賢い繰上げ返済とは？？？

[購入検討中さん]

皆様にご質問があります。
つまらない質問かもしれませんが、繰上げ返済の
ご指導をお願いします。

私と妻の二人で銀行からローンを組んでおります。

私：3000万円　35年　3％
妻：1100万円　35年　3％

３年後に、100万円を繰り上げ返済しようと
考えておりますが、先にどちらのローンに
繰り上げ返済すれば良いのでしょうか？

金額の大きい私の3000万円の金利を軽減するか、金額の少ない妻の
1100万円を先に繰り上げて返済した方が良いのか？

かなり、悩んでおります。

皆様の貴重なアドバイスを宜しくお願い致します。

[242: 匿名さん]

>住宅ローン金利より高く運用できてるから そう選択されてるんでしょうが、
>ここで一般人の参考にならない特殊例を持ち出されても意味ない。

特殊な例なのかな？
結構私の周りでも資産を売却せずに不動産ローン組まれている方多いですが・・・
我が家の場合は、私設年金のつもりで以前住んでいた物件を賃貸に出しています。

それとも住宅ローンを組まれている多くの方は
いざと言う時の預金だけしか確保されていないのでしょうか？

[243: 外資系]

>225
>最初は期限の利益が長い30年とか35年を選んでおきながら、期限の利益は不要とか言い出すから、
>言い訳がましいと思われるんじゃないでしょうか

>最初からローン期間10年とか15年とか長くて20年を選んでない人へ
>コメントはないのですか？

ローン審査時日本企業の安月給
今は外資に転職をし年俸制になったので短縮で返済しています。

審査時と現在の状況が変われば返済能力も変わるでしょ？

[244: 匿名さん]

>>住宅ローン金利より高く運用できてるから そう選択されてるんでしょうが、
>>ここで一般人の参考にならない特殊例を持ち出されても意味ない。

皆さん住宅ローンを組む前に資産を売却してしまうのが一般的なのでしょうか？

私はＭＳ購入時、株が買値より安かったので売却せずに運用しています。
無理して買値よりも安く売るよりも、取り合えず配当率が住宅ローン金利よりも良いので！
それでもやっぱり売却し、住宅ローン残を減らした方が良いのでしょうか？

[245: 匿名さん]

232さん
ちゃんと話の流れを読んでいる？

>あたかも、住信がすべての期間で金利が高いような錯覚になるけど、
>優遇タイプや借入期間によっては他行より低金利なものもあります。

161さんは住信が特別高いと言っているわけじゃないよ！

>134
>住信は住宅ローンに力を入れてるからか、住信より 0.1%以上も金利が低い銀行なんて
>ほとんど無いと思うけど？

>139
>住信の基本戦略は、
>高めの店頭金利で大きく優遇です。

>146
>優遇後、住信より安い都銀があるなら教えて？
>地銀はその地域にいないとダメだから、都銀だけでいいよ

この流れから住信より安い金融機関をスレしたんでしょ？

[246: 匿名さん]

取引銀行に住信の自動返済のようなシステムがなくても、
住宅ローンの軽減繰上げ用の口座を別に作って、
軽減分を毎月入金して、年１回の繰上返済時に
あわせて繰上げれば、年間版自動返済になりますよ。

毎月の入金が面倒だったり、忘れてしまうのであれば、
普通預金から自動振替で定期預金にするシステムなどは
どこの銀行でもあるはずなので、それが流用できるはずです。

[247: 匿名さん]

>>235さんのレスから引用します
あまり計算得意じゃないのでアドバイスお願いします

※月返済額（義務的な返済額）
・当初　118,552円
・５年目　　（１）118,552円　（２） 98,125円　（３） 96,169円
・１０年目　（１）118,552円　（２） 67,994円　（３） 52,009円
・１３年目　（１）118,552円　（２） 46,042円　（３） 8,964円（完済直前）

我が家は元金均等なので支払い年数が経つに連れて月々の支払額がかなり減ってきます。

この（１）のパターンだと最初から最後まで同額ですが、我が家のように減ってくる家では、
年に１回ボーナスなどを利用して１００万返済ときめていても、月々の支払額が減ってくると
その分も使わず貯金して結局年に１回百何十万返済する事は普通にできます。
支払い金額が減っただけ貯金して上乗せして返済するのは、軽減の人と一緒です。
上の計算はシミュレーションなので、そういう個人のその時の事情というのは関係無いとは判っていますが、それなら元金均等で支払い金額が減ってくるパターンも一緒にシミュレーションしてはどうでしょう？

