賢い繰上げ返済とは？？？

[購入検討中さん]

皆様にご質問があります。
つまらない質問かもしれませんが、繰上げ返済の
ご指導をお願いします。

私と妻の二人で銀行からローンを組んでおります。

私：3000万円　35年　3％
妻：1100万円　35年　3％

３年後に、100万円を繰り上げ返済しようと
考えておりますが、先にどちらのローンに
繰り上げ返済すれば良いのでしょうか？

金額の大きい私の3000万円の金利を軽減するか、金額の少ない妻の
1100万円を先に繰り上げて返済した方が良いのか？

かなり、悩んでおります。

皆様の貴重なアドバイスを宜しくお願い致します。

[2: 入居済み住民さん]

先に奥さんのを完済したい気もしますが、やはり旦那さんでしょう。

期間を減らす繰上返済したら、その間の利息がなくなります。
両方を計算して、その間の利息が多いほうをしたほうが良いと思います。

私も３年後に繰上返済を考えています。

フラット35：1000万円　35年
３年固定　：1000万円　35年

３年後の３年固定の金利を見てどちらかにするか決めます。
今のところはフラットを繰上するつもりです。

[3: 匿名さん]

金利の高い方から繰上が通常ですが、どちらも金利が同じなので、
住宅ローン控除の面から、
本人の住宅ローンの残高が2500万円を超えているのであれば、
超えている分は税金面で控除されないので、繰上は本人のローン分にあてがい、妻の分を繰上せずに控除額を増やすのが得策だと思います。
また、上記書き込みにあるように、期間短縮型で繰上する場合は、借り入れ残高が多い方(本人）を繰上した方が短縮期間が多くなり得ですしね。

[4: 購入検討中さん]

①　ローンをいつ組んだかによりますが、住宅ローン控除の上限が２５００万未満なら（今年借りたなら）、夫のを返すべきです。
（所得税は控除分以上と想定）

②　①の条件でなく、妻に出産予定があるなら、妻を返すべきです。

③　①と②のいずれの条件でもない場合は夫のを返すべきです。（どちらか死ぬ確率はほぼ同じとして、免除になる期待値最大）

[5: 匿名さん]

３年も先でしかも１００万円レベルならそのときに考えたら？
いまから考えてもしんどいだけだよ。

[6: 入居済み住民さん]

>>05さんに同意ですね。
３年後の100万の繰上なんて、机上の空論にすぎないと思いますよ。
もっと繰り上げ出来る可能性だってあるし、全然繰り上げ出来ない可能性だってあります。
ライフスタイルも変わっているかもしれない。

まぁ、それでも強いて言うなら、02〜04の皆さんがおっしゃるように、夫からでしょうけどね。

[7: 入居済み住民さん]

２です。

私も入居前は、数年後の繰上返済の事を結構気にしてましたが、
いざ入居してしまうと、あんまり繰上返済の事を気にしなくなります。

入居してから、色々と購入するものがあるんで貯金できないのも
ありますが・・・(^_^;)

いまは、とりあえずちょこちょこ貯金をしてまして、
「３年後にどうするかなぁ。」とたまーに妻と話すくらいです。

まぁ、いまは旦那さんの方を優先と思っていれば良いと思いますよ！

[8: 匿名さん]

情報が少なく一概にアドバイスは出来ません。

まず夫婦それぞれの収入（住宅借入控除の問題）
借入の種類（長期固定か、短期固定か）
繰上返済手数料（銀行によって5000円から3万円と聞きます）

基本的には、早目早目の繰上返済が総支払を抑える事が出来ます。

私の場合、エクセルで計算式を作り
試算をしながら返済をしています。

[9: 匿名さん]

私は独身ですが
①２４００万・・・30年固定
②１０００万・・・１０年固定にしています。
住信なので繰り上げ返済手数料無料のため、借りたばかりですが
このたびのボーナスから５０万を②に返済しました。
確かに、支払総額を考えれば①から返済すべきでしょうが、
毎月の負担を数年後に軽くしたいので、②をなるべくがんばって
早く完済するつもりです。

[10: 匿名さん]

