々とあるんですよ！

1年短縮するには、幾ら必要とか

幾らなら何ヶ月短縮とか

うちは、年単位でしか短縮が出来なとか

繰上返済額が多い割りに短縮期間が短ければ返済額は少なくなるし

繰上返済額の割りに短縮期間が多ければ返済額は増えるしね！

返済額の固定ではないよ！金利が上昇すれば返済額は増えるでしょ！？

[126: 匿名さん]

軽減派＝手数料無料＝住信・新生 ？？

住信・新生以外で軽減を実行している方
お話お聞かせ下さい。

私は、都銀借入です。

[127: 匿名さん]

>軽減派＝手数料無料＝住信・新生 ？？

新生銀行は自動で返済するシステムはあるが、
期間短縮型しかなかったと思います。

毎月自動で軽減返済。しかも手数料無料は
住信だけですね。

[128: 匿名さん]

>>126-127
どうして毎月繰上げにそこまでこだわるの？。
ボーナスが出た時（夏冬年２回）に繰上げで、短縮と軽減の差なんて総額で数万円程度でしょ。

だったら、万一の時のために、念のため最長期間借りておけるようにした方がイイんでないの？。

[129: 匿名さん]

短縮したい人に質問！。

いったい何のために、借りられる期限を短くしたいの？？。

[130: ご近所さん]

>>128
理解が足らないようだね。

[131: 匿名さん]

>>109
>ここは、何度も繰上げをするのが前提で論議されてるはず。

スレを最初から読んでみれば？
特に繰上返済の話にだれかさんが鼻息荒く食いついてきたあたり

[132: 匿名さん]

金利が同じで、手数料が無料で、自動返済があるなら
軽減も労力少なく、持ち出しも無く有効でしょ！


でも手数料が無料でも金利が０．１％でも違えば得とは云えないのでは？

通常窓口金利差と実際特別優遇を受けた後の金利差って銀行によって違うよね！？
私の知っている場合で、同時期でも金融機関が違えば
優遇後の金利差が０．２％ってのも有ったよ！

仮に金利が０．１％高く
借入が５０００万円２０年で完済するとして
約５２万円違ってくるよね！

繰上返済手数料が有料で仮に5,000円だと100回以上繰上返済が出来る事になるね！
実際にそんなに繰上返済しないだろうから、手数料が無料よりも
やはり金利最優先で借入先を選ぶべきでは？

住信派の方ご意見を！

[133: 購入経験者さん]

確かに銀行によって優遇違いますよね

私の場合、頭金無しの全額借入なら通常金利優遇プラス0.2％優遇と言われ
満額借入をしました。
３ヵ月後、頭金分を繰上返済をし、プラス優遇もそのままです。

プラス0.2％優遇を受ける事によって100万程度利息軽減が出来そうです。

[134: 匿名さん]

住信は住宅ローンに力を入れてるからか、住信より 0.1%以上も金利が低い銀行なんて
ほとんど無いと思うけど？

[135: 匿名さん]

優遇に関しては、具体的な交渉の段階で増える場合もあるから
一概に、どこの銀行が安いとは言えないですよね！

私の場合も、以前組んでいた住宅ローン完済の実績を評価してもらい
通常よりも0.3％優遇を多く受けられました。

[136: 匿名さん]

住宅金融公庫と会社の財形で６年前にローンくみました。

住宅金融公庫の方は年１回１００万から２００万の期間短縮で繰上げ返済です。
収入がいいのと子ども２人がまだ幼稚園・小学校低学年なので、教育費の出費が大変になるまでは返済を頑張るつもり。

今年から繰上げ返済以外に、月々２万円の返済額アップをする事になりました。
月２万ずつ貯めて繰り上げ返済にまわすというのももちろん良いけれど、何かに消えてしまう可能性もあるので、それを銀行さんにローンとして取ってもらう、これはローンを早く終わらせるのにかなり効きます。

[137: 匿名さん]

