ミックスローンにする人、しない人

[契約済みさん]

変動、固定、いろんな意見がありますが、ミックスローンについては
あまり意見がないのでスレ立ててみました。
住宅ローン担当者の友人によるとミックスローンを選ぶ人は最近でもそこまでいないとか。
特に手数料もかわらない銀行もあり私自身はミックスローンにするつもりですが、
ミックスローンを選ばれる方、選ばない方、いろんな意見をお聞かせ下さい。
何割を変動にし、何割を固定にするか、何年を選ぶか、選択肢は無限です。
皆さんの計画をいろいろ情報交換していきましょう！

[2: ビギナーさん]

みずほと三井住友のMIXを検討しています。
長期固定(35年)と変動です。

みずほはMIXの場合借り入れ金額の50：50でしかMIXできないと聞きました(支店窓口)。
それに比べて、三井住友は印紙代が2倍になるが、MIXの割合は自由に設定できるみたいで、
変動の割合を多くしたい私は、長期の金利が高いですが三井住友にしようかと思ってます。

[3: 契約済みさん]

スレ主です。
私も三井住友で考えています。印紙代だけというのは魅力ですよね。
繰り上げ返済は無料ですし。でも長期金利のキャンペーンがいまいちなんですよね。
住友信託の商品内容にも魅力を感じており、手数料が多少かかるんですが、迷っています。
私も変動多めにする予定ですが、三井住友にするなら両方変動で様子見？とも考えています。

[4: ビギナーさん]

三井住友で変動・変動でミックスした場合、変動⇒超長期固定には金利タイプ変更できませんよね??

[5: 物件比較中さん]

できないです。

[6: とくめい]

三井住友で３分の１ずつのミックスとかどうでしょう？

変動・変動・長期固定で、金利上がって来たら変動の一つを短期固定にする感じで。

[7: 匿名さん]

三井住友、人気あるね。俺もだけど。約半分変動、約半分長期固定。若干変動多目

[8: 匿名さん]

DINKSで出産予定まで数年、かなり繰上げできそうなんでミックスにしました。
割合はフラット６：変動４です。
借入れした時はこれから金利があがる！とさんざん言われてた時期でした。
経済情勢がこんなことになるなら割合を逆にしてればよかった・・・

[9: 匿名さん]

りそなのすまいるパッケージにしました。
フラット20と変動35年で、１：３の割合にしました。
旦那が35歳なので
変動を早めに期間短縮繰り上げして、20年以下にするのが目下の目標。
12月実行なので、フラットが下がってくれるとうれしい。

[10: 匿名さん]

三井住友は現在、ミックスプランで超長期固定を50％以上設定で、バランスパックが利用可能。この場合、超長期固定金利：▲0.1％、残り50％は変動または固定金利利用で通期▲1.5％の優遇取得が可能です。条件は超長期固定が50％以上です。

[11: 匿名さん]

>10
超長期の割合を多くすれば、金利サービスしてくれると言うことは、
銀行にとって超長期は利益を見込めると言うことだろ。
つまり我々は超長期を選ぶと銀行の思う壺(=損する)ってことか？

[12: 匿名さん]

実は住宅ローン債権を証券化して、市場で資金調達してるんです。だから玉が必要なんです。

[13: 匿名さん]

>>10
完全に半々以外はだめって聞いたよ。

[14: 匿名さん]

>>13

>>10と同じ内容を私も聞いたので長期50%以上で合ってると思われます。

みずほのミックスは50:50オンリーってほんと？ホームページ見たけど確認できなかった。

[15: 契約済みさん]

４０００万借り入れで、
三井住友でキックスプラン変動２本にしようと思っています。

いろんな話を聞きすぎて、もうこれでいいや、って思っています。
５年後の状況で、固定に切り替えられるかな、って思っていますが、
落とし穴があったらご指摘いただけると助かります・・・＞＜

[16: 契約済みさん]

↑ミックスプラン、でしたｗ

[17: 入居済み住民さん]

うちも三井住友のミックスで完全50：50のバランスパックにしました。
リスクと安心をバランス出来るっていいですよね。実は夫婦の意見の中をとっただけなんですが・・・
決め手の一押しはバランスパックの長期0.1%優遇でした。変動はデベ優遇の1.4%でとってしまったんですが。
10月からのキャンペーンでは1.5%優遇取れたんですか？

[18: 申込予定さん]

>>10
１０などの特別な優遇の提示は、申し込みの書類を出して審査が通った後に提示されるの？
それとも、申し込み前に交渉できるの？

[19: 思案中]

三井住友のバランスパック考えています。
繰り上げ返済するとき、固定または変動の分、と指定できるのでしょうか？

[20: 興味のある人]

やはり、みずほと三井住友が人気なのですね
ところで、ミックスで組む場合、長期固定の方は元金均等返済で、変動の方を元利金等返済として
組むことは出来るのですか？

＊金利の変わる変動金利は月額支払のブレ幅を抑える為に元利金等返済！
⇒当初の低金利適用で、総支払金利減少を目指す
＊金利の変わらない長期固定は元本返済の進捗が早い元金均等返済！
⇒元本返済を進捗させることで、総支払金利減少を目指す

