ミックスローンにする人、しない人

[契約済みさん]

変動、固定、いろんな意見がありますが、ミックスローンについては
あまり意見がないのでスレ立ててみました。
住宅ローン担当者の友人によるとミックスローンを選ぶ人は最近でもそこまでいないとか。
特に手数料もかわらない銀行もあり私自身はミックスローンにするつもりですが、
ミックスローンを選ばれる方、選ばない方、いろんな意見をお聞かせ下さい。
何割を変動にし、何割を固定にするか、何年を選ぶか、選択肢は無限です。
皆さんの計画をいろいろ情報交換していきましょう！

[21: 匿名さん]

10です。
三井住友のバランスパックは表向きは、超長期と変動/通常固定に割合が50：50が条件となっていますが、超長期固定が50％以上であれば、50：50でなくても大丈夫です。

飽くまでこの優遇が利用出来るか否かは、事前審査の結果が出てからになります。まぁ実際にはほとんどの方が使えると思いますが。

19さん、勿論繰り上げ返済は、固定か変動かは指定出来ますよ。契約書は別々になりますので。

20さん、返済方法は、元利均等か元金均等かのどちらか一方にしないと駄目です。審査の段階で、返済比率が違ってくるので、別々に組むことは出来ません。

[22: 匿名さん]

>>21マジで！？
デベの説明だと完全半々したダメだって言うからそれで決済しちゃったよ。騙された〜

[23: 興味のある人]

>>21
２０です。
ありがとうございました。
三井住友のＨＰの書き方が、あまりに微妙だったので・・・
やっぱりダメなんですね

因みに、みずほには自分で聞いてみました。
結果はＮＧでした。
（元金均等って言った瞬間、「当行は元利金等のみです」って）

尚、ＢＴＭＵと中央三井はＯＫみたいです。

[24: 匿名さん]

やはりみなさんミックスは三井住友がメインですねー。
でも長期金利のキャンペーンがよくない・・。
バランスパックは魅力だけど、変動の割合を増やしたいのでもう少し頑張ってほしいです。

[25: 匿名さん]

ミックスって多重債務者に見える

[26: 契約済みさん]

三井住友で変動2本、両方とも1.5%優遇で、元金均等にしようと思ってますが、
↑の書き込みを見ると出来ないのかな・・・。

[27: 匿名さん]

フラット３５と銀行の変動（金利優遇）のミックスは駄目なの？

[28: 入居予定さん]

>>27
りそなで取り扱ってますよ。すまいるパッケージ。
それで借りるつもりで本審査も通りましたが、うちは直前でやめました。
フラットの団信と手数料が割高だと感じたので。

[29: 契約済みさん]

>>28
現在りそなで検討しておりました。
参考までにどちらのプランに変更されたのか教えてください。

[30: 匿名さん]

21です。

26さん、三井住友は11月申込分より、自己資金20％以上、または返済比率20％（審査金利4％）以下の場合は通期優遇が、1.4％→1.5％に拡大されます。但し元金均等はどうしても初年度返済額が元利均等に比べて多くなりますので、年収比ギリギリの場合、元金均等が選択出来ない場合もありますので、予め銀行に相談しておいた方がいいですよ。

27さん、フラット35と銀行ローンの併用は可能ですが、申込みは別々になりますし、抵当権設定は2本になりますので、当然登記費用が上がります。また今回フラットの団信料が上がりますので、その当たりをよくご検討された方がよろしいかと思います。因みに三井住友のミックス・プランの場合は抵当権設定は一本です。

[31: 入居予定さん]

>>29
28です。最終的にソニー銀行に決めました。
ミックスではなく、当初変動ですぐに長期固定にするつもりです。
りそなの優遇1.5%は魅力的だったんですけどね。

[32: 匿名さん]

>>30　さん

　>>抵当権設定は2本になりますので、当然登記費用が上がります。

　例えば、三菱ＵＦＪ銀行のフラット３５「保証型」と同行の住宅ローンを併用した場合は、
　抵当権設定は「１本」ですよね？

　便乗質問ですが、宜しくお願いします。

[33: ≠３０]

>>32
２本だよ。
でも、付加額は６〜７万円だよ。
（司法書士が二本分の手数料を取らなければもう少し安くなると思う。）

[34: 匿名さん]