それと（１）のパターンだと１３年目も118,552円となっていますが、１２年１０ヶ月で完済してしまうんじゃないのでしょうか？理解不足ならすみません。

また（２）の、ただの軽減だけなら１３年目以降１７年目まで続くんですよね。
（３）の９６,１６９円、５２,００９円、８,６９４円と減ってきていますが、結局は軽減された金額は貯金して年１回１００万円に上乗せしてまとめて払うのでしたら、その金額を１２で割った金額も（　　　）で追加してかいていただけないでしょうか？
月の義務的な返済額ではないにしても、結局は自由に使えない、貯金しなくてはいけない金額です。
ローンをシミュレーションする時は、人間ってそういう表面的な金額だけじゃなくて、月の返済額とはいえないけれど実際は事実上は返済しているのと同じ金額をきちんと数字にして把握していないと、１０年目５万ちょっと、１３年目９千円ちょっと、安〜っぃ！！と喜んでしまうというのが一番落とし穴になると思いますので、その辺を明記して頂ければと思います。

[248: 匿名さん]

>>242
>>243

特殊事例の貴方のはみんなの参考にならないんだけど？
自慢したいだけなら、まぁ　勝手にどうぞ。

[249: 匿名さん]

>>244
＞取り合えず配当率が住宅ローン金利よりも良いので！


なぜ、繰上げするの？
なぜ、「賢い繰上げ返済」というこのスレにくるの？

[250: 匿名さん]

＞今は外資に転職をし年俸制になったので短縮で返済しています。

個人の能力なぞ関係なく、本国本社の都合に振り回される可能性がある外資系の人こそ
・・・・。
それも、ほぼ同じコストでリスク回避できるのに・・・。

[251: 匿名さん]

>ほぼ同じコストでリスク回避できるのに・・・。

このほぼ同じが個人によって捕らえ方が違うんじゃないの？
20万の差から80万位まで差があるんだから！

[252: 244]

>>249

話の流れをちゃんと読んでいるの？

それとも資産、貯蓄無しで繰上返済しているタイプ？

[253: 外資系]

>250

225に答えただけで
別に自慢する必要も無いので！

[254: 匿名さん]

外資で渡り合える人は良いけど

安易に増収が見込めない、リスクが多いと考えている人にとっては
やはり堅実に軽減返済するしかないんですよ！

[255: 匿名さん]

>個人の能力なぞ関係なく、本国本社の都合に振り回される可能性がある外資系の人こそ

大手企業だって同じじゃない？
個人の能力があっても、撤退する時は撤退するし、リストラもされ、潰れる時は潰れる！
だから多くの能力のある者は、年俸制の外資に行くんじゃないの？

外資だろうが国内企業だろうが関係ないんじゃない？

[256: 匿名さん]

>>255

撤退など、外資はよりリスクが高いと言ってるだけでは？

[257: 匿名さん]

>>252 by 244

わからないかなー？
繰上げして借金を減らしたいと思うなら、最初から借入額を少なくしたほうが
よかったのでは？

とか

住宅ローンより高く運用できるなら、繰上げ返済なんて　なぜするんだろ？

とか　素朴な疑問だと思うよ。

というか、なぜ軽減ではなく短縮なのか？には関係ない話だよね。
資産があるから同じコストでも短縮でいいとか、見当ハズレもいいトコ。

いずれにしても、手数料が５０００円以上の銀行から借りてしまって
もはや、コスト的に軽減・短縮の選択肢がない人は　屁理屈言わないで
そう言えばいいんだよ

「私は短縮しか選べません」とね。

そして、そういう人は比較検討するこのスレにはいらない人だから黙ってればいいのに。

[258: 匿名さん]

なんだか良くわからないんだけど。

・不動産ローンを完済後にそれを売却せずに次の不動産のローンが組めるほど
　収入に余裕のある人。
・転職に成功してローン返済能力が大幅に上がった人
・既に有価証券等の資産をもっており、その運用益がローン利率を上回る人

といった資産や収入に余裕のある人は、、繰上返済の方法なんて悩まなくて
いいんじゃないの？
もう好きなだけ借りちゃって、好きなように繰上げればいいじゃない。

そういった前提条件の無いケースで、繰上げ方法について議論するほうが、
おもしろいと思うんだけどね。

[259: ２５７]

誤解されるとなんなので　追記修正しときます

繰上げして借金を減らしたいと思うなら、資産があるのなら最初から借入額を少なくしたほうが

[260: 匿名さん]

いずれにしても、手数料が５０００円以上の銀行から借りてしまって
>もはや、コスト的に軽減・短縮の選択肢がない人

でもさ、例えば毎年コンスタントに短縮で繰上げていくと決めてる人
で、繰上金額によって手数料が増加しないなら、軽減にするメリット
あるんじゃないの？

[261: 匿名さん]

>>257
>>「私は短縮しか選べません」

ってどんな人？
繰上返済できる人は、短縮でも軽減でも選べるのでは？