>住信なので繰り上げ返済手数料無料

羨ましい！

私はみずほ銀行
100万未満が10,500円
1000万未満が31,500円
なので繰上返済は100万未満でやっています。

[11: 匿名さん]

>>No.09さん

私も住信で１０年後ぐらいの負担を軽くしたいと考え
住信の長期と１０年固定で検討していました。
私の場合は２２００万：７００万で
１０年固定（７００万）を優先に繰り上げていき
１０年固定終了後（順調に繰上げしたとして）
残金が約２００万円になり１０年固定終了後に全額返済と
考えていたのですが、１０年後の月々の負担を軽くしたいなら
わざわざＭＩＸにしなくても１本ローンにして繰り上げ返済をしていき
１０年後に期間短縮ではなく返済額軽減の繰上げ返済をすれば
１２月金利で例えると、住信より長期金利が低いＳＢＩ住信やソニー
であれば総支払額は大差ないので諸費用も高くなるＭＩＸにする
必要性がない事に気づきました。
私も来年から無理なくコツコツ繰上げ頑張りたいと思います。

[12: 匿名さん]

繰上返済している皆さんへ

繰上返済で
期間短縮にしていますか？
それとも月々の支払い減額にしていますか？

[13: 購入検討中さん]

期間短縮に一票

3年で100マンの繰り上げって…
借金しすぎじゃない？

[14: 購入経験者さん]

昨年夏にローン開始。
今月試しに30万円を期間短縮で繰上返済。
すると短縮された期間、11ヶ月。
どれだけ利息取られてるんだ(笑)
ちなみに手数料は100万円未満5250円、100万円以上21000円。
手数料がもったいないから100万貯めてから・・・とか思ってたけど、こんなに減るなら10万円でも繰り上げようと思った。

[15: 入居済み住民さん]

>>No.12さん

借り入れ当初は「期間短縮」でしょ！と思ってました。

でも、こんな低金利が続いてるなら、今のうちに借換えして
元金減らすのもよいなあと考え始めております。

現在のローンを期間短縮してしまうと、
借換先によっては元のローン期間より長くは借りられない。

それなら、期間はそのままにできる「月々支払い減額」も一理あるなあと。

[16: 匿名さん]

期間短縮よりも返済額軽減の方が有利なのは、過去ログ見ても明白。
毎年同じ議論が繰り返されるのですね。

返済額軽減の方が有利ですよ〜。

[17: マンコミュファンさん]

返済額軽減の方が有利？
総支払利息が圧倒的に期間短縮の方が少ないのに？

[18: 匿名さん]

>>17
お願いしますよ〜(苦笑)

[19: 実践中]

金利固定期間と金利上昇率及び繰上返済ペースによって
期間短縮が有利か
返済額減額の方が有利か分かれるのではないですかね？

私の場合2年固定金利で
毎更新時に金利0.5％上昇計算で、繰上返済年間300万計算だと
減額よりも短縮の方がお得になる計算なので短縮で返済中です。
元金が有る程度になったら繰上返済額年間200万で返済額減額予定でいます。
返済3年目になりますが、試算した結果
フラット35で繰上返済や2年固定で返済額減額よりも期間短縮の方が
お得だと計算で出ています。
勿論今後の金利上昇が予想外の動きもあるでしょうけど・・・

金利が安い時は、期間短縮で
金利が上がった場合は返済額減額ってのが
一番シンプルで良いのではないですかね？

[20: 匿名さん]

>>19

とりあえず類似ネタの他スレを覗いてみたら？
意識が変わるかもよ。

[21: ご近所さん]

激しくガイシュツなこのネタをいまだに語るとは。
返済額減額が有利なのは決着済み。

[22: 匿名さん]

うちも期間短縮で行きます。
返済額にそれなりの差が出ます。

[23: 匿名さん]

返済額減額の方がお得なのはなぜ？？？
ガイシュツだとか決着済みだとか言われても、ここでは何の解決もしてないと思うけど・・・。

[24: 匿名さん]