３３さん

32です。
ありがとうございました。
フラットでも保証型は、金融機関が抵当権者なので一本でいいかと思った次第です。
なかなか思いどおりにはならないものですね。

[35: 入居予定さん]

こんな経済状況の中、とりあえず、変動でなんとなく2本で契約しようとしている自分が
ちょっと不安（笑）

[36: 契約済みさん]

ミックスって、変動と固定の両方でするから、ミックスっていうんじゃないの？

[37: 匿名さん]

どう組み合わせようが別契約ものならミックスでいいんでは・・・

[38: 入居予定さん]

東芝フラット（２０年以下固定）と中央三井信託変動のミックス
フラット：変動＝３５％：６５％
がんがん繰り上げ返済する予定。

[39: 匿名さん]

年何百万円ほど？

[40: ３８]

あーごめん、いま実家からだから、わからない。
全部で２８５０万、東芝が２０年で１０００万、銀行が３５年で１８５０万。
１０年後くらいに一気に返済できそうな感じなので、変動多めにしてみた。

[41: 匿名さん]

ミックスで組んだ皆さん、繰上げはどのようにお考えですか？

やはり今の低金利のうちに変動部分を早く繰上げでしょうか？
今回利下げがあるし、この情勢では数年低金利のままそうですね。

私は当初繰上げを１００％変動にあてるつもりでしたが、この分だと少し固定にもあてた方がよいのかと迷ってきています。３％の利息がバカらしくて・・・
まさかこんな世になるとは！経済ってわからないですね。

[42: 匿名さん]

すごい素人な質問からしれませんが、
某地銀で変動と20年固定のミックスでローンを組んでます。

これを20年固定の方だけ他行のローンに借り替えるというのは可能なんでしょうか？

[43: 契約済みさん]

>>41
今後もしばらくは金利が上がらないとふんでいる場合は、
固定の方を優先して繰上げ返済するというのが一般的みたいですがね。

変動のほうは、上がりそうだったら、繰上げするという形でよいかもしれませんね。

[44: 素人]

42さんへ
たぶん無理です、私も全く素人で知りませんでしたが、複数の銀行で
不可能と言われました。（借り換えしたあとの銀行の抵当権順位が
残った方の銀行の下位の順位になるから、おそらくどこの銀行でも
だめだろうとのこと。）

[45: 匿名さん]

これだけ金利が下がりそうな気配がすると、変動変動のミックスで様子見が賢い気がしてきた・・。
底になってから片方を固定にして。
当初だと５年のみだし全期間優遇を探さないとダメですね。

[46: 銀行員]

うーん、皆さんが、なぜミックスで組むのか。
特に繰り上げ返済できる人がミックス組むなんて。
銀行に勧められた人が多いのか。
ミックスはリスクが少ないですよとか言われて。
銀行が勧めるのは、もうかるから。
そんな私は変動のみで借りてます。
日銀利下げでさらに多少は下がるでしょうから、元本ガンガン減ります。って言うか固定に比べてかなり減ってます。
ミックスで繰り上げ返済するくらいなら、変動のみで繰り上げ返済を考えてみては。
変動なら、いつでも固定にできるし。
数年後に金利が上がっても、元本減ってるから、リスクも減ってる。
金利は元本に掛かるということをよーく考えれば、答えは見えてくる。
変動が怖いなら当初優遇10年固定がお勧め。もち10年後は借換えで。

[47: 匿名さん]

ミックスって銀行がもうかるんですか？
手数料ですか？
ミックスにしようと思っていました・・。

[48: 匿名さん]

上の銀行の方が理論上正解かもだが、それなら長期固定を選んだ人どうなるんでしょうね(汗
リスクを分散させたいから、ミックスにするんじゃないでしょうか？
固定安心派だけど、金利が低いから変動も混ぜようみたいな人が多いと思います。銀行員さんやＦＰさんなら情報早いし敏感だから、当然変動なんでしょうけどね。
手数料って、借入額に比例だから、ミックスにしても変わらないと思いましたが…違うのかな？

[49: ビギナーさん]