↑を狙っているのですが、両行のＨＰ見ても良く判りませんでした。

繰上返済をコマ目に行えば「元金均等」に拘る必要は無いのかも知れませんが、毎月少額の繰上返済なんて出来そうもないので、「元金均等返済」に興味があるのですが、ご存知の方いらっしゃいませんか？

[21: 匿名さん]

10です。
三井住友のバランスパックは表向きは、超長期と変動/通常固定に割合が50：50が条件となっていますが、超長期固定が50％以上であれば、50：50でなくても大丈夫です。

飽くまでこの優遇が利用出来るか否かは、事前審査の結果が出てからになります。まぁ実際にはほとんどの方が使えると思いますが。

19さん、勿論繰り上げ返済は、固定か変動かは指定出来ますよ。契約書は別々になりますので。

20さん、返済方法は、元利均等か元金均等かのどちらか一方にしないと駄目です。審査の段階で、返済比率が違ってくるので、別々に組むことは出来ません。

[22: 匿名さん]

>>21マジで！？
デベの説明だと完全半々したダメだって言うからそれで決済しちゃったよ。騙された〜

[23: 興味のある人]

>>21
２０です。
ありがとうございました。
三井住友のＨＰの書き方が、あまりに微妙だったので・・・
やっぱりダメなんですね

因みに、みずほには自分で聞いてみました。
結果はＮＧでした。
（元金均等って言った瞬間、「当行は元利金等のみです」って）

尚、ＢＴＭＵと中央三井はＯＫみたいです。

[24: 匿名さん]

やはりみなさんミックスは三井住友がメインですねー。
でも長期金利のキャンペーンがよくない・・。
バランスパックは魅力だけど、変動の割合を増やしたいのでもう少し頑張ってほしいです。

[25: 匿名さん]

ミックスって多重債務者に見える

[26: 契約済みさん]

三井住友で変動2本、両方とも1.5%優遇で、元金均等にしようと思ってますが、
↑の書き込みを見ると出来ないのかな・・・。

[27: 匿名さん]

フラット３５と銀行の変動（金利優遇）のミックスは駄目なの？

[28: 入居予定さん]

>>27
りそなで取り扱ってますよ。すまいるパッケージ。
それで借りるつもりで本審査も通りましたが、うちは直前でやめました。
フラットの団信と手数料が割高だと感じたので。

[29: 契約済みさん]

>>28
現在りそなで検討しておりました。
参考までにどちらのプランに変更されたのか教えてください。

[30: 匿名さん]

21です。

26さん、三井住友は11月申込分より、自己資金20％以上、または返済比率20％（審査金利4％）以下の場合は通期優遇が、1.4％→1.5％に拡大されます。但し元金均等はどうしても初年度返済額が元利均等に比べて多くなりますので、年収比ギリギリの場合、元金均等が選択出来ない場合もありますので、予め銀行に相談しておいた方がいいですよ。

27さん、フラット35と銀行ローンの併用は可能ですが、申込みは別々になりますし、抵当権設定は2本になりますので、当然登記費用が上がります。また今回フラットの団信料が上がりますので、その当たりをよくご検討された方がよろしいかと思います。因みに三井住友のミックス・プランの場合は抵当権設定は一本です。

[31: 入居予定さん]

>>29
28です。最終的にソニー銀行に決めました。
ミックスではなく、当初変動ですぐに長期固定にするつもりです。
りそなの優遇1.5%は魅力的だったんですけどね。

[32: 匿名さん]

>>30　さん

　>>抵当権設定は2本になりますので、当然登記費用が上がります。

　例えば、三菱ＵＦＪ銀行のフラット３５「保証型」と同行の住宅ローンを併用した場合は、
　抵当権設定は「１本」ですよね？

　便乗質問ですが、宜しくお願いします。

[33: ≠３０]

>>32
２本だよ。
でも、付加額は６〜７万円だよ。
（司法書士が二本分の手数料を取らなければもう少し安くなると思う。）

[34: 匿名さん]

３３さん

32です。
ありがとうございました。
フラットでも保証型は、金融機関が抵当権者なので一本でいいかと思った次第です。
なかなか思いどおりにはならないものですね。

[35: 入居予定さん]

こんな経済状況の中、とりあえず、変動でなんとなく2本で契約しようとしている自分が
ちょっと不安（笑）

[36: 契約済みさん]

ミックスって、変動と固定の両方でするから、ミックスっていうんじゃないの？

[37: 匿名さん]

どう組み合わせようが別契約ものならミックスでいいんでは・・・

[38: 入居予定さん]

東芝フラット（２０年以下固定）と中央三井信託変動のミックス
フラット：変動＝３５％：６５％
がんがん繰り上げ返済する予定。

[39: 匿名さん]

年何百万円ほど？

[40: ３８]

あーごめん、いま実家からだから、わからない。
全部で２８５０万、東芝が２０年で１０００万、銀行が３５年で１８５０万。
１０年後くらいに一気に返済できそうな感じなので、変動多めにしてみた。