タラタラ繰上返済をするなら
返済額減額だろう！

気合入れて繰上返済するなら
期間短縮だろう！

金利上昇率同じ条件で試算すれば分かる事でしょ？

金利上昇を少なく見積もっているなら返済額減額だけど
今の情勢、金利がそれなりに上がる計算をするのが常識！

>返済額減額が有利なのは決着済み。
なんて他人の受け売りじゃ〜人を説得できる説明は難しいかもしれなが！

[25: サラリーマンさん]

実際に計算をしてみれば明白じゃないの？

分かりやすく短期固定の場合
1000万円を金利1％10年で返済、毎年1％金利上昇する
繰上返済年間100万で5年で完済
期間短縮の総支払10584303円
返済額減額の総支払10664765円

長期固定の場合
1000万円金利固定3％
繰上返済年間100万で5年で完済
期間短縮の総支払10766812円
返済額減額の総支払10822743円

減額の方が利息負担が多いって事ですね！
後は、金利はそこまで上昇しないと判断するか、もっと繰上返済をするなど条件がかわるけど！

期間短縮で借り換え時に不利と言う人も居るけど
最近の金融機関、借り換え時に期間を延ばす事も出来ますので
ご心配なく！

[26: マンコミュファンさん]

>>25

返済額軽減で浮いたお金を何に使うかを考えましょう。

[27: 周辺住民さん]

周期的に出てくる期間短縮バ カが
また発生してきたか。

「同じ金額」を「同じ金利」で借りて
「同じ金額ずつ返済」したら、
「短縮」でも「軽減」でも総返済額も
返済期間も変わらない（端数計算による誤差をのぞく）のは
過去何度も議論されているのにね。

自分は将来的に急に収入が減ることなくローンを
完済しきれるという確証があるのなら構わないが
それを他人にまで押し付けるのは余計なお世話。
「期限の利益」を理解できないのは経済的音痴の証明だから
仕方がないか。

[28: 匿名さん]

過去に何度も論議されようが、過去に論議した人たちがここにいるわけじゃないんだし。
そんなバカ扱いしなくてもいいんじゃ？

全てをわかりきった口調で話すならちゃんと説明してあげたら？

[29: 周辺住民さん]

期限の利益というスワップが
無限に必要なわけではない
だから期間短縮も選択されるのだよ

[30: 匿名さん]

>>27

>「同じ金額」を「同じ金利」で借りて
>「同じ金額ずつ返済」したら、
>「短縮」でも「軽減」でも総返済額も
>返済期間も変わらない（端数計算による誤差をのぞく）のは
>過去何度も議論されているのにね。

僕＊＊だから、これが理解できないや

[31: 匿名さん]

>>29
期限の利益がほぼ無償なので、期間短縮型は無意味じゃね？。
別に、「期間短縮型」の実際の返済期間が「返済軽減型」に比べて短くなる訳じゃないし。

ちなみに・・

過去の議論　その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

過去の議論　その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/

[32: 匿名さん]

返済額軽減が常識であれば
期間短縮なんて必要ないし
住宅ローン関連の著書でも議論される事もないだろうに！
でも期間短縮があるって事は、収入状況、経済状況諸々の条件で
一概に判断できないって事じゃないの？

何とかの一つ覚えの様に受け売りで軽減を唱えている人は危険だね！

>自分は将来的に急に収入が減ることなくローンを
>完済しきれるという確証があるのなら構わないが

それよりも35年ローン、35年後にどの程度収入があるかの方が不安じゃないのかな？

[33: 匿名さん]

>返済額軽減で浮いたお金を何に使うかを考えましょう。

浮いたお金なんてたたが知れているけど
何に使うの？

[34: 規約で禁止になれば従いますよ]

>>33
＞何に使うの？

繰り上げ返済にまわすのに決まってるジャン

１０万円が低減して８万円になっても、口座には毎月１０万円入れるんだよ

それが返済額軽減が期間短縮と総支払額はさほど変わらないという派の大前提

[35: 匿名さん]

>>34

おまえおかしいぞ。

月々１０万＋２万（繰り上げ分、例２万）　＝１２万

これが

月々　８万＋２万（繰り上げ分、例２万）＋浮いた２万　＝１２万

これが正解。うそ教えるなよ。

[36: 匿名さん]