初心者です。今まで長期固定一本で考えてましたが、ミックスに関心を持ち始めました。
「がんがん繰り上げ返済できる人」でないならミックスは有効なんでしょうか？
「がんがん」できる見込み無いもので・・・
かといって、全期間固定もちょっともったいないかなという優柔不断な発想です。

ミックスにすることによって余分にかかる必要な費用は、
①印紙代
②司法書士費用
だけでしょうか？

[50: 匿名さん]

三井住友のミックスプランでしたら、抵当権設定は一本、事務手数料も一本分で、余計に掛かるのは、金消時の印紙代だけですよ。

[51: みかげ]

ミックスにするのは，金利が急騰した場合のリスクを減らすため，
ではないですかね．
いくらがんがん繰上返済したとしても，最初の5年とか10年で
急激に上昇すると厳しいですし．
ある程度返済が進んだ後は金利上昇も耐えられると思いますが，
最初の方での金利上昇はインパクトが大きいですからね．

急騰したのに気づいたときには，固定に変えようとしても
金利はかなり上がってしまっていると思いますので，
手遅れになりかねませんし．


>> 49さん

がんがん繰上返済できない人でも，金利があまり上がらないなら
ミックスも有効ですよ．
金利上昇するリスクを負う代わりに，返済額が下がるので，
その分繰上返済に充てればかなり違ってきます．

全期間固定3%と，変動1.275%の半々ミックスにして，
全期間固定3%のとの差額を繰上返済すれば，
35年返済が30年弱の返済に短縮できちゃいます．
ただし，金利がずっとあがらなければ，ですが．．．

※3000万円での試算
http://loan.mikage.to/loan/plan/200812012351036ef716427714


金利の上がり方によって，ミックスの方が得だったり，
固定の方が得だったりしますので，その辺は色々試して
結論を出すしかないと思います．

5年後に当初から1%，10年後2%，15年後3%上昇したとしても，
まだミックスの方が33年半くらいで返済完了です．

それを上回る金利上昇なら，結果は逆転ですね．

[52: ビギナーさん]

>>50さん
ありがとうございます。一度調べてみます。

>>51　みかげさん
提供しておられるシミュレーターでいろいろ試算できるのでしょうか？
一度トライしてみようと思います。ありがとうございました。

[53: みかげ]

>>52 さん

はい，試算できますよ．
携帯では無理ですが，PCからであれば大丈夫です．

使い方がわからない場合は，この掲示板にスレ作らせてもらっているので，
そちらか，メール等で質問していただければ(^^;

[54: 検討中]

ミックスで有利な銀行はどこでしょうか？（金利や手数料）

[55: ビギナーさん]

49です。
みなさん教えていただき、ミックスにしようと思っています。

そこで詳しい方がおられたら教えてください。

３０年固定と変動をミックスにする場合、それぞれが同額ずつの借入
であれば、単純に固定の金利と変動の金利の合計が最も小さい金融機
関が有利（手数料等を考慮しない場合）だと思うんですけど、金利の
合計値が同じ場合、
①３０年固定と変動の金利差が小さい
（例）２．５％と１．５％
②３０年固定と変動の金利差が大きい
（例）２．９％と１．１％
の２つで有利、不利はあるでしょうか？
今後の金利上昇局面（があるとして）で、懸念されることなどあるで
しょうか？
教えてください。

[56: みかげ]

>>55 さん

元利均等の場合，金利の合計値が同じでも，総支払額が変わってきますよ．

3000万35年を

１．1.5%+1.5%の場合
利息：8,578,826円

２．0.5%+2.5%の場合
利息：8,875,649円

これだけ偏らせてもこの金額なので，小さな差額だとは思いますが…．


今後の金利上昇を比較すると，例えば
0.5% -> 1.5% と
1.5% -> 2.5% では
やはり総支払額の差額も変わってきます．


こちらがシミュレーション結果です．

http://loan.mikage.to/loan/cmp/plan/20081216190248605a76623669

ただ，そこまで大きくは違わないので，金利だけでなく，繰り上げ返済の
使い勝手なども考えて選ぶのが良いのではないでしょうか．

[57: ビギナーさん]