[41: 匿名さん]

ミックスで組んだ皆さん、繰上げはどのようにお考えですか？

やはり今の低金利のうちに変動部分を早く繰上げでしょうか？
今回利下げがあるし、この情勢では数年低金利のままそうですね。

私は当初繰上げを１００％変動にあてるつもりでしたが、この分だと少し固定にもあてた方がよいのかと迷ってきています。３％の利息がバカらしくて・・・
まさかこんな世になるとは！経済ってわからないですね。

[42: 匿名さん]

すごい素人な質問からしれませんが、
某地銀で変動と20年固定のミックスでローンを組んでます。

これを20年固定の方だけ他行のローンに借り替えるというのは可能なんでしょうか？

[43: 契約済みさん]

>>41
今後もしばらくは金利が上がらないとふんでいる場合は、
固定の方を優先して繰上げ返済するというのが一般的みたいですがね。

変動のほうは、上がりそうだったら、繰上げするという形でよいかもしれませんね。

[44: 素人]

42さんへ
たぶん無理です、私も全く素人で知りませんでしたが、複数の銀行で
不可能と言われました。（借り換えしたあとの銀行の抵当権順位が
残った方の銀行の下位の順位になるから、おそらくどこの銀行でも
だめだろうとのこと。）

[45: 匿名さん]

これだけ金利が下がりそうな気配がすると、変動変動のミックスで様子見が賢い気がしてきた・・。
底になってから片方を固定にして。
当初だと５年のみだし全期間優遇を探さないとダメですね。

[46: 銀行員]

うーん、皆さんが、なぜミックスで組むのか。
特に繰り上げ返済できる人がミックス組むなんて。
銀行に勧められた人が多いのか。
ミックスはリスクが少ないですよとか言われて。
銀行が勧めるのは、もうかるから。
そんな私は変動のみで借りてます。
日銀利下げでさらに多少は下がるでしょうから、元本ガンガン減ります。って言うか固定に比べてかなり減ってます。
ミックスで繰り上げ返済するくらいなら、変動のみで繰り上げ返済を考えてみては。
変動なら、いつでも固定にできるし。
数年後に金利が上がっても、元本減ってるから、リスクも減ってる。
金利は元本に掛かるということをよーく考えれば、答えは見えてくる。
変動が怖いなら当初優遇10年固定がお勧め。もち10年後は借換えで。

[47: 匿名さん]

ミックスって銀行がもうかるんですか？
手数料ですか？
ミックスにしようと思っていました・・。

[48: 匿名さん]

上の銀行の方が理論上正解かもだが、それなら長期固定を選んだ人どうなるんでしょうね(汗
リスクを分散させたいから、ミックスにするんじゃないでしょうか？
固定安心派だけど、金利が低いから変動も混ぜようみたいな人が多いと思います。銀行員さんやＦＰさんなら情報早いし敏感だから、当然変動なんでしょうけどね。
手数料って、借入額に比例だから、ミックスにしても変わらないと思いましたが…違うのかな？

[49: ビギナーさん]

初心者です。今まで長期固定一本で考えてましたが、ミックスに関心を持ち始めました。
「がんがん繰り上げ返済できる人」でないならミックスは有効なんでしょうか？
「がんがん」できる見込み無いもので・・・
かといって、全期間固定もちょっともったいないかなという優柔不断な発想です。

ミックスにすることによって余分にかかる必要な費用は、
①印紙代
②司法書士費用
だけでしょうか？

[50: 匿名さん]

三井住友のミックスプランでしたら、抵当権設定は一本、事務手数料も一本分で、余計に掛かるのは、金消時の印紙代だけですよ。

[51: みかげ]

ミックスにするのは，金利が急騰した場合のリスクを減らすため，
ではないですかね．
いくらがんがん繰上返済したとしても，最初の5年とか10年で
急激に上昇すると厳しいですし．
ある程度返済が進んだ後は金利上昇も耐えられると思いますが，
最初の方での金利上昇はインパクトが大きいですからね．

急騰したのに気づいたときには，固定に変えようとしても
金利はかなり上がってしまっていると思いますので，
手遅れになりかねませんし．


>> 49さん

がんがん繰上返済できない人でも，金利があまり上がらないなら
ミックスも有効ですよ．
金利上昇するリスクを負う代わりに，返済額が下がるので，
その分繰上返済に充てればかなり違ってきます．

全期間固定3%と，変動1.275%の半々ミックスにして，
全期間固定3%のとの差額を繰上返済すれば，
35年返済が30年弱の返済に短縮できちゃいます．
ただし，金利がずっとあがらなければ，ですが．．．

※3000万円での試算
http://loan.mikage.to/loan/plan/200812012351036ef716427714


金利の上がり方によって，ミックスの方が得だったり，
固定の方が得だったりしますので，その辺は色々試して
結論を出すしかないと思います．

5年後に当初から1%，10年後2%，15年後3%上昇したとしても，
まだミックスの方が33年半くらいで返済完了です．

それを上回る金利上昇なら，結果は逆転ですね．