返済額が軽減されても、浮いた分を繰り上げに回して毎年同額ずつ返済していけば
短い期間で完済できるってことだね。
それでもって万が一、収入激減しても月々の返済額が小さくなっているから安心ってわけだ。
みんな、わかった？

[37: マンコミュファンさん]

>返済額軽減が常識であれば
>期間短縮なんて必要ないし

貸し手（銀行）からすると期間短縮が常識なんでしょうね。
返済額軽減の場合、繰上後の保証料の再計算が面倒なため、
返済額軽減を取扱っていない場合や出来たとしても手数料が
発生したり手続きが面倒な場合（窓口対応や書面提出）がある。

もともと、返済額軽減が有利というのは住友信託の自動返済の
考え方が前提となっている。

一度、住信の自動返済の仕組みを勉強しましょう。
（注意：自由返済じゃありませんよ）

[38: ご近所さん]

>>35
何いってるのかわからん
過去スレ見れ

[39: 匿名さん]

>>32
>それよりも35年ローン、35年後にどの程度収入があるかの方が不安じゃないのかな？

35年で借りた金を期間短縮でこつこつ繰上返済して20年で返した場合と
同じペースで返済額低減で繰上返済したら、ほぼ同じ20年で完済するんだな。
これが。但し、くどいけど低減分は繰上げに回すのが条件。

理屈で理解できないなら、実際にシミュレーションしてみるとおもしろいよ。

[40: 匿名さん]

＞３０　分かりやすく申しますと、
１０００万の借り入れを、毎月１００万づつ繰上げ返済した場合、期間短縮でも返済軽減でも、１０回で返済終了なのは分かりますよね？
これ、細かいシュミレーションでも、やっぱり期間短縮と返済軽減はローン終了時期が等しくなり、支払い総額は変わらないんですよ。（返済軽減は、軽減された金額も繰上げに回すことが必要）

返済軽減でも、繰上げ額が大きくなると支払い期間が減るわけです。

１　返済額軽減の場合は、軽減された額も繰上げにまわすことが前提。
２　返済軽減は、軽減された額も繰上げにまわす事が前提であるが、いざと言うとき
　たとえば家庭の事情等により、このお金を自由に使うことができる。
３　期間短縮は、短縮された期間を延ばすことはできない。せっかく３０年で借りて
　いるのに、期間を減らされてしまうリスクがある。銀行は支払いを待ってはくれない。
４　どうせどっちも一緒なら、「期限の利益」の保険を得られる返済軽減の方がいいのではないか。
ちゅうことです。

ちなみに私は、住信で３０００万ほど借り、自動返済（返済軽減）で毎月きっちり１４万返しているのですが、このまま行くと返済軽減型なのに２０年くらいで支払い完了します！
もちろん家計が苦しくなった場合、保険として手にしている「期限の利益」を使うこととします。

[41: マンコミュファンさん]

>>34さんの言いたいことは良くわかる。
正しい理解でしょう。
もう少し詳しく書いてみます。
（数値はイメージです）

３５年返済１０万の時に１万軽減繰上をしたら返済額が９万になった。
その後、
１０万（返済９万＋軽減繰上１万）残期間３４年
１０万（返済８万＋軽減繰上２万）残期間３３年
１０万（返済７万＋軽減繰上３万）残期間３２年
１０万（返済６万＋軽減繰上４万）残期間３１年
１０万（返済５万＋軽減繰上５万）残期間３０年
１０万（返済４万＋軽減繰上６万）残期間２９年
１０万（返済３万＋軽減繰上７万）残期間２８年
１０万（返済２万＋軽減繰上８万）残期間２７年
１０万（返済1万＋軽減繰上９万）残期間２６年
１０万（返済０万＋軽減繰上１０万）残期間２５年
完済（元金０円のため）