>56　みかげさん

55です。お礼が遅くなりすいませんでした。
金利の合計が同じでも、支払利息が異なるんですね・・・
基本的な認識間違いでした。
ありがとうございます。

具体的には、
・ネット銀行（固定は低金利、変動はやや高め）
・信託銀行（変動は１％台、固定はやや高め）
で総支払額にほとんど差がないので悩んでいますw

ネット銀行の手数料と信託銀行の保証料がほぼ同額なので、
繰上時に返ってくる保証料の方がいいのかなあ・・・

[58: 匿名さん]

私はミックス（変動＋変動）にしました。
タイミングを見計らって片方の変動を固定に切り替えようと思います。
SMBCですと、印紙代のみの負担なんで助かりました。

[59: 匿名さん]

>>58
自分も（変動＋変動）のミックスの予定です。
でも、銀行はＢＴＭＵです。
ＢＴＭＵは、登記費用もダブル（司法書士手数料かな）になるので、ＳＭＢＣ比で劣後します。
ついでに、繰上返済手数料の面でも、ＢＴＭＵはＳＭＢＣ比で劣後します。
が、長期固定シフト予定の変動は「元金均等返済」にする予定ですので（自分には）ＳＭＢＣはＮＧです。
し、長期固定シフトの１０年超（１５年固定、２０年固定）が選べないので（自分には）ＳＭＢＣはＮＧです。

更にゼロ金利復活を予想（妄想）する自分としては「変動金利＞短期固定」の復活に期待しており、ＢＴＭＵの１年固定に魅力を感じています。

１９日に日銀が政策金利の引下げを決めました。
自分の予想（妄想？）から、（妄想？）の文字が消える可能性が高まりつつあります。
自分は、この予想（妄想？）を基に、散々色んな銀行の商品を調べ上げて辿り着いたコレをＢＴＭＵのスレに書いたら、関係者扱いされました。
ので、また、関係者扱いでしょうね・・・・。（どうでもいいことですけどネ！）

[60: 匿名さん]

ミックス、変動多めで、固定少なめ派と、逆、どっちが多いんでしょうか？
みなさん変動がいくらになったら固定にしようと思ってますか？

[61: 匿名さん]

我が家は8割固定の2割変動です。
全部固定にするのはシャクだったので、はじめの5年程度で
変動を全部返済するつもりです。
金利下降局面で、固定を先に減らそうかと思いましたが、
インフレ懸念もぬぐえませんしね。

[62: 匿名さん]

5割5割です。
ちなみに繰上げ返済は、金利が上がる状況はまだ先と判断し、長期固定から先に行ってます。

[63: 匿名さん]

私は反対に金利上昇時は急にあがると判断し、変動を多めにしておくつもりです。
６：４くらいかな。変動は得したらラッキーくらいで。
３０年２．４は上昇時にはもう組めないと思うので。

[64: 匿名さん]

3月に東三からみずほに借り換えましたが、ミックス（変動：10年固定）で６：４です。
必ずしも５０：５０である必要はないみたいです。
みずほは印紙代も抵当権設定も1本で済むから良心的です。
それに比べて東三は二重取りですから、ミックスとは呼べないのでは？

[65: 匿名さん]

ミックスローンについて教えて下さい。
借り入れ額 1700万２０年ローン
変動かフラット３５Ｓエコ（来年から？当初５年−0.７％、１０年まで−０.３％）で決めかねて、ミックスローンも検討中です
実行は来年５月なのですが、今の金利ですと
変動　0.885（全優遇−1.7％）
フラット３５Ｓ20年　1.91（ここから上記優遇）
返済余力があるので、繰り上げると１５年で返せる額です
変動に惹かれてますが、リスクが怖いです。
そこで、こんなミックスは可能なのか知りたいのですが
変動：フラット＝５:５
変動 ２０年 元利均等
フラット ２０年 元金均等
フラットは元金均等なので当初支払い額が上がるが、借り入れが少なく変動利差とローン控除で相殺できる？？
余剰金で当初１０年で変動を繰り上げてなるだけ返す。
残りの１０年はフラットが残り、優遇もないが金利部分が減っていく為に支払額は優遇期間と同程度
こんなローンは損するだけでしょうか
来年５月に変動が金利上がるとフラットも上がるのでは？という前提で考えました
そもそも、元金と元利でミックスできる銀行あるのでしょうか
どなたかアドバイスいただけないでしょうか

[66: 匿名]

なぜ来年5月に金利が上がるのですか?