>>134
>>住信は住宅ローンに力を入れてるからか、住信より 0.1%以上も金利が低い銀行なんて
>>ほとんど無いと思うけど？

優遇受ける前の窓口金利だけど
住信が、他行よりも安くて0.1％
他行よりも高いのは0.52％も高いよ！
勿論優遇前だから、一概に比較は出来ませんが
住宅ローンに力入れているなら、最低限他行に近い金利出さないとね〜

[138: 匿名さん]

>136
>今年から繰上げ返済以外に、月々２万円の返済額アップをする事になりました

今年から返済額アップとは、継続？
途中変更（アップ中止）は可能なのですか？

可能であればかなり有効な手段ですよね！

ローンの軽減の第一は、なるべく早く多く返すが鉄則ですから！！

[139: 匿名さん]

>優遇受ける前の窓口金利だけど
>住信が、他行よりも安くて0.1％
>他行よりも高いのは0.52％も高いよ！

住信の基本戦略は、
高めの店頭金利で大きく優遇です。

[140: 匿名さん]

>>住信の基本戦略は、
>>高めの店頭金利で大きく優遇です。

大きな優遇ってどの程度なんですか？
1.5％位？
私は、優遇込み込みで1.2％です。

[141: 匿名さん]

>134
>住信は住宅ローンに力を入れてるから・・・

>139
>住信の基本戦略は、
>高めの店頭金利で大きく優遇です。

住信の方向性が理解できないのは私だけ？

[142: 匿名さん]

>>137
店頭金利(窓口金利）で借りてる人なんていないから、関係ない。

[143: 137]

>142
>店頭金利(窓口金利）で借りてる人なんていないから、関係ない。

そんなの当り前じゃない！

っで優遇をどの程度やっているか、結局のところ把握していないんでしょ？
手数料無料と喜んでいるけど、意外と損しているかもしれないって事よ！

[144: サラリーマンさん]

>店頭金利(窓口金利）で借りてる人なんていないから、関係ない。

窓口金利では借りている人は居ないでしょうが
同じパーセントで優遇を受けていれば、その差は変わらないのではないですか？

それとも住信は、他行よりも優遇が大きいのですか？
具体的にどの程度優遇を受けているのですかね？

[145: 土地勘無しさん]

>134
>住信は住宅ローンに力を入れてるからか、住信より 0.1%以上も金利が低い銀行なんて
>ほとんど無いと思うけど？

>139
>住信の基本戦略は、
>高めの店頭金利で大きく優遇です。

134・139
住信の行員か？
それとも住信の行員の話しを鵜呑みにしている素人か？

[146: マンコミュファンさん]

優遇後、住信より安い都銀があるなら教えて？
地銀はその地域にいないとダメだから、都銀だけでいいよ

店頭やHPで示されてる優遇より、個人的にもっと優遇を得てる場合の例は
いらないからね。
万人の参考にならないから。

[147: 周辺住民さん]

>146
>優遇後、住信より安い都銀があるなら教えて？

住信の優遇後の金利を教えてくれないと
安い都銀金利教えられないんじゃないの？

私の場合都銀で全期間優遇１．１％だけど！

[148: ビギナーさん]

>139
>住信の基本戦略は、
>高めの店頭金利で大きく優遇です。

大きく優遇って何％なんですか？

[149: 土地勘無しさん]

中央三井信託で全期間優遇１．３％です。
住友信託は、１．２％ですよね？

０．１％も差は大きいと考えています。

[150: 周辺住民さん]

>139
>住信の基本戦略は、
>高めの店頭金利で大きく優遇です。

>中央三井信託で全期間優遇１．３％です。
>住友信託は、１．２％ですよね？

大きく優遇じゃなかったですね！（失笑

[151: 匿名さん]

＞129

期間短縮、何の為にしたいか？
月々支払うのを早く終わらせたい為だと思う。
早く自分の家（名義）にして、財産にしたいからかと。

人の価値観てのはそれぞれだし、早く終わらせたい人もいれば月々の支払いを軽減して払い続けたい人もいる。
どっちが得かとか言いたいのなら、それはその人の価値観次第で決まるものでしょ。