ちなみに、
３５年返済１０万の時に１万短縮繰上をしたら残期間が１０年になった。
その後、
１０万（返済１０万＋短縮繰上０万）残期間１０年
１０万（返済１０万＋短縮繰上０万）残期間９年
１０万（返済１０万＋短縮繰上０万）残期間８年
１０万（返済１０万＋短縮繰上０万）残期間７年
１０万（返済１０万＋短縮繰上０万）残期間６年
１０万（返済１０万＋短縮繰上０万）残期間５年
１０万（返済１０万＋短縮繰上０万）残期間４年
１０万（返済１０万＋短縮繰上０万）残期間３年
１０万（返済１０万＋短縮繰上０万）残期間２年
１０万（返済１０万＋短縮繰上０万）残期間１年
完済

どちらもの場合も、
１０万＋１万＋１０万×１０年＝１１１万で完済
ということです。

毎月の返済額はどちらも１０万円で同じですが、
毎月の返さなければならない額は違います。
この違いがわかりますか？

[42: 匿名さん]

期間短縮推奨派のみなさま、ご意見お願いします。

[43: 匿名さん]

>返済額軽減の場合は、軽減された額も繰上げにまわすことが前提。

住信みたいに自動にやってくれれば楽だけど
みずほやりそなには、そんなシステムが無いからな〜
軽減分が繰上できる程度の額になるまでに結構期間を要しそうなきがするな〜
軽減分が消えてしまいそう！

[44: 匿名さん]

>>43

だから、金利のみではなく総合的に銀行を決めるべきなんだよ。
ていうか、同時期ならどの銀行でも金利に差はさほどないから
返し方、繰上げ方法など、借りたあとのことまで含めて決めるよね？

細かい計算してないけど、住信の自動返済ほどじゃないけど
繰り上げ手数料が2000円〜5000円までの銀行にしておけば
毎年１００万軽減繰上繰上げでも期間短縮と総支払額で２，３万円くらいしか違わないんじゃないかな。
だったら、「期限の利益」保険代として許せるね、個人的にはね。

[45: 匿名さん]

>>43
＞軽減分が繰上できる程度の額になるまでに結構期間を要しそうなきがするな〜

つまり、その後の繰上げ返済は低減分を貯めるだけで新たなお金はつぎ込まない前提？

ということは期間短縮だったら、その１回限りしか繰上げしないってことだよね？

一回しか繰上げをしないなら期間短縮を選んだほうが総支払額は安いのは低減派も認めてるよ？

[46: 匿名さん]

話反れますが

皆さん繰上返済って年間幾ら程度やられているのでしょうか？

繰上返済額によって
短縮がお得とか軽減がお得ってあるのでしょうか？

我が家は年間100〜200万が目標です。

[47: 匿名さん]

>だから、金利のみではなく総合的に銀行を決めるべきなんだよ。
>ていうか、同時期ならどの銀行でも金利に差はさほどないから>
>返し方、繰上げ方法など、借りたあとのことまで含めて決めるよね？

>44は
住信及び、手数料の安い銀行を軸に
軽減が良いと云っている訳ね！

綜合的に軽減が良いと云う訳じゃないのね！？

私の場合、月々15万のローン返済に年間300〜400万の期間短縮の繰上返済
将来的に収入が減れば、繰上返済を減らせば問題ないと考えているので
短縮派だな！

[48: 匿名さん]

我が家は年間300万の繰上返済が目標です。
今の所予定通り繰上返済をして
毎月のローンの支払い含めて
2年半で借入元本約1000万円減
このペースで行けば後９年で完済！
ま〜計算通りにはいかないでしょうが

[49: 匿名さん]

>>47

ということは、後先考えず金利だけで決めた人？
もしくは
己を犠牲にして銀行の利益を優先させた奇特な人？

確かに、繰り上げ手数料が 21000円とかボッタクルとこあるよねーー

[50: 匿名さん]

ちゃんとわかってるんかな〜

例えば毎月の繰上げ分基本１万だったとしして、毎月繰り上げ前提として
（毎月じゃないと短縮と比べて利息は大きくなっていく）

実際のイメージは
最初が　１万
翌月が　１万＋　５００円（軽減分）
翌々月が１万＋１０００円（軽減分）
その次が１万＋１５００円（軽減分）

てな具合に基本繰上げ金と軽減分を入れていかないとなー